2010年上半年郑州市房地产市场运行情况及下半年展望

2010 年上半年郑州市房地产市场运行情况及下半年展望年上半年郑州市房地产市场运行情况及下半年展望 郑州房地产网 HTTP WWW ZZFDC GOV CN 日期 2010 07 29 2010 年上半年郑州市房地产市场运行情况年上半年郑州市房地产市场运行情况 及下半年展望及下半年展望 郑州市住房保障和房地产管理局 2010 年 7 月 2010 年上半年 郑州市房地产市场商品房供应与销售 二手房交易量 呈现同比上涨态势 新 国十条 出台后 商品房与二手房交易面积涨幅开始 下降 6 月份房价环比出现回落趋势 一 一 2010 年上半年郑州房地产市场运行基本情况年上半年郑州房地产市场运行基本情况 1 房地产开发投资情况 房地产开发投资情况 上半年 郑州房地产开发投资增长加速 全市房地产开发前 6 个月累 计完成投资 288 2 亿元 同比增长 59 2 占全省投资总额 35 7 占 全市城镇固定资产投资 25 5 其中住宅开发投资完成额 217 3 亿元 同 比增长 52 3 2 商品房交易情况 商品房交易情况 针对 2009 年以来商品房市场供需失衡的情况 通过政府职能部门促投 资 促开工 促投放 使商品房市场投放量从 3 月份起有所放大 5 月份市 场投放量首次超过销售量 上半年 郑州市区商品房批准预售面积 450 28 万平方米 同比增长 73 28 其中商品住宅批准预售面积 350 61 万平方 米 同比增长 55 81 郑州市区商品房销售面积 525 97 万平方米 同比 增长 8 03 其中 商品住宅销售面积 442 41 万平方米 同比增长 8 18 自 2009 年底国家对房地产市场进行调控以来 郑州市商品房销 售量增速逐渐趋缓 尤其是新 国十条 的出台 使 5 月份商品住宅的销售量 环比增幅下降了 36 99 6 月份环比虽然有所回升 但同比仍然下降了 26 66 价格方面 上半年郑州市区商品房销售均价为 5536 元 平方米 同比上涨 16 57 其中商品住宅销售均价为 5085 元 平方米 同比上涨 14 09 相比较房地产一线城市而言 郑州房地产市场的投资投机现象不 明显 房价受政策的影响较小 图表 1 2010 年上半年郑州房地产市场运行情况 指标指标单位单位2010 年上半年年上半年同比同比 商品房投放面积万平方米450 2873 28 其中 商品住 宅 万平方米350 6155 81 商品房销售面积万平方米525 978 03 其中 商品住 宅 万平方米442 418 18 商品房销售均价元 平方米553616 57 其中 商品住 宅 元 平方米 508514 09 二手房交易面积万平方米118 3718 89 其中 二手住 宅 万平方米 115 517 52 二手房交易价格元 平方米394727 78 其中 二手住 宅 元 平方米 388527 84 3 二手房交易情况 二手房交易情况 上半年 郑州市区二手房交易面积为 118 37 万平方米 同比增长 18 89 其中 二手住宅成交面积 115 5 万平方米 同比增长 17 52 二手房月度交易面积呈波动趋势 其中 5 6 月份的环比增幅 分别为 17 95 和 16 56 上半年郑州市区二手房交易均价为 3947 元 平方米 同比上涨 27 78 其中二手住宅交易均价为 3885 元 平方米 同比上涨 27 84 4 保障性住房完成情况 保障性住房完成情况 截至 2010 年 6 月底 全市已累计有 18303 户低收入住房困难家庭享 受到了廉租住房政策 发放租赁住房补贴 7806 14 万元 全市廉租住房在 建项目 18 个 在建面积 31 71 万平方米 今年以来 我市已有 9 个廉租 住房项目陆续开工建设 总建筑面积为 9 08 万平方米 已完成全年新开工 目标任务的 60 53 2010 年 1 至 6 月 累计新开工经济适用住房面积已 达到 103 1 万平方米 竣工面积 72 41 万平方米 分别完成年度目标的 68 73 72 41 二 二 2010 年上半年郑州房地产市场特点年上半年郑州房地产市场特点 1 商品房投放明显增加 商品房投放明显增加 2010 年上半年 我市商品房供应逐月上升 商品房投放面积由元月份 的 38 14 万平方米增至 6 月份的 107 35 万平方米 供应量的增加主要是 随着施工进度的推进 去年开工和续建的项目在 2010 年陆续进入市场 下 半年还会有更多的房地产项目进入市场 将彻底缓解我市房地产市场自去年 以来供应量不足的局面 图表 2 2010 年上半年商品房投放情况 2 商品房销售呈现波动 商品房销售呈现波动 受市场预期和国家调控政策多重因素的影响 2010 年上半年我市商品 房各月份销售量呈现波动态势 3 4 月份 郑州商品房销售量均超过百万 平方米 到了 5 6 月份 国家调控政策对市场交易行为产生了较为明显的 效应 月度销售面积分别下降至 73 04 万平方米和 75 51 万平方米 降幅 在 3 成左右 图表 3 2010 年上半年商品房销售情况 3 商品房可售面积有所回升 商品房可售面积有所回升 2009 年郑州房地产市场呈现出商品房累计可售面积持续下降的态势 可售商品房源从 2009 年初的 900 16 万平方米下降至 2009 年底的 465 48 万平方米 2010 年 4 月底 我市商品房市场的累计可售面积降至 347 73 万平方米的历史最低点 5 月份后 受市场供应量持续增加和商品 房销售出现滞缓的双重影响 我市商品房累计可售面积开始回升 6 月底商 品房可售房源面积达到 396 81 万平方米 基本恢复至年初的水平 图表 4 2010 年上半年各月底商品房累计可售面积情况 4 区域和非住宅类商品房拉升房价 区域和非住宅类商品房拉升房价 2010 年上半年 郑州的商品房销售价格与全国二三线城市一样 房价 水平呈现出两位数的上涨 从各区域看 郑东新区今年上半年商品房销售均 价达到 7154 元 平方米 继续领跑全市房价 其中商品住宅销售均价为 6248 元 平方米 高出全市平均水平 1163 元 平方米 商品住宅销售均价 涨幅 17 64 高于全市商品住宅价格涨幅 3 55 个百分点 图表 6 2010 年上半年各行政区商品房销售价格情况 从分类物业的价格情况看 呈现出非住宅销售价格大涨 而商品住宅的 销售均价出现回落的迹象 6 月份非住宅的销售均价达到 9854 元 平方米 环比涨幅达 40 99 而商品住宅销售价格为 5419 元 平方米 环比下跌 了 1 58 非住宅类商品房销售价格的上涨 一方面是受个别项目销售价 格拉动的影响 同时 受此次针对住宅市场调控政策的影响 一部分投资住 宅的资金转向了非住宅 图表 5 2010 年上半年商品房销售价格走势 5 二手房市场与商品房走势相同 二手房市场与商品房走势相同 2010 年上半年 郑州二手房市场与商品房市场一样呈现出起伏的态势 受 2009 年下半年政策效应的影响 2010 年初二手房市场进入观望期 加 上年初是二手房交易的淡季 致使 2 月份二手房的成交面积仅为 10 62 万 平方米 到了 3 4 月份 二手房市场与商品房市场的联动效应凸显 二手 房交易面积分别为 18 67 万平方米 27 31 万平方米 市场交易量大幅增 加 随着调控政策的出台 二手房市场的政策敏感度较强 5 6 月份交易 量有所回落 价格方面 二手房交易价格与商品住宅价格走势相同 经过了 4 5 月份的快速上涨之后 6 月份出现小幅回落的势头 图表 10 2010 年上半年二手房交易及价格情况 三 三 2010 年下半年郑州房地产市场展望年下半年郑州房地产市场展望 1 市场供应总量将会有较大幅度增长 市场供应总量将会有较大幅度增长 在郑州市 2010 年的土地供应计划中 郑州市保障性住房 棚改房和自 住性中小套型普通商品房用地比例占 90 另外 根据调查显示 全年的 住宅供应量可达到 1400 万平方米 其中新增住宅供应量约为 1100 万平方 米 供求失衡局面将会有较大改观 同时 在政策影响下 市场需求受到一 定程度的抑制 尤其是投资投机性需求将受到严厉打击 未来商品房的销售 量可能出现回落 但自住和改善性需求仍然是市场需求的主导方向 也是政 府鼓励方向 因此今年下半年郑州商品房供应量还会保持一定量的增长 商 品房的累计可售面积将继续呈恢复性增长 2 房价不会出现大幅波动 房价不会出现大幅波动 郑州商品房供应量的持续增长和累计可售面积的增加 使郑州商品房市 场供不应求的局面已经发生质的转变 缓解了去年以来因供求关系紧张带来 的房价上涨压力 然而 从今年上半年新建商品住宅的投放价格看 投放价 格在 6000 8000 元 平方米的比重达到 27 07 较去年同期提高了 25 48 个百分点 可以看出未来郑州楼市仍有价格上涨的驱动 综合各方面 因素 我们认为目前在国家宏观调控的大环境下 房价已缺乏大幅拉升的动 力 但也不会出现房价大幅下跌的局面 下半年郑州房价会在目前的房价水 平上小幅波动 3 二手房市场将先抑后扬 二手房市场将先抑后扬 受国家宏观调控影响 目前二手房的买方出现了购房迟疑 而卖方将可 能由售转租 预计今后半年左右郑州的二手房交易量将出现一定程度的萎缩 到 4 季度后二手房交易有可能随着需求的增长而出现恢复性回升 4 房地产市场开发经营秩序进一步得以治理和规范 房地产市场开发经营秩序进一步得以治理和规范 为抑制部分区域 部分项目房价过快上涨苗头 规范市场秩序 加强市 场监管 从年初开始 市房管局陆续制定并出台了一系列配套政策 进一步 规范商品房预 销 售行为 对商品房实行明码标价制度 同时 加强对房 地产市场的检查监管力度 对出现问题的楼盘通过新闻媒体进行曝光 对稳 定郑州房地产市场起到了积极作用 今后 将继续加大对开发企业和中介代 理机构的监管 加大对违规行为的查处力度 净化市场环境 5 郑州房地产市场将持续健康发展 郑州房地产市场将持续健康发展 国