房地产营销整合

文档仅供参考 文档仅供参考 面对 21 世纪 上海房地产市场的营销如何发展 这是各界人 士普遍关心 的话题之一 随着中国加快 WTO 进程 政府着力启动房地 产市场 普通市民 已成为房地产市场的主力消费群体 可以预言 房地产营销 将进入整合时代 由于消费者需求分众趋势明显 4P 营销理论 产品 PRODUCT 促销 PROMOTION 价格 PRICE 人员 PERSON 可能落伍 整合营销理论正在逐步取代 4P 营销理论 整合营销理论强 调 4C 一消费者 CONSUMER 消费者购买的便利性 CONVENIENCE 以及沟通 COMMUNICATION 生产商已不再强调卖给制造的产 品 而是卖消费 者想买的产品 营销代理商的传播重点已由 消费者请注意 转变为 请注 意消费者 消费者成为市场的主角 面对这样一个营销新纪元 房地产市场整合营销尤其关 注市场细分 项 文档仅供参考 文档仅供参考 目优化 通路多样化及双向性和服务延伸四个环节 市场细分 由于房地产市场逐步健全 各个细分市场 包括单身族 新 婚族和老人族 也已发展成形 据上海展晶房地产代理有限 公司统计 新婚 群的购买力正呈几何级增长 35 岁以下年龄段的群体购买力 在 1999 年已欲 升至第一 同时各个细分市场的差异性正在逐步扩大 据分 析 首次购房者 和首次购房后的换房群的消费目标呈现越来越大的差异 因 此 国内多家大 型发展商在项目选择时 已开始委托专门房地产代理公司 对目标市场进行 预期综合评估 包括购买力 购买需求 品牌忠诚度 单元 面积 单价范围 绿化要求 总价区间等几十项指标 项目优化 房地产项目 从批地 审批 立项 开工建设到竣工至少需要二至三年的时间周期 国内 房地产市场处于 一个快速增长期 产品的更新速度极快 因此 项目优化更 是始终贯彻于项 目的全过程 从房型设计 平面规划到总价区间 购买力分 文档仅供参考 文档仅供参考 析 让营销人员 参与整个过程 通路多样化及双同性 购房者 买者 与发展商 卖者 的信息传播渠 道呈现出多样化 1999 年上海的报纸 杂志是房地产项目传 播讯息的主要渠 道 仍具第一传播力 但是 由于购房者和发展商出现一种 双向五动的发展 趋势 平面 立体和网络通路等通路组合是这种通路变化的 反映 服务延伸 房地产营销进入立体组合 服务的内涵已涵 盖了项目前期选 择 项目中期施工 项目后期的竣工交房 还包括售后的中 介服务 服务的 外延包括房地产一级 土地市场 二级和三级市场 让客 户 包括发展商 和购房者 享受全过程服务 总之 在目前房地产市场仍然供过于求的情况下 房地 产营销将进入整 合营销时代 通过整合 使发展商找到目标市场 为购房者 提供合适房源 房地产营销代理按照市场化来运作 完成房地产发展商 代 文档仅供参考 文档仅供参考 理商和购房者三 者之间的产业链搭接 从而真正实现多赢战略 新民晚报 邵晓华 返回返回 文档仅供参考 文档仅供参考 工艺工艺 材料材料 培训纲要 二 培训纲要 二 一 一 木材木材 一 树木 根据树叶的形状可分为 针叶 阔叶 针叶 俗称软木 软材 特点 纹理直 木质软 易加工 变形小 例如 北方 红松 落叶松 南方 冷杉 柏杉 云杉 阔叶 俗称硬木 硬材 特点 纹理美观 木质硬 密度大 易变形 加工较难 所有饰面板都利用其 纹理的优点制成 硬木又分为 硬木又分为 硬杂木 即硬木中的杂木 其硬度相对硬木小 例如 水曲柳 椴木 樱桃木 并不是真正的樱桃木 实为桦木 其纹理接近樱桃木 注 真正的樱 桃木不成材 也不能用于装修 注 家俱与装修不同 做家俱的木材一般为硬木 其纹理美观 而真正好的硬 木材率低 造价高 属于高档类 明清代一般用硬木居多 二 木制品 1 胶合板 俗称 三厘板 五厘板或三合板 五合板 南方称 三夹板 五夹板 公司正规称 三厘板 五厘板 厚度为 mm 制成 从原木上旋切成几层的皮 再将切下的几层叠合而成 1 特点 A 在使用上节约木材 B 将木材切成薄板 则破坏了其内应力 再经过叠压工序 使内应力变小 故不易弯曲 2 硬纸纤维板 装修中较少使用 3 木丝板 极少使用 制成 利用木材的碎料刨成木丝 加水泥 玻璃胶压制而成 特点 保温 吸尘 注 客户在装修前会请教一些建筑师 若提到木丝板 请设计师注意 木丝 板已淘汰 4 贴面碎木板 大芯板 1 制成 用不成材的木料加胶 叠压 贴面而成的人造板材 其木芯用软 木 软木芯比较好 不易变形 易加工 其材质越单一越好 木皮比饰 面板的木皮厚 2 厚度 均匀 18mm 为最佳 3 接缝 AAA 板缝不大于 2mm AA 板缝不大于 3mm 注 若客户问能不能保证都不大于 2mm 我们只能回答客户若不合标准 我们保证更换 4 外观 平滑 厚度均匀 光洁度好 5 中密度板 把不成材的废料打成碎沫 通过加胶 加高压而制成 加工工艺 复杂 由于将其打成碎沫 故其应力小 由于表面有一层蜡故不怕水 但是 板材的断面特别怕水 6 刨花板 木材的废料 树枝打成碎渣 经加胶 压制而成 工艺相对简单 将其打 成碎渣 其应力仍然存在 故变形 由于加工过程中需加大量的胶 故易怕 文档仅供参考 文档仅供参考 水 易变潮 公司不使用 7 饰面板 其各种气质 各种风格都不一样 不要大家一哄而上 只要加上设计就会 变得有其特殊的风格和个性 举例 全国上下一片榉 其表面的木皮为硬木 纹理美观 其质量与厚度有关 一般为 3mm 表皮 很薄 则易开裂 进口的为 3 6mm 但其价位高 不同的饰面板 其颜色 纹理也不同 所表现的效果也不同 注 一般木材 都有棕眼 高档木材其棕眼小 浅色的木材切忌大面积使用 如 枫木 白椽 木 白榉等 结子与纹理的重叠点易造成脏点的效果 所以在使用时应与深色 的木材对比使用 越是高档的其棕眼越大 上色越容易 三 柚木 泰柚木 泰国生产的柚木 分花纹 直纹 黑线直纹 美柚木 纹理呆板 慎用 金丝柚木 慎用 橡木 跟曲柳很像 榉木 胡桃木 樱桃木 不是真正的樱桃木 不成材 用于地坂上实际都为桦木 桦木 南方 北方都有 花梨木 又称酸枝木 在饰面行业里用得不是很多 注 选用高档木材时 黑线越深 越均匀 越清晰为最佳 当客户在选购时 要 告知客户平常所购买的不如样板好 四 木地板 1 高强化复合板 耐磨 耐冲击 相对便宜 2 实木地板 用开采的木材直接制成 上面一层为硬木 下面二层为实木 易 收缩 易变形 但手感好 显高贵 通常上面都采用淋漆 3 素木地板 即不带漆的 硬度大 光亮 溜平性能好 用土窑法烘干 易开 裂 不能保证质量 4 实木复合木地板 作法与大芯板类似 中间为碎木块 其纹理自然 但硬度 差 五 木材的指标 1 含水率 国家规定木材的含水率为 15 2 纤维饱和点 最高饱和点为 30 3 防变形 1 降低木材的含水率 2 空气间的湿度与棕眼是相通的 应将木材的表面油漆将棕眼盖住 则可 防变形 3 干燥 采用烘干手法 A 相对烘干 土窑法 利用烟的热量从而提高室内的温度 降低木材的 含水率 缺点 若温度不高 其细胞仍存在 不能做到完全烘干 完 全烘干大概在 20 30 天 B 真正烘干 蒸气 红外线烘干 特点 能够杀死木材中的细胞 将树脂吸出来 使其不易吸收外界的 水份 但其成材率低 故造价极高 文档仅供参考 文档仅供参考 4 防腐 1 降低含水率与木材的变形有关 含水率小于 18 时 木腐菌不易生存 2 通风 3 加防腐剂 二 二 油漆油漆 1 清漆 透明无色 漆膜厚 泛黄 1 酯胶清漆 俗称耐水清漆 特点 耐水性好 光泽不持久 干燥慢 多用于室外 2 酚醛清漆 俗称永明清漆 特点 耐久性好 光泽好 耐热 耐酸碱 3 醇酸清漆 较低档 公司少用 优点 附着力强 耐久性好 光泽好 施工简单 漆膜厚 缺点 干燥慢 漆膜软 不易打磨 易产生流坠 易粘尘土 4 硝基清漆 优点 干燥快 耐磨 光亮度好 手感好 不易染尘土 适合作家内装修 缺点 漆膜薄 需多次打磨 毒性大 气味大 环保性最差 其产生效果与其工艺有关 高档工艺产生高档效果 高档漆 低档工 艺产生低档效果 低档漆 5 聚氨酯漆 广泛用于家俱厂 优点 1 溜平性能好 2 漆膜厚 两底 两面即可 3 施工工艺简单 4 易于打磨 5 光亮度好 韧性好 缺点 若用于装修中 其干燥慢 表面干燥需 40 分钟 完全干燥需 3 4 小时 且要求现场保持干净 注 硝基清漆硬度大 怕烫 聚氨酯漆不怕烫 在雨季中装修 需加化白水 化白水作用是将水雾去掉 聚氨酯漆的环保性优于硝基清漆 且省工时 但价格高于硝基清漆 瓷漆 清漆中加颜料 较稠 一般在工艺上有所不同 清漆与瓷漆相对应 混油 清漆中加颜料 漆片 又称虫胶清漆 外形类似虾片 但比其略小 使用时用酒精浸泡 较低档 公司不使用 固体时称漆片 液体时称虫胶清漆 三 三 工艺工艺 油漆工艺 腻子 胶腻子 披灰腻子 白乳胶漆 石膏粉 严禁滚漆 油腻子 清漆 石膏粉 血腻子 用猪血拌腻子 其优点干燥快 不易开裂 但不适合大面积操作 文档仅供参考 文档仅供参考 注 装修质量的好坏有时取决于油漆的工艺 磨褪工艺 硝基磨褪又称蜡克 即磨褪后要上砂蜡 光泽度好 手感好 但工艺费工 缺 点 返修时 须把蜡除掉才可修补 擦漆 中高档工艺 即 用纯棉的针织布 背心 裹上干净的棉球蘸油漆以打圆圈的形式进 行擦漆 一般先打底 每擦一遍 要对一些稀料 一般要先刷三 四遍 再擦 15 20 遍 打圆圈 经过擦漆的工艺手感好 平整度好 注 混油工艺比清油工艺报价要稍低 喷漆工艺 本公司作混油时使用喷漆工艺 由于喷漆工艺要求较高 且费工 费漆 工人需戴防毒面具 而且对喷枪的要求较高 国产的喷枪喷出的油漆颗粒大 达不到效果 进口的喷枪价位极高 但喷出的手感好 均匀 视觉效果好 但 费工费料 喷擦工艺 中高档工艺 四 四 其他材料其他材料 石膏板 又称纸面石膏板 即 两面为纸 中间为石膏板 一般用于吊顶 隔墙 吊顶厚度为 mm 隔墙厚度为 12mm 防水纸面石膏板 具防潮的作用 一般用于厨房 卫生间作扣板 有长条状 方框状 利 用其防水性能 可作外墙的墙面 利用其耐擦的性能 可作内墙的墙面 防火板 在家装时可用于厨房中的厨柜 其缺点在于其垂直角接缝时无法对齐 转 角不灵 铝塑板 用于街面上的门脸 其优点不怕水 不怕晒 在拐角时可折角 有双面 单面之分 双面造价高 用于家装时 利用其金属光泽 可造出时尚感 酷感 且易于加工 磨砂玻璃 有光面 磨砂两面 光面易擦洗 但磨砂面易花 为了保持其清洁的方法 可做双层玻璃 即将磨砂面封在里面 外层为 光面 若中间起雾 可采用 干燥 留空隙