新街口租户公约

1 目目 录录 内内 容容 页页 数数 目录目录 1 1 引言引言 2 2 第一章第一章 定义定义 2 42 4 第二章第二章 总则总则 4 4 第三章第三章 租户的权利与责任租户的权利与责任 4 84 8 第四章第四章 管理服务管理服务 8 158 15 第五章第五章 其他事项其他事项 附件一附件一 承诺书承诺书 1616 2 租户公约租户公约 本公约由以下当事人签订 1 南京资产经营管理有限公司 以下简称 发展商 地址 2 以下简称 租户 地址 引言 发展商已合法获得位于南京市地块的土地使用权 并将该土地改建为园区产业园 以下简称 该项目 该项目共有 22 幢二至五层的办公楼及会所 停车场等 制定本公约的目的是在于通过本公约的实施 为该项目中办公楼及会所 停车场 的租户对该项目的管理 保养 保险及维修订立整体规定 以保证该项目的所有租户 有效地使用其租用的物业 并规定各租户对该项目及其租用单元所属之部份的管理及 公共开支按比例分摊 本公约对该项目全体租户及管理者均有约束力 公约内涉及之发展商 管理者及 租户均包括其受让人 继承人 合并人或接办人 第一章第一章 定义定义 一 本公约中 除文意另有所指外 该项目 指座落于地址为南京市新街口号 现命名为 新街口 园 区科技文化园 范围内的全部物业 即位于包括此土地上 所有名称的建筑 包括其中所有设备和设施 公共地方 指在该项目内由管理者根据本公约所界定的公共地方 可 包括 但不限于 1 大门入口 入口大堂 电梯大堂 楼梯及楼梯间 走 廊通道 包括消防通道 防火隔墙 护土墙 3 2 电梯井道 电梯机房 电表房 送配电房 水泵房 垃圾房 排烟及通风机房 茶水间 卫生间 排污及 通风机房 监控室 保安室 3 室外平台 行车道 绿化区 4 管理室及为各租户及真正访客而设 并供其共用的其 他地方或范围 但不包括任何租户拥有独自使用权的 地方 公共设施 指为该项目的整体利益而安装的机器 设备设施 仪器 装置 树木 包括花草 盆景 管道 机房 电缆 电 线 公用天线 化粪池等 但任何只供个别租户使用的设 施不包括在内 外墙 指该项目楼宇的所有外墙 装修规则 指管理者就各租户在其所属单元的装修 改进及装饰等所 作的规定 绿化区 指依照有关法令所要求的在该土地上实施的绿化地区 或 发展商按该项目需要在公共地方实施的绿化地区 管理费预算 指根据本公约第四章 五 和有关法规的规定而为该项目 预备的管理费预算 管理支出 指管理者因管理 维修保养及改善该项目而需用的所有费 用和开支 管理费 指各租户根据本公约及管理费预算而须按季度缴交 用以 管理该项目的费用 管理者 指发展商聘用为管理该园区的任何公司 租户 指对所租赁单元拥有或共同拥有使用权的人士 并包括其 合同期的合法继承人 停车场 指根据本公约规定作为停泊车辆用途的地方 车位 指停车场内用于停泊车辆的位置 本公约 指上述当事人于上述日期签署的本公约 并包括公约的修 订条款及一切有关管理该项目或其任何部份的文件 4 交付使用通知书 指发展商于该项目的有关单元可以交付使用时发给各租户 的通知书 当地 指中国南京市 发展商 指南京新街口通产资产经营管理有限公司 二 在本公约中 在文意许可或要求下 表示单数的字眼应包括众数 相反亦同 表示阳性的字眼应包括阴性和中性 相反亦同 表示人的字眼应包括公司和法 团 含法人及非法人组织 第二章第二章 总则总则 一 每个租户对其租赁单元拥有使用权 该使用权明确地受本公约限制和保障 二 公共地方是为各租户的利益而设置的 除非管理者另有限制 公共地方可由 每一位租户 及其雇员 访客使用 三 各租户及其雇员 访客此后一切时候均须遵守和履行本公约所载的保证 规定 及限制 并受其约束 各租户必须对其使用人 及其雇员 访客的行为负责 该等保证 规定及限制的保障和约束附带于该项目的每个部分 第三章第三章 租户的权利与责任租户的权利与责任 一 租户的权利 1 依法享有对所租房屋的使用权利 2 享有对该项目公共地方及共享设施的使用权 3 享有对该项目各项管理制度的建议权 4 享有对管理者及其工作人员的监督权 投诉权 二 所有租户必须遵守以下规定 5 1 该项目每一单元的租赁包括一份明示承诺 由有关租赁者在签署房屋租赁 合同之日以书面通知管理者 以确保租赁者遵守本公约内的一切条款 并 受其约束 2 各租户需尽速如期付清其租赁的单元产生的现有及将来的各种费用 摊分 费用的支出 3 在未得管理者书面同意之前 各租户不得变更或改动其单元的结构 不得 对其他单元造成任何干扰损害等行为 亦不得对公共地方或公共服务设施 做出任何改动或造成损害 破坏或干扰 4 各租户不得做出与本公约相违背而使该项目或其任何部份的保险成为无效 或令该保险的保费提高的行为 如有上述事情发生 则违约的租户对因此 而产生的所有损失 损害 费用 诉讼费用 索赔及要求或因此引起的额 外或增加的保费负有全部责任 如因该租户违约 导致该项目或其任何部 分损毁 而所投保项下的全部或部分保险金无法得到赔偿 则违约的租户 应立即支付给管理者进行全部重建或修复损毁部分及其他引起的费用 5 各租户若因本身的疏忽导致水 电 烟或其他有关物体外溢 损害他人或 其财产而产生的诉讼 索赔和要求 则该租户须对因此而产生的所有诉讼 索赔和要求负全部责任 6 各租户应对使用人 受许可人 雇员及访客的行为疏忽和错误向管理者及 其他租户负责 因上述人士的行为疏忽或错误而发生损害 损失 该租户 应支付所有因此而产生的费用或赔偿 在上述情况下 如损害或损失是由 管理者负责修复 补偿的 则费用由管理者收取 如非管理者负责修复 补偿的 则费用由受害者收取 7 各租户不得在该项目所属其单元内做出容许或容忍他人或使用者在该部分 做出对其他租户构成损失或损害的行为 并须负责修复或弥补因此而引致 的任何损失 一切费用及支出 8 各租户不得做出容许或容忍他人或使用者做出妨碍或影响该项目或任何部 分的保养的任何事情 9 各租户及其使用人 受许可人 雇员及访客在任何时候均应遵守和履行该 项目管理规则及其他由管理者为该项目或其任何部份制定规则 6 10 在获得管理者书面同意 并取得有关政府部门的同意后 各租户可以在不 违反本公约的前提下 自费在其单元中安装或拆除增加物 附属物 但上 述工程不可引起该项目或其任何部份结构性损害及干预该项目各租户使用 其所属单元 损害公共服务设施 租户在安装上述增加物或附属物时 应 首先获得管理者同意 并在此等安装涉及政府有关部门的条例 法规时亦 需征得政府有关部门的同意 否则管理者有权将有关加建物拆除 一切有 关费用 由该租户负责 11 在未征得发展商及管理者书面同意前 各租户不得在其单元以外地方加建 任何建筑物或在该项目及公共地方外悬挂广告或其他物品 各租户亦不得 涂污公共地方或公共服务设施 在未征得管理者书面同意前 各租户不得 将任何招贴 通告 招牌 广告或其他物品张贴于该项目的任何部份 如 违反此项规定 管理者毋须事先发出通知 有权在任何时间清除上述招贴 通告 一切有关费用 由该租户负责 12 各租户不得在该项目任何地方存放任何武器 弹药 烟花 放射品 污染 物品或任何危险及易燃物品或存放可能触犯当时的任何法规或对其他租户 及使用者构成滋扰或危险的其他物品 13 各租户不得阻塞或堵塞任何公共地方或放置或在公共地方内弃置任何垃圾 各租户亦不得利用该项目及该项目走廊 消防楼梯 消防通道 楼梯间及 其他公共地方悬挂或放置任何垃圾桶 家具或其他物品 14 各租户不得做出任何使该项目冲洗及排水系统堵塞或令该等设施的有效工 作程序受损的行为 15 个别租户无权要求管理者或其下属人员为该租户提供私人或个别单元内 非公共地方 的管理服务 16 各租户无权直接惩戒管理者属下的员工 各租户如对该员工不满 应向管 理者提出 由管理者采取其认为合适的必要行动 17 各租户不得将其单元用作非法的 不道德的或与政府用途许可 交付使用 通知书及本公约条款相抵触的用途 亦不得制造滋扰 包括但不限于噪音 滋扰 损害其他租户 18 垃圾处理只能依该项目规则 规定处理 7 19 各租户不得在公共地方或窗外悬挂任何物品 20 各租户不得破坏或以任何方式阻碍公共地方及妨碍他人使用公共服务设施 21 各租户不得在该项目内饲养任何宠物 动物等家禽 22 各租户不得在该项目单元的地面上放置超过规定负载的物品 不同部位的载 重量依管理者的通知指定 在将重物搬进该项目之前 该单元的使用人应 通知管理者 管理者保留规定所有重物放置的权力 以便使负载分布均衡 防止震动噪音干扰其他单元使用人 23 若发展商决定兴建连接邻近建筑物的行人天桥 地下行人通道或公共服务 设施 各租户也需同意该行人天桥 通道及设施之兴建 并准许该行人天 桥 通道及设施的结构支柱 如有需要 利用各租户所属的单元及所占的 土地作为支持 24 各租户必须在上述的行人天桥 通道及设施兴建时 尽量方便发展商委派 的建造者进行工作 包括准许该建造者进入各租户单元进行各种必须的工 作 但建造者进入各单元前应事先通知有关租户 25 各租户必须容许管理者或其员工进入各租户的单元 维修检查公共设备 设施 但管理者进入各单元前应事先通知有关租户 紧急情况除外 26 各租户所属单元的所在楼层强电井内设有为该单元独自使用而装置计量照 明设备及其他设备的电表 此单元的租户需按该计量电表所示的使用量缴 交应付的电费 27 各租户须遵守国家法律及有关法规 如任何租户及其雇员 访客未按本公约的规定履行其责任 导致任何损毁及损坏 管理者有权主动采取其认为适当的行动 予以补救 由此引起的责任及支出概由有关 租户承担 各单元的租户除须遵守以上各规定外 更须遵守该项目所属部份的有关规定 该 规定已详列于以下各段 三 停车场租户必须遵守以下规定 1 停车场租户必须将其车辆停放在其拥有的车位划定范围内 8 2 停车场租户不能在停放其车辆时造成其他任何行人的任何不便或霸占他人 的车位 3 停车场租户应确保其车辆不超出停车场的速度限制 4 停车场租户应在其车辆上贴上有效的停车证 否则管理者或其雇员可拒绝 该未贴上有效停车证的车辆进入停车场 5 管理者有权拒绝任何违反停车场规则的租户将其车辆停泊在停车场内 6 停车场租户只能将车位用作停放车辆用途 7 管理者对停车场整体提供维修 保养 指引的服务 并不对场内停放车辆 的整体或任何部分的完整性 安全性承担法律上的保管 管理义务 第四章第四章 管理服务管理服务 一 一般事项 1 该项目由管理者根据本公约管理 并可由管理者委聘的管理代理人具体 实施 2 如管理者工作中有任何违法 违约行为 租户有权发出在合理限期整改 的通知 责成管理者改善 若管理者未能在期限内达到有效的改善 则 租户有权就该事项对管理者进行法律诉讼 3 管理者的责任在于管理和维护该项目的每一部份 管理者受本公约的约 束 并须遵守和履行本公约中其应遵守和履行的责任和义务 4 管理者将被视为全部租户的集体代理人 而非个别代理 为此各租户将 被视为不可撤销地任命管理者为执行本公约规定的代理人 二 管理者的权力及责任 1 在不抵触发展商的权利下 管理者有权去做所有对该项目的有效管理和 维护所必须做的事情 并为此负责 其中包括 但不限于 下列事项 1 1 检查 视察该项目 必要时包括所有单元的内部 1 2 从事任何必要的工作 以保持该项目及其每一个部分处于良好 安 全的状态 9 1 3 更换公共地方中破损的物件或设备及破损的公共服务设施 1 4 保持所有公共地方良好照明 1 5 保持该项目及其所有部分 单元内除外 清洁 卫生 1 6 定期安排垃圾清理 确保该项目及其每个部分清洁 保持垃圾收集 设施保持良好工作状态 1 7 防止阻塞任何公共地方 并在发生堵塞时排除障碍物 1 8 保持该项目所有公共下水道 水管或其他管道清洁 畅通 1 9 保持公共服务设施处于良好工作状态 1 10 保持所有公共地方内的机房 机械及设备处于良好工作状态 该项 目内的电梯 则按当地有关法律及法规执行 1 11 防止任何垃圾淤积 侵蚀或倾倒在任何公共人行路及道路或政府物 业上 如有上述情况发生 则负责将垃圾清除 并向应负责的租户 要求并收取因此而引起的费用 1 12 清除任何不符合本公约规定的建设物或安装物 向应负责的租户要 求并收取清除及补偿因此而引起的损害的费用 1 13 安排保养该项目内消防设施 并使之符合当地政府有关法律 法规 的要求 1 14 为该项目提供并保持一支安保力量 看更 看守人员 并在管理者 及租户均认为合适的情况下运用并维护安保设施 1 15 控制该项目内所有车辆停放 行人交通 违反该项目停车场规则的 车辆 管理者有权拒绝该车辆进入园区 1 16 维护并改进所有公共服务设施及其服务质量 使该项目的各租户更 有效地使用该项目 1 17 防止 制止任何人士未经管理者书面同意或未按本公约的规定而占 用或使用公共地方及公共服务设施而防碍其他租户的正常生活 1 18 采取一切必要措施以符合政府对于该项目的要求 1 19 防止 制止任何人对该项目公共地方或公共服务设施进行有害的变 更及损害 1 20 按本公约规定的要求收取所有该项目租户应付款项 支付所有因该 10 项目管理及维护而产生的应付款项 1 21 如管理者认为有需要为该项目的公共地方 包括公共服务设施 但 不包括已租赁的部份 一起或分别投保 其金额和险种由管理者依 据其良好管理实践做出决定 投保应根据租户各自的投保权益 以 管理者的名义代表管理者本身及租户投保 管理者统一支付保费以 使该保险有效 1 22 绿化及维护绿化区的环境 1 23 向租户报告所有因该项目的管理而与政府 公民及有关个人的往来 事宜 需要保密事宜除外 1 24 雇用或解雇所需职员 使管理者得以履行其职责 为所聘职员提供 办公地方 制服 工作服 工具 器具 清洁或其他材料及所有必 要的设施和应有的培训 1 25 防止任何人在该项目叫卖 推销 举行任何庆典活动或聚会 发展 商或管理者同意除外 并有权将该人士驱出该项目外 1 26节日期间可装饰该项目的公共地方 入口及外墙 包括悬挂灯光 及其他饰物 如管理者认为必要 可以组织该项目的文娱及为该项 目的商誉进行商业推广活动 但不得影响租户的正常生活 1 27 修理该项目任何部份 确保其保持良好 1 28 执行和监察各租户遵守及履行本公约的条款 方法为 1 28 1 在该项目内显著地方公布违约租户的名称连同其违约情节 1 28 2 书面通知违约租户纠正错误 并在通知后十四天期满 而该 租户仍未纠正错误 管理者可带同或不带同工人进入该违约 租户的单元并采取相应的行动 如属紧急情况 可不必书面 通知 1 28 3 通过民事诉讼向每名违约租户追讨违反本公约规定该租户所 须缴付的任何款项 1 28 4 停止该单元的供水 供电及其他任何服务 1 28 5 采取管理者按照常规考虑认为合适的其他方法 1 29 采取一切措施 包括提出及进行诉讼 制止各租户违反 不遵守或 11 不履行本公约的规定或其它规则 1 30 管理者的一切酬金及履行本公约规定的职责而支出及支取的一切款 项预备妥善的帐目记录 以供发展商 租户或其律师检阅 1 31 聘请 撤换及付酬予律师 建筑商 会计师及其他专业顾问 承建 商 工人 代理人 清洁工人及其他工作人员 1 32 在不抵触本公约的规定且不影响租户正常生活的前提下 做出使该 项目得以妥善管理和维修的其他行动 1 33 在管理者认为适当的情况下 通知有关租户并征得其同意后 紧急 情况除外 进入有关单元进行修理 以维护及保养该项目 1 34 接获租户的投诉后 在查实的基础上 应在合理的时间内予以改进 2 管理者有权制定 修改及替代该项目的停车场规则 装修规则及其它规 则 以上的规则及其修改应张贴在该项目告示栏内 3 管理者根据本公约做出的行为及决定在各方面对所有租户均有约束力 同 时应根据上级规定和多数租户的合理意见和要求 拟定修改管理规则 以便更好地管理好本项目 4 管理者及其雇员在下列情况下无需对租户负责 4 1 为履行本公约所做出的一切行为或作为 但涉及刑事责任 不诚实 严重过失及故意违约的不包括在内 4 2 因下列原因造成的服务中断 但应尽早通知租户 并尽快全力组 织维修 以确保租户正常生活 4 2 1 因任何设施 装置必要的保养及维修 4 2 2 台风 水灾 火灾 地震或其他不可抗力的损害 毁灭 4 2 3 无法避免的燃料 材料 水电或劳力短缺 4 2 4 管理者所无法控制的其他一切原因 5 管理者根据本公约向租户做出的任何书面同意并不表示该同意事项已经 符合法规或获得政府有关部门的批准 各租户必须就该同意事项按有关 法规或政府有关部门规定办理必须的手续 6 管理者应尽全力按照本公约的规定履行其对该项目的管理和维护的职责 12 三 管理者的酬金 1 管理者酬金即因管理者因履行本公约的职责而应收取的报酬 该酬金的 金额为每月管理费收入的 10 管理者委聘的管理代理人酬金应在管理 者酬金中支付 其分配方案由管理者与管理代理人签订的聘约书详细规 定 2 管理者无须从管理者酬金中支付因招聘任何职位的人员为该项目管理 运作 会计及核算等的一切直接开支费用 3 管理者酬金于每月第七天由管理费账户内提取 四 管理及其他费用 1 为确定租户应付的管理费用 管理者应在每年底前为下一年度准备一份 管理预算 该预算应显示该项目总体上在管理与维修方面的估计开支 包括管理者酬金 和估计收入 2 在管理预算内 管理费将根据以下原则计算 2 1 对该项目整体有利的支出将由该项目全体租户根据各单元建筑面积 按比例分摊 2 2 若某一项支出只对某一单元有利 而其他单元的租户不能从该支出 中获得实质的利益 则该支出将由该单元的租户独力承担 2 3 若某一项支出只对停车场有利 则该支出将由停车场的租户按比例 分摊 2 4 若某一项支出不属于以上 3 1 至 3 3 任何一项 则该支出将由各租 户按比例共同分摊或依据管理者的绝对酌情权来分摊 2 5 管理者有绝对酌情权决定某一项支出对停车场或单元有利 而其决 定将是最终及有效的决定 3 为确定管理费 故应根据管理费预算 第一会计年度应由租户入伙之日 起截至该年十二月三十一日 若该开始日期在该年十月以后 则该年的 会计年度与第二年的会计年度合并计算 其后的年度即自每年一月一日 始至该年十二月三十一日止 管理者有权改变会计年度 但应提前一个 月向各租户发出书面通知 13 4 管理支出包括 但不限于 下列各项 4 1 应付予当地政府的地税 及其他关于该项目的税费 及其他应付款 项的开支 4 2 履行本公约项目下管理者职责的费用 包括本章 二 1 26 条所述 之文娱及商业推广活动费用 4 3 为该项目的有效管理而由管理者决定应购置或租用的所有必需的设 备 机械及车辆的费用 4 4 聘用及解聘任何管理该项目所必须的管理职员的费用 包括为上述 职员提供福利及劳保的费用 4 5 聘用及解聘任何管理该项目所必须的保安 电工 花匠 清洁工 分包商或其他人士 以及为该等人士提供制服 工作服 工具 材 料 设备 培训 福利及劳保的费用 4 6 该项目公共区域所使用或耗用的水 电 空调 服务的收费及其类 似收费支出 以及电梯维修保养的费用 4 7 处理垃圾的费用和市政排污的费用 4 8 操作 修理 保养 更换或清洁公共地方或公共服务设施的支出和 费用 4 9 因安装 改善或更换该项目内任何公共服务设施所需的非经常性开 支 4 10管理者酬金 4 11 本公约第五章 一 1 2 条所提及的保险金 4 12管理者为履行本公约规定的职务或行使本公约规定的权力而支出的 法律 会计 或其他专业费用 在任何情况下 上述第 4 10 分项的 管理者酬金须最先拨付 5 各租户应按管理预算支付管理费 6 管理工作及管理费如因为个别租户的要求及行为而增加 管理者有权向 该租户征收合理的附加费用 7 如管理者认为有关会计年度所收的款项将不足以支付有关会计年度发生 的所有开支 则管理者可准备一份修改后的管理预算 确定每一租户应 14 加付的数目 在发展商 租户认可后 管理者可运用该笔每月加收的款项 弥补不足的部份 在例外的情况下 如果管理者认为合适 该笔款项亦 可以一次性总付的方式收取 8 如有关会计年度出现盈余 则该盈余部份即视为下一会计年度的收入 9 各租户 包括发展商 应亲自或委托他人缴交管理费用 日期自该项目 发出入伙通知书之日起计算 无论该单元是否空置 出租或自用 10 每一个直接从发展商租赁该项目单元的租户 包括发展商在内 应在签 署租赁合同时 10 1向管理者支付其应付的首三个月的管理费部分 日期自发展商向 其发出关于该单元的入伙通知书之日起 10 2向管理者支付一笔相等于根据管理预算于第一会计年度应付的 三个月 管理费用的款项作为其在本公约项下应负责任的保证 金 该笔款项不可折抵租户根据本公约应付的管理费用 10 3该笔保证金在租户退租或合同到期后 办理完迁出手续后方可退 还给该租户 该保证金由管理者保管 五 管理费用及其利息的缴付 1 每一租户应于每个季度第一天向管理者以人民币缴付该单元每季度应付 的管理费用 管理者另有规定的除外 2