德克士嘉年华餐厅可行性研究报告(doc 19)

一 一 项项目概述目概述 项目名称 烟大步行街德克士嘉年华餐厅 承办单位 德克士食品开发有限公司与加盟业主 项目地址 烟台大学步行街 XX 号 随着社会经济的发展 生活节奏的加快 快餐应运而生 并且逐步受到全世 界人们的青睐 二十世纪八十年代 西式快餐进入中国 在中国也异彩纷呈 大 有铺天盖地之势 快餐发展之快 以致于 1997 年 9 月 24 日原内贸部迅速制定了 中国快餐业发展纲要 其中快餐的定义是 为了消费者提供日常基本生活需求 服务的大众化餐饮 具有以下特点 制造快捷 食用便利 质量标准 营养均衡 服务简便 价格低廉 快餐企业即包括以标准化 工厂化和连锁经营为主要特征 的现代快餐企业 也包括以手工操作 现场加工和单店经营为主的传统式快餐企 业 随着社会经济的发展 现代快餐表现出了越来越强劲的生命力 本项目所在地 烟台大学步行街 发展环境良好 毗邻三大高校 加上住宅 小区 技术学院 初高中等 总人数在 10 万左右 该区域水 电 交通 通讯等各 种基础设施日臻完善 二 基二 基础础数据数据 1 餐厅概况 面积为 300 上下两层各 150 租金为 20 万元 年 该项目期暂定 5 年 5 年后根据实际情况再做继续投资可行性研究 地址是烟大步行街 人流量平常 约 10000 人 日 节假约 15000 人 日 2 项目项目进展情况 德克士餐厅于 2011 年 1 月 1 日正式与德克士食品开发有限公司签约 在此 之前 烟台已经有了一家德克士东方巴黎店 位于市中心 所以该项目又称为烟 台德克士二店 项目进度计划是 1 月初租店 缴纳租金 办好证件 然后进行装 修 月底前竣工 根据装修标准确定 整体装修金额以餐厅面积估算 其中包括 设计费 招牌费用 装修工程 空调系统 音响视听 桌椅 电力增容 儿童游乐 区等 员工培训一个月 1 月底进原材料 做好开业准备 2 月 1 日正式开业 3 总投资估算及资金来源 1 建设总投资估算及资金来源 经调查德克士新厨房设备价值 68 万 由于该项目期 5 年 故购买二手厨房 设备 价值 20 万 其他设备有电动车 2 部 价值 0 25 万 辆 残值率 5 音响 3 个 空调 2 部 价值共 1 5 万 残值率 5 桌椅价值共 2 5 万 残值率 1 电脑 及相关电子仪器共 0 5 万 残值率 3 其他项目均无残值 加盟费为 20 万 5 年 装修 20 万 开办费 5 万 其中开店前人事费用 2 万 证照费 1 万 开店广告 促 销以及其他开办费用 2 万 总共 70 万 资金来源 自有资金 30 万 贷款 70 万 其中的 40 万用于建设投资 2 流动资金估算及资金来源 原材料主要包括食品 油 料 包装盒 发票 塑料袋等共 7 万 月 应付账款 为水电费 管理费等共 0 4 万 月 职工包括 经理 1 名 月薪 5000 元 财务主管 1 人 月薪 3000 元 策划 1 人 月薪 3000 元 厨房职工 6 人 月薪 1500 元 前台 3 人 月薪 1000 元 零工 2 人 负责送餐 接货 卫生打扫等 月薪 1000 元 支付 职工薪酬共 2 5 万 现金 1000 元 租金年初一次性支付 年租 20 万 共计流动资 金 30 万 全部来自贷款 总投资如表 1 表 1 建设项目总投资 投 资 序号建设项目估算价值 1固定资产45 万 1 1装饰装修工程 共 20 万 包括设计费 装修 空调系统 音响视听 桌 椅 儿童游乐区等的安装 1 2设备购置25 万 1 2 1 加工设备20 万 1 2 2 其他设备5 万 2无形资产20 万 2 1加盟费德克士餐厅加盟金为 20 万 5 年 3其他资产5 万 3 1开办费 共 5 万元 包括开店前人事费用 证照费 开店广告费以及其他开办费用 建 设 投 资 A合计 A 1 2 370 万 1租金20 万 年 2原材料7 万 3其他费用 水电费 0 4 万 4应付职工薪酬2 5 万 流 动 资 产 5现金0 1 万 B合计 B 1 2 3 4 530 万 项 目 C合计 C A B100 万 投 资 4 产品成本和费用估算依据 1 固定资产按平均年限法折旧 折旧年限 5 年 2 经营成本 原材料 工资 修理费 其他费用 其他费用主要包括租金 广告费 每年交给德克士公司 占销售收入的 1 权利金 每年交给德克士技术及专利 的费用 占销售收入的 9 及水电管理费 其中原材料从 2 月初开始订购 工资 从 1 月开始发放 修理费取折旧的 50 3 销售收入为 15 25 万 月 淡季为冬季 原材料 7 万 月 销售收入 20 万 月 中等为春秋季节 原材料 9 万 月 销售收入 22 万 月 旺季为夏季 原材料 11 万 月 销售收入 25 万 月 第一个月销售收入为零 5 销售税金及附加 营业费 5 城市维护建设税 7 教育费附加 3 企业所得税税率为 33 6 贷款利率 5 4 在中国银行贷款 1 3 年内还清 7 基准收益率选定的基本原则是 1 以贷款筹措资金时 投资的基准收益率应高于贷款的利率 2 根据国外经验 基准收益率应高于贷款利率的 3 5 左右为宜 3 实践中通常选取值为 8 12 基准折现率的确定 i0 1 i1 1 i2 1 i3 1 i1 i2 i3 12 行业评价收益率 i1 8 项目风险要求收益率 i2 3 通货膨胀率 i3 1 三 财务评价 1 年销售收入和年销售税金及附加估算 1 销售收入为 16 24 万 月 淡季为冬季 原材料 7 万 月 销售收入 16 万 月 中等为春秋季节 原材料 9 万 月 销售收入 21 万 月 旺季为夏季 原材料 11 万 月 销售收入 24 万 月 其中第一个月销售收入为零 第二个月初开始正式营业 2 销售收入 第一年 16 2 21 6 24 3 230 万元 其它年 16 3 21 6 24 3 246 万元 3 销售税金及附加 第一年 230 5 230 5 7 230 5 3 12 65 万元 其它年 246 5 246 5 7 246 5 3 13 53 万元 2 总成本估算 1 按照生产要素法估算总成本费用 编制总成本费用的估算表 2 表 2 总成本费用估算表 单位 万元 计算期 序 号 项 目 12345 1经营成本161 19168 19168 19168 19168 19 1 1原材料费101108108108108 1 2工资及福利费3030303030 1 3修理费4 194 194 194 194 19 1 4 其他费用 租金 水电费等 26 00 26 00 26 00 26 00 26 00 2折旧费8 398 39 8 398 398 39 计算期 序 号 项 目 12345 3 摊销费 55555 4利息支出3 782 410 73 5总成本费用合计178 36183 99182 31181 58181 58 2 成本估算说明如下 1 原材料费用 7 2 9 6 11 3 101 万元 其它年 7 3 9 6 11 3 108 万元 2 工资及福利 2 5 12 30 万元 3 修理费为折旧费用的 50 4 其他费用 租金 20 万元 水电费 0 4 万 月 现金 0 1 万 月 总其他费用 20 0 4 0 1 12 26 万元 5 折旧费如表 3 表 3 固定资产残值率及折旧额 单位 万元 序号项目合计净残值率 折旧 年限 年折旧 率 年折 旧额 1固定投资45 8 387 1 1装饰装修工程20219 63 842 1 2 设备 25 5 年 4 545 1 2 1加工设备20519 0 3 610 1 2 2其他设备 0 935 1 2 2 1 电动车 0 5519 0 0 090 1 2 2 2音响0 3519 0 0 054 1 2 2 3空调1 2519 0 0 217 1 2 2 4桌椅2 5219 60 480 1 2 2 5 电脑 0 5319 4 0 094 6 无形及递延资产年摊销费用如表 4 表 4 无形及递延资产摊销估算 单位 万元 计算期 年 序号项目 摊销年 限 年 原值 12345 1无形资产520 1 1 摊销 44444 1 2 净值 1612840 2递延资产 开办费 55 2 1 摊销 11111 2 2 净值 43210 3无形及递延资产合计525 3 1 摊销 55555 3 2 净值 20151050 7 借款利息 本项目从中国银行贷款 70 万人民币 贷款期 1 3 年 贷款利率为 5 4 按最大还款能力还款 借款还本付息计算如表 5 表 5 长期借款还本付息计算 单位 万元 序 项目计算期 号12345 1借款 1 1年初借款本息余额44 6213 32 1 2本年借款70 00 1 3本年借款应计利息3 782 410 72 1 4本年还本付息29 1633 7114 04 其中 还本25 3831 3013 32 付息3 782 410 72 1 5年末本息余额44 6213 320 00 2还本资金来源25 3831 3032 56 计算期 序 号 项目 12345 2 1 当年可用于还本的 未分配利润 11 9917 9119 18 2 2 当年可用于还本的 折旧和摊销 13 3913 3913 39 2 3偿还本金后余额0019 24 长期借款还款期为 2 13 32 32 56 2 42 年 3 利润总额及分配 利润总额及分配如表 6 利润总额正常年为 19 62 万元 所得税按利润总额的 33 计取 广告费及权利金占销售收入的 10 上缴给德克士总公司 表 6 利润总额及分配表 单位 万元 序 项目计算期 号12345 1产品销售收入230 00246 00246 00246 00246 00 2销售税金及附加12 7713 6513 6513 6513 65 3 广告费及权利金 10 23 0024 6024 6024 6024 60 4总成本费用178 36183 99182 31181 58181 58 5利润总额15 8723 7525 4426 1726 17 6所得税3 975 946 366 546 54 7净利润11 9117 8119 0819 6219 62 8未分配利润11 9117 8119 0819 6219 62 4 财务盈利能力分析 1 全部投资财务现金流量表见表 7 根据表 7 计算以下财务评价指标 所得税后财务内部收益率 FIRR 为 23 财务净现值为 30 54 万元 所得税 前财务内部收益率为 30 财务净现值为 49 万元 财务内部收益率均大于行业 基准收益率 12 说明盈利能力满足了行业最低要求 净现值均大于零 该项目 在财务上是可以考虑接受的 所得税后投资回收期为 3 1 年 这表明项目投资能按时收回 表 7 全部投资财务现金流量表 单位 万元 计算期 年末 序 号 项 目 012345 1现金流入 230 00 246 00 246 00 246 00 281 0 7 1 1销售收入 230 00 246 00 246 00 246 00 246 0 0 1 2回收固定资产余值 3 07 1 3回收流动资金 32 00 2现金流出100202 93 212 38 212 81 212 99 212 9 9 2 1建设投资70 2 2流动资金302 00 2 3经营成本 161 19 168 19 168 19 168 19 168 1 9 2 4 广告费及权利金 10 23 00 24 60 24 60 24 60 24 60 2 5销售税金及附加 12 77 13 65 13 65 13 65 13 65 2 6所得税 3 97 5 94 6 36 6 54 6 54 3净现金流量 1 2 10027 07 33 62 33 19 33 01 68 08 4累计净现金流量 100 72 93 39 31 6 12 26 89 94 97 5 所得税前净现金流 量 10031 04 39 55 39 55 39 55 74 62 6 累计所得税前净现 金流量 100 68 96 29 41 10 15 49 70 124 3 2 计算指标 所得税前 所得税后 项目投资财务内部收益率 30 23 项目投资财务净现值 ic 12 30 54 49 00 项目投资回收期 年 2 5 3 1 2 自有资金财务现金流量表见表 8 根据表 8 计算以下指标 自有资金财务内部收益率为 30 自有资金财务净现值为 22 32 万元 表 8 自有资金财务现金流量表 单位 万元 计算期 年末 序 号 项 目 012345 1现金流入 230246246246249 17 计算期 年末 序 号 项 目 012345 1 1销售收入 230246246246246 1 2回收固定资产余值 3 07 1 3回收流动资金 32 2现金流出30230246227 04 212 99 212 99 2 1自有资金30 2 2借款本金偿还 25 29 31 20 13 51 2 3借款利息支付 3 78 2 41 0 73 2 4经营成本 161 19 168 19 168 19 168 19 168 19 2 5广告费及权利金 2324 624 624 624 6 2 6销售税金及附加 12 77 13 65 13 65 13 65 13 65 2 7所得税 3 97 5 94 6 36 6 54 6 54 3净现金流量 1 2 300018 96 33 01 36 18 计算指标 资财务内部收益率 30 资财务净现值 ic 12 22 32 3 根据利润及利润分配表和固定资产投资估算表计算以下指标 投资利润率 年利润总额 总资金 100 26 17 100 26 17 投资利税率 年利税总额 总资金 100 26 17 13 65 100 39 82 该项目投资利润率和投资利税率均大于行业平均利润率和平均利税率 说明单 位投资对国家积累的贡献水平达到了本行业的平均水平 资本金利润率 年利润总额 资本金总额 100 26 17 30 100 87 22 4 清偿能力分析 清偿能力分析是通过对 借款还本付息计算表 资金来源与运用表 的计算 考察项目计算期内隔年的财务状况及偿债能力 资金来源于运用计算见表 9 表 9 资金来源于运用计算表 单位 万元 计算期 序 号 项 目合计 12345 1资金来源321 40 129 26 39 14 38 82 39 55 74 62 1 1利润总额117 40 15 87 23 75 25 44 26 17 26 17 1 2折旧费41 94 8 39 8 39 8 39 8 39 8 39 1 3 摊销费 25 00 5 00 5 00 5 00 5 00 5 00 1 4借款70 00 70 00 1 5自有资金32 00 30 00 2 00 1 6 回收固定资产余 值 3 07 3 07 1 7回收流动资金32 00 32 00 2资金运用201 35 129 26 39 14 19 87 6 54 6 54 2 1建设投资70 00 70 00 2 2流动资金32 00 30 00 2 00 2 3所得税29 35 3 97 5 94 6 36 6 54 6 54 2 4借款本金偿还70 00 25 29 31 20 13 51 3盈余资金120 05 0 00 0 00 18 96 33 01 68 08 4累计盈余资金190 98 0 00 0 00 18 96 51 97 120 05 6 不确定性分析 1 敏感性分析 该项目做了所得税前全部投资的敏感性分析 基本方案财务 内部收益率为 30 投资回收期为 2 5 年 均满足财务基准值的要求 考虑项目 实施过程中的一些不定因素的变化 分别对固定资产投资 经营成本 销售收入 作了提高 10 的单因素变化对内部收益率 投资回收期影响的敏感性分析 敏感 性分析见表 10 表 10 财务敏感性分析表 固定资产投 资 经营成本销售收入 序 号 项目 基本 方案 10 10 10 10 10 10 1内部收益率 3028321048526 较基本方案增减 22 201822 24 2投资回收期 年 2 52 72 35 61 31 26 5 从表 10 中可以看出 各因素的变化都不同程度的影响内部收益率及投资回 收期 其中销售收入的提高或降低最为敏感 经营成本次之 敏感性分析图见图 11 2 风险分析 风险分析采用蒙特卡洛模拟法 随机变量及其期望值 标准差见下表 12 表 12 单位 万元 经营成本销售收入投资 期望值161 19246100 标准差20 3010 通过 excel 表格进行 1200 组数据蒙特卡洛模拟获得累计概率表 13 如下 接收频率累积 接收频率累积 5 000 00 00 0 400 30728 96 0 000 20018 87 0 800 22950 57 0 120 18236 04 0 000 20069 43 0 200 13148 40 0 120 18286 60 0 400 30777 36 0 200 13198 96 0 800 22998 96 其他11100 00 其他11100 00 5 000 0100 00 绘制蒙特卡洛累计概率直方图如下 从中得出该项目内部收益率大于 12 的概率为 73 96 由此可见 该项目 风险相对较小 附表 固定附表 固定资产资产投投资资增加增加 10 后 各表后 各表变变化如下 化如下 表 1 建设项目总投资 投 资 序号建设项目估算价值 1固定资产49 5 万 1 1装饰装修工程 共 22 万 包括设计费 装修 空调系统 音响视听 桌 椅 儿童游乐区等的安装 1 2设备购置27 5 万 1 2 1 加工设备22 万 1 2 2 其他设备5 5 万 2无形资产20 万 2 1加盟费德克士餐厅加盟金为 20 万 5 年 3其他资产5 万 3 1开办费 共 5 万元 包括开店前人事费用 证照费 开店广告费以及其他开办费用 建 设 投 资 A合计 A 1 2 370 万 1租金20 万 年 2原材料7 万 3其他费用 水电费 0 4 万 4应付职工薪酬2 5 万 流 动 资 产 5现金0 1 万 B合计 B 1 2 3 4 530 万 项 C合计 C A B100 万 目 投 资 表 2 固定资产残值率及折旧额 单位 万元 序号项目合计 万 经残值 率 折旧 年限 年 年折 旧率 年折旧 额 万 1固定投资49 59 226 1 1装饰装修工程22219 6 4 226 1 2 设备 27 55 000 1 2 1加工设备22519 0 3 971 1 2 2其他设备1 029 1 2 2 1 电动车 0 55519 0 0 099 1 2 2 2音响0 33519 0 0 060 1 2 2 3空调1 32519 0 0 238 1 2 2 4桌椅2 75219 6 0 528 1 2 2 5 电脑 0 553 5 19 4 0 103 表 3 总成本费用估算表 单位 万元 序 号 项 目计算期 12345 1经营成本161 19168 19168 19168 19168 19 1 1原材料费101108108108108 1 2工资及福利费3030303030 1 3修理费4 194 194 194 194 19 1 4 其他费用 租金 水电费等 26 00 26 00 26 00 26 00 26 00 2折旧费9 23 9 23 9 23 9 23 9 23 3 摊销费 55555 4利息支出3 782 410 73 5总成本费用合计179 44 185 09 183 42 182 42 182 42 表 4 长期借款还本付息表 单位 万元 计算期 序 号 项目 1234 5 1 借款 1 1 年初借款本息余额49 39 18 38 1 2 本年借款74 50 1 3 本年借款应计利息4 02 2 67 0 99 1 4 本年还本付息29 13 33 68 19 37 其中 还本25 11 31 01 18 38 付息4 02 2 67 0 99 1 5 年末本息余额49 39 18 38 0 00 2 还本资金来源25 11 31 01 32 27 2 1 当年可用于还本的 未分配利润 11 72 17 62 18 88 2 2 当年可用于还本的 折旧和摊销 13 39 13 39 13 39 2 3 偿还本金后余额0 00 0 00 13 89 长期借款偿还期为 2 18 38 32 27 2 57 年 表 5 利润及利润分配表 单位 万元 计算期 序 号 项目 1 234 5 1 产品销售收入230 00 246 00 246 00 246 00 246 00 2 销售税金及附加12 77 13 65 13 65 13 65 13 65 3 广告费及权利金 10 23 00 24 60 24 60 24 60 24 60 4 总成本费用178 36 183 99 182 31 181 58 181 58 5 利润总额15 87 23 75 25 44 26 17 26 17 6 所得税3 97 5 94 6 36 6 54 6 54 7 净利润11 91 17 81 19 08 19 62 19 62 8 未分配利润11 91 17 81 19 08 19 62 19 62 表 7 资金来源于运用计算表 单位 万元 计算期 序 号 项 目合计 12345 1资金来源321 40 133 10 38 46 38 13 39 13 74 51 1 1利润总额117 40 15 87 23 75 25 44 26 17 26 17 1 2折旧费41 94 9 23 9 23 9 23 9 23 9 23 1 3 摊销费 25 00 5