论物业税与房价的关系及物业税功能定位

目目 录录 一 物业税与房价关系的辨析 1 一 影响房价的因素 1 二 物业税与房价的关系 2 二 我国开征物业税的功能定位二 我国开征物业税的功能定位 3 一 美国物业税的经验借鉴 3 二 借鉴美国的经验 我国开征物业税应该作以下的功能定位 4 1完善财产税体系 稳定地方财政收入 平衡公共服务的成本支出 4 2 重新分配社会财富 调节居民之间的贫富差距 5 3 限制房地产投机行为 规范房地产市场 5 三 结语三 结语 5 参考文献参考文献 6 1 楼市将成为 2010 年 3 月份两会的热点话题之一 2010 年 3 月 1 日 全国 政协委员 财政部财政科学研究所所长贾康表示 将就开征物业税的必要性和 可行性提交提案 开征物业税有利于房地产行业健康发展 此外 有委员建议 减少经济适用房建设规模 多建廉租房 贾康表示 从财税角度来看 目前房 地产保有环节税制严重缺失 开征物业税有利于房地产行业健康发展 也有利 于分税制财税体制从中央践行至地方 物业税在设计上应该考虑与市场机制结 合以发挥长效机制作用 促使地方政府行为进一步合理化 同时 全国政协委员李稻葵表示 物业税毫无疑问应该开征 但是不能把 抑制房价上升的所有希望都寄托在物业税开征上 根据发达国家的经验 开征 物业税的主要功能在对给地方政府产生激励效应 地方政府可以用物业税税款 来为当地提供中小学建设 改善治安等公共服务 只靠物业税很难抑制房价上 涨 一 物业税与房价关系的辨析一 物业税与房价关系的辨析 物业税主要指的是不动产税 其主体是对土地 房屋等不动产的所有者或 使用者每年按财产评估值的一定比率征收税款 物业税是在不动产保有环节对 存量征收的一种财产税 理论上物业税有多种功能 其主从功能随着一国社会 经济形势 税收的重点目标的变化而有所不同 就目前而言 我国的经济处于 房产投资过热的时期 因而物业税被赋予的主要功能是调控房地产市场 抑制 房价大幅上涨 遏制盲目投资和投机活动 然而这种功能定位过于强调物业税 的政策功能 却忽视了物业税本质上的财政收入功能和调节财富分配功能 一 影响房价的因素 房价是多种因素相互影响的结果 房价的上涨与下跌 是市场经济规律调 节的结果 同时也是城市经济的进程 居民收入水平的提高 国家政策等诸多 因素所决定 商品房的价格构成主要包括 土地成本 建材成本 税费 利润 等 影响房价的因素 既有宏观的又有微观的 宏观的因素主要指宏观经济情 况变化及国家政策 某个时期经济情况发生较大变化 会影响到居民收入 物 价水平的变化 进而会引起商品房市场供求和建房成本的变动 随之会使房价 涨跌 城市发展会引起人地关系的变化 城市快速发展 常会出现人口迅速膨 胀 造成人多地少 可用土地资源相对不足 促使地价上升 房价也随之上升 反之 地价不易上涨 房价也会处于平稳状态 甚至下降 政府关于投资 消 费 房改以及财政 货币 税收 价格等宏观调控政策的变动也会对房价产生 影响 微观的因素也就是房地产项目本身因素即项目的位置地段 朝向 楼层 2 建安装修情况 周边及本身配套功能 建筑住宅类型 建筑成本 产权年限等 房地产开发建设环节的成本以及相关税费并入物业税后所降低的成本能否 体现为房价的下降 还要看土地 房屋供求的变化情况 土地 建材等其他构 成房价建设成本的要素价格的变化趋势以及开发商利润空间的选择 等等 我国近年来 房地产行业的兴起加速了城市化进程 极大地改善了居民生 活质量 成为拉动消费需求与投资需求的重要动力 然而伴之而来的是房价的 急剧增长 自上世纪 90 年代中期房改至今 20 年 房价翻番上涨 房价有较大 幅度的提升 这主要的原因是因为房地产开发成本的增加 居民住房消费的增 长 旧城改造导致的被动需求的拉动 市场预期 周边城市房价上升的带动等 因素 2003 年以来 我国进入两位数的经济快速增长阶段 消费者的收入水平日 益提高 居民改善居住条件的有效需求也不断得到释放 在一个较长时期内住 房需求量将会居高不下 目前新一轮房价上涨则是受到金融危机的影响 一方 面 储蓄率高且投资预期收益率不确定 从而资金转入住房的需求增加 另一 方面 宽松的货币政策使货币流动性增强部分信贷资金流入房地产领域 从而 驱使房价上涨 二 物业税与房价的关系 在公众对物业税与房价关系的误读上 有个问题值得重视 就是有种观点 将物业税与土地出让金等同 甚至有文章提出 要征物业税 先退 70 年土地出 让金 这种试图将两者等同进而降低房价的论调也是值得商榷的 因为国家 在征收物业税和出让国有土地使用权的两种不同情况下 其身份也是不同的 前一种条件下 国家是一种依托公共权力的政治意义上的管理者身份 而后一 种情况中 国家则变为平等遵守市场规则的经济意义上的财产所有者身份 基 于这两种不同的身份 国家在这两种情况之下的行为 分别由不同性质的法律 进行规范 当国家作为行政主体进行征税时 要遵守宪法 行政法 税法等公 法的约束 而当国家作为土地所有权人 出让国有土地使用权之时 他必须和 其他的市场主体一样平等地受物权法 合同法等私法的调整 强调物业税政策性功能定位的思路下 将实现这一功能的传导机制设计为 将房地产开发建设环节的土地出让金以及有关的税费一并移入保有环节征收 有专家解释 物业税可简单地理解为 把本来一次性交 70 年的 土地出让金 分 成 70 年来收 这样就大大降低了房地产开发成本 将降低房 同时也会增加 房地产持有者持有房地产的成本 从而遏制房地产投机 但是 正在推进的物 业税改革 不会将土地出让金并入其中 房地产开发商取得土地 仍需一次性 缴纳土地出让金 物业税和土地出让金是完全不同的范畴 两者不能互相替代 3 开征物业税并不会取消土地出让金 从这个角度来看 物业税在抑制房价的效 应方面仍存在不确定性 因此 物业税的开征并非房价下降的最终决定因素 可见物业税虽然可成为形成合理房价的一个因素 但不应该以抑制房价大 幅上涨 遏制盲目投资和投机活动为主要功能 而期望尽快通过开征物业税来 降低物业税的目标也不一定奏效 毕竟 房价归根到底是由多方面的因素决定 的 因此 降低房价就必须对土地供应制度 税收制度 政府住房保障制度 信贷制度等进行全方位的调整 二 我国开征物业税的功能定位二 我国开征物业税的功能定位 在发达国家 物业税是一种单纯的政府公共服务价格 目前 世界各国物 业税基本是地方税种 是地方税收体系的重要组成部分 是地方财政收入的主要 来源 它可以促进社会财富公平分配 提供政府公共服务等 所以世界各国地方 政府十分重视物业税的征管 如加拿大的温哥华 该市是以港口 商业 旅游为主 要特征的城市 地方财政的主要来源是地税 物业税 收入 约占总财政收入的 58 一 美国物业税的经验借鉴 在美国 征收物业税已经有上百年的历史 美国民众缴纳的税种中 物业 税块头最大 每户每年动辄上千上万上十万美元乃至更高 美国各区县的物业 税率差异很大 但一般都对收入低的退休老人实施减免 同时 物业税是美国 各地方政府财政资金的支柱性来源 物业税通常由州政府和地方政府共同分享 物业税在州政府的财政收入中占很小的比例 只有少数几个州的物业税收入占 财政收入总额的 10 以上 但物业税却是地方政府最重要的收入来源 相对于 其他税种而言 物业税的收入非常稳定 受宏观经济波动的影响相对较小 因 此 物业税非常适合作为地方财政收入的来源 纽约是物业税率最高的城市之一 税率由市议会确定 2007 年一般民宅物 业税为 12 上下 在纽约市 只有 33 的居民拥有自己的房子 这个比例远远 低于全美国平均 67 的房屋拥有者的数字 纽约市财政局每年根据房屋的价值 按比例向房东发出地产税账单 分月交付 房屋的价格涨 地税也跟着涨 房 子所在的区域不同 地产税高低也不一样 相差悬殊 在华人较集中的皇后区 地产税平均每年每平方米大约是 20 美元 150 平方米的房子 每年要交的地 产税约 3000 美元 若在曼哈顿区 150 平方米的房子大约要交 8000 10000 美 元 与此同时 汽车 游艇等私有资产的物业税率则要高得多 数年来一直维 持在 4 75 上下 4 从本质上看 美国征收物业税的第一功能是改善社区环境和服务 提高住 户的生活质量 吸引更多的人来本区购买住房 各县 市 区政府为经济持续 发展计 都希望人们来其管辖的区域内买房建房 与政策主导思维相一致 美 国住宅物业税的第一大用项 是本区内小学到高中 图书馆 社区公园等公共 设施的改建和绿化等 物业税的第二大用项是住宅区的垃圾回收 处理等服务 性开支 第三 相关政府还会用部分物业税设置基金 甚至把基金推入债券市 场筹集资金 用于社区公共设施的大型改建 从实际效果看 美国地方政府征收物业税尽管也有抑制房价或炒房的作用 但都是附带作用 美国各级政府的政策 大都鼓励人们购买第一套住房 因拥 有一套住宅不但是实现美国梦的最重要体现 且有利于人们勤劳致富 安居乐 业 有利于社会稳定 也正因为此 征收物业税的目的不是抑制房价或房地产 泡沫 而是改善社区服务和环境 提高户主的生活质量 二 借鉴美国的经验 我国开征物业税应该作以下的功 能定位 1 完善财产税体系 稳定地方财政收入 平衡公共服务的成本支出 一个 现代化的完整的税收体系 应当包括完善的商品税类 所得税类和财产税类 而 物业税应属于财产税类中的房产税 现阶段 我国在商品税制和所得税制方面比 较成熟 但财产税方面处于相对滞后的状态 这种滞后与我国当前的财产税尤其 是对私人财产保护尚未立法有关 建立和完善财产税体系的重要性更显得日益 紧迫 目前购买一套房子 房价中就有包含房地产开发的营业税 印花税 房产税 耕地占用税 土地使用税 土地增值税 企业所得税等 它涉及到各个方面的税种 如土地使用 土地建设 企业所得 房产或土地转让交易 房屋出租 物业管理等税 收 我国房地产业税种繁杂 税基不合理 重复税收 一些税种计税依据不合理 这 些问题一直是公认的事实 同时 我国房地产链条的税种虽然较多 但主要集中 于开发建设和交易环节 保有环节的税种少 税制不合理 特别是对个人自有 居住用房税收的缺失 造成保有期间的税收流失和房地产税收占地方税收收入 的比重偏低 随着我国经济持续高速增长 尤其是 2003 年以来住房商品化进程 的加快 居民个人可支配收入转换为房地产的数量已达到一定的价值规模 财 产的积累和拥有能力不断增强 增值速度也不断加快 为开征物业税提供了丰 沛的税源 因而适时开征物业税是适应这种税源结构变化的一种可行性选择 物业税是合理调节政府与房地产占有者之间效益分配的一种方式 房产保有者 每年缴付的物业税是动态的 会随着房产价值的升值而提高 使得政府可以参 与房产持续升值的再分配 这样既有利于为地方政府开辟新的财源 获得长期 稳定和持续性的财政收入 减少地方政府财政收入对土地出让金的过度依赖 5 也能够降低地方财政对转移支付的依存度以及财政资金运行成本 为完善地方 税体系和分级财政构架 增强地方政府事权与财力的能力创造良好的环境 与 此同时 对政府来说 扩大税收收入 有助于搞好居住环境 搞好生活配套 从而出 现一片生态环境优美的景象 2 重新分配社会财富 调节居民之间的贫富差距 贫富差距包括收入差距 和财产差距 而且两者具有联动效应 收入差距是一种即时性差距 主要反映 社会成员之间年收入的结构变化 而财产占有带来的收入差距则具有累积性特 征 反映社会成员的贫富差别 我国贫富差距已经到了相当严重的地步 其中 财产性收入差距对总收入差距影响日趋明显 以房产为主体的财产性收入在整 个家庭收入中的份额以及对贫富差距的影响呈上升趋势 超过了工资性收入对 贫富差距影响的增长速度 由于财产占有不均等带来的收入分配不均等问题正 上升为社会分配不公的主要现象 因此 针对我国个人住房两极分化不断加剧 的现象 以社会公平为基本理念和价值取向尽快推出物业税 是缓解目前社会 因财产占有不均而导致的贫富差距拉大趋势及共享改革发展成果的重要政策手 段 开征物业税也可以有效弥补个人所得税在调节收入分配差距方面的局限性 建立和规范在收入与财产两个层面全方位调节贫富差距的税制体系 从而有效 地改善我国分配领域中的不公平状况 此外 政府可以通过制定不同税率 对居住 豪宅和拥有多套住房者课以重税 对一般居住者确定一定条件的免征额对特别贫 困家庭居住劣房者实行免税政策 可以调节贫富差距 有效维护社会稳定 3 限制房地产投机行为 规范房地产市场 虽然物业税并非房价决定性因素 但是在我国特殊的发展阶段 它仍具有限制房地产投机行为 规范房地产市场的 附带功能 因为物业税的开征把开发商为消费者代缴的部分税费分期由业主缴 纳 使得地租和税费分期付款支付 从而减轻了开发商筹资压力和相关利息负担 减少纳税环节 缩短了开发时间 从而大大降低了老百姓购房的费用 开征物业税 后 在一定程度上可以抑制 炒房 行为 而初始房价下降后 老百姓的购房成本也 随之下降 抑制了高价物业的转手 此外 在物业保有阶段的成本增加 也加大了 炒楼 者囤积住房的成本 有利于打击 炒楼 者的积极性 可见 物业税收入应当作为地方税收的主要收入来源 其主要功能应为用 于为本地区提供公共服务 有利于形成 多征税 多提供公共服务 财产增 值 税源增加 的良性循环机制 有助于有助于整个税制的全面改革 有助于 为地方经济的持续发展筹集足额的财政资金 有助于调节收入与财富的差距 同时附带着限制房地产投机行为 规范房地产市场的功能 三 结语三 结语 6 本文就目前开征物业税的热点话题进行了探讨 本