小区开发成本估算

小区开发分项成本估算汇报小区开发分项成本估算汇报 建设单位 建设单位 徐州羲圣置业有限公司徐州羲圣置业有限公司 建筑面积 建筑面积 11 1311 13 万平方米万平方米 容积率 容积率 1 51 5 绿地率 绿地率 30 8 30 8 总户数 总户数 11001100 户户 徐州羲圣置业有限公司徐州羲圣置业有限公司 开开 发发 部部 20092009 年年 6 6 月月 羲圣置业 1 小区开发分项成本估算汇报小区开发分项成本估算汇报 我公司开发部根据徐州市目前建筑市场行情 并结合本项目自 身特点 从以下几个方面对项目投资做出估算 估算的依据 按照 小区建筑面积 11 13 万平方米 户数为 1100 户 多层的结构类型 进行综合阐述 具体如下 一 一 土地费用 包括土地使用权出让金 土地购置费 交易服务土地费用 包括土地使用权出让金 土地购置费 交易服务 费 契税等费 契税等 以下五项费用已承付 合计以下五项费用已承付 合计 719 6719 6 元元 m m2 2 序号费用名称总价 元 单价 元 m2 1 1 出让金 556 5005 2 2 土地购置费 77 910 000700 3 3 土地交易综合服务费 111 3251 4 4 契税 1 113 00010 5 5 拆迁费 400 0003 6 合计 80 090 825719 6 二 项目开发规费 投资费用约项目开发规费 投资费用约 215 26 元元 m2 详细列表如下 详细列表如下 序号费用名称收费标准备注 1 规划测量费0 25 元 m227 400 元 已承付 2 环评 危评费0 15 元 m218 000 元 已承付 3 工程咨询费0 27 元 m230 000 元 已承付 4 规划设计费1 3 元 m2徐州市规划设计院报价 5 图纸设计费 建筑结构 景观 管网 8 15 1 5 24 5 元 m2 以徐州华军建筑设计院 市 规划局设计院 南京金陵设 羲圣置业 2 计院和徐州市第二设计院报 价为依据 6 抗震设计审验 审图中心审图费 多层 1 44 元 m2 小高层 1 69 元 m2 徐州市审图中心收费标准 因为结构类型以多层为主 暂取 1 44 元 m2 7 地质勘察费0 8 元 m2以江苏省第二地质工程勘察 院报价为依据 预计勘察 140 个勘探点 多层勘探孔最深 达 20 米 8 监理费6 元 m2 可下浮 以徐州市嘉信建设工程监理 有限公司报价为依据 并结 合 建设工程监理与相关服 务收费管理规定 发改价格 2007 670 号 9 招投标代理费依据工程造价 服务收费标准 暂按建安工程 造价的 0 2 0 计算 此项费用建设单位支付 30 一般由中标单位承担 可以在招标文件中说明 10 防雷检测费1 元 m2 11 白蚁防治费2 元 m2 12 消防检测验收费1 元 m2 13 墙体改革办公室收费10 元 m2 14 人防工程建设立项费48 元 m2入免费 不入收费 15 规划许可技术服务费0 9 元 m2办理 建设工程规划许可证 16 规划局档案材料费1 元 m2办理 建设工程规划许可证 羲圣置业 3 17 规划局测绘研究院放线费1 元 m2四个点 2594 元 按每栋楼六 个点计算 以 30 栋楼为计算 依据 共元 18 城市建设配套费105 元 m2苏财综 1998 135 号 徐政发 2004 11 号 19 散装水泥收费2 元 m2徐州市建设局收费标准 用 不用散装水泥都收取 20 商品房预售证收费3 1 元 m2徐州市房地产开发商品房管 理科 3 元 m2预售证 5 000 元公告费 5 600 元软 件费 21 业主产权证0 8 元 m280 元 户 按 1100 户计算 共 88 000 元 22 人防设计及审图费5 6 元 m2 依据江苏省第二设计院报价 30 5 35 元 m2 人防面积按 18000 m2计算 共 63 万元 23 办理业主土地证费0 15 元 m2 楼层按 5 元 户 地下室按 5 元 户 用地面积 1000 m2交 110 元 每增加 500 m2交 40 元 我小区用地面积为 74200 m2 共计交费 16966 元 23 徐州市土木工程质量监督站2008 年 9 月 1 日后签订的施 工合同 质监站不再收取费 用 合计215 26 元 m2RMB2395 84 万元 羲圣置业 4 三 三 项目开发配套设施费用项目开发配套设施费用 合计 合计 501 83501 83 元元 m m2 2 1 自来水管敷设费用 包括施工临时用水 小区自来水内 外管网 敷设 加压泵站的建设 55 2 元 m2 1 施工临时用水考虑三种方案 第一可采用目前地块现有的原 部队水源 接入费用可暂时不计 使用费需与所有权单位协商解决 第二个方案申请工地内自备井 造价约 5 万元 审批手续较为复杂 长期使用还需考虑对周围地质的影响 造成周围建筑不均匀沉降等 不利因素 第三方案申报自来水公司临时用水 申报手续费用为 1 万元 单价 0 1 元 m2 暂时选用第三方案 2 外管网费用按照徐州市首创自来水公司预算费用为 1 344 641 04 元 设计和监理费 25 万元 市政掘路手续费 22 万元 经过我公司同大行润丰置业公司三次与其接触和交流 工程费价格 降至 130 万元 设计和监理费降至 12 万元 市政掘路手续费降至 18 万元 总计 160 万元 我公司出资暂按 80 万元计算 单价 7 1 元 m2 3 内管网费用按照徐州市首创自来水公司提供的价格 泵房出 口到单元口 单价 20 元 m2 羲圣置业 5 4 因为我公司地块在总干管末端 压力损失较大 需要建设加 压泵站补充水压 泵站可放入地下车库 泵站的费用按照徐州市首 创自来水公司的收费标准按 28 元 m2计算 包含设备款 安装费和 维护管理费 可以下浮到 20 22 元 m2 2 强电敷设费用 包括施工临时用电 小区外线 内线敷设 156 7 元 m2 1 施工临时用电从地块北墙外的堤九线引入 共约 30 万元 包 含 400KVA 的变压器 2 台及安装费用 单方造价约为 2 7 元 m2 2 内线敷设至单元口 成本约为 130 元 m2 包含配电室 变 电柜等设备 参考供电公司的提供价格 3 小区外部线缆敷设分为两部分 苏堤变电所至二环路沈场立 交桥北为一段 施工中需穿过故黄河道和铁路立交桥两处障碍 如 果设计顶管通过的方案 工程造价很高 施工难度非常大 申请手 续也很繁杂 此段已有省电力公司投资建设的自备通道 原则上市 供电公司无权有偿租售 现由我公司会同大行润丰置业公司与市供 电公司协商 共同申请双方用电的设计和施工 市供电公司经内部 研究 已基本同意租用 计划通过项目置换的方式解决收费问题 初步方案是租用五根管线 我小区租用两根 大行豪绅嘉园小区租 用两根 两小区共用一条备用通道 租用价格待定 租用已有通道 的方案 将大大缩短了申请和施工周期 节约了投资成本 羲圣置业 6 立交桥北经大行路到小区红线外接入口为一段 总长 1300 米 由我公司与大行润丰置业公司共同建设 因小区规划设计方案未最 终确定 各用电单项的具体数据不确定 不能进行用电方案设计 预算价格暂时未定 现参考大行润丰置业公司预算方案 进行估算 豪绅嘉园小区设计方案包括了五根电缆保护管 150 3 300 电缆两根 未计入我小区电缆量 穿线检查井 19 个 电缆沟土方 2249m3 豪绅嘉园小区概算总投资 456 3 万元 其中双回路电缆 YJV22 3 300 4100 米 两根电缆 单价 650 元 m 合价 266 5 万元 保护套管 5090 米 DN150 单价 50 元 m 合价 25 5 万元 实 付 12 7 万元 其余 164 3 万元均摊 应付 82 万元 实际需支出 361 2 万元 依照上述方案价格 估算我小区施工总投资为 264 7 万元 其中 双回路电缆 YJV22 3 240 4000 米 单价 430 元 m 总价 172 万 元 保护套管 2545 米 单价 50 元 m 总价 12 7 万元 加上共建分 摊费用约 82 万元 暂估价格 266 7 万元 电缆规格请有关技术人 员进行了估算 仅供参考 以最终设计方案为准 3 燃气费用 包括小区外管网和内管网敷设 43 1 元 m2 1 内管网敷设约为 3200 元 户 包含小区内管线至室内阀门 羲圣置业 7 计量表 按照 1100 户计算 费用为 352 万元 按小区建筑面积 11 13 万平方米计算 合计到建筑成本约为 31 1 元 m2 2 外管网敷设总投资额 134 7 万元 合计到建筑成本约为 12 元 m2 第一段由襄王南路接口引入 DN300 中压管线 经平山路过九里 山口 向南引至大行路西口 安装三通 全长 2000 米 投资额 384 6 万元 由我公司与大行润丰置业公司 荣盛房地产开发公司 永旭房地产开发公司四家共同出资建设 我公司出资约 96 2 万元 第二段西起大行路西口 东到我小区东口 总长 600 米 投资额 115 4 万元 由我公司与大行润丰置业公司两家共同出资建设 我公 司出资约 38 5 万元 4 供暖设施费用 分为锅炉房集中供暖和壁挂炉分户供暖两种方式 1 锅炉房集中供暖费用 包括锅炉房土建 设备及采暖管线 28 元 m2 锅炉房建筑面积约为 300m2 如考虑为地上建筑 土建费用约为 24 万元 按照小区建筑面积 11 13 万平方米计算 合计到建筑成本 约为 2 元 m2 如考虑放在人防地下室 并通过相关部门审批 在图 纸设计时应提前与设计单位沟通 预留出锅炉房位置 热力管线费用约为 15 元 m2 由锅炉房至单元入口 羲圣置业 8 设备费用包含主机 燃烧器 品牌 利雅路 循环泵 补水泵 软水器 控制柜 烟囱 仪表阀门 未考虑运费和税收 3 台 4 吨 燃气锅炉 96 万元 安装报批费用 25 万元 共 121 万元 按照建筑 面积 11 13 万 m2计算 合计到建筑成本约为 11 元 m2 2 壁挂炉分户供暖 包括燃气壁挂炉 集分水器 选用港华 紫荆燃气壁挂炉 费用 70 元 m2 如果自行采购其他品牌 燃气公 司需收取增容费 元 m2 说明 集中供热的投资较少 后期运营有一定收益 但也有一些不足 a 在前期入住率较低的情况下 运行费用较大 收益率较小 成本 回收较慢 b 因徐州市冬季燃气供应量不足 天气较冷时 会限制工商业户的 燃气使用 不利于小区居民的供暖质量 c 采暖费的收缴是近年来各物业公司较头疼的问题 直接关系到前 期投入成本的回收 如果再有限制使用的情况 影响采暖质量 问 题会更加严重 d 在后期锅炉设备 供热管网的维护费用会逐年增加 分户供暖的投资较大 如果由港华燃气公司统一配装壁挂炉 统一进行售后服务 将减少今后物业的工作量 既避免了采暖费的 收缴问题 又保证了采暖质量 还可据此与燃气公司协商 减少部 羲圣置业 9 分的燃气开户费 3200 元 户 从另一方面减少投资额 暂按此方 案计算 5 道路工程费用 包括小区外部道路和小区内部道路 28 6 元 m2 1 外部道路 我小区北侧与豪绅嘉苑小区相邻的东西向市政规 划支路 暂定名为大行路 新建道路向西与平山南路相接 向东至 小区东侧红线外 全长 663 438 米 规划红线宽度 20 米 施工周期 五个月 计划国庆节前竣工 工程总造价为 329 48 万元 包括道路 排水 绿化 交通信号灯 路灯照明 设计监理 管理维护费用 我公司与大行润丰置业公司按照建筑面积分摊费用 我公司出资 114 16 万元 按照建筑面积 11 13 万平方米计算 合计到建筑成本 为 10 元 m2 工程由我公司与大行润丰置业公司共同委托市鼓楼区规划和建设 局代建 代建人负责协调水 电 燃气 光纤通讯等管网的敷设和 预留 负责与市政管养 园林绿化等部门协调道路开挖和赔偿问题 并且在工程竣工验收后负责道路的管理养护 该工程的建设 对改 善我区域居民出行条件 促进地块开发 完善城市道路网络等都具 有非常重要的现实意义 此项工程正在进行中 工程款已承付 34 万 元 2 内部道路 暂定主要出入口道路宽 10 米 建筑之间道路宽 4 羲圣置业 10 5 米 路面结构暂时设计为表层 4cm 沥青砼 15cm 厚 C25 砼面层 10cm 碎石垫层 面积为 9422 m2 道路单方造价为 220 元 m2 共计 207 万元 按照小区建筑面积 11 13 万平方米计算 合计约为 18 6 元 m2 6 排水工程费用 包括小区外排水和小区内排水 32 7 元 m2 1 小区外雨污合流排水工程 因为平山路的高程比大行路和我小区的高程相差接近一米 如采 用建设强排泵站独立外排水 存在以下几点问题 a 前期的投资成 本较大 需要建设翻水站 购买污水泵等设备 组织施工安装等 b 后 期的运营管理 人工开支费用较大 c 与平山南路排水干管接口 需要破路开挖 拆除部分花坛 路灯 行道树 平山路是市政新建 工程 破路开挖的手续审批难度较大 拆除补偿费用较大 例如仅 花坛的补偿费每平米单价 6000 元 d 平山路排水沟排水量设计有限 已接近饱和 基于上述考虑 未采用此方案 现由徐州市鼓楼区规划与建设局 铜沛办事处组织协调 各开发 公司协商 相关单位给予配合 共同出资建设雨污合流排水工程 缩短了整个排水工程的设计和施工周期 既解决了大行路的雨污水 问题 又解决了我小区今后施工排水和生活排水的问题 并且几家 开发公司共同建设有利于减少我公司的成本投入 管线全长 1604 4 米 工程总造价约为 260 万元 我公司出资约 羲圣置业 11 为 130 万元 单方造价约为 11 7 元 m2 此项工程分为两部分 第一部分为南北方向排水工程 自大行路 南侧小区西北角 沿西围墙向南 至西南角沿南墙折向东 至部队 围墙外折向南 经荣盛公司地块内规划路至二环路边 全长 1140 米 管径 2000mm 估算造价 170 万元 还需支付经过荣盛公司地块内 对已建成项目的拆除和恢复的赔偿费用 30 万元 合计 200 万元 工 程费用与大行润丰置业公司两家按建筑面积分摊 计 100 万元 合 计到成本为 9 元 m2 第二部分为东西方向排水工程 自二环路边沿二环路北侧绿化带 向东 经永旭开发公司地块南 过南空部队营房南门 向南接入故 黄河截污干管 全长 464 4 米 管径 2200 2400mm 根据前期我公 司与大行润丰公司和荣盛房地产开发公司协商意见 此费用由三家 均摊 施工方大通市政公司报价为 90 万元 我公司出资 30 万元 合计到成本为 2 7 元 m2 2 小区内的排水工程 总计 21 3 元 m2 设计要求雨污分流 最大雨水管道直径为 800mm 管线长约 2000m 单方造价为 800 元 m 工程造价约为 160 万元 合计到建 筑成本约为 14 1 元 m2 污水管道最大直径为 300mm 管线长约 2000m 单方造价为 400 元 m 工程造价 80 万元 合计到建筑成本约为 7 2 元 m2 羲圣置业 12 7 售楼部建安成本费用 不包含精装修费用 6 28 元 m2 按照钢结构建筑类型考虑 设计局部二层 建筑面积为 1000 m2 可以同时做为销售部门人员和现场管理人员办公室 会议室 食堂等设施综合使用 参考钢结构售楼部工程实例并结合目前徐州 市钢材市场行情 暂按 700 元 m2计算 总造价约为 70 万元 按照 小区建筑面积 11 13 万平方米计算 合计到建筑成本约为 6 28 元 m2 8 太阳能供热系统费用 32 元 m2 江苏省建设厅文件规定 2008 年 1 月 1 号起 12 层以下住宅设计太 阳能热水系统 按照 1100 户计算 每户太阳能配套费用为 3200 元 共计 352 万元 合计到建筑成本约为 32 元 m2 9 弱电配套工程费用 包括有线电视 电话 宽带 15 元 m2 1 有线电视管线敷设到户费用按照 15 元 m2收取 2 电话 宽带由相关单位免费接入小区到户 我公司在小区内 提供机房 由业主上房缴纳开通使用费用 10 照明工程费用 2 3 元 m2 根据暂定小区规划方案图 专业工程公司的预算报价约为 40 元 包含草坪灯 46 套 LED 柱式庭院灯 96 套 成套配电箱 1 台 羲圣置业 13 按照小区建筑面积 11 13 万平方米计算 合计到建筑成本约为 2 3 元 m2 11 绿化景观费用 41 元 m2 根据规划指标 30 8 的绿地率 绿地面积为 22850m2 结合徐州 市小区开发投入的绿化景观费用 绿化景观单方造价按 200 元 m2进 行考虑 按照小区建筑面积计算 合计到建筑成本约为 41 元 m2 12 监控 安防可视对讲门禁工程费用 17 元 m2 根据暂定小区规划方案图 专业工程公司的预算报价为 1 973 378 41 元 按照小区建筑面积 11 13 万 m2计算 合计到建筑 成本约为 17 元 m2 各项费用如下 小区监控 安防 小区监控 安防 可视对讲门禁可视对讲门禁工程造价汇总表工程造价汇总表 序号工程名称工程造价 元 备注 1 监控工程 196 423 77 暂按 40 台摄像头考虑 2 安防工程 25 971 36 暂按 8 套红外探测器考虑 3 可视对讲门禁工程 1 750 983 28 暂按 1100 台黑白可视对讲内机 100 台外机考虑 合计 1 973 378 41 13 临时围墙施工费用 1 65 元 m2 场地临时围墙施工费用 184 499 元 按照小区建筑面积 11 13 万 羲圣置业 14 平方米计算 合计到建筑成本约为 1 65 元 m2 已建设完毕 因为部 分现状北围墙建在规划红线外 小区外部规划道路建设时 需要拆 除内迁 会产生一些费用 暂未计入 小区开发配套费用汇总表 不含建安成本 小区开发配套费用汇总表 不含建安成本 费用名称单价 元 m2 总价 万元 施工临时用水申报费 0 11 羲圣置业 15 小区外管网 7 180 小区内管网 20222 6 自来水 加压 泵房设备 28311 64 施工临时用电申报费 2 730 小区外线 未包括租赁通道费用 24266 7 强电 小区内线 1301446 9 小区外管网 12134 7 燃气 小区内管网 31 1352 集中供暖包括锅炉房土建 设备及 采暖管线 28311 64 供暖 设备 分户供暖包括燃气壁挂炉 集分水 器 70779 1 小区外部道路 10114 16 小区 道路小区