房地产估价-模拟试卷

1 2012 房地产估价 模拟试题 一 单项选择题一 单项选择题 共共 2020 题 每题题 每题 2 2 分 每题的备选答案中只有一个分 每题的备选答案中只有一个 最符合题意 请在括号填写相应的编号最符合题意 请在括号填写相应的编号 1 某宗土地的面积为 1000 其上建筑物的建筑面积为 5000 建筑物的基 底面积为 700 建筑物层数为 8 层 则该宗土地的容积率为 A 8 0 B 5 6 C 5 0 D 0 7 2 不动产价格是由不动产的 三者相互结合而产生的 A 有用性 稀缺性 有效需求 B 供给 需求 利用状况 C 权利 租金 利率 D 价值 使用价值 供求 3 估价报告有效期应从 起计 A 估价时点 B 估价作业期 C 出具估价报告之日 D 签订估价委托合同之日 4 运用收益法评估不动产价值时 要求利用与估价对象所在区域相同或相似不 动产的客观收益来推算估价对象预期收益 这主要是依据不动产估价中的 A 合法原则 B 最高最佳使用原则 C 替代原则 D 公平原则 5 某不动产价格分两期支付 首期付款 50 万元 余款 80 万元在第 8 个月末一 次付清 当时月利率为 1 该不动产的实际价格为 万元 A 87 B 124 C 130 D 134 6 某可比实例的实物状况比估价对象优 9 则其实物状况修正系数为 A 0 91 B 0 92 C 1 09 D 1 10 7 某估价机构于 2003 年 6 月 lO 至 20 日为某不动产抵债进行了评估 估价 时点为 2003 年 6 月 15 日 因估价结果有争议 2003 年 8 月 15 日 进行复估 则复估的估价时点为 A 2003 年 6 月 15 日 B 2003 年 8 月 15 日 C 签订估价委托合同之日 D 估价人员与委托人商定的某日 8 下列关于建筑物寿命和经过年数的说法中 正确的是 A 建筑物的经济寿命短于自然寿命 有效经过年数也短于实际经过年数 B 建筑物的经济寿命长于自然寿命 有效经过年数也可能长于实际经过年数 C 建筑物的经济寿命与自然寿命相等 有效经过年数与实际经过年数也相等 D 建筑物的经济寿命短于自然寿命 有效经过年数可能短于也可能长于实际经 过年数 9 某综合办公楼建设期为 3 年 有效经过年数为 10 年 现补办了土地使用权 2 出让手续 土地使用权出让年限为 50 年 建筑物剩余经济寿命为 35 年 则计 算该建筑物折旧的经济寿命应为 A 35 年 B 45 年 C 48 年 D 50 年 10 若标准宗地的临街深度为 10m 按照四三二一法则计算临街深度为 15m 的 宗地价格 其平均深度价格修正率为 A 78 B 85 C 117 D 150 11 收益法中所指的收益是 A 估计时点前一年的收益 B 估价时点前若干年的平均收益 C 估价时点以后的未来预期正常收益 D 估价时点前最高盈利年份的收益 12 某房屋被火灾烧损 现需评估其损失 此时估价对象状况应为 A 被烧损前的状况 B 被烧损后的状况 C 被烧损前与被烧损后的差异状况 D 未来修复或重建后的状况 13 若较为精确地应用假设开发法时 应考虑 A 通货膨胀影响 B 投资利息因素 C 资金时间价值 D 投资风险补偿 14 不动产具有供给有限特性 本质上在于 A 土地总量有限 B 规划限制 C 不动产不可移动 D 价值量大 15 一套建筑囤积为 100 m2 单价为 2000 元 m2 的住宅 首期付款 5 万元 余 款在未来 10 年内以抵押贷款方式接月等额支付 贷款年利率为 5 31 则该 套住宅的 A 实际单价为 2000 元 m2 实际总价为 30 16 万元 B 名义单价为 1950 元 m2 实际总价为 20 万元 C 实际单价为 2000 元 m2 实际总价为 20 万元 D 名义单价为 2000 元 m2 实际总价为 30 16 万元 16 某临街深度 30 48m 即 100 英尺 临街宽度 20 m 的矩形土地 总价为 121 92 万元 按照四三二一法则 其相邻临街深度 15 24m 即 50 英尺 临 街宽度 25m 的矩形土地的总价为 A 53 34 万元 B 85 34 万元 C 106 68 万元 D 213 36 万元 17 某建筑物的建筑面积为 200 m2 有效经过年数为 12 年 重置价格为 800 元 m2 建筑物经济寿命为 40 年 残值率为 2 则运用直线法计算该建筑 物 的现值为 A 10 2 万元 B 11 0 万元 C 11 3 万元 D 11 5 万元 3 18 现需评估某宗不动产 2004 年 10 月末的价格 选取的可比实例成交价格为 2500 元 m2 成交日期为 2004 年 1 月末 该类不动产自 2003 年 7 月末至 2004 年 6 月末平均每月价格递增 1 2004 年 6 月末至 2004 年 10 月末平均每 月比上月价格上涨 20 元 m2 该可比实例在 2004 年 10 月末的价格为 A 2648 元 m2 B 2688 元 m2 C 2708 元 m2 D 2734 元 m2 19 在采用假设开发中的传统方法进行房地产估价时 一般不计息的项目是 A 未知 需要求取的待开发房地产的价值 B 投资者购买待开发房地产应负担的税费 C 销售费用和销售税费 D 开发成本和管理费用 20 下列关于可比实例的说法中 正确的是 A 可比实例一定是交易实例 B 可比实例不一定是交易实例 C 交易实例一定是可比实例 D 可比实例可以是交易实例 也可以不是交易实例 二 判断题二 判断题 共共 2020 题 每题题 每题 1 1 分 请根据判断结果 用分 请根据判断结果 用 表示表示 正确 用正确 用 表示错误 不答不得分 表示错误 不答不得分 1 不动产估价的核心是为特定目的 对特定不动产在特定时点的价值做出估计 2 对于有城市规划设计条件要求 但城市规划设计条件尚未明确的待开发不动 产 不适宜采用假设开发法估价 3 估价时所依据的房地产市场情况应始终是估价时点时的 4 交易日期调整系数应以成交日期时的价格为基准来定 5 因为不动产具有独一无二性 所以不动产不具备完全替代性 6 通货膨胀不是真正的房地产自然增值 7 有租约限制时 租赁期限内的租金应采用租约资金 租赁期外的租金应采用 正常客观的市场租金 8 在现实中 楼面地价往往比土地单价更能反映土地价格水平的高低 9 在估价上 重新构建价格与折旧总额的差被视为资产实际价值 它必须与市 场价值相一致 10 房地产所有权可分为独有 自有 和建筑物区分所有 其中建筑物区分所有 4 权人对建筑物内的住宅 商业 用房等有专有部分享有所有权 对走廊 楼梯 外墙等共有部分享有共有的权利 11 应用收益法评估出租型不动产价格时 净收益的确定必须从租赁收入中扣 除维修费 管理费 保险费 不动产税 租赁代理费等 12 不动产估价师不得将资格证书借给他人使用 但可以以估价者的身份在非 自己所做的估价报告上签字 盖章 13 地役权是指土地所有人或使用人允许他人在自己土地通行的权利 14 不动产损害赔偿估价中 一般来说 估价时点为过去 估价对象为历史状 况下的情形 15 由于土地具有不可毁灭性 所以基本上是一宗土地一个价格 而且不同的 土地价格差异较大 有的寸土寸金 有的一文不值 16 所谓估价时点 是指房地产估价人员在进行房地产估价活动时的作业时间 17 具体一宗有土地使用年限的不动产的价格 从长远来看是趋于下降的 18 建筑物的折旧就是建筑物的原始建造价格与账面价值的差额 19 假设开发法用于估价和用于不动产投资分析都是站在一个具体的投资者的 立场 20 假设开发法其本质上是成本法的倒算法 它与成本法其实没有什么区别 三 案例分析单项选择题 共三 案例分析单项选择题 共 3 3 大题 大题 1010 小题 每小题小题 每小题 2 2 分 分 一 某公司有一钢筋混凝土结构厂房 于 1997 年 12 月 31 日建成投入使用 经济寿命为 50 年 经批准 该公司于 2005 年 12 月将该厂房改为二手汽车交易 市场 并在办理二手汽车交易市场手续时补交了土地使用权出让金 将土地转 变为出让商业用地 土地使用期限为 40 年 自 2005 年 12 月 31 日起至 2045 年 12 月 30 日止 不可续期 2007 年 6 月 30 日 该公司与他方合资 以该二 手汽车交易市场的房地产作价出资 1 若评估二手汽车交易市场房地产的作价出资价格 下列说法中正确的是 A 作价出资价格应为二手汽车交易市场房地产的原始价值 B 作价出资价格应为二手汽车交易市场房地产的账面价值 C 作价出资价格评估应采用公开市场价值标准 D 作价出资价格应较评估出的价值低 2 如果采用成本法估价 且建筑物的经济寿命等于其自然寿命 应按 年计算建筑物的折旧 5 A 38 5 B 40 5 C 48 0 D 50 0 3 如果采用收益法估价 经调查 在估价时点该二手汽车交易市场房地产 的客观年净收益为 300 万元 且未来每年不变 报酬率为 7 5 则收益价格为 万元 A 3752 92 B 3786 20 C 3875 70 D 3892 44 4 若合资期限约定为 20 年 合资结束后的净资产按出资比例在出资各方间 分配 则下述描述中最准确的是 A 业主方的作价出资额为二手汽车交易市场房地产现值 B 业主方的作价出资额为二手汽车交易市场房地产现值扣减 20 年后房地 产剩余价值的折现值 C 业主方的作价出资额为二手汽车交易市场房地产的评估价值扣减在合 资中需要投入的更新改造费用 D 业主方的作价出资额在合资期限内应随二手汽车交易市场房地产的市 场价格变动而适时调整 二 某市土地管理部门挂牌整体出让一宗土地面积为 50 万 m2 的住宅用地 某房地产开发公司拟取得该宗土地 出让文件规定可以分期开发 该开发公司 拟用滚动开发的模式进行房地产开发 具体计划如下 开发期 开发面积 开工时间 完成时间 开始销售时间 第一期 20万 m2 第1年6月 第3年6月 第3年1月 第二期 15万 m2 第4年6月 第5年6月 第5年1月 第三期 15万 m2 第5年6月 第6年6月 第6年1月 由于开发规模较大且拟采用新的施工技术方案 预计实际开发成本比社会 平均开发成本低 100 元 m2 目前住宅需求旺盛 预计住宅市场价格会以每年 5 的速度上涨 现该开发公司委托房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让 地价 房地产估价机构在选用假设并发法进行估价时 用现金流量折现法进行 测算 5 房地产估价师确定现金流量折现法技术路线时 正确的做法是 A 对三期开发的土地分别估价 将各期净现金流量分别折现至当期开发 活动起始点 6 B 对宗地整体估价 将各期净现金流量分别折现至各期开发活动起始点 C 对宗地整体估价 将各年净现金流量折现至整个开发活动起始点 D 对宗地整体估价 对各期开发投资分别计息至各期开发活动结束点 6 在确定开发完成后的房地产价值时 应采用 A 目前住宅市场价格 B 未来住宅市场价格 折现至估价时点 C 各期开始销售时的市场价格 分别折现至估价时点 D 各期各年销售时的平均市场价格 分别折现至估价时点 7 在确定开发成本时 应采用 A 该开发公司测算的开发成本 B 现时的客观开发成本 C 各期销售时的客观开发成本 D 各期开发时的客观开发成本 8 在计算扣除项时 除开发成本 管理费用外 还应包括 A 销售费用 销售税费和开发利润 B 销售费用 销售税费和所得税 C 销售费用 销售税费和购地税费 D 销售费用 销售税费 投资利息和购地税费 三 某房地产估价师运用市场法和假设开发法对一宗 4270m2的商业用地于 2007 年 10 月 21 日的土地使用权价格进行评估 该宗地的剩余使用期限为 39 年 两种估价方法测算出的结果分别为 2000 元 m2 和 2300 元 m2 假设 2006 年 10 月和 2007 年 10 月该区域的该类土地定基价格指数分别为 102 106 土 地报酬率为 6 9 运用加权算术平均法得出的最终估价结果的分布范围是 A 2000 2300 B 2030 2270 C 2060 2240 D 2090 2210 10 假设该宗地于 2007 年 10 月 21 日的土地使用权价格为 2250 元 m2 则 该宗地于 2006 年 10 月 21 目的土地使用权价格是 元 m2 A 2136 B 2165 C 2179 D 2206 7 三 指出并改正下面估价报告片断中的错误 本题三 指出并改正下面估价报告片断中的错误 本题 20 分 错处不超分 错处不超 过过 4 个 后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误 个 后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误 如将正确的内容改错 则每改错一处倒扣如将正确的内容改错 则每改错一处倒扣 2 5 分 本题最多扣至零分 本题最多扣至零 分 分 11 估价对象为一宗 10000m2的七通一平用地 土地使用权出让时间 为 2006 年 3 月 1 日土地使用权出让年限为 50 年 容积率为 5 根据规划拟建 一幢商业 住宅综合楼 钢筋混凝土结构 共 18 层 其中 1 3 层主要为商业 用途 建筑面积 9000m2 含独立使用的车棚 300m2 其余建筑面积均为商品 住宅 该区域公布的钢筋混凝土结构建筑物重置价格 15007 元 m2 工程自 2006 年 9 月 1 日开工 预计 2008 年 9 月 1 日建成 现需估价 2006 年 9 月 1 日 的土地交易价格 有关资料如下 1 房地产转让中卖方需要缴纳的营业税及附加等为售价的 5 5 买方需要 缴纳的契税等相关税费为售价的 4 2 建筑安装工程费为 1100 元 m2专业及管理费为建筑安装工程费的 8 3 商业用房建成半年后可全部用于出租 出租空置率及租金损失率共为 10 按建筑面积计月租赁收入会稳定在 50 元 m2 运营费用率为 24 4 商品住宅建成半年时可售出 30 平均价格为 2700 元 m2 建成一年时 可售出 60 平均价格为 2800 元 m2 剩余的 10 会在建成一年后售出 平均 价格为 2900 元 m2 广告宣传和销售代理费等销售费用为售价的 3 5 5 房地产报酬率为 8 折现率为 12 贷款年利率为 6 销售利润率为 20 估自测算如下 节选 采用现金流量折现法测算估价对象于 2006 年 9 月 1 日的土地公开市场价值 解 1 开发完成后的房地产总价值总建筑面积 10000 5 50000m2 住宅总面积 50000 9000 41000m2 1 商铺开发完成后的房地产总价值 每平方米商铺的有效毛收入 月租赁收入 12 1 空置等租金损失率 50 12 1 10 540 元 m2 每平方米商铺的净收益 有效毛收入 1 运营费用率 540 1 24 410 40 元 m2 商铺开发完成后的单价 410 40 8 1 1 1 8 47 1 1 8 2 5 4118 45 元 m2 8 商铺开发完成后的总价 4118 45 9000 3706 61 万元 2 住宅开发完成后的总价值 41000 30 2700 1 12 2 5 60 2800 1 12 3 10 2900 1 12 3 5 8204 06 万元 3 开发完成后的房地产总价值 3706 61 8204 06 11910 67 万元 2 扣除项目 1 建