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第二章 房地产金融机构 第一节我国房地产金融机构体系第二节房地产金融机构的监管 本章学习要点 了解我国房地产金融机构发展概况 掌握房地产金融机构体系 专业性房地产金融机构和非专业性房地产金融机构组成 房地产金融机构的监管 第一节我国房地产金融机构体系 房地产金融机构主要由三类机构组成 即专业性房地产金融机构 非专业性房地产金融机构和向房地产融资提供担保和保险的机构组成 一 房地产金融机构体系 我国房地产金融机构主要由非专业性房地产金融机构构成 包括银行型房地产金融机构和非银行型房地产金融机构 信托投资公司 信用合作社 住宅合作社 基金组织等 组成 其中主要以商业银行和信托公司为主 最早从事房地产金融业务的银行是中国建设银行 1979年1998年我国住房制度改革后 更多的银行介入房地产金融领域 房地产金融机构迅速增加 初步形成了以四大国有商业银行为主体 12家全国性股份制商业银行和112家城市商业银行为补充的组织机构体系 一 我国的专业性房地产金融机构 住房储蓄银行 80年代中期 我国分别在烟台和蚌埠成立了住房储蓄银行 专门办理与房改配套的住房基金筹集 信贷 结算等政策性金融 90年代 公积金制度的建立 住房储蓄银行的职能逐渐被住房公积金管理中心所取代 住房储蓄银行曾一度消失 2004年2月15日 中国建设银行与德国施威比豪尔住房储蓄银行在天津合资成立了中德住房储蓄银行 成为目前我国唯一的一家住房储蓄银行 二 住房公积金管理中心 1 编制 执行住房公积金的归集 使用计划 2 负责记载职工住房公积金的缴存 提取 使用等情况 3 负责住房公积金的核算 4 审批住房公积金的提取 使用 5 负责住房公积金的保值和归还 6 编制住房公积金归集 使用计划执行情况的报告 7 行使国务院 住房公积金管理条例 1991年上海首推住房公积金制度 17年的历程 住房公积金为居民住房条件的改善发挥了举足轻重的作用 住房公积金是最基本的住房保障资金 具有一定的政策性金融的功能 到2007年3月底上海已成为全国第一个公积金个贷累计发放规模超过1000亿元的城市 三 非专业房地产金融机构性 四大国有商业银行房地产信托公司房地产保险公司住房置业担保有限公司 三 我国房地产金融机构体系的架构 二 房地产金融机构的任务 为房地产业筹集 融通资金并提供结算和其他金融服务 第二节房地产金融机构的监管 对房地产金融机构的监管包括外部监控 内部控制及稽核等方面 一 房地产金融监管 房地产金融监管是指中央银行或其他金融监管当局依据金融法规对房地产金融业 包括金融机构和金融业务 实施的监督管理 具体可分为金融监督和金融管理 金融监督是指金融主管当局对房地产金融机构实施的全面性 经常性的检查和督促 并以此促进房地产金融机构依法稳健地经营和发展 金融管理是指金融主管当局依法对房地产金融机构及其经营活动实施的领导 组织 协调和控制等一系列的活动 二 金融监管的目的 金融监管的目的是 维持金融业健康 稳定的运行秩序 确保金融机构安全有效地发放贷款 保障存款人和投资者的利益 最大限度地减少金融业的风险 三 房地产金融机构的外部监控 外部监控是通过法律 制度 机构等手段适时地监控 中央银行 银行业 证券 保险和外汇管理部门的监管主要包括中国银行业监督管理委员会 中国证券业监督管理委员会 中国保险业监督管理委员会和国家外汇管理局等机构 一 中国银行业监督管理委员会对房地产金融业务银行的管理 中国银行业监督管理委员会 简称银监会 对从事房地产金融业务的银行的管理包括设立管理和日常管理 1 设立管理 从事房地产金融业务的银行的 包括独立的房地产金融专业银行和商业银行都必须经中国银行业监督管理委员会的审批 按照有关的法律规定审批银行机构的设立 变更 终止及其业务范围 2 日常管理 日常管理主要体现在一下几个方面 发布有关对商业银行进行监督管理和开展有关业务的命令和规章 有权要求商业银行等金融机构按照规定报送财务报告资料 有权对商业银行等金融机构的存款 贷款 结算 呆帐等情况随时进行稽核 检查监督 有权对商业银行等金融机构的违反规定提高或降低存贷款利率的行为进行检查监督 有权对政策性银行的金融业务进行指导和监督 商业银行已经或者可能发生信用危机 严重影响存款人的利益时 中国人民银行可以对该商业银行实行接管 中国银行业监督管理委员会还应介入商业银行的解散 撤销 破产过程 实施清算监督 二 中国银行业监督管理委员会对房地产信托公司的管理 中国银行业监督管理委员会对从事房地产金融业务的信托公司的管理包括设立管理和日常管理 1 设立管理 从事房地产金融业务的信托公司的设立 包括独立的房地产专业信托公司和一般信托公司都必须经中国银行业监督管理委员会的审批 2 日常管理 日常管理主要体现在以下几个方面 发布信托投资公司从事信托业务的有关组织和管理的规章 定期或者不定期对信托投资公司的经营活动进行检查 对监管中发现的重大问题 有权质询信托投资公司的高级管理人员 并责令其采取有效措施 限期改正 责令管理混乱 经营陷入困境的信托投资公司采取措施进行整顿或重组 并可以建议撤换高级管理人员 在必要时可以接管有关信托投资公司 三 中国保险监督管理委员会对房地产保险业务的管理 中国保险监督管理委员会对保险业务实施监督管理职责 包括房地产保险业务的管理 涉及对保险公司 保险经纪公司 保险代理机构 保险公估行等保险相关机构和保险代理人 保险经纪人的监管 1 设立管理 设立保险公司 必须经中国保险监督管理委员会批准 2 日常管理 制定商业保险主要险种的基本保险条款和保险费率 接受保险公司拟订的其他险种的保险条款和保险费率的备案 检查保险公司的业务状况 财务状况及资金运用状况 有权要求保险公司在规定的期限提供有关的书面报告和资料 如营业报告 财务会计报告及有关报表等 规定保险公司运用的资金和具体项目的资金占其资金总额的具体比例 对违反规定提取或结转各项保险准备金 或者未按照有关法规办理再保险 或严重违反资金运用规定的保险公司实施限期改正措施 限期内保险公司未予改正的 可对保险公司采取整顿措施 中国保险监督管理委员会对损害公共利益 可能严重危及或者已经危及偿付能力的保险公司实行接管 中国保险监督管理委员会还应介入保险公司的解散 人寿保险公司不得解散 撤销 业务转移 破产等过程 实施清算和业务转移的监督 四 中国证券监督管理委员会对房地产证券公司的管理 1 设立管理 设立证券公司 必须经设立管理中国证券监督管理委员会审查批准 分类颁发业务许可证 由申请人凭证向工商行政管理机关办理设立登记 2 日常管理 制定涉及证券公司业务经营的行政规章 对证券公司进行检查和调查 并可以要求证券公司提供 复制或者封存有关资料 负责对证券公司从业人员进行注册及日常监督管理 对证券公司高级管理人员实行谈话提醒制度 并且可以对经营管理中出现问题的证券公司高级管理人员进行质询 责令其限期纠正 表1加入WTO后中国大陆外资银行开放人民币业务时间表 四 房地产金融机构的内部监控 2007年人民银行发布 商业银行内部控制指引 银监会明确 除商业银行外 政策性银行 农村合作银行 城市信用社 农村信用社 村镇银行 贷款公司 农村资金互助社 金融资产管理公司 邮政储蓄机构 信托公司 财务公司 金融租赁公司 汽车金融公司 货币经纪公司等其他金融机构也需参照执行指引 控制指引 目的是促进商业银行建立和健全内部控制 防范金融风险 保障银行体系安全稳健运行 控制指引 将商业银行内部控制细分为6个方面 包括授信的内部控制 资金业务的内部控制 存款和柜台业务的内部控制 中间业务的内部控制 会计的内部控制 计算机信息系统的内部控制等 一 内部控制指导原则 1 有效性原则2 审慎性原则 最重要的原则3 全面性原则4 独立性原则 审慎性原则 prudence 是指在进行会计核算时 应当合理预计可能发生的损失和费用 而不应预计可能发生的收入和过高估计资产的价值 如某一经济业务有多种处理方法可供选择时 应采取不导致夸大资产 虚增利润的方法 审慎监管法规体系 所谓审慎监管法规体系是指从机构监管 业务监管 高管人员监管 信息披露 研究监管人员行为规范等方面 全面建立既符合国情又适应国际监管趋势 覆盖面宽 操作性强的银行业审慎监管法规体系 审慎性监管背景资料 随着入世过渡期的结束 中国银行业的发展进入了一个全新的历史阶段 2006年年底发布的 外资银行管理条例 对于外资法人银行 完全取消了业务范围 开放地域和客户对象的限制 但是从控制机构风险的角度制定了一个国际通行的审慎性标准 即要求其资本充足率不得低于8 并在任何时点上维持与业务发展和风险程度相匹配的资本水平 以风险管控为核心的审慎监管理念初步建立 监管过程的一个重要内容是监管当局提出并使用审慎性原则和制度要求来控制风险 这些要求可能是定性的也可能是定量的 其目的是限制银行的不谨慎的冒险经营活动 这些要求并不能取代管理决定 但仍能确定最低的审慎标准 以确保银行采取正确的方式开展经营活动 银行业的动态特性要求监管部门定期评估它们的审慎性条件 并评估现有条件存续的可行性以及提出新标准的需要 定性 定量标准 1 资本充足率a 1988年版本的要求巴塞尔委员会于1988年就银行国际风险标准达成一致协议 常被称为 巴塞尔协议 b 巴塞尔新资本协议 2006年7月 巴塞尔委员会发布了 统一资本衡量与资本标准的国际协议 修订版 一般称为 巴塞尔新资本协议 用于取代 巴塞尔协议 新协议紧密结合管理者的资本要求与潜在的风险 向银行及其监管者提供几个用于评价资本充足率的选择 2 银行信贷资产分类 我国自2002年全面实行贷款五级分类制度 该制度按照贷款的风险程度 将银行信贷资产分为五类 正常 关注 次级 可疑 损失 不良贷款主要指次级 可疑和损失类贷款 a 正常类贷款 这类贷款的借款人能够及时履行义务 利息和本金能够全额偿付 b 关注类贷款 关注类贷款是指存在潜在问题并需要管理者密切注意的贷款 如果处理不当 这些问题将来可能会导致影响还款安排或影响借款机构信用状况的结果 c 次级类贷款 次级类贷款的借款人和抵押担保人已不能按现有价值足额还款 分类为次级的贷款必定出现了危及债务流动性的问题 如果未予纠正 这类贷款将很可能会给银行带来损失 潜在损失在次级贷款总数中存在 但不一定存在于归为次级贷款的单个信贷的展期 d 可疑类贷款 可疑类贷款除了具有与次级类贷款一样的问题外 还有出现流动性问题的特征 目前存在的情况 经营条件和价值方面均出现了不正常 e 损失类贷款 lossloan 损失类贷款是指在采取所有可能的措施或一切必要的法律程序之后 本息仍然无法收回 或只能收回极少部分 损失类贷款种类 企事业单位贷款有以下情况之一可以划为损失贷款 l 借款人因依法解散 关闭 撤销 宣告破产终止法人资格 银行依法对借款人及其担保人进行追偿后 未能收回的贷款 2 借款人已完全停止经营活动且复工无望 或者产品无市场 严重资不抵债濒临倒闭 银行依法对其财产进行清偿 并对其担保人进行追偿后未能收回的贷款 3 借款人死亡 或者依照 中华人民共和国民法通则 的规定宣告失踪 银行依法对其财产或者遗产进行清偿 并对担保人进行追偿后未能收回的贷款 4 借款人遭受重大自然灾害或意外事故 损失巨大且不能获得保险补偿 确实无力偿还的贷款 或者保险赔偿清偿后 确实无力偿还的部分贷款 依法对其财产进行清偿或对担保人进行追偿后 未能收回的贷款 5 借款人触犯刑律 依法判处刑罚 其财产不足以归还所借债务 又无其他债务承担者 银行依法追偿后无法收回的贷款 6 借款人及其担保人不能偿还到期债务 银行诉诸法律 经法院对借款人和担保人强制执行 借款人和担保人均无财产可执行 法院裁定终结执行后 仍无法收回的贷款 7 由于上述 1 一 6 项原因 借款人不能偿还到期债务 银行对依法取得的抵债资产 按评估确认的市场公允价值人账后 扣除抵债资产接收费用 小于贷款本息的差额 经追偿后仍无法收回的贷款 8 开立信用证 办理承兑汇票 开具保函等发生垫款时 凡开证申请人和保证人由于上述 1 一 6 项原因 无法偿还垫款 银行经追偿后仍无法收回的垫款 9 银行卡被伪造 冒用 骗领而发生的应由银行承担的净损失 10 助学贷款逾期后 银行在确定的有效追索期内 并依法处置助学贷款抵押物 质押物 和向担保人追索连带责任后 仍无法收回的贷款 11 银行发生的除贷款本金和应收利息以外的其他逾期3年无法收回的其他应收款 不良贷款 Non PerformingLoan 根据中国人民银行1995年7月27日发布的 贷款通则 不良贷款分为逾期贷款 呆滞贷款和呆帐贷款 逾期贷款是指逾期 含展期后到期 不能归还的贷款 不含呆滞贷款和呆帐贷款 呆滞贷款 呆滞贷款是指逾期 含展期后到期 2年 含2年 以上仍不能归还的贷款和贷款虽然未到期或逾期不到2年但生产经营已停止 项目已停建的贷款 不含呆帐贷款 呆帐贷款 呆帐贷款是指借款人和担保人依法宣告破产 进行情偿后 未能还清的贷款 借款人死亡或者依照 中华人民共和国民法则通 的规定 宣告失踪或宣告死亡 以其财产或遗产清偿后 未能还清的贷款 借款人遭到重大自然灾害或意外事故 损失巨大且不能获得保险补偿 确实无力偿还的部分或全部贷款 或者以保险清偿后 未能还清的贷款 贷款人依法处置贷款抵押物 质物所得价款不足以补偿抵押 质押贷款的部分 经国务院专案批准核销的贷款 外资银行监控 银监会将继续推行全面风险管控 监控外资银行境内外 表内外和本外币各类风险 实施并表监管 监控单家银行在华所有分支机构的整体风险 在宏观层面 银监会将密切跟踪国际银行业的发展状况和趋势 监测分析外资银行跨境资金流动 监控大规模 非正常跨境资金流动 防范全球性 区域性和国别性金融风险通过外资银行跨境传递 此外 我们还将继续加强银行业监管的国际交流与合作 提高对银行业跨境经营风险的监管和防范能力 二 内部控制的要素 内部控制应当包括以下要素 一 内部控制环境 二 风险识别与评估 三 内部控制措施 四 信息交流与反馈 五 监督评价与纠正 三 内部控制的措施 1 金融机构的公司治理结构 金融机构应当建立良好的公司治理结构 分工合理 职责明确 相互制衡 为内部控制的有效性提供必要的前提条件 治理构架 董事会 监事会和高级管理层 1 董事会 董事会负责保证商业银行建立并实施充分而有效的内部控制体系 负责审批整体经营战略和重大政策并定期检查 评价执行情况 负责确保商业银行在法律和政策的框架内审慎经营 明确设定可接受的风险程度 确保高级管理层采取必要措施识别 计量 监测并控制风险 负责审批组织机构 负责保证高级管理层对内部控制体系的充分性与有效性进行监测和评估 2 监事会 监事会负责监督董事会 高级管理层完善内部控制体系 负责监督董事会及董事 高级管理层及高级管理人员履行内部控制职责 负责要求董事 董事长及高级管理人员纠正其损害商业银行利益的行为并监督执行 3 高级管理层 高级管理层负责制定内部控制政策 对内部控制体系的充分性与有效性进行监测和评估 负责执行董事会决策 负责建立识别 计量 监测并控制风险的程序和措施 负责建立和完善内部组织机构 保证内部控制的各项职责得到有效履行 2 金融机构公司治理要求 1 建立科学 有效的激励约束机制 培育良好的企业精神和内部控制文化 从而创造全体员工均充分了解且能履行职责的环境 2 应当设立履行风险管理职能的专门部门 负责具体制定并实施识别 计量 监测和控制风险的制度 程序和方法 以确保风险管理和经营目标的实现 3 应当建立涵盖各项业务 全行范围的风险管理系统 开发和运用风险量化评估的方法和模型 对信用风险 市场风险 流动性风险 操作风险等各类风险进行持续的监控 4 应当对各项业务制定全面 系统 成文的政策 制度和程序 在全行范围内保持统一的业务标准和操作要求 并保证其连续性和稳定性 5 应当建立有效的核对 监控制度 对各种账证 报表定期进行核对 对现金 有价证券等有形资产及时进行盘点 对柜台办理的业务实行复核或事后监督把关 对重要业务实行双签有效的制度 对授权 授信的执行情况进行监控 6 应当按照规定进行会计核算和业务记录 建立完整的会计 统计和业务档案 妥善保管 确保原始记录 合同契约和各种资料的真实 完整 7 应当建立有效的应急预案 并定期进行测试 在意外事件或紧急情况发生时 应按照应急预案及时做出应急处置 以预防或减少可能造成的损失 确保业务持续开展 8 应当实现经营管理的信息化 建立贯穿各级机构 覆盖各个业务领域的数据库和管理信息系统 做到及时 准确提供经营管理所需要的各种数据 并及时 真实 准确地向中国银监会及其派出机构报送监管报表资料和对外披露信息 9 内部审计应当具有充分的独立性 实行全行系统垂直管理 内部审计部门应当有权获得商业银行的所有经营信息和管理信息 并对各个部门 岗位和各项业务实施全面的监督和评价 3 房地产金融机构组织结构的控制 房地产金融机构组织结构的控制要按照决策系统 执行系统 监督反馈系统互相制衡的原则来设置 主要内容 房地产金融机构全部经营管理决策要按照规定程序 并保留可核实的记录 防止个人独断专行 超越或违反决策程序 各级经营管理机构要严格执行上级的决策 并在各自职责和权限范围内办理业务 行使职权 4 授信的内部控制 商业银行授信内部控制的重点是 实行统一授信管理 健全客户信用风险识别与监测体系 完善授信决策与审批机制 防止对单一客户 关联企业客户和集团客户授信风险的高度集中 防止违反信贷原则发放关系人贷款和人情贷款 防止信贷资金违规使用 具体要求 1 建立严格的授信风险垂直管理体制 设立授信审查委员会 负责审批权限内的授信 行长不得担任授信审查委员会的成员实行授信组合管理确保总体授信风险控制在合理的范围内 2 对单一客户的贷款 贸易融资 票据承兑和贴现 透支 保理 担保 贷款承诺 开立信用证等各类表内外授信实行一揽子管理 确定总体授信额度 3 做到分工合理 职责明确 岗位之间应当相互配合 相互制约 做到审贷分离 业务经办与会计账务处理分离 明确贷前调查 贷时审查 贷后检查各个环节的工作标准 4 制定统一的各类授信品种管理办法 明确规定各项业务的办理条件 包括选项标准 期限 利率 收费 担保 审批权限 申报资料 贷后管理 内部处理程序等具体内容 5 建立完善的客户管理信息系统 全面和集中掌握客户的资信水平 经营财务状况 偿债能力和非财务因素等信息 对客户进行分类管理 对资信不良的借款人实施授信禁入 5 资金业务的内部控制 资金业务内部控制的重点 对资金业务对象和产品实行统一授信 实行严格的前后台职责分离 建立中台风险监控和管理制度 防止资金交易员从事越权交易 防止欺诈行为 防止因违规操作和风险识别不足导致的重大损失 6 存款和柜台业务的内部控制 防止内部挪用 贪污以及洗钱 金融诈骗 逃汇 骗汇等非法活动 确保商业银行和客户资金的安全 对大额存单签发 大额存款支取实行分级授权和双签制度 确保存款等交易信息的真实 完整 7 中间业务的内部控制 结算业务资金划转业务结汇 售汇和付汇业务咨询顾问业务发行信用卡 根据有关法律规定的要求 对持票人提交的票据或结算凭证进行审查 并确认委托人收 付款指令的正确性和有效性 按指定的方式 时间和账户办理资金划转手续 按照代理协议的约定办理资金划转手续 遵循银行不垫款的原则 不介入委托人与其他人的交易纠纷 办理结汇 售汇和付汇业务 应当对业务的审批 操作和会计记录实行恰当的职责分离 并严格执行内部管理和检查制度 确保结汇 售汇和收付汇业务的合规性 8 内部控制的监督与纠正 内部控制的建设 执行部门负责设计内部控制体系 组织 督促各业务部门 分支机构建立和健全内部控制 内部控制的监督 评价部门负责组织检查 评价内部控制的健全性和有效性 督促管理层纠正内部控制存在的问题 严格执行账户管理的有关规定 认真审核存款人身份和账户资料的真实性 完整性和合法性 对账户开立 变更和撤销的情况定期进行检查 防止存款人出租 出借账户或利用存款账户从事违法活动 1 建立内部控制的报告和信息反馈制度 商业银行应当建立内部控制的报告和信息反馈制度 业务部门 内部审计部门和其他控制人员发现内部控制的隐患和缺陷 应当及时向董事会 管理层或相关部门报告 商业银行内部控制的监督 评价部门应当对内部控制的制度建设和执行情况定期进行检查评价 提出改进建议 对违反规定的机构和人员提出处