第四章-房地产经纪的代理业务.ppt

第四章房地产经纪的代理业务 第一节房地产代理业务概述第二节房地产代理业务的基本流程第三节房地产代理业务常见形式及内容第四节房地产代理合同 第一节房地产代理业务概述 一 房地产代理的内涵与性质1 代理代理人在代理权限内 以被代理人的名义实施民事法律行为 被代理人对代理人的代理行为承担民事责任 代理关系的主体包括代理人 被代理人和第三方 代理关系由三种关系构成 代理人与被代理人的代理权关系 代理人与第三方的代理行为关系 被代理人与第三方的法律后果关系 第一节房地产代理业务概述 代理的特点 代理人必须在代理权限内实施民事法律行为 代理人必须以被代理人的名义实施民事法律行为 代理行为所产生的法律后果直接由被代理人承担 需要注意的是 不是所有的民事法律行为都可以代理 依照法律规定或者按照双方当事人约定 应当由本人实施的民事法律行为 不得代理 如领取结婚证书 第一节房地产代理业务概述 一 房地产代理的内涵与性质2 房地产代理是指房地产经纪机构 房地产经纪人 作为房地产代理人在代理合同授权范围内 以委托方名义与第三方进行房地产交易 通过提供服务并实现交易目的而收取委托人佣金的行为 第一节房地产代理业务概述 一 房地产代理的内涵与性质2 房地产代理如果房地产代理人越权或超范围代理而给第三方造成后果的 第三方只能向委托人提出赔偿 然后委托人再根据代理合同的赔偿条款向代理人索赔 第一节房地产代理业务概述 二 房地产代理的特征1 房地产代理人以委托人的名义进行代理行为 2 房地产代理是以产品为中心的代理3 房地产代理人具有独立行为的权利 4 房地产代理人的代理行为后果由委托人负责 5 房地产代理的服务性质6 房地产代理是有佣金标准的代理 第一节房地产代理业务概述 三 房地产代理业务的分类1 按照代理主体对象划分 卖方代理和买方代理2 按照代理客体划分 商品房销售代理 商铺代理 二手房代理等 3 按照代理业务客体交易形式划分 销售代理 租赁代理 抵押代理 置换代理 房地产权属登记代理等 第二节房地产代理业务基本流程 一 房地产代理业务开拓房地产代理业务的拓展包括业务类型和范围的拓展 也包括业务内容的拓展 还包括消费者客户资源数量的拓展 最主要的是房地产项目的拓展 规范工作流程 组建优秀代理团队 培养优秀代理人才树立标志性项目的示范作用 建立项目品牌加强本机构和项目的宣传 利用各种活动树立形象开展公关联谊活动自建网站或杂志 第二节房地产代理业务基本流程 二 代理业务洽谈 达成初步意向业务洽谈时先要倾听客户的陈述 充分了解客户意图与要求 同时衡量自身接受委托 完成任务的能力 其次 要查清委托人是否对委托事务具备相应的权利 当委托人是自然人时 还必须确认其具有完全民事行为能力 因此 要查验委托人的有关证件 如个人身份证 公司营业执照等 第三 要向客户告知房地产经纪机构的名称 资格 代理业务优势以及按房地产经纪执业规范必须告知的其他事项 最后 就经纪方式 佣金标准 服务标准以及拟采用的代理合同文本内容等关键事项与客户进行协商 达成委托意向 第二节房地产代理业务基本流程 三 项目调研 一手房 或房地产查验 二手房 项目调研 一手房 的几方面工作 1 房屋自然状况调查 包括房屋数量 面积 结构 设备 装修情况 建筑风格等 2 房屋基础设施及公共设施状况调查3 证照查验 如开发商营业执照 销 预 售许可证 第二节房地产代理业务基本流程 三 项目调研 一手房 或房地产查验 二手房 房地产查验的目的是使房地产经纪人员对代理的房地产有充分的了解和认识 做到知己知彼 为以后有效进行代理租售打下良好的基础 一 房地产查验的主要内容1 委托房地产的物质状况 包括所处地块的具体位置和形状 朝向 房屋建筑的结构 设备 装修情况 房屋建筑的成新 第二节房地产代理业务基本流程 一 房地产查验的主要内容2 委托房地产的权属情况 1 权属的类别与范围在房地产代理业务中 一般被代理的房地产都是所有权 在存量房出售代理业务中 一定要搞清楚标的房地产是所有权还是使用权房 如果是所有权的 要注意如果房地产权属归两人或两人以上所有 该房地产即为共有房地产 对共有房地产的转让和交易 须得到其他共有人的书面同意 2 房地产他项权设定情况即是否设定抵押权 租赁权 如果有 权利人是谁 期限如何确定 诸如此类的情况 对标的物的交易的难易 价格 手续均会产生重大影响 必须在事先搞清楚 第二节房地产代理业务基本流程 一 房地产查验的主要内容3 环境状况 包括标的房地产相邻的物业类型 周边的交通 绿地 生活设施 自然景观 污染情况等 第二节房地产代理业务基本流程 二 房地产查验的基本途径1 文字资料了解2 现场实地察看3 向有关人员了解 房地产经纪人员可以向已入住的业主了解房屋使用情况 业主往往是房屋质量的第一见证人 第二节房地产代理业务基本流程 四 方案设计 销售方案设计 广告宣传方案设计 公关活动方案设计 五 承接项目 签订合同 向委托方提供方案并申请批准 根据委托方意见可作适当修改 索取各种证照及图纸复印件 委托方开具委托书 签订代理合同 六 现场销售 组织团队 上岗前培训 团队进场售楼布置 接待购房客户 看房 谈判 签合同 收款 办理贷款及权属登记 办理入户房屋交验 七 佣金结算 按合同约定 八 售后服务 延伸服务 改进服务及跟踪服务等 第三节房地产代理业务常见形式及内容 一 房地产销售代理是指房地产开发商及房地产所有权人作为委托人 为了实现所有房地产的销售目的 委托房地产经纪机构以委托人的名义对所有房地产代行销售的行为 包括新建商品房的销售 也包括二手房转让和置换 第三节房地产代理业务常见形式及内容 一 房地产销售代理主要工作内容 1 房源调查证件查验 房屋自然状况查验 基础设施调查 2 市场调查踩盘 社会经济调查 3 方案设计 进行一系列定位 4 组织团队现场组织团队 岗前培训 进入销售现场上岗 第三节房地产代理业务常见形式及内容 5 开盘前工作销售现场人员和设施的分工分区 现场布置 广告投放 宣传品发放和公关活动安排 6 销售期工作来访客户接待 客户资料登记 现场看房及客户信息反馈 签合同 交款开票 办证 按揭保险 房屋交验入住及回访 7 佣金结算 一般为2 左右 现场结款 周期结算 清盘结算 8 售后服务 第三节房地产代理业务常见形式及内容 9 房地产销售代理应注意的关键性问题经纪人员应诚实可信所有权转让的合法性正确处理与委托方的关系认真对待现场信息反馈及客户资料 准确把握与客户关系的度现场销售不理想时 要及时总结 必要时可调查宣传方向 节奏 甚至重新调查定位 严格按照合同规定范围开展代理活动 10 房地产买卖合同的主要内容一般商品房买卖合同1 合同双方当事人的姓名或名称 住所 联系方式等 2 商品房的基本情况 座落 面积 预售许可证号等 3 商品房的销售方式4 计价方式 价款 付款方式和时间 5 交付使用条件和日期 6 装饰 设备标准承诺 7 水电 燃气 通风 绿化等基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益 责任 8 公共配套建筑的产权归属9 面积差异处理方式 10 交接 产权登记办理的约定 11 争议解决处理办法 12 违约责任 13 补充协议 多数条款利于卖方 和其他条款 14 规划 设计变更的约定 10 房地产买卖合同的主要内容房屋买卖合同 一般指二手房买卖合同 主要合同条款 1 买卖房地产当事人的姓名或者名称 依据 2 买卖房地产的坐落 地点 面积 3 房屋的平面图 结构 建筑质量 装饰标准以及附属设施 配套设施等情况 4 房地产买卖的价格 支付方式和期限 5 房地产交付日期 6 违约责任 7 争议解决处理办法 8 买卖双方当事人约定的其他事项 第三节房地产代理业务常见形式及内容 签订二手房买卖合同的注意事项1 共有人的权利 2 权益转移 3 房屋质量 4 承租人优先购买权 5 集体所有土地上房屋的买卖对象 6 住房户口迁移 7 维修基金交割 8 物业管理费 公用事业费具结 第三节房地产代理业务常见形式及内容 二 房地产租赁代理房屋租赁代理 是指房地产经纪机构接受房屋出租人委托 代理出租房屋并在出租人授权范围内与承租人签订房屋租赁合同而收取佣金的行为 从事房屋租赁代理业务的房地产经纪机构须与指定银行签订租金代收 代付委托协议并按协议约定在该银行开设账户 交纳租赁代理保证金 房地产经纪机构从事房屋租赁代理业务必须通过指定银行代收 代付租金 第三节房地产代理业务常见形式及内容 二 房地产租赁代理1 房屋租赁是指房屋出租人将房屋使用权在一定期限内让与房屋承租人 并由承租人向出租人缴纳租金的行为 存在下列情况之一不得出租 无房屋所有权合法证明 依法查封或被依法限制权利 权属有争议 已抵押未经授权人同意 其他限制出租的规定 第三节房地产代理业务常见形式及内容 二 房地产租赁代理2 房屋租赁代理的种类现房租赁代理在建商品房预租代理商品房以租代售代理 常见于商铺 第三节房地产代理业务常见形式及内容 二 房地产租赁代理3 房屋租赁代理运作程序 1 接受委托 出租方委托或承租方委托 2 寻找房源 承租人 3 签订合同 4 办理登记 5 收取佣金 第三节房地产代理业务常见形式及内容 二 房地产租赁代理4 房屋租赁合同的内容 当事人姓名或者名称及住所房屋的坐落 面积 结构 附属设施及设备状况租赁用途房屋交付日期租赁期限租金及支付方式和期限房屋的使用要求和修缮责任房屋返还时的状态违约责任当事人约定的其他条款 房屋出租案例2006年10月 家住北京国贸附近的张先生和李某签订了房屋租赁合同 约定将自己精装修的一套三居室出租给李某 租期为一年 谁知2007年2月初 李某却拒付租金 并单方要求解除租赁合同 更令张先生意想不到的是 当他前去收房时竟发现 才过了短短几个月 这套精装修的房屋已面目全非 原先敞亮通透的大客厅被 飞 来的一堵墙隔出一间狭窄的小黑屋 客厅和卧室的实木地板都损坏严重 被踩出很多高跟鞋印 坑坑洼洼的 原来光滑的墙面上也被揳进了许多钉子 张先生急忙找装修公司咨询 得知基本恢复房屋原貌 需花费3万多元 对于李某的做法 张先生十分气愤 我收取的几千元房租还不够装修损失费呢 张先生认为 李某应将房屋恢复原状 但李某以合同未约定为由 拒绝承担这几个月房租以外的任何费用 张先生的问题是 难道我要求李某恢复房屋原状不合理合法吗 房屋出租案例解析出租前为房屋原状留证 根据我国 合同法 中有关 租赁合同 的规定 承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物 致使租赁物受到损失的 出租人可以解除合同并要求赔偿损失 否则承租人将不承担损害赔偿责任 因此 张先生如果要求李某恢复房屋原状 必须证明房屋的装修损坏是李某不正当使用造成的 而不是使用中的正常磨损 损坏 另外 他还须举证证明李某承租前该房屋的原始状况 张先生向李某索赔金额应这样计算 房屋原装修价值 减去 房屋现装修价值 再扣除 房屋正常使用磨损 损坏价值 其计算结果就是李某 非正常使用造成的房屋装修损失 第三节房地产代理业务常见形式及内容 三 房地产抵押代理是指房地产经纪机构受抵押人的委托 将委托人合法拥有的房地产以不转移占有的方式 以委托人的名义向抵押权人提供债务履行担保的行为 第三节房地产代理业务常见形式及内容 三 房地产抵押代理1 房地产抵押代理的适用情况 代理人不单独收取佣金 委托人交付首付款后 剩余购房款办理贷款 将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款银行贷款的担保 委托人采用按揭方式购买二手房 其所购房屋作为偿还贷款银行贷款的担保 亿达按揭 第三节房地产代理业务常见形式及内容 2 不得抵押的房地产1 土地所有权 2 耕地 宅基地 自留地 自留山等集体所有的土地使用权 但法律有规定的除外 3 作为学校 幼儿园 医院 社会团体的教育设施 医疗卫生设施和其他社会公益设施的房地产 4 所有权 使用权不明或者有争议的房地产 5 依法被查封 扣押 监管的房地产 6 列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的建筑物 7 已依法公告列入拆迁范围的房地产 8 以法定程序认定为违法 违章的建筑物9 依法不得抵押的其他房地产 第三节房地产代理业务常见形式及内容 三 房地产抵押代理3 代理房地产抵押登记的程序1 抵押当事人签订书面抵押合同或贷款银行出具按揭公证书 2 收集资料3 到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记 登记后 房地产抵押合同生效 4 获得 房屋他项权证 第三节房地产代理业务常见形式及内容 三 房地产抵押代理4 房屋抵押合同的主要内容合同当事人 被担保的主债权种类 数额 债务人履行债务的期限 抵押房地产的名称 数量 质量 状况 所在地 所有权权属或者使用权权属 抵押担保的范围 抵押合同当事人认为需要约定的其他事项 三 房地产抵押代理5 房地产抵押代理的相关注意事项1 以依法获得的房屋所有权抵押的 土地使用权随之抵押 以土地使用权作抵押的 地上建筑物也随之抵押 2 债务人不能履行债务时 债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿 3 同一房地产设定两个抵押权的 抵押人要告知抵押权人 4 以国家优惠政策购买的房地产抵押时 不能全部抵押 如安居房 经济适用房等 5 不符合房地产转让条件及未取得商品房预售许可证的商品房不得抵押 6 以已出租的房地产抵押的 抵押人应将租赁情况告知抵押权人 并将抵押情况告知承租人 原租赁合同继续生效 7 抵押合同签订后 应于30日内办理抵押登记 只有经过登记 抵押合同才生效 第三节房地产代理业务常见形式及内容 四 房地产置换代理包括 差价换房 差价调房 等房屋流通形式 是不同房屋间价差交换或等价交换的房屋交易形式 与房地产买卖不同的是 房屋置换不仅是一种货币和实物的交换方式 而且在房屋置换中有实物与实物间的交换 即房屋置换是 货币实物 和 实物实物 两方面内容的交换方式 1 房屋置换代理的特点 1 需要补足差价 2 易受政府政策和城市规划建设影响 第三节房地产代理业务常见形式及内容 四 房地产置换代理2 房屋置换代理分类 房屋交换代理 公有住房有偿转让代理 房屋换购代理3 房屋置换的操作步骤 置换登记价格评估置换委托签订合同办理手续物业交割 第三节房地产代理业务常见形式及内容 五 房地产权属登记代理是指房地产经纪机构作为代理人受委托人委托 以委托人的名义到房地产行政主管部门对委托人所拥有的房屋所有权以及由房屋所有权所产生的抵押权 典权等他项权利进行登记的行为 需要出具书面委托书 1 房地产权属登记的种类 按登记的原因划分 总登记 所有权初始登记 转移登记 变更登记 他项权利登记 注销登记 第三节房地产代理业务常见形式及内容 五 房地产权属登记代理2 申请房地产权属登记的条件申请人或代理人具有申请资格 具有独立行为能力的法人或自然人均可有明确具体的申请请求申请登记的房地产产权来源清楚 合法 证件齐全 没纠纷 且不属于被限制转移或依法查封以及违章建筑房屋属受登记的登记机关管辖 第三节房地产代理业务常见形式及内容 五 房地产权属登记代理3 房地产权属登记的程序提出申请 受理申请 权属审核 公告 颁发权属证书 第三节房地产代理业务常见形式及内容 六 商业房地产代理1 商业地产概念商业地产是具有商业用途的房地产总称 广义的商业地产包括宾馆 酒店 写字楼 购物中心 大卖场 商业街 shoppingmall 主题商场 专业市场 批发市场 折扣店 工厂直销店 娱乐类商业地产 住宅和写字楼的底层商铺等与住宅类有很大区别的房地产产品 第三节房地产代理业务常见形式及内容 六 商业房地产代理2 商业地产的主要市场