沈阳2009年第四季度市场分析

沈阳 2009 年第四季度市场分析 一 市场概览一 市场概览 第 4 季度 沈阳市甲级写字楼市场租赁较活跃 吸纳量自去年年底以来首 次出现正值 是市场发展向好的积极信号 商业项目供应量不断增加 中高端品牌积极拓展市场 租金水平基本与上 季度持平 房地产市场在本年度 1 月至 10 月呈现活跃发展态势 商品房需求面积同比 增长 10 4 其中商品住宅累计销售量为 1 067 7 万平方米 比去年同期增长 8 7 市场需求旺盛 二 经济概览经济概览 前三季度 沈阳市经济继续平稳增长 全市生产总值 3 148 9 亿元 US 461 亿 增长率为 14 1 表一 第二产业与第三产业实现稳步发展 前三季度 分别实现增加值 1 596 3 亿元 US 233 7 亿 和 1 431 亿元 US 209 5 亿 占地区生产总值的 50 69 和 45 44 可见 第二产业依然是沈阳市经济发展的重要组成部分 1 月至 10 月 沈阳市固定资产投资总额 3 082 8 亿元 US 451 4 亿 实现 27 1 的快速增长 全球金融危机以来 沈阳市对外经济环境始终未见明显好转 1 月至 10 月 实际利用外资额 37 1 亿美元 同比减少 20 8 三 写字楼三 写字楼 在经历了将近一年的市场洗牌后 沈阳市甲级写字楼市场发展日趋稳定 需求开始回升 本季度 在市场存量不变的情况下 全市甲级写字楼空置率由第 3 季度末 的 32 11 下降到 27 其中第 3 季度新入伙的两栋写字楼 五里河区域的皇朝 万鑫大厦与北站区域的卓越大厦 招租情况良好 使得这两个区域的空置率分 别下降 6 个和 8 个百分点 表二 本季度 全市甲级写字楼平均租金与去年同期相比 下降 7 4 但与上季 度末的租金水平持平 为每月每平方米 78 4 元 US 11 48 市场发展趋向稳定 图一 市场需求的增加使得本季度沈阳市甲级写字楼的吸纳量自去年年底以来出 现首次正值 2009 年全年吸纳量约为 18 381 平方米 图二 虽然未来 3 5 年内 沈阳写字楼市场供应依旧很大 但近一年内 预计暂 无新产品供应 所以预计下一年度的租金水平会有所提高 空置率也将逐步下 降 市场活动市场活动 华为科技租赁卓越大厦两层面积约 2 114 平方米 百年人寿租赁卓越大厦整层面积约 1 466 平方米 哈大铁路租赁皇朝万鑫大厦约 660 平方米 新锋计算机租赁皇朝万鑫大厦两层面积约 3 200 平方米 四 商铺市场四 商铺市场 1 月至 10 月 沈阳社会消费品零售总额为 1 484 8 亿元 US 217 4 亿 同 比增长 17 9 增速平稳 消费市场发展基本稳定 图三 本季度 主要商业市场租赁活动稳定 新的租赁需求继续增长 市场供应 也逐步扩大 供需相长使得整体租金维持平稳 基本与第 3 季度持平 表三 租赁市场方面 中高端品牌继续开拓市场 ZARA GUESS YES 等品牌在中 街大悦城店开门营业 日本奢侈护肤品 POLA 入驻中兴商业大厦 BOSE 进驻卓 展购物中心 1 月至 10 月 沈阳市商业营业用房销售面积为 81 5 万平方米 比去年同 期增长 31 5 平均销售价格比去年同期微降 0 5 未来几个月 沈阳市商业项目仍将有新的集中供应 位于市府广场的卓越 购物广场 位于五里河的世贸百货 位于浑南新区的亿丰商业广场 泛华商业 广场都蓄势待发 大规模供应将使得未来竞争更加激烈 同时也使各区域商圈 功能更加完善 市场活动市场活动 优衣库租赁大悦城约 850 平方米 YES 租赁大悦城约 120 平方米 BOSE 租赁卓展购物中心约 30 平方米 五 住宅市场五 住宅市场 1 月至 10 月 沈阳市商品住宅供应为 938 万平方米 比去年同期下降 24 65 供应前四位依次为于洪区 和平区 主要为和平长白岛区域 东陵区 和沈北新区 分别占总体供应的 16 2 14 2 13 2 13 1 表五 2009 年的沈阳市商品住宅需求在 6 月份同比首次出现正增长 并在下半年 大幅释放 1 月至 10 月 累计成交量达到 1 067 7 万平方米 同比增长 8 7 预计在本年度结束前仍将有小幅上扬 图五 在需求不断增加的刺激下 商品住宅销售均价在年底出现新的攀升 1 月 至 10 月 平均销售价格达到每平方米 4 160 84 元 US 609 2 比去年同期增 长 4 97 图四 国务院 12 月 9 日公布取消二手房营业税优惠政策 来年是否出台新的优惠 政策仍未有定论 政策的不确定性将使整体市场发展不稳定 预计消费者将进 入新一轮的持币观望 但沈阳市具备较健康的房地产市场基础及稳定的刚性需 求 预计该调整期不会太长 市场将实现平稳过渡 市场活动市场活动 中海地产在于洪区购得荷兰村 01 02 号地块 在皇姑区购入塔湾街地块 共计土地面积 199 万平方米 主要发展住宅项目 世茂集团斥资约 7 9 亿元 US 1 2 亿 购得沈阳棋盘山地块 占地面积约 46 万平方米 规划可建筑面积约 55 万平方米 六 定义六 定义 可出租面积可出租面积 可供出租且可立即使用的楼面总面积 其空间可能空置或被占用 且随时 可供使用 空置率空置率 可出租面积与楼面总面积之比 开发中项目开发中项目 由两部分组成 1 正在开发中的楼面 即在建或正在按甲级标准全面装修的楼盘 2 已获得规划许可 开发许可证 拟在日后兴建的楼盘 净吸纳量净吸纳量 一定时间内楼面总占用面积的变化值 可正可负 新供应量新供应量 已投放市场且可立即使用的甲级楼盘面积 可立即入住 指工程已竣工 即楼盘已获使用许可证 如有需要 或只缺少装修 预租售预租售 竣工前已经租出或售出的开发项目 最优租金最优租金 品质优 规格高 地段好的典型建筑 单元在签订良好 即可靠 租约下可达 到的最高租金 特别注意 此处是净租金 不包含服务费和税费 以标准租约为准 不包 括特定市场的非常规约定 租金租金 除特别注明外 指租赁交易总额 不包含管理费用和其它支出 最优物业回报率最优物业回报率 品质优 规格高 地段好的典型建筑 单元在签订良好 即可靠 租约下可达 到的最好 即最低 收益率 特别注意 此处是净收益 由净收入减去所有不可回收的支出后的值除以 采购成本得出 不包含交易费用和税费 一般市场回报率一般市场回报率 年租赁总额与物业资本价值之比 存量存量 商用与公用两部分中已售出或租出面积和空置面积的总量 占用面积占用面积 已被使用的楼面面积