关于城市级别商业综合体课题研究报告

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葿薆虿芅莅薅螁肈芁薄袃芄膇蚃羆肆蒅蚃蚅衿莁蚂螈肅芇蚁羀袈芃蚀虿膃腿虿螂羆蒈蚈袄膁莄蚇羆羄芀螇蚆膀膆螆螈羂蒄螅袁膈莀螄肃羁莆螃螃芆节莀袅聿膈荿羇芅蒇莈蚇肇莃莇蝿芃艿蒆袂肆膅蒅羄袈薃蒅螄肄葿蒄袆羇莅蒃羈膂芁蒂蚈羅膇蒁螀膀蒆薀袂羃莂蕿羅腿芈蕿蚄羂膄薈袇膇膀薇罿肀葿薆虿芅莅薅螁肈芁薄袃芄膇蚃羆肆蒅蚃蚅衿莁蚂螈肅芇蚁羀袈芃蚀虿膃腿虿螂羆蒈蚈袄膁莄蚇羆羄芀螇蚆膀膆螆螈羂蒄螅袁膈莀螄肃羁莆螃螃芆节莀袅聿膈荿羇芅蒇莈蚇肇莃莇蝿芃艿蒆袂肆膅蒅羄袈薃蒅螄肄葿蒄袆羇莅蒃羈膂芁蒂蚈羅膇蒁螀膀蒆薀袂羃莂蕿羅腿芈蕿蚄羂膄薈袇膇膀薇罿肀葿薆虿芅莅薅螁肈芁薄袃芄膇蚃羆肆蒅蚃蚅衿莁蚂螈肅芇蚁羀袈芃蚀虿膃腿虿螂羆蒈蚈袄膁莄蚇羆羄芀螇蚆膀膆螆螈羂蒄螅袁膈莀螄肃羁莆螃螃芆节莀袅聿膈荿羇芅蒇莈蚇肇莃莇蝿芃艿蒆袂肆膅蒅羄袈薃蒅螄肄葿蒄袆羇莅蒃羈膂芁蒂蚈羅膇蒁螀膀蒆薀袂羃莂蕿羅腿芈蕿蚄羂膄薈袇膇膀薇罿肀葿薆虿芅莅薅螁肈芁薄袃芄膇蚃羆肆蒅蚃蚅衿莁蚂螈肅芇蚁羀袈芃蚀虿膃腿虿螂羆蒈蚈袄膁莄蚇羆羄芀螇蚆膀膆螆螈羂蒄螅袁膈莀螄肃羁莆螃螃芆节莀袅聿膈荿羇芅蒇莈蚇肇莃莇蝿芃艿蒆袂肆膅蒅羄袈薃蒅螄肄葿蒄袆羇莅蒃羈膂芁蒂蚈羅膇蒁螀膀蒆薀袂羃莂蕿羅腿芈蕿蚄羂膄薈袇膇膀薇罿肀葿薆虿芅莅薅螁肈芁薄袃芄膇蚃羆肆蒅蚃蚅衿莁蚂螈肅芇蚁羀袈芃蚀虿膃腿虿螂羆蒈蚈袄膁莄蚇羆羄芀螇蚆膀膆螆螈羂蒄螅袁膈莀螄肃羁莆螃螃芆节莀袅聿膈荿羇芅蒇莈蚇肇莃莇蝿芃艿蒆袂肆膅蒅羄袈薃蒅螄肄葿蒄袆羇莅蒃羈膂芁蒂蚈羅膇蒁螀膀蒆薀袂羃莂蕿羅腿芈蕿蚄羂膄薈袇膇膀薇罿肀葿薆虿芅莅薅螁肈芁薄袃芄膇蚃羆肆蒅蚃蚅衿莁蚂螈肅芇蚁羀袈芃蚀虿膃腿虿螂羆蒈蚈袄膁莄蚇羆羄芀螇蚆膀膆螆螈羂蒄螅袁膈莀螄肃羁莆螃螃芆节莀袅聿膈荿羇芅蒇莈蚇肇莃莇蝿芃艿蒆袂肆膅蒅羄袈薃蒅螄肄葿蒄袆羇莅蒃羈膂芁蒂蚈羅膇蒁螀膀蒆薀袂羃莂蕿羅腿芈蕿蚄羂膄薈袇膇膀薇罿肀葿薆虿芅莅薅螁肈芁薄袃芄膇蚃羆肆蒅蚃蚅衿莁蚂螈肅芇蚁羀袈芃蚀虿膃腿虿螂羆蒈蚈袄膁莄蚇羆羄芀螇蚆膀膆螆螈羂蒄螅袁膈莀螄肃羁莆螃螃芆节莀袅聿膈荿羇芅蒇莈蚇肇莃莇蝿芃艿蒆袂肆膅蒅羄袈薃蒅螄肄葿蒄袆羇莅蒃羈膂芁蒂蚈羅膇蒁螀膀蒆薀袂羃莂蕿羅腿芈蕿蚄羂膄薈袇膇膀薇罿肀葿薆虿芅莅薅螁肈芁薄袃芄膇蚃羆肆蒅蚃蚅衿莁蚂螈肅芇蚁羀袈芃蚀虿膃腿虿螂羆蒈蚈袄膁莄蚇羆羄芀螇蚆膀膆螆螈羂蒄螅袁膈莀螄肃羁莆螃螃芆节莀袅聿膈荿羇芅蒇莈蚇肇莃莇蝿芃艿蒆袂肆膅蒅羄袈薃蒅螄肄葿蒄袆羇莅蒃羈膂芁蒂蚈羅膇蒁螀膀蒆薀袂羃莂蕿羅腿芈蕿蚄羂膄薈袇膇膀薇罿肀葿薆虿芅莅薅螁肈芁薄袃芄膇蚃羆肆蒅蚃蚅衿莁蚂螈肅芇蚁羀袈芃蚀虿膃腿虿螂羆蒈蚈袄膁莄蚇羆羄芀螇蚆膀膆螆螈羂蒄螅袁膈莀螄肃羁莆螃螃芆节莀袅聿膈荿羇芅蒇莈蚇肇莃莇蝿芃艿蒆袂肆膅蒅羄袈薃蒅螄肄葿蒄袆羇莅蒃羈膂芁蒂蚈羅膇蒁螀膀蒆薀袂羃莂蕿羅腿芈蕿蚄羂膄薈袇膇膀薇罿肀葿薆虿芅莅薅螁肈芁薄袃芄膇蚃羆肆蒅蚃蚅衿莁蚂螈肅芇蚁羀袈芃蚀虿膃腿虿螂羆蒈蚈袄膁莄蚇羆羄芀螇蚆膀膆螆螈羂蒄螅袁膈莀螄肃羁莆螃螃芆节莀袅聿膈荿羇芅蒇莈蚇肇莃莇蝿芃艿蒆袂肆膅蒅羄袈薃蒅螄肄葿蒄袆羇莅蒃羈膂芁蒂蚈羅膇蒁螀膀蒆薀袂羃莂蕿羅腿芈蕿蚄羂膄薈袇膇膀薇罿肀葿薆虿芅莅薅螁肈芁薄袃芄膇蚃羆肆蒅蚃蚅衿莁蚂螈肅芇蚁羀袈芃蚀虿膃腿虿螂羆蒈蚈袄膁莄蚇羆羄芀螇蚆膀膆螆螈羂蒄螅袁膈莀螄肃羁莆螃螃芆节莀袅聿膈荿羇芅蒇莈蚇肇莃莇蝿芃艿蒆袂肆膅蒅羄袈薃蒅螄肄葿蒄袆羇莅蒃羈膂芁蒂蚈羅膇蒁螀膀蒆薀袂羃莂蕿羅腿芈蕿蚄羂膄薈袇膇膀薇罿肀葿薆虿芅莅薅螁肈芁薄袃芄膇蚃羆肆蒅蚃蚅衿莁蚂螈肅芇蚁羀袈芃蚀虿膃腿虿螂羆蒈蚈袄膁莄蚇羆羄芀螇蚆膀膆螆螈羂蒄螅袁膈莀螄肃羁莆螃螃芆节莀袅聿膈荿羇芅蒇莈蚇肇莃莇蝿芃艿蒆袂肆膅蒅羄袈薃蒅螄肄葿蒄袆羇莅蒃羈膂芁蒂蚈羅膇蒁螀膀蒆薀袂羃莂蕿羅腿芈蕿蚄羂膄薈袇膇膀薇罿肀葿薆虿芅莅薅螁肈芁薄袃芄膇蚃羆肆蒅蚃蚅衿莁蚂螈肅芇蚁羀袈芃蚀虿膃腿虿螂羆蒈蚈袄膁莄蚇羆羄芀螇蚆膀膆螆螈羂蒄螅袁膈莀螄肃羁莆螃螃芆节莀袅聿膈荿羇芅蒇莈蚇肇莃莇蝿芃艿蒆袂肆膅蒅羄袈薃蒅螄肄葿蒄袆羇莅蒃羈膂芁蒂蚈羅膇蒁螀膀蒆薀袂羃莂蕿羅腿芈蕿蚄羂膄薈袇膇膀薇罿肀葿薆虿芅莅薅螁肈芁薄袃芄膇蚃羆肆蒅蚃蚅衿莁蚂螈肅芇蚁羀袈芃蚀虿膃腿虿螂羆蒈蚈袄膁莄蚇羆羄芀螇蚆膀膆螆螈羂蒄螅袁膈莀螄肃羁莆螃螃芆节莀袅聿膈荿羇芅蒇莈蚇肇莃莇蝿芃艿蒆袂肆膅蒅羄袈薃蒅螄肄葿蒄袆羇莅蒃羈膂芁蒂蚈羅膇蒁螀膀蒆薀袂羃莂蕿羅腿芈蕿蚄羂膄薈袇膇膀薇罿肀葿薆虿芅莅薅螁肈芁薄袃芄膇蚃羆肆蒅蚃蚅衿莁蚂螈肅芇蚁羀袈芃蚀虿膃腿虿螂羆蒈蚈袄膁莄蚇羆羄芀螇蚆膀膆螆螈羂蒄螅袁膈莀螄肃羁莆螃螃芆节莀袅聿膈荿羇芅蒇莈蚇肇莃莇蝿芃艿蒆袂肆膅蒅羄袈薃蒅螄肄葿蒄袆羇莅蒃羈膂芁蒂蚈羅膇蒁螀膀蒆薀袂羃莂蕿羅腿芈蕿蚄羂膄薈袇膇膀薇罿肀葿薆虿芅莅薅螁肈芁薄袃芄膇蚃羆肆蒅蚃蚅衿莁蚂螈肅芇蚁羀袈芃蚀虿膃腿虿螂羆蒈蚈袄膁莄蚇羆羄芀螇蚆膀膆螆螈羂蒄螅袁膈莀螄肃羁莆螃螃芆节莀袅聿膈荿羇芅蒇莈蚇肇莃莇蝿芃艿蒆袂肆膅蒅羄袈薃蒅螄肄葿蒄袆羇莅蒃羈膂芁蒂蚈羅膇蒁螀膀蒆薀袂羃莂蕿羅腿芈蕿蚄羂膄薈袇膇膀薇罿肀葿薆虿芅莅薅螁肈芁薄袃芄膇蚃羆肆蒅蚃蚅衿莁蚂螈肅芇蚁羀袈芃蚀虿膃腿虿螂羆蒈蚈袄膁莄蚇羆羄芀螇蚆膀膆螆螈羂蒄螅袁膈莀螄肃羁莆螃螃芆节莀袅聿膈荿羇芅蒇莈蚇肇莃莇蝿芃艿蒆袂肆膅蒅羄袈薃蒅螄肄葿蒄袆羇莅蒃羈膂芁蒂蚈羅膇蒁螀膀蒆薀袂羃莂蕿羅腿芈蕿蚄羂膄薈袇膇膀薇罿肀葿薆虿芅莅薅螁肈芁薄袃芄膇蚃羆肆蒅蚃蚅衿莁蚂螈肅芇蚁羀袈芃蚀虿膃腿虿螂羆蒈蚈袄膁莄蚇羆羄芀螇蚆膀膆螆螈羂蒄螅袁膈莀螄肃羁莆螃螃芆节莀袅聿膈荿羇芅蒇莈蚇肇莃莇蝿芃艿蒆袂肆膅蒅羄袈薃蒅螄肄葿蒄袆羇莅蒃羈膂芁蒂蚈羅膇蒁螀膀蒆薀袂羃莂蕿羅腿芈蕿蚄羂膄薈袇膇膀薇罿肀葿薆虿芅莅薅螁肈芁薄袃芄膇蚃羆肆蒅蚃蚅衿莁蚂螈肅芇蚁羀袈芃蚀虿膃腿虿螂羆蒈蚈袄膁莄蚇羆羄芀螇蚆膀膆螆螈羂蒄螅袁膈莀螄肃羁莆螃螃芆节莀袅聿膈荿羇芅蒇莈蚇肇莃莇蝿芃艿蒆袂肆膅蒅羄袈薃蒅螄肄葿蒄袆羇莅蒃羈膂芁蒂蚈羅膇蒁螀膀蒆薀袂羃莂蕿羅腿芈蕿蚄羂膄薈袇膇膀薇罿肀葿薆虿芅莅薅螁肈芁薄袃芄膇蚃羆肆蒅蚃蚅衿莁蚂螈肅芇蚁羀袈芃蚀虿膃腿虿螂羆蒈蚈袄膁莄蚇羆羄芀螇蚆膀膆螆螈羂蒄螅袁膈莀螄肃羁莆螃螃芆节莀袅聿膈荿羇芅蒇莈蚇肇莃莇蝿芃艿蒆袂肆膅蒅羄袈薃蒅螄肄葿蒄袆羇莅蒃羈膂芁蒂蚈羅膇蒁螀膀蒆薀袂羃莂蕿羅腿芈蕿蚄羂膄薈袇膇膀薇罿肀葿薆虿芅莅薅螁肈芁薄袃芄膇蚃羆肆蒅蚃蚅衿莁蚂螈肅芇蚁羀袈芃蚀虿膃腿虿螂羆蒈蚈袄膁莄蚇羆羄芀螇蚆膀膆螆螈羂蒄螅袁膈莀螄肃羁莆螃螃芆节莀袅聿膈荿羇芅蒇莈蚇肇莃莇蝿芃艿蒆袂肆膅蒅羄袈薃蒅螄肄葿蒄袆羇莅蒃羈膂芁蒂蚈羅膇蒁螀膀蒆薀袂羃莂蕿羅腿芈蕿蚄羂膄薈袇膇膀薇罿肀葿薆虿芅莅薅螁肈芁薄袃芄膇蚃羆肆蒅蚃蚅衿莁蚂螈肅芇蚁羀袈芃蚀虿膃腿虿螂羆蒈蚈袄膁莄蚇羆羄芀螇蚆膀膆螆螈羂蒄螅袁膈莀螄肃羁莆螃螃芆节莀袅聿膈荿羇芅蒇莈蚇肇莃莇蝿芃艿蒆袂肆膅蒅羄袈薃蒅螄肄葿蒄袆羇莅蒃羈膂芁蒂蚈羅膇蒁螀膀蒆薀袂羃莂蕿羅腿芈蕿蚄羂膄薈袇膇膀薇罿肀葿薆虿芅莅薅螁肈芁薄袃芄膇蚃羆肆蒅蚃蚅衿莁蚂螈肅芇蚁羀袈芃蚀虿膃腿虿螂羆蒈蚈袄膁莄蚇羆羄芀螇蚆膀膆螆螈羂蒄螅袁膈莀螄肃羁莆螃螃芆节莀袅聿膈荿羇芅蒇莈蚇肇莃莇蝿芃艿蒆袂肆膅蒅羄袈薃蒅螄肄葿蒄 关于城市级别商业综合体课题研究计划目录：关于城市级别商业综合体课题研究计划 .11. 城市综合体简介及发展历史 .21.1 城市综合体概念 .21.2 城市综合体产生的背景 .51.3 城市综合体发展历史 .62. 城市综合体-策划 .92.1 市场调研 .92.2 市场定位 .232.3 产品组合和业态规划 .313. 城市综合体-建设 .333.1 动线设计及交通情况分析 .333.2 立面和广告设计 .383.3 室内装修和公共空间设计 .423.4 景观主题设计 .444. 城市综合体-营销 .494.1 盈利模式 .494.2 融资和资本退出模式研究 .574.3 招商运营 .604.5 开业策略 .744.6 租售策略研究 .765. 团队组建 .795.1 市场营销部 .795.2 财务部 .805.3 工程部 .815.4 技术部 .815.5 招商部 .845.6 物业管理部 .841. 城市综合体简介及发展历史1.1 城市综合体概念城 市 综 合 体 是 将 城 市 中 的 商 业 、 办 公 、 居 住 、 旅 店 、 展 览 、 餐 饮 、 会 议 、 文 娱 和 交通 等 城 市 生 活 空 间 的 三 项 以 上 进 行 组 合 ， 并 在 各 部 分 间 建 立 一 种 相 互 依 存 、 相 互 助 益 的能 动 关 系 ， 从 而 形 成 一 个 多 功 能 、 高 效 率 的 综 合 体 。 通 常 ， 酒 店 功 能 或 者 写 字 楼 跟 购物 中 心 功 能 是 最 基 本 的 组 合 。 大 多 数 城 市 综 合 体 项 目 具 备 了 现 代 城 市 的 基 本 功 能 ， 因此 有 时 也 被 称 为 “城 中 之 城 ”。 城 市 综 合 体 的 每 种 功 能 有 其 特 定 的 运 行 时 间 范 围 ， 城 市 综合 体 将 不 同 时 间 段 的 功 能 组 织 在 一 起 ， 使 其 保 持 24 小 时 的 繁 荣 ， 提 高 了 综 合 体 的 使用 效 益 。 城 市 综 合 体 内 各 功 能 在 时 间 上 的 衔 接 ， 使 其 各 部 分 的 活 动 组 织 有 序 ， 而 且 各 部分 的 使 用 也 能 相 互 补 充 。 尤 其 在 市 中 心 地 区 ， 城 市 综 合 体 将 居 住 、 娱 乐 活 动 注 入 其 中 ，使 那 些 在 非 工 作 时 间 “死 去 ”了 的 地 区 的 功 能 得 到 完 善 。a. 商 务商 务 是 现 代 城 市 的 主 要 功 能 ， 操 纵 着 城 市 大 部 分 资 金 流 和 物 流 方 向 。 一 个 区 域 空 间能 否 提 供 充 分 、 便 捷 的 商 务 空 间 ， 决 定 着 这 一 区 域 的 城 市 地 位 和 功 能 。 城 市 综 合 体 应 用高 规 格 空 间 满 足 不 同 企 业 的 商 务 需 求 。 b. 商 业商 业 零 售 与 人 们 的 日 常 生 活 最 密 切 ， 形 成 城 市 范 围 的 市 场 并 吸 引 和 支 持 其 他 功 能 。零 售 更 主 要 的 是 提 供 生 活 性 、 愉 快 性 和 丰 富 性 ， 以 满 足 人 们 多 样 化 选 择 ， 并 形 成 热 闹繁 荣 的 街 区 。 能 够 充 分 满 足 各 类 阶 层 的 消 费 需 求 。c. 居 住居 住 是 城 市 开 发 的 基 本 成 分 ， 是 解 决 市 中 心 居 住 问 题 ， 避 免 每 天 上 下 班 长 途 跋 涉 造成 交 通 拥 挤 和 能 源 浪 费 的 有 效 办 法 ， 同 时 居 住 为 城 市 街 区 提 供 安 全 的 生 活 空 间 。 城 市 综合 体 的 开 发 应 为 了 节 省 时 间 和 其 他 各 类 资 源 ， 完 成 综 合 体 的 聚 合 效 应 ， 满 足 了 城 市 其 他阶 层 人 士 的 居 住 需 求 。d. 酒 店酒 店 是 综 合 体 中 最 赢 利 的 项 目 ， 它 为 综 合 体 提 供 流 动 的 “居 住 ”人 口 和 活 动 的 人 ，并 提 供 娱 乐 设 施 和 夜 间 服 务 ， 24 小 时 的 服 务 使 项 目 保 持 持 久 的 繁 荣 并 增 加 其 活 力 。纵 观 世 界 各 地 不 同 风 格 的 城 市 综 合 体 项 目 ， 它 们 具 有 以 下 显 著 特 征 :a. 超 大 尺 度 空 间城 市 综 合 体 通 常 与 城 市 规 模 相 匹 配 ， 也 与 现 代 化 城 市 干 道 相 联 系 的 ， 因 而 体 量 较大 。 由 于 建 筑 规 模 和 尺 度 的 扩 张 ， 建 筑 的 室 内 空 间 也 相 对 较 大 ， 这 与 室 外 的 巨 形 空 间和 尺 度 协 调 ， 同 时 也 使 得 项 目 具 有 功 能 多 样 性 的 特 点 。b. 三 维 交 通 链 接通 过 地 下 层 、 地 面 层 、 天 桥 层 的 有 机 规 划 ， 将 建 筑 群 体 的 地 下 或 地 上 的 交 通 和 公 共空 间 自 然 衔 接 起 来 ， 同 时 又 与 城 市 街 道 、 地 铁 、 停 车 场 、 公 交 等 设 施 以 及 建 筑 内 部 的交 通 系 统 有 机 联 系 ， 组 成 一 个 三 维 的 交 通 枢 纽 。 这 种 交 通 系 统 形 态 打 破 了 传 统 街 道 单一 层 面 的 概 念 ， 形 成 丰 富 多 变 的 街 道 空 间 。 c. 现 代 化 的 城 市 景 观 设 计 应 用 现 代 城 市 设 计 、 环 境 与 行 为 理 论 进 行 景 观 与 环 境 设 计 是 城 市 综 合 体 的 重 要 特 征。 通 过 标 志 物 、 小 品 、 街 道 家 具 、 植 栽 、 铺 装 、 照 明 等 手 段 形 成 丰 富 的 景 观 与 宜 人 的 环境 。d. 高 科 技 集 成 设 施城 市 综 合 体 既 有 大 众 化 的 一 面 ， 同 时 又 是 高 科 技 、 高 智 能 的 集 合 。 其 先 进 的 设 施 充分 反 映 出 科 学 技 术 的 进 步 是 这 种 建 筑 形 式 产 生 的 重 要 因 素 。 室 内 交 通 以 垂 直 高 速 电 梯、 步 行 电 梯 、 自 动 扶 梯 、 露 明 电 梯 为 主 ； 通 讯 由 电 话 、 电 传 、 电 视 、 传 真 联 网 电 脑 等组 成 ； 安 全 系 统 通 过 电 视 系 统 、 监 听 系 统 、 紧 急 呼 叫 系 统 、 传 呼 系 统 的 设 置 和 分 区 得 以保 证 。e. 地 标 式 的 城 市 建 筑城 市 综 合 体 一 个 显 著 特 点 就 是 均 在 所 在 城 市 矗 立 了 地 标 式 建 筑 。 如 超 五 星 级 高 层酒 店 ， 甲 级 5A 写 字 楼 。 这 即 符 合 了 地 方 政 府 树 立 形 象 标 杆 的 要 求 ， 又 起 到 了 引 领 潮 流的 作 用 。另 外 ， 从 功 能 业 态 这 个 方 面 ， 城 市 综 合 体 被 称 之 为 HOPSCA 即 Hotel(酒 店 )、 Office(写 字 楼 )、 Park(公 园 )、 Shopping mall(购 物 中 心 )、 Convention(会 议 中 心 、 会 展中 心 )、 Apartment(公 寓 )。 这 一 定 义 ， 是 城 市 综 合 体 内 部 “商 业 生 态 系 统 ”的 价 值 体 现。 城 市 综 合 体 本 身 就 是 一 个 可 循 环 再 生 的 商 业 生 态 系 统 ， 以 一 种 功 能 为 主 ， 多 种 功 能 配套 的 商 业 形 态 之 间 相 互 促 进 ， 互 为 价 值 链 。 在 此 体 系 下 有 两 种 价 值 表 现 形 式 ：a. 外 在 表 现 为 强 大 的 资 本 吸 附 磁 场 效 应众 所 周 知 ， 城 市 综 合 体 的 开 发 和 运 营 需 要 强 大 的 资 金 支 持 ， 其 价 值 如 何 使 现 金 流 量和 现 金 流 速 的 最 佳 成 了 最 核 心 的 问 题 。 对 于 可 销 售 的 住 宅 、 公 寓 、 写 字 楼 以 及LOFT、 攀 HOUSE 可 以 实 现 短 期 的 资 金 快 速 回 笼 ， 保 障 资 金 的 现 金 流 量 ； 商 业 、 酒 店的 租 金 回 报 和 经 营 回 报 ， 平 衡 现 金 流 速 ； 随 着 持 续 运 营 的 市 场 培 育 带 来 的 人 气 提 升 、 周边 交 通 环 境 的 改 善 ， 特 别 是 城 市 化 进 程 中 经 济 水 平 的 提 高 带 来 的 消 费 力 的 提 升 都 会 使 物业 价 值 翻 倍 增 长 ， 抵 押 贷 款 或 并 购 的 价 值 将 彰 显 ； 乘 数 效 应 会 使 资 本 价 值 通 过 上 市 、 基金 、 债 券 、 民 间 资 本 等 形 式 变 现 ； 城 市 综 合 体 在 做 足 自 身 的 使 用 价 值 的 同 时 ， 会 带 动 项目 地 块 的 价 值 提 升 ， 以 及 同 区 域 的 土 地 价 值 、 建 筑 价 值 、 产 业 价 值 和 价 格 的 提 升 ， 同 样会 带 动 整 个 城 市 房 地 产 业 的 价 值 提 升 。 因 此 ， 城 市 综 合 体 的 产 品 定 位 就 成 了 重 中 之 重 ，最 合 适 的 产 品 组 合 ， 最 恰 当 的 开 发 、 营 销 、 推 广 节 奏 ， 不 但 是 决 定 项 目 成 败 的 关 键 ， 更会 成 为 资 本 的 吸 附 磁 场 ， 成 为 社 会 效 益 最 大 化 的 积 极 带 动 者 。b. 内 在 表 现 为 强 大 的 商 业 价 值 洼 地 效 应城 市 综 合 体 从 建 筑 设 计 、 体 量 、 规 模 、 功 能 、 业 态 组 合 上 代 表 的 都 是 最 高 级 的 商 业形 态 。 内 在 的 和 谐 发 展 ， 价 值 的 再 造 和 共 生 都 将 形 成 强 大 的 洼 地 效 应 。城 市 综 合 体 都 会 引 进 世 界 500 强 及 一 线 商 家 ， 强 大 的 品 牌 磁 场 显 露 出 强 大 的 商 业价 值 洼 地 效 应 。 按 照 国 际 经 验 ， 一 个 面 积 在 50 万 平 方 米 左 右 的 城 市 综 合 体 ， 至 少 需 要20 万 种 以 上 的 商 品 才 足 以 支 撑 ， 这 说 明 城 市 综 合 体 需 要 建 立 在 大 量 的 工 业 化 生 产 以 及产 品 的 多 样 化 之 上 。 同 时 ， 对 都 心 型 城 市 综 合 体 来 说 ， 30 公 里 为 经 常 性 消 费 商 圈 ， 覆盖 市 中 心 及 周 边 县 市 80%的 地 区 。 同 时 业 态 规 划 方 面 以 购 物 、 餐 饮 、 娱 乐 、 休 闲 、 会 展 、 金 融 、 文 化 、 艺 术 功 能 为特 色 的 城 市 综 合 体 ， 完 善 的 业 态 组 合 与 规 划 将 与 众 多 商 家 产 生 的 共 鸣 。 这 样 才 具 有 强 大的 规 模 效 应 和 集 聚 效 应 ， 才 具 有 城 市 综 合 体 的 消 费 联 动 效 应 ， 城 市 综 合 体 经 济 才 能 形 成 ，商 业 价 值 洼 地 效 应 才 能 全 部 彰 显 。1.2 城市综合体产生的背景城 市 综 合 体 的 产 生 主 要 是 在 上 世 纪 20 年 代 ， 首 先 由 美 国 在 城 市 再 开 发 当 中 由 于 要平 衡 土 地 各 个 方 面 的 利 用 ， 不 能 把 一 个 建 筑 只 给 一 家 ， 所 以 在 一 块 地 里 面 几 个 业 主 共 同平 衡 这 个 利 益 的 时 候 ， 就 出 现 了 建 造 一 种 新 的 可 能 性 ， 就 是 把 单 体 建 筑 从 单 一 功 能 设 计中 解 脱 出 来 ， 从 而 能 够 综 合 性 的 设 计 出 一 个 区 域 的 总 体 规 划 建 筑 。 平 衡 土 地 者 所 有 之间 的 利 益 ， 这 是 城 市 综 合 体 最 初 产 生 的 动 机 。 原 本 是 平 衡 土 地 各 方 利 益 的 一 种 建 筑 ， 最终 到 今 天 发 展 成 为 一 个 专 题 ， 作 为 一 个 城 市 主 流 开 发 的 综 合 建 筑 体 系 ， 对 最 初 设 计 师和 开 发 商 来 说 都 是 意 想 不 到 的 一 件 事 情 。同 时 ， 由 于 目 前 城 市 客 群 大 多 从 事 脑 力 劳 动 ， 具 备 一 定 的 物 质 基 础 ， 有 追 求 高 档 住宅 的 能 力 与 强 烈 的 意 愿 ， 并 且 一 般 受 过 良 好 教 育 ， 具 有 较 强 的 专 业 知 识 和 职 业 能 力 及 相应 的 家 庭 消 费 能 力 ， 因 此 ， 大 多 追 求 生 活 质 量 ， 向 往 高 品 质 的 生 活 现 代 都 市 人 需 要 一个 集 方 便 性 、 快 捷 性 、 经 济 性 于 一 体 的 生 活 ， 工 作 环 境 ， 于 是 城 市 综 合 体 便 应 运 而 生 。如 果 选 择 居 住 在 城 市 中 心 ， 就 必 然 要 求 物 业 具 有 合 理 的 业 态 规 划 ， 能 够 在 这 里 休 闲 放 松 ，体 味 生 活 的 乐 趣 。 因 此 ， 集 公 寓 、 商 场 、 休 闲 、 娱 乐 、 主 题 公 园 于 一 体 的 城 市 综 合 体 物业 的 需 求 渐 成 热 点 。 而 综 合 体 建 筑 模 式 就 是 在 这 样 的 背 景 下 应 运 而 生 了 。从 政 府 层 面 来 看 ， 建 设 城 市 综 合 体 ， 对 加 快 城 市 商 业 产 业 升 级 换 代 ； 规 避 商 业 的无 序 竞 争 ； 提 升 城 市 居 民 的 生 活 状 态 ； 扩 大 城 市 居 民 的 消 费 需 求 ； 释 放 存 量 、 扩 大 增 量就 业 岗 位 ； 开 拓 税 源 ； 带 动 资 金 流 、 信 息 流 、 物 流 、 人 流 的 良 性 扩 张 都 会 做 出 突 出 的 贡献 ， 对 区 域 经 济 的 良 性 再 造 ， 产 业 结 构 优 化 升 级 ， 城 市 资 源 的 合 理 配 置 也 会 起 到 不 可 估量 的 作 用 ， 在 运 营 过 程 中 会 极 大 地 彰 显 这 一 商 业 形 态 的 黄 金 价 值 魅 力 。 毋 庸 置 疑 ， 一 个成 功 的 城 市 综 合 体 项 目 是 一 个 城 市 文 化 与 灵 魂 的 标 签 ； 是 一 个 城 市 标 志 性 建 筑 ； 是 一 个城 市 商 业 价 值 最 大 化 的 具 体 体 现 ； 是 一 个 城 市 经 济 发 展 的 带 动 者 。1.3 城市综合体发展历史城 市 综 合 体 的 发 展 大 致 可 以 分 为 以 下 几 个 阶 段 ：a. 1950-1980 年第 二 次 时 间 大 战 后 ， 人 们 向 往 安 定 和 平 的 生 活 环 境 ， 对 物 质 生 活 的 享 受 众 望 所 归 ，各 种 类 型 的 购 物 中 心 应 运 而 生 ， 在 这 个 时 期 ， 购 物 中 心 几 乎 就 是 城 市 综 合 体 的 同 名 词 。当 时 最 重 要 的 一 个 发 展 趋 势 应 该 说 北 美 的 城 市 文 化 是 一 个 汽 车 文 化 ， 所 以 在 当 时 一 切为 了 汽 车 而 发 展 。 主 要 发 展 就 是 汽 车 带 动 的 高 速 公 路 。 高 速 公 路 使 人 们 生 活 和 工 作 不一 定 在 一 个 地 方 ， 就 是 把 工 作 、 购 物 和 娱 乐 这 几 个 板 块 的 功 能 通 过 高 速 公 路 拉 得 很 远 。由 此 购 物 形 态 也 进 行 了 一 场 “革 命 ”。 原 来 下 了 楼 就 有 菜 市 场 这 种 旧 的 传 统 文 化 随 着汽 车 文 化 的 引 入 也 改 变 了 。 这 种 购 物 功 能 更 多 是 围 绕 汽 车 、 围 绕 高 速 公 路 的 交 叉 口 、 围绕 高 速 公 路 便 捷 到 达 的 地 方 成 了 大 型 购 物 中 心 的 所 选 地 。所 以 传 统 的 购 物 模 式 发 生 了 第 一 次 的 “革 命 ”。 由 此 这 一 年 代 的 购 物 中 心 被 称 为 “功能 性 购 物 ”。 解 决 平 时 都 很 忙 ， 一 周 开 车 到 郊 外 ， 把 所 需 要 的 东 西 一 次 性 买 到 位 ， 回 家放 到 冰 箱 里 。 这 就 是 初 期 功 能 性 购 物 的 一 个 模 式 。 这 种 模 式 发 展 了 很 多 年 ， 从 50 年代 、 60 年 代 ， 甚 至 70 年 代 一 直 在 强 调 “大 盒 子 购 物 ”， 它 的 建 筑 模 式 也 是 首 层 最 大 限度 地 铺 开 ， 方 便 大 量 的 地 面 停 车 。 就 是 从 高 速 公 路 下 来 马 上 停 好 车 马 上 到 百 货 中 心 ，里 面 有 所 需 要 的 各 种 东 西 。 其 实 ， 中 国 目 前 正 处 于 这 个 模 式