招商地产管理总部管辖范围内城市土地项目拓展与论证管理流程

文件编号 CMPD QY FZ PD001 版本 修订A 0 管理总部管辖范围内城市土管理总部管辖范围内城市土 地项目拓展与论证管理流程地项目拓展与论证管理流程 第 1 页共 16 页 管理总部管辖范围内城市管理总部管辖范围内城市 土地项目拓展与论证管理流程土地项目拓展与论证管理流程 编制编制日期日期 审核审核日期日期 批准批准日期日期 修订记录修订记录 日期日期版本号版本号修改内容修改内容修改人修改人审核人审核人审批人审批人 文件编号 CMPD QY FZ PD001 版本 修订A 0 管理总部管辖范围内城市土管理总部管辖范围内城市土 地项目拓展与论证管理流程地项目拓展与论证管理流程 第 2 页共 16 页 1 流程图流程图 1 1 管理总部管辖范围之内的已进入城市土地项目拓展与论证管理流程 三级管理 管理总部管辖范围内已进入城市土地项目拓展与论证管理流程 主导部门 城市公司项目发展部 信息收集与分析阶段预审立项目阶段可行性研究阶段投资审核决策阶段项目获取阶段资料归档 控股财务 分管领导 区域管理 总部财务 总监 城市公司 财务部 控股法律 事务部 控股财务 部 相关记录 支持文 件其他参与部门 控股总经 理办公会 控股投资 审核委员 会 控股总经 理 控股发展 分管领导 控股策划 设计中心 控股商业 地产中心 控股发展 部 区域分管 总 区域管理 总部项目 发展总监 城市公司 总经理 城市公司工 程采购部 城市公司成 本管理部 城市公司设 计管理部 城市公司营 销客服部 城市公司项 目发展部 Y 成功 N Y Y Y 失败 N 1 以住宅为主的商住 综合项目 其中商业部分 建筑面积大于等于5万M2 2 整体出租或整体 销售的商业部分 如为收购项目 需增加法律 企管 财务部门配合 审定是否 使用前期 设计费用 及额度 重点项目 1 由公司总经理或总经理办公会决定的 集公司技 术力量共同实施的重要项目 2 住宅项目建筑面积不小于50万平方米 商业项目建筑面积不 小于5万平方米的项目 1 所标注时间为通常招拍挂项目且不外聘专业公司 由公司内部人员自 己完成相关研究的时间 营销 商业 策划的时间起点相同 之后是运 营 成本 其时间起点也相同 2 具体项目仍要视政府公告时间的长短以及投委会 办公会的时间安 排 以每次下发的项目研究启动单所规定的时间为准 3 需要外聘专业公司进行前期研究的项目 所需时间视不同项目情况而 定 以每次下发的项目研究启动单所规定的时间为准 编制项目市场初 步定位报告和项 目预计售价 3 天 审核 审核 编写报工业区 请示 1天 编制商业初 步定位报告 预计售价 3 天 审核审核 项目开发计 划 审核 确认各部门 配合人 录入土地项 目信息库 1 天 土地项目获 取作业指引 审批 书面审核意 见汇总 组织投委会 会议 7天 审核 签署土地出 让合同 股权 转让合同 投委委员在 线填写审核 意见 投资收益测算书 审核 审批 项目市场初步定 位报告 参与现场竞买 组织项目谈判 拿地前报工业区 请示 报告汇报 准备报名手续 及报名 准备谈 判合同及相关 资料 土地研究启动单 土地信息与 审核模块使 用手册 整理投委会 纪要 导入OA土地 审核模块 土地信息与 审核模块使 用手册 协助相手续 协 助章程 合同审 批 控股企管理 部参与 土地项目 档案管理 作业指引 成本预设及估算 土地研究启 动单 1天 付款审批表 项目策划设 计 编写土地项目简 报导入OA土地 预审模块 1天 土地信息与 审核模块使 用手册 成功获取项目报 工业区报告 资料存档 上报工业区或 其他上级单位 办公室参与 项目开发进度计 划 保证金支付 会签 定稿 编制成本预 设及估算 1 天 项目定位 成立新项目 公司或办理 股权过户变 更登记 用章用证申请单 申请上办公 会 7天 土地信 息收集 成本预算 审核 外资公证工作协 助单 投委会纪要 项目可行性研究 报告 土地项目竞买报 价对照表 发文阅办表 合同会签单 审批 编制项目产品 初步定位报告 和项目概念草 案 5天 报告汇报 审核 土地发展研究 作业指引 土地项目组织 审核作业 合同会签 审核 提交项目可 行性研究报 告 审核 资料存档 审核 土地发展研 究作业指引 土地项目简报 审核 编写项目可 行性研究报 告 含谈判 方案 2天 编制项目开 发进度计划 1天 项目初判断 及筛选 1天 项目产品初步定 位报告 编制项目产品 初步定位报告 和项目概念草 案 5天 审批 编写投资收 益测算书 1 天 项目预计售价 项目概念草案 根据公司 年度土地 储备计划 保证金支付 会签 保证金支付 会签 支付 保证金 审核审批 保证金支付 会签 章证借出 城市 公司行政或控股 办公室参与 外资公证材料 瑞嘉公司参 与 参与收购项目 谈判 协助尽 职调查 参与收购项目 谈判 协助尽 职调查 申请支付土 地出让金 收 购款 同 时 合同会签合同会签合同会签合同会签合同会签审核 审核 审批 地价支付会 签 地价支付会 签 地价支付会 签 地价支付会 签 地价支付会 签 地价支付会 签 地价支付会 签并支付地 价 审核审批 成功拿地后3天内 将土地资料报控股 运营管理中心 取得国有土 地使用证 文件编号 CMPD QY FZ PD001 版本 修订A 0 管理总部管辖范围内城市土管理总部管辖范围内城市土 地项目拓展与论证管理流程地项目拓展与论证管理流程 第 3 页共 16 页 1 2 管理总部管辖范围之内的新城市土地项目拓展与论证管理流程 三级管理 管理总部管辖范围内新城市土地项目拓展与论证管理流程 主导部门 管理总部所在城市公司项目发展部 信息收集与分析阶段预审立项目阶段可行性研究阶段投资审核决策阶段项目获取阶段资料归档 相关记录 支持文 件其他参与部门 控股总经 理办公会 控股投资 审核委员 会 控股总经 理 控股财务 分管领导 控股发展 分管领导 控股法律 事务部 控股财务 部 控股策划 设计中心 控股商业 地产中心 控股发展 部 区域分管 总 区域管理 总部财务 总监 区域管理 总部项目 发展总监 城市公司 总经理 城市公司 财务部 城市公司工 程采购部 城市公司成 本管理部 城市公司设 计管理部 城市公司营 销客服部 城市公司项 目发展部 Y 成功 Y Y 失败 N 1 以住宅为主的商住 综合项目 其中商业部分 建筑面积大于等于5万M2 2 整体出租或整体 销售的商业部分 如为收购项目 需增加法律 企管 财务部门配合 审定是否 使用前期 设计费用 及额度 重点项目 1 由公司总经理或总经理办公会决定的 集公司技 术力量共同实施的重要项目 2 住宅项目建筑面积不小于50万平方米 商业项目建筑面积不 小于5万平方米的项目 1 所标注时间为通常招拍挂项目且不外聘专业公司 由公司内部人员自 己完成相关研究的时间 营销 商业 策划的时间起点相同 之后是运 营 成本 其时间起点也相同 2 具体项目仍要视政府公告时间的长短以及投委会 办公会的时间安 排 以每次下发的项目研究启动单所规定的时间为准 3 需要外聘专业公司进行前期研究的项目 所需时间视不同项目情况而 定 以每次下发的项目研究启动单所规定的时间为准 根据公司 年度土地 储备计划 同 时 成功拿地后3天内 将土地资料报控股 运营管理中心 土地信息与 审核模块使 用手册 地价支付会 签并支付地 价 土地发展研 究作业指引 编写报工业区 请示 1天 协助相手续 协 助章程 合同审 批 控股企管理 部参与 编写项目可 行性研究报 告 含谈判 方案 2天 审核 土地发展研究 作业指引 外资公证工作协 助单 地价支付会 签 章证借出 城市 公司行政或控股 办公室参与 合同会签单 成本预算 保证金支付 会签 编制项目市场初 步定位报告和项 目预计售价 3 天 资料存档 土地研究启 动单 1天 土地研究启动单 审批 审核 土地信息与 审核模块使 用手册 参与收购项目 谈判 协助尽 职调查 审核 录入土地项 目信息库 1 天 项目可行性研究 报告 审核 取得国有土 地使用证 土地项目 档案管理 作业指引 项目预计售价 投委委员在 线填写审核 意见 合同会签 土地项目竞买报 价对照表 土地项目简报 资料存档 土地信 息收集 审核 合同会签 投资收益测算书 确认各部门 配合人 审批 提交项目可 行性研究报 告 审核 审核 土地项目组织 审核作业 审核 申请支付土 地出让金 收 购款 书面审核意 见汇总 组织投委会 会议 7天 审批 项目市场初步定 位报告 定稿 拿地前报工业区 请示 准备报名手续 及报名 准备谈 判合同及相关 资料 编制项目开 发进度计划 1天 审核 保证金支付 会签 编制成本预 设及估算 1 天 投委会纪要 合同会签 审批 保证金支付 会签 支付 保证金 土地项目获 取作业指引 项目产品初步定 位报告 审核 审核 保证金支付 会签 签署土地出 让合同 股权 转让合同 参与现场竞买 组织项目谈判 保证金支付 会签 编写土地项目简 报导入OA土地 预审模块 1天 审批 整理投委会 纪要 发文阅办表 项目策划设 计 审核 地价支付会 签 导入OA土地 审核模块 项目开发计 划 土地信息与 审核模块使 用手册 地价支付会 签 参与收购项目 谈判 协助尽 职调查 编制商业初 步定位报告 预计售价 3 天 成立新项目 公司或办理 股权过户变 更登记 项目概念草案 编制项目产品 初步定位报告 和项目概念草 案 5天 审批 项目开发进度计 划 审核 项目初判断 及筛选 1天 成功获取项目报 工业区报告 编制项目产品 初步定位报告 和项目概念草 案 5天 成本预设及估算 审批 编写投资收 益测算书 1 天 合同会签 审核 外资公证材料 瑞嘉公司参 与 审核 合同会签 报告汇报 申请上办公 会 7天 项目定位 用章用证申请单 地价支付会 签 付款审批表 报告汇报 上报工业区或 其他上级单位 办公室参与 文件编号 CMPD QY FZ PD001 版本 修订A 0 管理总部管辖范围内城市土管理总部管辖范围内城市土 地项目拓展与论证管理流程地项目拓展与论证管理流程 第 4 页共 16 页 2 流程概况 流程概况 流程目的流程目的 为了适应公司个工作日益扩大的业务规模 以科学的方式进行土地项 目信息搜集 可行性研究 竞买或收购 规范对土地项目的研究与论 证 明确相关参与部门在土地项目拓展过程中的职责与权限 清晰土 地项目拓展工作流程 提高决策效率 提升土地储备质量 稳健实现 公司土地储备的业务规划 推动公司快速 健康和可持续性发展 特 制订本流程 适用范围适用范围适用于区域管理总部管辖范围内城市的土地项目拓展工作 定义定义 1 土地项目拓展 指从第一次接触土地项目信息到成功获取土地项 目的全过程 主要包括信息获取 项目预审 可行性研究 投委 会审核 办公会审批 工业区报备 相关合同或协议的谈判和签 署 报名参与竞买 土地获取等环节 2 项目论证 即综合考虑土地项目营销 设计 工程等主要属性 对项目的重要财务指标进行预测 以证明项目投资的可行性 3 招拍挂项目 指土地二级市场中 政府以招标 拍卖或挂牌方式 直接公开出让的土地项目 4 收购项目 指土地三级市场中 需要通过股权收购方式获取的土 地项目 5 一级开发项目 指在土地一级整理阶段就开始介入的项目 力争 在政府关系 区域规划 供地节奏 出让条件 前期收益等各方 面占得先机 增加在二级市场成功获取土地的机率 6 OA 土地项目信息库 指在控股 OA 建立的土地基础信息与审核模 块中的土地基础信息部分 7 OA 土地预审模块 指在控股 OA 建立的土地基础信息与审核模块 中的土地项目预审程序部分 8 OA 土地审核模块 指在控股 OA 建立的土地基础信息与审核模块 中土地项目正式审核程序部分 9 重点项目指由公司总经理或总经理办公会决定的 集公司技术力 文件编号 CMPD QY FZ PD001 版本 修订A 0 管理总部管辖范围内城市土管理总部管辖范围内城市土 地项目拓展与论证管理流程地项目拓展与论证管理流程 第 5 页共 16 页 量共同实施的重要项目 住宅项目建筑面积不小于 50 万平方米 商业项目建筑面积不小于 5 万平方米的项目 10 广州管理总部管辖范围城市 珠江以西城市 包括已经进入的广 州 佛山 珠海 及可能进入的周边城市如中山 湛江等 11 上海管理总部管辖范围城市 长三角区域 包括江苏 浙江 上 海等地区 包括已经进入的上海 南京 苏州 及可能进入的周 边城市如无锡 常州 杭州等 12 北京管理总部管辖范围城市 环渤海区域各城市 包括已经进入 的北京 天津 及可能进入的青岛 大连及周边城市 流程主导部门流程主导部门 管理总部管辖范围之内的已进入城市 城市公司项目发展部 管理总部管辖范围之内的新城市 管理总部所在城市公司项目发展部 流程参与部门流程参与部门 城市公司营销客服部 城市公司设计管理部 城市公司成本管理部 城市公司工程采购部 城市公司财务部 城市公司总经理 区域管理 总部项目发展总监 区域管理总部财务总监 区域分管总 控股发展 部 控股商业地产中心 控股策划设计中心 控股财务部 控股法律 事务部 控股发展分管领导 控股财务分管领导 控股总经理 控股 投资审核委员会 控股总经理办公会 其他相关部门 城市公司行政 部 控股办公室 控股企管部 香港瑞嘉等 部门部门管理总部管辖范围之内的城市土地项目拓展管理流程管理总部管辖范围之内的城市土地项目拓展管理流程承担职责承担职责 城市公司项目发展部城市公司项目发展部 1 信息收集与分析阶段 密切关注区域内土地公开出让信息 收集土 地转让信息 将土地信息录入 OA 土地项目信息库 进行项目初判 及筛选 已进入城市报城市公司总经理初步审核 新城市报区域管 理总部项目发展总监初步审核 不通过在 OA 土地项目信息库中备 注 2 预审立项阶段 通过初审则编制 土地项目简报 并将 土地项目 简报 导入 OA 土地预审模块 进行 OA 会签 提交城市公司总经理 已进入城市 区域管理总部项目发展总监 已进入城市和新城 市 区域分管总 控股发展部 控股发展分管领导审核 控股总 文件编号 CMPD QY FZ PD001 版本 修订A 0 管理总部管辖范围内城市土管理总部管辖范围内城市土 地项目拓展与论证管理流程地项目拓展与论证管理流程 第 6 页共 16 页 经理审批 确定项目是否立项 若同意立项 准备进入可行性研究 阶段 不同意立项目 则在 OA 土地项目信息库中备注 3 可行性研究阶段 根据 土地研究启动单 确认城市公司营销客服 部 城市公司设计管理部 城市公司成本管理部 城市公司工程采 购部 控股商业地产中心 若有需要 控股策划设计中心 重点 项目 各部门配合人 并组织以上部门相关人员进行项目现场勘查 并协调以上各部门按照 土地研究启动单 的时间及内容要求完成 相应报告及表格 汇总上述部门提供的报告及表格编写 投资收益 测算书 及 项目可行性研究报告 报城市公司总经理 已进入 城市 区域管理总部项目发展总监督审核 已进入城市和新城市 区域分管总定稿 准备进入投资审核决策阶段 4 投资审核决策阶段 按控股发展部要求将 项目可行性研究报告 及相关资料提交至控股发展部 若项目通过控股总经理办公会审批 编写 拿地前报工业区请示 并提交控股发展部 准备进入项目获 取阶段 未通过投委会审核或办公会审批 则将相关资料存档 并 提交控股发展部备档 5 项目获取阶段 组织并参与项目的竞买或收购 招拍挂项目负责准 备报名手续 申请支付保证金并报名 参与现场竞买 成功获取土 地后签署成交确认书 向董秘 运营管理中心等有关部门提交项目 资料 跟踪后续地价支付 土地合同签署等事宜 收购项目准备谈 判合同及相关资料 组织项目谈判 组织尽职调查 相关合同签署 收购款申请支付等事宜 土地获取后新项目公司成立及股权收购项 目办理股权过户变更登记手续事宜 新项目公司 章程 及 合营 合同 若为合作项目公司 的起草 报审及签署事宜等 办理国 有土地产权证 6 资料归档阶段 将相关资料存档 并提交控股发展部备档 城市公司营销客服部城市公司营销客服部 1 可行性研究阶段 根据 土地研究启动单 的时间及内容要求 编制 项目市场初步定位报告 和 项目预计售价 文件编号 CMPD QY FZ PD001 版本 修订A 0 管理总部管辖范围内城市土管理总部管辖范围内城市土 地项目拓展与论证管理流程地项目拓展与论证管理流程 第 7 页共 16 页 2 项目获取阶段 启动项目定位等前期工作 城市公司设计管理部城市公司设计管理部 1 可行性研究阶段 根据 土地研究启动单 的时间及内容要求 编制 项目产品初步定位报告 和 项目概念草案 2 项目获取阶段 启动项目策划设计等前期工作 城市公司成本管理部城市公司成本管理部 1 可行性研究阶段 根据 土地研究启动单 的时间及内容要求 编制 成本预设及估算 2 项目获取阶段 启动编制成本预算等前期工作 城市公司工程采购部城市公司工程采购部 1 可行性研究阶段 根据 土地研究启动单 的时间及内容要求 编制 项目开发进度计划 2 项目获取阶段 启动编制项目开发计划等前期工作 城市公司财务部城市公司财务部 项目获取阶段 招拍挂项目保证金支付会签 获取土地后的土地出让 金 契税支付会签 收购项目地价款 收购款支付会签 城市公司总经理城市公司总经理 1 信息收集与分析阶段 已进入城市初步审核城市公司项目发展部筛 选出的项目 确定是否进入项目预审立项阶段 2 项目预审立项阶段 已进入城市审核 土地项目简报 3 可行性研究阶段 已进入城市审核 项目可行性研究报告 4 投资审核决策阶段 已进入城市在控股投资审核委员会上汇报 项 目可行性研究报告 已进入城市在控股总经理办公会上汇报 项 目可行性研究报告 5 项目获取阶段 已进入城市招拍挂项目保证金支付会签 获取土地 后的土地出让金 契税支付会签 土地出让合同会签 收购项目地 价款 收购款支付会签 收购 合作合同会签 区域管理总部项目发区域管理总部项目发 展总监展总监 1 信息收集与分析阶段 新城市初步审核城市公司项目发展部筛选出 的项目 确定是否进入项目预审立项阶段 2 项目预审立项阶段 审核 土地项目简报 3 可行性研究阶段 审核 项目可行性研究报告 4 投资审核决策阶段 新城市在控股投资审核委员会上汇报 项目可 文件编号 CMPD QY FZ PD001 版本 修订A 0 管理总部管辖范围内城市土管理总部管辖范围内城市土 地项目拓展与论证管理流程地项目拓展与论证管理流程 第 8 页共 16 页 行性研究报告 新城市在控股总经理办公会上汇报 项目可行性 研究报告 5 项目获取阶段 获取土地后的土地出让金 契税支付会签 土地出 让合同会签 收购项目地价款 收购款支付会签 收购 合作合同会 签 区域管理总部财务总区域管理总部财务总 监监 项目获取阶段 获取土地后的土地出让金 契税支付会签 收购项目 地价款 收购款支付会签 区域分管总区域分管总 1 项目预审立项阶段 审核 土地项目简报 审核 土地研究启动 单 2 可行性研究阶段 项目可行性研究报告 定稿 3 项目获取阶段 获取土地后的土地出让金 契税支付会签 土地出 让合同会签 收购项目地价款 收购款支付会签 收购 合作合同会 签 控股发展部控股发展部 1 预审立项阶段 审核 土地项目简报 若控股总经理审批同意立 项 填写 土地研究启动单 走集团 OA 公司发文程序 2 投资审核决策阶段 将城市公司提交的 项目可行性研究报告 及相关资料导入 OA 土地审核模块 提请控股投资审核委员会各位 委员在线填写审核意见并汇总投委会书面意见 同时组织召开投 委会会议进行项目审核 会后整理 投委会会议纪要 若通过审 核 申请上控股总经理办公会审批 若通过审批 审核城市公司 项目发展部编写的 拿地前报工业区请示 经相关领导审批后提 交办公室上报工业区 3 项目获取阶段 招拍挂项目保证金支付会签 获取土地后的土地 出 让金 契税支付会签 土地出让合同会签 收购项目地价款 收购 款支付会签 收购 合作合同会签 4 资料归档阶段 将项目相关资料按公司及部门存档要求归档保存 文件编号 CMPD QY FZ PD001 版本 修订A 0 管理总部管辖范围内城市土管理总部管辖范围内城市土 地项目拓展与论证管理流程地项目拓展与论证管理流程 第 9 页共 16 页 控股商业地产中心控股商业地产中心 可行性研究阶段 如有 1 以住宅为主的商住综合项目 其中商业地 产项目建筑面积大于等于 5 万 M2 2 整体出租或整体销售的商业 地产项目 则根据 土地研究启动单 的时间及内容要求 编制 商 业初步定位定价报告 控股策划设计中心控股策划设计中心 可行性研究阶段 重点项目编制 项目产品初步定位报告 和 项目 概 念草案 控股财务部控股财务部 项目获取阶段 招拍挂项目保证金支付会签并按时支付保证金 获取 土地后的土地出让金 契税支付会签并支付 土地出让合同会签 收 购项目参与谈判 协助尽职调查 地价款 收购款支付会签并支付 收 购 合作合同会签 控股法律事务部控股法律事务部 项目获取阶段 招拍挂项目土地出让合同会签 收购项目参与谈判 协 助尽职调查 收购 合作合同会签 控股发展分管领导控股发展分管领导 1 项目预审立项阶段 审核 土地项目简报 审核 土地研究启动 单 2 投资审核决策阶段 审核 拿地前报工业区请示 3 项目获取阶段 招拍挂项目审核土地出让合同 收购项目审核收购 合作合同 控股财务分管领导控股财务分管领导 项目获取阶段 招拍挂项目审核保证金支付 土地出让金 契税支付 审核土地出让合同 收购项目审核地价款 收购款支付 审核收购 合 作 合同 控股总经理控股总经理 1 项目预审立项阶段 审批 土地项目简报 决定项目是否立项 若同意立项 审批并签发 土地研究启动单 2 投资审核决策阶段 审批并签发 拿地前报工业区请示 3 项目获取阶段 招拍挂项目审批保证金支付 土地出让金 契税 文件编号 CMPD QY FZ PD001 版本 修订A 0 管理总部管辖范围内城市土管理总部管辖范围内城市土 地项目拓展与论证管理流程地项目拓展与论证管理流程 第 10 页共 16 页 支付 审批土地出让合同 收购项目审批地价款 收购款支付 审 批收购 合作合同 控股投资审核委员会控股投资审核委员会 投资审核决策阶段 对 项目可行性研究报告 进行审核 决定项目 是否报控股总经理办公会审批 控股总经理办公会控股总经理办公会 投资审核决策阶段 对 项目可行性研究报告 进行审批 决定是否 进入项目获取阶段 其他相关部门其他相关部门 1 投资审核决策阶段 控股办公室协助控股发展部将 拿地前报工业 区请示 上报工业区 2 项目获取阶段 城市公司行政部或控股办公室协助城市公司项目发展部进行章证的 借出 归还 香港瑞嘉公司根据城市公司项目发展部 外资公证协助单 要求负 责准备外资公司报名相关的公证手续和资料 控股企管部在招拍挂项目报名中协助新项目公司名称核准相关事宜 在收购项目中根据需要参与项目谈判 合同会签等事宜 协助土地 获取后新项目公司成立及股权收购项目办理股权过户变更登记手续 事宜 协助新项目公司 章程 及 合营合同 若为合作项目公司 的审批事宜 3 工作程序工作程序 3 1 信息收集与分析阶段信息收集与分析阶段 3 1 1 土地信息收集是为寻找地块获取机会为项目初判及筛选提供原始信息而进行的持续性 动态研究工作 城市公司项目发展部应根据公司的年度土地储备计划 密切关注本管 辖区域内的各种土地信息 包括土地公开出让信息 土地转让信息 政府土地一级整 理信息等 应充分调动公司内外部资源进行土地信息的收集 通常可通过如下几种渠 道进行 1 政府部门 从政府部门相关网站或报纸等媒体获得政府出让土地信息公告 土 地储备中心进行的企业转让土地信息公告和法院拍卖土地信息公告 产权交易 中心对拥有土地储备的企业股权进行转让的公告 2 其他地产公司 由于资金压力或利益驱使等因素 其他发展商会主动提供项目 文件编号 CMPD QY FZ PD001 版本 修订A 0 管理总部管辖范围内城市土管理总部管辖范围内城市土 地项目拓展与论证管理流程地项目拓展与论证管理流程 第 11 页共 16 页 转让信息 3 房地产中介机构 房地产中介机构在提供销售代理 策划代理及咨询服务的过 程中与众多发展商建立了合作关系 掌握了一定的项目转让信息 还有一些专 门的土地中介 长期运作土地项目转让 掌握了一定的项目转让信息 4 其他 各类招商会与项目推介会 内外部业务伙伴的来电 传真 约访 推介 等 3 1 2 城市公司项目发展部在获取信息的 1 个工作日内 将其按要求录入 OA 土地项目信息 库 具体操作详见 管理总部管辖范围内城市土地发展研究作业指引 3 1 3 城市公司项目发展部对收集到的土地信息在 1 个工作日内进行审阅 分析土地出让公 告及土地基本情况 实地调研 初步分析可行性 进行筛选并选择意向土地项目 已进入城市报城市公司总经理 新城市报区域管理总部项目发展总监初步审核 判 断是否进入项目预审立项目阶段 对未通过的项目在 OA 土地项目信息库中备注 同 时需及时答复信息提供方 并对该项土地的后续情况进行跟踪 3 2 预审立项阶段预审立项阶段 3 2 1 城市公司项目发展部将通过初步审核的项目基础信息从 OA 土地项目信息库中导入 OA 土地预审模块 1 个工作日内编制 土地项目简报 并上传 进行 OA 会签 已进入 城市提交城市公司总经理 区域管理总部项目发展总监 新城市直接提交区域管理 总部项目发展总监 区域分管总 控股发展部 控股发展分管领导审核 控股总经 理审批 确定项目是否立项 若不同意立项 在 OA 土地项目信息库中备注 同时需 及时答复信息提供方 并对该项土地的后续情况进行跟踪 本部分涉及 OA 土地预 审模块详见 管理总部管辖范围内土地发展研究作业指引 中的 土地信息与审核 模块使用手册 3 2 2 若同意立项 控股发展部 1 个工作日内填写 土地研究启动单 走集团 OA 公司发文 程序 城市公司由区域分管总审核 深圳项目由深圳项目分管总审核 再由控股发 展分管领导审核 控股总经理审批并签发 土地研究启动单 应说明项目正式启动 事宜 列明各相关单位提交成果的时间和内容要求 确定是否使用土地取得前的设 计前置研究费用预算 以及费用额度 发文主送单位应包括 控股发展部 控股营 销中心 控股商业地产中心 控股策划设计中心 控股成本管理部 控股运营管理 中心 项目所在管理总部 项目所在城市公司 并抄报各单位的分管领导 文件编号 CMPD QY FZ PD001 版本 修订A 0 管理总部管辖范围内城市土管理总部管辖范围内城市土 地项目拓展与论证管理流程地项目拓展与论证管理流程 第 12 页共 16 页 3 3 可行性研究阶段可行性研究阶段 3 3 1 土地研究启动单 下发后 城市公司项目发展部根据 土地研究启动单 确认各单 位配合人 并组织各单位相关人员进行项目现场勘查 提供项目基础信息资料 并 协调各单位按照 土地研究启动单 的时间及内容要求完成相应报告及表格 3 3 2 城市公司项目发展部主导项目可行性研究 1 城市公司营销客服部按照 土地研究启动单 的时间及内容要求 对项目所在区 域的市场现状和未来发展趋势进行调研并在 3 个工作日内编制 项目市场初步定 位报告 和 项目预计售价 提交城市公司项目发展部备案 项目市场初步定 位报告 至少需包含以下内容 a 项目所在区域市场现状分析 b 项目 SWOT 分析 c 项目市场定位 d 项目客户定位 e 项目产品定位及户型配比 f 项目价格定位 2 如果以住宅为主的商住综合项目 其中商业建筑面积大于等于5万M2 或项目包含 整体出租或整体销售的商业部分 则由控股商业地产中心统一编制 商业初步定 位定价报告 3 城市公司设计管理部根据 项目市场初步定位报告 按照 土地研究启动单 的 时间及内容要求 对项目地形地貌及周边环境的深入分析并在 5 个工作日内编制 项目产品初步定位报告 和 项目概念草案 公司确定的重点项目由控股策划 设计中心编制 项目产品初步定位报告 和 项目概念草案 成果报告提交城市 公司项目发展部备案 项目产品初步定位报告 和 项目概念草案 至少需包括 以下内容 a 项目地块现状分析 b 项目经济技术指标总表 c 项目各类产品配比表 d 项目规划总平面图 4 城市公司成本管理部根据 项目市场初步定位报告 项目产品初步定位报告 文件编号 CMPD QY FZ PD001 版本 修订A 0 管理总部管辖范围内城市土管理总部管辖范围内城市土 地项目拓展与论证管理流程地项目拓展与论证管理流程 第 13 页共 16 页 项目概念草案 按照 土地研究启动单 的时间及内容要求 1 个工作日内编 制 成本预设及估算 提交城市公司项目发展部备案 5 城市公司工程采购部根据 项目市场初步定位报告 项目产品初步定位报告 项目概念草案 按照 土地研究启动单 的时间及内容要求 1 个工作日内编 制 项目开发进度计划 提交城市公司项目发展部备案 6 城市公司项目发展部根据 项目市场初步定位报告 项目预计售价 项目产 品初步定位报告 项目概念草案 成本预设及估算 项目开发进度计划 按照 土地研究启动单 的时间及内容要求 1 个工作日内编制 投资收益测算 书 并在 2 个工作日内完成 项目可行性研究报告 项目可行性研究报告 内 容以 项目可行性研究报告 标准模板为准 7 项目可行性研究报告 由城市公司总经理及区域管理总部项目发展总监审核 新城市直接由区域管理总部项目发展总监审核 由区域分管总定稿 8 若城市公司无相应的配合部门 则由管理总部相应部门配合 9 以上所标注时间为通常招拍挂项目且不外聘专业公司 由公司内部人员自己完成 相关研究的时间 营销 商业 策划的时间起点相同 之后是运营 成本 其时 间起点也相同 具体项目仍要视政府公告时间的长短以及投委会 办公会的时间 安排 以每次下发的项目研究启动单所规定的时间为准 需要外聘专业公司进行 前期研究的项目 所需时间视不同项目情况而定 以每次下发的项目研究启动单 所规定的时间为准 3 3 3 本阶段涉及 项目可行性研究报告 编写可参见 管理总部管辖范围内城市土地发展 研究作业指引 3 4 投资审核决策阶段投资审核决策阶段 3 4 1 城市公司项目发展部将 项目可行性研究报告 及相关资料提交至控股发展部 控股 发展部上传至 OA 土地审核模块 3 4 1 控股发展部提请控股投资审核委员会各位委员在线填写书面审核意见 并汇总投委会 书面意见 同时组织召开投委会会议进行项目审核 3 4 2 城市公司总经理 已进入城市 或区域管理总部项目发展总监 新城市 需要在投委 会上汇报 项目可行性研究报告 并答疑 若项目未通过投委会审核 城市公司项 文件编号 CMPD QY FZ PD001 版本 修订A 0 管理总部管辖范围内城市土管理总部管辖范围内城市土 地项目拓展与论证管理流程地项目拓展与论证管理流程 第 14 页共 16 页 目发展部及控股发展部将相关资料进行归档保存 3 4 3 控股发展部在投委会后整理 投委会会议纪要 投委会纪要在土地获取阶段结束后 由投委会主任签发 3 4 4 若项目通过投委会审核 控股发展部向总经理秘书申请项目上控股总经理办公会审批 3 4 5 城市公司总经理 已进入城市 或区域管理总部项目发展总监 新城市 在办公会上 汇报 项目可行性研究报告 并答疑 若项目未通过办公会审批 城市公司项目发 展部及控股发展部将相关资料进行归档保存若 项目通过办公会审批 城市公司项 目发展部 1 个工作日内编写 拿地前报工业区请示 控股发展部审核 并填写 发文阅办表 提交控股发展分管领导审核 控股总经理审批签发后 由控股办公 室上报工业区 如有需要 还应将项目情况上报其他上级单位 董事会 集团等 3 4 6 本阶段涉及相关资料归档保存具体操作和要求详见 管理总部管辖范围内土地项目档 案管理作业指引 3 5 项目获取阶段项目获取阶段 3 5 1 城市公司项目发展部组织并参与项目的竞买或收购 招拍挂项目负责准备报名手续 申请支付保证金并确保成功报名 参与现场竞买 竞买结束后归还章证 未成功获 取土地跟踪保证金退回 成功获取土地后签署成交确认书 向董秘 运营管理中心 办公室提交项目资料 向工业区报送 成功获取项目报工业区报告 跟踪后续地价 支付 土地合同签署等 收购项目准备谈判合同及相关资料 组织项目谈判 组织 尽职调查 相关合同签署 收购款申请支付等事宜 城