抵押物尽职调查流程及审核要点

抵押物尽职调查流程及审核要点 第一步骤 审阅债权档案中有关抵押担保的资料第一步骤 审阅债权档案中有关抵押担保的资料 审审阅阅抵抵押押合合同同 1 合同是否完备 有否原件 2 合同的份数 对应借款合同的编号 笔数 本金 期限是否相一 致 3 抵押房产名称 种类 位置 面积 数量 证照号码 抵押值 抵押范围等明细信息 4 签订日期是否与借款合同相印证 不能早于 但最高额担保除 外 过分迟于也要注意 5 借款合同标注其他用途 但实属 借新还旧 的贷款 二次的 抵押人是否相一致 6 抵押担保的范围 7 属最高额担保的借款期间是否在担保期间以及担保额度之内 8 合同的生效要素 如签名 盖章 是否正确 齐全 9 属法人担保的须有自然人作为法定代表人或授权代表签名 不能 盖私章 10 合同附件有否抵押房产的权属凭证 凭证的权属人及登记内容 与抵押合同各要素是否相符 11 抵押房产属共有的 全体共有人是否均在合同中签章确认 12 合同有否约定适用 民事诉讼法 中实现担保物权的特别程序 13 合同有否办理具强制执行效力公证手续 14 是否存在多个抵押人 每个抵押人对应担保的借款情况及担保 内容 15 有无违反 合同法 第 52 条导致合同无效 审审阅阅抵抵押押登登记记凭凭证证 1 有否办理抵押登记 他项权证 及登记部门 2 抵押登记的内容 如抵押人名称 登记日期 抵押房产证照号码 面积 名称及位置 担保的债权范围等 能否与借款合同 抵押合同的相 关内容相印证 核核查查抵抵押押人人主主体体资资格格 1 抵押人是借款人还是第三人 2 如抵押人是公司的 有否同意担保的 股东会决议 以及其内 容是否与借款合同 抵押合同相印证 3 如抵押人是企业分支机构或其他组织的 有否有权部门出具的授 权书 4 如抵押人是自然人的 有否身份信息 5 抵押人是否属于 担保法 规定的适格主体 6 如抵押物为共有 有否共有人的身份信息 核核查查抵抵押押房房产产 1 是否法律禁止抵押的物品 2 如抵押房产是整体物业的一部分 抵押部位是否核心或主要 及 其他物业的抵押情况 3 抵押房产的房 地是同时抵押还是分别抵押 4 抵押房产是否属于预购商品房抵押权预告登记 5 抵押房产是否在建工程 6 抵押房产有否公益性或行政性或其他专属的用途 再再核核查查 1 借款人曾偿还过款项的 对应抵押人的责任减免情况 2 有否其他顺位的抵押登记 本案抵押是否第一顺位 否则要查 看顺位在前的抵押权大致情况 3 有否抵押房产的调查报告 评估报告 预估抵押房产目前的价值 是否明显大于该笔对应的债权 4 抵押房产是否存在优先受偿的债权 如工程款 出让金 闲置费 税费等 5 有否抵押人出具的抵押房产 在抵押时的 状态说明 如自用 租赁 空置等 或收益说明 6 抵押房产的目前状态 自有 借用 占用 租赁 闲置 损毁 7 抵押人 第三人有否提出抵押无效的主张或诉讼 仲裁 8 有否第三人提出对抵押房产享有所有权 租赁权或其他权益的请 求或诉讼 仲裁 9 抵押人 第三人或政府等是否对抵押房产设置了处置障碍 10 抵押房产有否涉及各类纠纷 11 有否涉及抵押房产的相关材料或信息 例如会被征收拆迁 可 已 获政府批准能够升级改造 有否第三人对抵押房产表达购买意愿等 资料 第二步骤 到有关部门核查抵押物的相关情况第二步骤 到有关部门核查抵押物的相关情况 一一 核核查查产产权权情情况况 对有 房地产权证 的房产 可到房产所在地的房管部门 同时提供 权属人名称 地址或 权属证 号 或登记字号 等要素 查询该房产的权 属登记 抵押 查封等情况 查证该房产的产权是否清晰 对只有抵押权 预告登记的房产 可到当地房管部门申请信息公开或登录其官网输入相关 信息查询 如果查询人有特殊办法 甚至可以查阅到该房产的全部档案 更为稳 妥 如果投资者 或相熟之人 正好有另案以抵押人为被执行人的 可 以委派律师利用另案手续 或向法院申请调查令 查询该房产的档案 查询后可获得该房产以下全部或部分信息 1 权属信息 包括 房产登记号 地址 地号 图号 权属人 共有人 建筑面积 共用地面 积 建基面积 图则 四至 使用性质 权证号码 权属来源 自建 购买 分割 承继 所在土地使用权的证号 结构层数 楼层分布及功 能 使用期限 已转让 已分割单元 欠费类型 限制转移 历史遗留问 题 所在土地使用权是否已办妥有偿使用手续 行政处罚 购入价格等信 息 二二 核核查查查查封封情情况况 如果抵押房产被法院另案查封 未处置 应到相关法院核查 1 抵押房产 如出租 的租金是否已被法院冻结或截留 2 首封案件的 债权人 案由 该债权人与抵押人的关系 查封法院 所处阶段 立案 审理 执行 债权金额 查封期限 处置进度 长期不处置 中止执行 评估 拍卖 变卖 已处置待收价款 三拍一卖后仍不能处置 3 本案债权人有否 对首封法院 拖延处置提出异议 4 本案属 最高额抵押 的 贷款是否在查封后才发放 5 其他轮候查封的大致情况 第三步骤 到现场核查抵押物的状况 同时拍照及录像 第三步骤 到现场核查抵押物的状况 同时拍照及录像 一一 查查看看位位置置 通过百度地图 腾讯街景 地图等查看该房产的位置 卫星图及街景图 如位置不明确 可尝试通过四至图作为参照物查找 二二 找找到到现现场场 核查 1 能否找到标的物 是否灭失 2 标的物的地理位置 是否良好 周边道路交通路网状况是否良好 三三 查查看看现现状状 核查 1 若是在建工程 工程进度 2 结构类型 楼层构 成 占地面积 新旧程度 内部装修 设备安装情况 3 当前用途 4 对比产权 证判断是否存在加建 扩建 改建 违建 添附情况 5 是否闲置 烂尾 含所在 楼盘烂尾 6 是否需要加固补强 7 有否被部分拆除 损毁 8 是否具备独立使用功能 9 抵押 房产范围内是否有其他权属不明的建筑物 构建物 10 物业管理情 况 注 尤其是商业物业 需询问收费标准 四四 查查看看使使用用情情况况 重重点点 核查该房产由何人使用或控制 如果该房产非抵押人使用 需查明 1 是否属于借用 占用 租 赁还是闲置 2 如属借用应了解使用人与抵押人的关系 3 如属 占用应了解使用人的背景 与抵押人的关系及占用的原因 是否恶意 4 如属租赁 应取得租赁协议或了解租赁情况 并且了解租赁是在查封 抵押之前还是之后发生 5 如使用人声称该房产属其所有 或声称已 购买或已抵债 尤其应注意 必须取得相关证据或信息 6 有否被公 益性或行政性或特殊单位使用 五五 查查看看相相邻邻情情况况 核查 1 会否被其他地块或房产限制或阻碍通行 通风 采光 排 污 排水等 从而影响其使用及价值 2 周边地块的开发利用情况 是否属于商住区 工业区 未开发区等 商业氛围情况 3 周边 是否有污染源 4 有否配套的物业 如配电房 宿舍等 5 抵押 房产是整体物业还是物业的一部分 例如酒店的某层 该物业是否属 核心部位或主体部分 6 所在区域是否还有牵连物业 需整体才能处 置 或整体处置才有价值 例如配套停车场等 第四步骤 比对各项信息综合核查抵押物的真实状况第四步骤 比对各项信息综合核查抵押物的真实状况 比对上述调查结果 动用人脉 关系网 或利用数据库 或借用互联 网搜索引擎 或登录政府网站及收费网站 继续选择性地综合核查以下内 容 一一 权权属属状状况况 1 权属灭失 注 最大陷阱 核查 1 是否存在已转让 已抵债 已分割 已房改但未办理过户 手续的情况 2 有否已被征收 拆迁 置换但原权属证书未注销的情况 3 会否因主管部门失职 一物多证 本证的实物其实不存在 4 实物是否已被拆除 损毁 2 2 权权属属瑕瑕疵疵 核查 1 是否未付清受让价款而与原权属人有争议 2 是否 已接管或控制房产 3 是否存在抵押人以房产作价入股或作为出资条 件 合作条件的情形 4 是否因未付清价款而由转让方约定保留所有 权或保留行使解除买卖合同的权利 5 如属抵押人受让或抵债所得 是否已履行了受让合同或抵债协议 裁定约定的义务 6 是否与所在 地块的权属人不一致 7 房产所在地块是否属划拨用地 3 3 权权属属人人情情况况 核查 抵押人是否项目公司 而该公司的主要财产是否只有该房产 二二 纠纠纷纷情情况况 1 1 权权利利纠纠纷纷 核查 1 是否存在产权 相邻权 合同义务 共有 合作开发 转 让 租赁 价款 侵权 共益 一物多卖 实物分割 企业改制等纠纷 2 是否涉及与原土地权属人 历史 纠纷 原转让人纠纷 小业主纠纷 2 2 其其他他纠纠纷纷 核查 1 是否属拆迁房 廉租安置房 置换房 2 是否涉及 小业主问题或职工安置问题 3 是否涉及与强势部门 人士 如军队 地方政府 黑恶势力 有利益冲突 4 如属预购房产且未交收实物 开发商是否配合移交房产及配合办理权证 5 有否被第三人在抵押房 产上加建 扩建建筑物 或添附构建物 或装修从而产生 或隐藏 纠纷 三三 规规划划建建设设情情况况 1 1 规规划划情情况况 核查 1 有否违反规划报建条件 或违反建筑物的规划用途 2 所在区域的总体控 规 3 有否政府主管部门出具的如 会议纪 要 批示 函 等限制或支持该房产的改造和建设的文件 如同 意三旧改造 等 2 2 报报建建情情况况 核查 1 消防验收手续 2 房产权属人与地块权属人是否一致 3 3 征征收收拆拆迁迁可可能能 核查 1 是否会被征收 含政府借用 拆迁 2 预计征收 拆迁的时间 3 征收 拆迁的原因 4 征收方式 有否补偿及补偿 标准 补偿款发放时间 补偿款是否已被其他法院截留 5 抵押人对 征收拆迁的态度 四四 欠欠债债情情况况 核查 1 是否存在优先受偿权 如工程款 2