房地产计划书

房地产计划书房地产计划书 组员 吴宇伦 张慧君 题号 主要内容 如果你们是某房地产公司的管理者 董事会给你们的要求是初期投入 8000 万 通过多元化战略 3 年后获取 1 2 亿的回报 一 一 本公司的使命 本公司的使命 让每一个居住在我们的楼房里的人有不一样的家的感觉 二 二 本公司各方面情况分析本公司各方面情况分析 1 1 公司内部情况分析公司内部情况分析 优势 S A 本公司拥有雄厚的资本以及在厦门具有一块发展潜力甚大的土地 该地 位于市区与郊区之间 地理位置优越 交通便利 环境优美 非常适 合房地产业发展 B 本公司人才和技术力量雄厚 擅于创新 楼层设计富有新意 C 本公司楼房质量口碑甚好 性价比高 不同类型楼层相结合 提供更多 的选择 适合社会各阶层人士居住 D 本公司管理模式先进 管理制度优越 能做到合理分工 劣势 W A 本公司兴起时间较短 在市场上知名度无法媲美一些大公司 品牌效应 不足 B 本公司仍以社会中低阶层为主 涉及的阶层范围仍需扩大 2 2 公司外部情况分析公司外部情况分析 机会 O A 日益成熟的社会主义市场经济体制 中国国内经济繁荣 B 人们对住房需求旺盛 消费水平不断上升 C 住宅商业区拥有较好的发展前景 利润可观 威胁 T A 房地产业竞争激烈 B 房价的持续上升使民怨沸腾 国家有意打压房价 对公司有一定的影响 附表一 公司公司 SWOTSWOT 分析矩形图分析矩形图 优势 S 劣势 W 机会 0 SO 战略 发挥优势 利用机会 WO 战略 利用机会 弥补劣势 威胁 T ST 战略 发挥优势 避开威胁 WT 战略 弥补劣势 避开威胁 附图一 swotswot 分析法分析法 优势 劣势 SOWO STWT 3 房地产业在当今市场的发展房地产业在当今市场的发展 我国商品房平均销售价格发展状况 我国商品房销售价格的上升过程大致如下图 附图二 不同用途商品房销售价格增长状况 不同用途商品房销售价格增长状况 在不同用途的商品房销售价格中 住宅销售价格增速远高于商业营业用房销售价格增 速 1 住宅销售价格 1991 2004 年期间年均增长 9 8 1995 年以后增速逐年下降 从 1995 年的 26 37 降为 1999 年的 0 16 2000 开始恢复上升态势 2004 年提高到 16 机会 威胁 2 商业营业用房销售价格 1995 年以后不断提高 但增长平稳 1995 2004 年年均增 长 5 24 即使在 2004 年商品房平均销售价格大幅度提高时 商业营业用房价格增速也只 有 7 91 远低于住宅价格 16 的增速 3 办公楼销售价格 1995 1998 年期间销售价格持续上升 年均增长 27 54 1998 年 以后办公楼销售价格出现持续大幅度回落 1998 2003 年期间年均下降 5 45 2004 年办 公楼销售价格再次大幅度提高 达到 31 86 4 其他商品房销售价格 波动幅度较大 但总体上呈上升趋势 1995 2004 年期间年 均增长 3 88 远低于住宅与商业营业用房的价格增速 我国住宅投资的周期性波动状况及其未来发展趋势 我国住宅投资的周期性波动状况及其未来发展趋势 我国非个人住宅投资存在波长为 18 年的长周期波动现象 1988 年是住宅投资长周期 波动的波谷 1994 年为波峰 2005 年达到新的波谷 2006 年进入周期性波动的复苏期 在没有重大外部冲击的情况下 预计 2012 年将达到下一个波峰 在不考虑城市化进程 收入等其他因素对住宅投资长期发展趋势影响的情况下 2004 年以后我国住宅投资的长期趋势将保持 1996 年以后的下降趋势 从 2004 年的 13 15 逐年 下降到 2010 年的 7 41 短期发展趋势值在 2004 年以后也将保持持续下降态势 到 2010 年将降为 8 17 2017 年进一步降为 5 52 此后恢复上升态势 城镇居民人均住宅需求的周期性波动特征及其发展趋势 城镇居民人均住宅需求的周期性波动特征及其发展趋势 我国城镇居民人均住宅建筑面积存在波长为 20 年的周期性波动现象 其中 1985 年是 改革开放之后的第一个波峰 1993 年达到周期性波动的波谷 2005 年是达到新的波峰 此 后进入周期性下降阶段 预计到 2013 年达到新一轮周期的波谷 从发展趋势看 1994 年 以来城镇居民人均住宅建筑面积的短期增长趋势值和长期增长趋势值均呈上升趋势 分别 从 1994 年的 3 87 和 4 26 递增到 2004 年的 5 57 和 5 31 在不考虑其他影响因素的情 况下 2005 年以后人均住宅建筑面积增长率长期发展趋势值仍将保持 1994 年以来的上升 趋势 到 2010 年将递增到 6 36 城镇居民人均住宅建筑面积到 2010 年有可能达到 35 56 平方米 城镇居民可支配收入对居民住房需求的影响城镇居民可支配收入对居民住房需求的影响 居民可支配收入对住宅需求具有重要影响 当期收入增速每提高一个百分点 会引致 住房需求增速提高 0 07 个百分点 考虑收入的滞后影响 收入增速对住房需求增速的综合 贡献大约为 0 009 即收入增速每提高一个百分点 住宅需求增速将提高 0 009 个百分点 居民可支配收入增长波动对住宅需求增长波动具有重要影响 当期收入增长波动每提 高一个百分点 会引致住房需求增长波动幅度提高 0 42 个百分点 考虑收入增长波动的滞 后影响 收入增长波动对住房需求增速的综合贡献大约为 0 16 即收入波动每提高一个百 分点 住宅需求增长波动将提高 0 16 个百分点 附图三 城乡人民收入水平柱状图 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 18000 20000 19952002200420062008 城镇 农村 收入预算约束下城镇居民住宅需求的未来发展趋势 收入预算约束下城镇居民住宅需求的未来发展趋势 周期分析表明 2005 年以后我国 GDP 增长率将进入周期性下降阶段 到 2009 年达到 周期性波谷 GDP 增长率将保持小幅度下降趋势 但 2020 年之前我国经济仍将保持 8 左右 的快速增长态势 受此影响 城镇居民可支配收入增长率将持续上升 并拉动住宅需求增 长率不断提升 1 从长期发展趋势看 由于城镇居民可支配收入保持较快增长态势 2005 年以后城镇 居民住房需求增长率仍将保持上升趋势 且上升幅度超过其没有预算约束条件下住房需求 长期发展趋势的上升幅度 预计在城镇居民可支配收入增速提高带动下 城镇居民住宅需 求增长率长期发展趋势将从 2005 年的 5 51 递增到 2010 年的 6 48 2 从长期波动看 居民可支配收入增速的提高将明显缩小住宅需求增长率的波动幅度 但总体趋势与住宅需求自身的周期性波动趋势基本一致 在收入增速提高的影响下 预计 2005 2010 年住宅需求增长率的长期波动趋势仍将周期性下降阶段 2013 年将达到周期性 波动的波谷 此后恢复上升趋势 3 将收入约束条件下的长期发展趋势与长期波动拟合 得到住宅需求增长率的短期发 展趋势值 虽然 2005 年后长期波动进入周期性下降阶段 但短期发展趋势值仍将保持上升 态势 预计住宅需求增长率的短期发展趋势值将由 2005 年的 5 79 递增到 2010 年的 6 51 4 根据收入约束条件下住宅需求增长率的短期发展趋势 城镇居民的住宅需求面积 人 均住宅建筑面积 将从 2004 年的 25 平方米提高到 2010 年的 35 66 平方米 比没有收入约 束条件下的面积增加 0 1 平方米 我国城市化进程与城镇人口发展趋势及其对未来城镇住房需求规模的影响 我国城市化进程与城镇人口发展趋势及其对未来城镇住房需求规模的影响 我国城市化进程将保持 1989 年以来的持续上升态势 城镇人口占全国人口的比重将不 断提高 预计将从 2004 年的 41 76 提高到 2010 年的 42 4 随着城市化程度的持续提高 城镇人口将持续增加 预计城镇人口将增加到 2010 年的 56341 万人 规模将比 2004 年增 长 7 27 按收入预算约束条件下城镇居民人均住宅建筑面积和城镇人口预测规模计算 我国城镇住宅建筑面积将从 2004 年的 131 亿平方米增加到 2010 年的 200 89 亿平方米 按 此预测规模计算 2005 2010 年期间城镇住宅需求规模 建筑面积 的年均增长率将达到 7 35 比 2000 2004 年期间 8 95 的年均增速低 1 6 个百分点 比 1990 2000 年期间 8 46 的 年均增速低 1 11 个百分点 总体来看 房地产行业在当今的中国仍具有很大的发展潜力 三 计划三 计划 总目标 通过 8000 万的初期投入和多元化的发展战略 最终获得 1 2 亿的收益 发展战略 在厦门某一地区 建造大型的住宅商业区 A A 成本成本 附表二 大型住宅商业区的前期建设成本 建设项目投资估算成本建设项目投资估算成本 项目名称项目名称合价合价 土地费用土地费用 前期工程费用前期工程费用 15 000 00015 000 000 建安工程费建安工程费 10 000 00010 000 000 基础及公共配套设施费基础及公共配套设施费 12 500 00012 500 000 开发期间费用开发期间费用 2 500 0002 500 000 规费规费 500 000500 000 工程建设其它费工程建设其它费 5 000 0005 000 000 前期物业管理费前期物业管理费 2 500 0002 500 000 不可预见费不可预见费 500 000500 000 退还保证金退还保证金 750 000750 000 代收代缴代收代缴 300 000300 000 合计 不含土地费 合计 不含土地费 54 500 00054 500 000 附表三 大型住宅区的后期成本 建设项目投资估算后期成本建设项目投资估算后期成本 媒体广告宣传媒体广告宣传 1 500 000 001 500 000 00 宣传活动宣传活动 1 000 000 001 000 000 00 员工薪水员工薪水 2 000 000 002 000 000 00 总成本为 总成本为 元 元 附表四 大型住宅商业区的预计收入 建设具体构想开发面积 预计售价 元 m2 合计 万元 可销售部分住宅 15000 00 4 000 00 60 000 000 00 写字楼 7000 00 7 000 00 49 000 000 00 地上商业 20000 00 10 000 00 200 000 000 00 地下商业 5000 00 5 000 00 25 000 000 00 粗装 soho 10000 00 4 300 0043 000 000 00 精装修 soho 5000 00 4 700 00 23 500 000 00 项目开发建设成本 万元 项目开发建设成本 万元 64 550 000 00 开发税费 万元 开发税费 万元 50 000 000 00 营业税 5 55 万元 22 027 500 00 还迁房营业税 万元 10 000 000 00 营销费用 3 万元 12 015 000 00 税前利润 万元 税前利润 万元 241 907 500 00 所得税所得税 2525 万元 万元 60 476 875 00 土地增值税 万元 土地增值税 万元 16 136 900 00 税后利润 万元 税后利润 万元 165 293 725 00 此外 大型住宅区的大致分布如下 附表五 栋数层数高度建筑用途 223F85 6 办公 15 7F23 9 45 裙楼 125F93 9SOHO 125F99 1SOHO 25F23 裙楼 15F23 5 商业 240F120 住宅 131F124 6 办公 26F23 9 商业部分裙楼 12F10 1 商业 B B 本公司生产设计 宣传 销售等方面的相应策略本公司生产设计 宣传 销售等方面的相应策略 设计 住宅 a 对于住宅商业区中的住宅部分 为了尽可能的满足社会各阶层的需求 住宅部分 将分为以下类型 经济实用型 针对大部分中低收入人群而言 此种设计简单而不过时 房子格调 以简约温馨为主 适合小家庭及一般收入人群居住 价格相对适中 可爱浪漫型 主要针对年轻夫妻而言 尽管该群体所占比例不大 但随着社会发 展 人们对生活的追求及普遍人的心理需求 我们特意推出这一系列 房子格调 以浪漫为主题 结合当今的时尚元素 务求做到大部分年轻夫妻心中的理想要求 豪华型 主要针对收入水平较高的人群而言 该群体消费能力相当 我们将针对他 们对房子的高一层次的要求 设计出格调以华丽为主的房子 此类房子价格稍高 但总体而言处于合理的范围之内 b 本着以绿色和健康为最终目标 我们将在住宅区部分设置足够大的绿地面积 在每 一条可通行的道路两侧 我们将种上可以遮荫的大树 同时 我们将建立人工湖 减 少热岛效应 改善居住环境 c 在住宅区附近 我们也会完善相应的康乐设施配置 如健身房 游泳池 各类运动 场地 儿童乐园 长者休闲室等 商业区 a 商业楼我们将采取一般商业区的做法 设立单个的铺位出租和吸引大型超市如 沃尔玛 家乐福等进驻 同时 我们将配置电影院 儿童娱乐场所 购书中心 各种类型的餐厅 b 办公楼 soho 楼等 我们将根据客户的具体要求进行设计 类型主要以简约型 豪华型为主 同时增添新颖奇特的设计入内 务求做到创新而实用 做到能吸 引人流的效果 c 针对当前有许多有意愿从商而资金不足的人群 我们推出 商业街 这一构想 此商业街并不等于路边小摊 而是采用分区管理的原则 将此商业街分为娱乐 饮食 购物三个区域 同时 我们将有规划地设置价格较低的小铺位及流动摊 位 配有专业人士的管理 形成秩序统一而有有利于广大人民群众的商业街 这也在一定程度上吸引更多的人流量 宣传 a 前期宣传以电视广告 报刊为主 同时在关注度极高的网站如人人网 新浪 微博上做宣传 此宣传以介绍住宅商业区周边优美的环境 商业区良好的地理优势和人流 量 住宅区设计的奇特为主 重在吸引人们的关注 同时 我们会开展一个抽样调查活动 调查普遍群众对本公司的住宅商业区的关注度及认识 并通过这一调查不断改善住宅商业 区的规划及其他问题 b 后期宣传以派传单和专业的设计人员讲解为主 通过活动的形式 如亲子游戏 一来可 以建立深厚的亲情 二来可以吸引大批群众参观住宅区 商业区等 起到宣传的效果 同 时 在节假日 公司周年庆典期间 我们将推出一系列回馈社会大众的活动 如抽奖 网 上秒杀活动等 销售 a 扩大市场 寻找新顾客 务求满足不同阶层人士对住宅 商业楼 办公楼的需求 针对 当前中国许多人买不起房的现象 本公司房价适中 适宜普通阶层购买 b 专业人士讲解房子设计装修 针对不同人群的要求 耐心为他们寻求合适的楼房 熟悉 顾客的心理 针对不同顾客的心理作出不同的销售战略 如对于优柔寡断的顾客切忌急于 成交 而应冷静耐心地解决顾客问题 拿出实例消除顾客的疑惑 而对于一些豪爽干脆型 的顾客则不应拖泥带水 要干净利落 简明扼要地介绍楼盘 而对于商业楼 办公楼等单 位的销售或出租 则应该先充分了解客人的目标及其公司的具体要求 再从实际出发 推 销适合他们的单位 并尽可能地满足他们提出的合理要求 c 完善售后服务 形成完善的网络反馈系统 及时解决顾客的问题 我们要求 一旦顾客 拨通售后服务热线 工作人员将在 24 小时内解决困难 d 加强客户关系 形成强有力的关系链条 如加强与客户的亲戚 同事 好友 合作伙伴 的关系 让客户成为本公司最好的 代言人 加强 他人推荐 这一渠道的作用 e 在保持现有市场份额的前提下 不断扩大市场占有量 通过吸引大企业进驻的办法提高 商业楼 办公楼的销售业绩 四 组织四 组织 为了确保此住宅商业区的顺利完工及达到最终的目标 本公司将设立以下部门 附表六 最高管 理者 设计生 产部 宣传部销售部财政部 售后服 务部 人力资 源部 质监部 以下为这些部分的具体分工 设计生产部 负责设计住宅商业区的住宅 办公楼 商业楼 soho 楼 裙楼等的样式 及格调 并根据顾客的具体要求设计出其心中的住宅 办公室 店铺等 同时 寻找 合格的建筑公司承包该工程 宣传部 负责住宅商业区的宣传工作 举办各种大型的宣传活动 联系电视台 各种 报刊等刊登广告 发布宣传片 寻求不同商家 大企业进驻该商业住宅区 尽可能的 拉取赞助 为销售打响头炮 销售部 销售部作为最重要的部门之一 主要工作是利用各种策略达到预期的销售目的 为不同类型的顾客寻求合适的楼盘 商业楼单位 办公楼单位等 并致力解决顾客所 提出的一切问题 财政部 负责根据设计生产部 宣传部 销售部等部门提出的方案进行成本的估算 并在最高管理者同意的情况下拨款 用于支持各部门的正常运作 同时 需要负起监 督资金运行的状况的责任 及时反馈意见 增加资金使用的透明度 售后服务部 负责解决住宅商业区中一切顾客后期的各种问题 及时提供技术性的帮助 和意见 解决顾客与公司的纷争问题 满足一切顾客提出的合理的要求 人力资源部 根据各部门工作对用人的需求 聘请和解雇人员 对人员的工作进行合 理的分配 同时 需定期对不同的从业人员进行各种培训 如开展内部培训 对于优 异员工进行海外进修培训等 质检部 主要是密切监察该住宅商业区的建筑方面的质量问题 严禁 豆腐渣工程 的出现 定期派遣专业人士对工程进行质量检验和报告反馈 对有严重安全问题的建 筑物必须重建 并更换承包的建筑公司 三 三 领导领导 激励员工激励员工 本公司致力于打造一流高效团结的团队 因此需要保持核心成员的稳定性 增强团队凝聚 激励员工士气 1 奖励与绩效挂钩 对完成或超出指标的员工予以不同层次的奖励 奖励要公开透明 公平公正 2 优先进行内部晋升 同等条件下优先晋升内部员工而不是对外招聘 以此提升员工工 作积极性 3 个别化奖励 每位员工都有着个性化差异 因此本公司在充分了解员工的个体差异及 需求的基础上对其实施个别化奖励 奖励办法包括加薪 晋升 表扬 提供理想的工 作任务 使工作有自主性 在工作中有参与权等 4 进行人与工作的匹配 根据员工的个体差异分配工作任务 充分调动其积极性 挖掘 其潜力 四 四 控制控制 对于工程进度的监督 在此我们将采用甘特图来表示此 3 年的工作进度 附表七 第一年第二年第三年 设计生产 宣传 质检 销售 二 对于组织及员工的控制 对于组织及员工的控制 我们采取绩效的评估方法 其中评定内容如下 1 对组织绩效的监控 本公司不仅关注利润的增长 财务的盈余 更关注公司的内部结构与均衡发展的潜力 因此 采用平衡计分卡 作为衡量组织绩效的工具 主要关注以下四个领域 财务 顾客 内部过程 人力 改革 资产增长 计分卡反映公司战略 由于本公司近期战略是在三年内盈利 1 2 亿 因此财务及顾客 将受到更多的关注 财务领域衡量指标 开盘楼房销售情况 现金流动 年度盈余与楼房入住率 连锁餐 饮加盟商数 物流成本与效率 顾客领域衡量指标 已售与待售楼房百分比 商业区人流量 顾客对楼房的满意度 顾客对物业服务的满意度 人们对连锁餐饮的光顾程度 选择本公司物流的人数与顾 客回顾率 内部过程衡量指标 商品房本身的升值率 租赁利润的提高 物业成本的稳定 餐饮 产品的更新速度 物流方式与速度 工程目标 人力 改革 资产增长衡量指标 高素质员工的稳定性 详见下表 财务顾客内部过程 人力 改革 资产增 长 衡 量 指 标 开 盘 楼 房 销 售 情 况 现 金 流 动 年 度 盈 余 与 楼 房 入 住 率 已 售 与 待 售 楼 房 百 分 比 商 业