房地产评估课程设计

房地产估价报告房地产估价报告 体育场路体育场路5 5号号3 3幢幢4 4单元单元302302室室 委托人 XX房地产中介公司 估价单位 火烨华房地产估价公司 估价人员 朱俊霖 作业时间 2004年6月6日至2004年6月12日 估价报告编号 目目 录录 一 一 致致 委委 托托 方方 函函 二 二 估估 价价 师师 声声 明明 三 三 估估 价价 的的 假假 设设 和和 限限 制制 条条 件件 四 四 估估 价价 结结 果果 报报 告告 五 五 估估 价价 技技 术术 报报 告告 六 六 附附 件件 致致委委托托方方函函 XX 房地产中介公司 受贵方委托 我公司对 杭州市下城区体育场路 5 号 3 幢 4 单元 302 室的房地产 以下简称估价对象 的现时市场价格 进行了现场查勘 评估 估价对象 杭州市下城区体育场路 5 号 3 幢 4 单元 302 室 建筑面积 67 47 平方米 估价目的 为贵方以估价对象作为抵押物向银行进行抵押 贷款提供价值参考依据 估价时点 依据贵方要求 本报告确定估价对象的价格为 2004 年 6 月 12 日的现状公开市场价值 估价结果 估价人员根据估价目的 遵循客观 公正和公 平的估价原则 按照估价工作程序 采用科学 适宜的估价方 法 在认真分析现有资料的基础上 通过对影响房地产价格因 数的综合分析 经过准确的测算 结合估价经验 确定杭州 下城区体育场路 5 号 3 幢 4 单元 302 室 建筑面积 67 47 平方 米的房地产抵押参考价值为大写 人民币 元整 总价 元 平均单价 元 平方米 此致 火烨华房地产估价公司 2004 年 6 月 12 日 估价师声明估价师声明 火烨华房地产估价公司郑重声明 1 我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的 2 本估价报告中的分析 意见和结论是我们自己公正的专业 分析 意见和结论 但受到本估价报告中已说明的假设和 限制条件的限制 3 我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系 也与当事 人没有利害关系或偏见 4 我们依照中华人民共和国国家标准 房地产估价规范 进 行分析 形成意见和结论 撰写本估价报告 5 我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘 6 没有人对本估价报告提供了重要专业帮助 7 本估价报告中所依据的有关法律证件 均为委托方所提供 如 国有土地使用权证 房屋所有权证 等资料 本 公司未向政府有关部门核实 对其真实性不负任何责任 8 本估价报告有效期为半年 即 2004 年 6 月 12 日至 2004 年 12 月 12 日止 逾期作废 估价的假设和限制条件估价的假设和限制条件 1 本次估价是以估价对象能够持续使用为假设前提 2 本次估价是以委托方拥有估价对象房屋所有权及分摊的土 地使用权不存在抵押为假设前提 3 本次估价是以估价对象不存在设定租赁期限的租约为假设 前提 4 由于本次估价的估价对象为一整体房地产的一部分 故本 次估价是以估价对象能合法享用及分摊整体房地产的各项 权益及各项服务配套设施为假设前提 5 报告中估价结果为估价对象在 2004 年 6 月 12 日的市场价 格 即估价时点预期能够成交的价格 但不考虑未来市场 变化风险和短期强制处分等因数对抵押价值的影响 6 本估价报告有效期为半年 逾期作废 房房地地产产估估价价结结果果报报告告 一 一 委托方 委托方 XX 房地产中介公司 住住 所 所 杭州市下城区体育场路 124 号 估价方 估价方 火烨华房地产估价公司 二 二 住住 所 所 浙江省浦江县江滨西路 34 号 三 三 估价对象估价对象 1 估价对象概况 本次估价对象为杭州市下城区体育场路 5 号 3 幢 4 单元 3 室 估价对象南临体育场路 西近中河路 东近建国北路 北近环城北 路 房地产用途 住宅 临街状况 南面临体育场路 2 房地产权利状况 估价对象所有权人朱椰 持有杭房权证下改字第号 房屋 所有权证 建筑面积 67 47 持有杭下房改国用 2305 字第 号 国有土地使用证 地号 2 3 02 0025 土地用途为住宅 土地取得方式房改购房 土地等级 级 土地分摊面积 11 3 3 房地产状况 根据现场勘查实际情况 评估标的系六层砖混结构住宅楼中 4 单元 302 室的一套标准住宅 建成于 1982 年 外墙采用彩色涂料 粉饰 楼层平面布局为一梯二户 主体为南北朝向 内部格局系三 室一厅一厨一卫单阳台 内墙 顶棚系乳胶漆饰面 三个房间地面 铺设木地板 厅 厨房和卫生间地面铺设地面砖 厨房和卫生间墙 面铺设墙面砖 卫生间配备淋浴房和卫生洁具 塑钢窗 木门和外 装防盗门 4 市政基础设施条件 估价对象位于杭州市市中心的成熟区域 市政基础设施十分齐 全 具备了 七通一平 的条件 5 影响价值因数 上城区是杭州市市中心的城区之一 体育场路是杭州市市中心 的主要道路之一 估价对象位于杭州市下城区体育场路 5 号 3 幢 4 单元 302 室 正面 出入口 朝南临街 体育场路 有 11 路 28 路 8 路等近十路公交车 西面是中河路和 中河高架路 东面是 建国北路 交通十分方便 估价对象周边有杭州市体育馆 体育场 杭州是丝绸市场 距 离武林广场商业中心也仅 米 休闲 购物十分方便 周边还 有小学 中学 娱乐场所等 公共配套设施齐全 四 估价日期 四 估价日期 2004 年 6 月 6 日至 2004 年 6 月 12 日 五 估价时点 五 估价时点 2004 年 6 月 12 日 六 估价目的 六 估价目的 为贵方以估价对象作为抵押物向银行进行抵押 贷款提供价值依据 七 价值定义七 价值定义 本次房地产评估价值为估价对象于估价时点的 公开市场价值 八 估价依据 估价依据 1 国家标准 GB 0291 1999 房地产估价规范 2 中华人民共和国城市房地产管理法 及实施细则 3 中华人民共和国土地管理法 及实施细则 4 城市房地产抵押管理办法 5 杭政发 2000 115 号 关于调整杭州市房屋重置价格的 批复 6 杭州市房地产管理局杭价房 1995 025 号 杭州市人 民政府杭政发 2000 12 号 关于调整杭州市区土地等级和基准地 价标准问题给市土管局的批复 等相关法律 法规及文件 7 委托方提供的房地产估价委托书 房屋所有权证 国有 土地使用证 等资料 8 估价人员所了解的类似房地产的市场价格资料 9 估价人员实地勘察获取的资料 九 估价原则九 估价原则 本次估价遵循以下原则 1 客观 公正 独立的原则 2 反映市场供求的原则 3 合法的原则 4 最高最佳使用的原则 5 估价时点的原则 6 替代原则 十 估价方法及过程十 估价方法及过程 本项目的估价技术思路与方法为 由于估价的用途为普通住宅 根据市场调查 近期内与估价对象处于同一供需圈 用途相同的类 似房地产交易和租赁活动较为频繁 市场交易和租赁案例较多 适 用于市场比较法和收益法进行评估 根据估价对象的具体情况和估 价目的 经综合分析考虑 本报告采用比较法和收益法分别进行评 估 最终以算术平均法确定估价对象的现状公开市场价值 市场比较法 估价对象价格 可比案例价格 交易情况因素修正系数 交易日期 因素修正系数 区域因素修正系数 个别因素修正系数 成本法 旧有房地产价格 土地重新取得价格 建筑物重置价 建筑物折旧 十二 估价结果 十二 估价结果 经采用市场比较法估价 本次估价对象在估价时点的参考价格 为 大写人民币 元整 总价 元 平均单价 元 平方米 十三 说明十三 说明 1 本报告估价时点为 2004 年 6 月 12 日 估价结果有效期为半 年 即 2004 年 6 月 12 日至 2004 年 12 月 12 日止 2 本报告出的市场价格仅供抵押双方参考 抵押贷款最终数额 由抵押双方根据市场风险 兑付难易 政府有关税费缴纳等情况确 定 本报告仅为房地产抵押提供参考价值 超过使用范围本评估机 构不承担法律责任 3 抵押房地产一旦发生清偿问题 其处置方法应参照国家有关 政策 法规进行 此外抵押房地产清偿的费用较正常的房地产交易 高 提请报告使用方注意 十四 估价人员 十四 估价人员 姓姓 名名 资资 质质 朱俊霖 中华人民共和国注册房地产估价师 火烨华房地产估价公司 2004 年 6 月 12 日 估估 价价 技技 术术 报报 告告 一 区域因素分析和市场背景分析 国家发展和改革委员会 国家统计局对全国 35 个大中城市房地产市场的调 查显示 一季度杭州房屋销售价格同比上涨了 10 5 一季度 35 个杭州土地 交易价格同比上涨 51 3 杭州建筑钢材市场价格继续上涨 现杭州市场主导钢厂沙钢螺纹市场价格 在 元 吨之间 外地大钢厂螺纹市场主流价格在 元 吨之间 主流价格较昨日再度上涨 元 吨 据杭州市经济信息中心监测的八家中介显示 五月杭城二手房总成交套数 在四月谷底的基础上又减少了 14 88 而成交均价基本保持原有水平 比前一 个月涨了 0 7 个百分点 为 6688 元 平方米 估价对象周边有杭州市体育馆 体 育场 杭州是丝绸市场 距离武林广场商业中心也仅 500 米 休闲 购物十分 方便 周边还有小学 中学 娱乐场所等 公共配套设施齐全处于较繁华地段 交通便捷 公共设施配套完备 就是环境质量 自然景观稍差了点 皆于此 对估价对象进行评估 二 房地产估价原则分析 由委托方提供的资料显示该宗房地产合法 主要是合法原则 最高最佳原则 替代原则 估价时点原则等分析 注意在合 法原则下最高最佳使用 如 装修后使用是否会增值等 三 估价方法选用 由于估价的用途为普通住宅 根据市场调查 近期内与估价对象处于同一 供需圈 用途相同的类似房地产交易和租赁活动较为频繁 市场交易和租赁案 例较多 适用于市场比较法和收益法进行评估 但因为估价对象的估价目的是 抵押贷款 考虑到风险 一般采用成本法评估 本报告采用比较法和成本法分 别进行评估较为合适 最终以算术平均法确定估价对象的现状公开市场价值 四 对估价对象进行估价计算 1 比较法 市场比较法的基本公式 估价对象价格 可比实例房地产价格 交易情况修正系数 交易日期修正系数 区域因数修正系数 个别因数修正系数 1 实例选择 通过市场调查和向有关部门查询 收集了与估价对象有关的若干市场交易 实例 根据相关替代性原理 按用途相同 地区相近 价格类型相同 估价时 点接近 交易情况正常的要求 选择下列三个案例作为可比实例 2 因数选择 根据影响房地产价格的主要因数 结合估价对象和可比实例的实际情况 所选的比较因数主要有用途 交易日期 区域因数及个别因数等 区域因数主 要有商业服务繁华度 景观 交通条件 区域环境质量 基础设施条件 个别 因数主要有结构 房型 装修 成新状况 朝向及层次等 3 因数条件描述 因数条件说明表因数条件说明表 ABC 估价对象 估价对象和 可比实例的实 际情况 惠民路翠苑二区树园小区 体育场路 5 号 3 幢 4 单元 302 坐 落惠民路河东路体育场路体育场路 交易日期 2004 52004 52004 62004 6 交易情况正常正常正常正常 交易价格7584 元 m26489 元 m27181 14 元 m2待定 商业繁华 度 繁华较繁华较繁华繁华 景观较好一般一般一般 交通条件便捷便捷便捷便捷 区域环境好一般一般好 区 域 因 数 基础设施完善完善完善完善 结构砖混砖混砖混砖混 房型三室一厅三室一厅一室一厅三室一厅 建筑装修中档豪华豪华中档 成新状况九成新九成新九成新八成新 朝向南北南北南北南北 个 别 因 数 层次 2F 75F 73F 73F 6 4 编制比较因数条件指数表 以估价对象的各因数条件为基础 相应指数为 100 将可比实例相应因数 条件与估价对象相比较 确定相应指数 详见表 因数条件指数表因数条件指数表 估价对象和可 比实例的实际情 况 ABC 估价对象 交易日期 9999100100 交易情况 100100100100 商业繁华度 1009595100 景观 105100100100 交通条件 100100100100 区域环境 1009898100 区 域 因 数 基础设施 100100100100 结构 100100100100 房型 10010093100 建筑装修 100110115100 成新状况 105105105100 朝向 100100100100 个 别 因 数 层次 948693100 说明 交易情况修正系数交易情况修正系数 A B C 实例都为正常交易故修正系数为 1 区域因数修正区域因数修正 A 实例中的景观优于估价对象修正系数为 繁华 交通 区域和基础的修正系数为 1 B 实例中景观 区域环境都要优于估价对象修正系数为 100 105 100 103 而 繁华要劣于估价对象所以修正系数分别 100 95 C 实例中在估价对象附近所以不修改系数 个别因数修正个别因数修正 A 实例中房型层次都要差于估价对象修正为 100 97 100 90 而成新要优于估 价对象修正为 100 105 B 实例中房型 建筑装修 成新要优于估价对象修正为 100 102 100 105 100 107 层次交通条件都稍差于估价对象修正为 100 95 C 实例中建筑装修 成新程度要优于估价对象修正为 100 115 100 105 房型 稍差于估价对象修正为 100 95 100 90 交易日期修正系交易日期修正系 A B C 实例都为近期交易的 所以修正系数为 1 其他因数与估价对象的影响其他因数与估价对象的影响 无 5 实例修正后的房地产价格 因数比较修正系数表因数比较修正系数表 估价对象和可比 实例的实际情况 ABC 交易价格6497 7 元 m26720 元 m27181 14 元 m2 交易日期 100 100100 100100 100 交易情况 100 100100 100100 100 商业繁华度 100 98100 95100 100 景观 100 103100 105100 100 交通条件 100 100100 95100 100 区域环境 100 102100 103100 100 区 域 因 数 基础设施 100 100100 100100 100 结构 100 100100 100100 100 房型 100 97100 105100 95 建筑装修 100 100100 102100 115 成新状况 100 105100 107100 105 朝向 100 100100 100100 100 个 别 因 数 层次 100 90100 95100 90 修正价格 6884 826316 86965 71 取三个可比实例的算术平均值为估价对象的比准价格 即 估价对象价的比准价格 A B C 3 6884 82 6316 8 6965 71 3 6722 44 元 2 成本法 1 成本法公式 旧有房地产价格 土地重