精装房精装修管理培训讲义.ppt

1 批量住宅精装修讲义 2 授课范围 对象及方式 范围 批量住宅精装修产品的研发 设计 采购 土建移交 质量管控 进度管控 成品保护 安全文明 工地开放 集中交房等方面内容 对象 主要针对房地产公司经理 副经理 工程总监 项目总监 设计 工程 物业管理人员的实战解决方案 也可作为产品研发 招采 营销 监理 施工管理工作的参考 方式 主要采用XX上市企业N个大型批量住宅精装修项目管理案例图片 视频 文件表格 现场统计数据和正反两方面事例进行关键点解读 3 目录 第一讲 概述第二讲 研发设计第三讲 土建移交第四讲 质量管控第五讲 进度管控第六讲 成品保护第七讲 安全文明第八讲 工地开放第九讲 集中交房本讲座的局限性 4 第一讲 概述 5 一 视频与图片 精装房案例画外音 6 二 与精装房相关的背景及渊源建国初期 没有装修的阶段 居者有其屋 文革时期 开始有粗装修阶段 橱卫空间独立使用80年代末 全面粗装修阶段 居寝分离 98年开始 毛坯房时代 一人一间房03年开始 装修阶段 居住的舒适性 健康性 文化性 未来 精装时代 未来城市住宅的整体精装修强调宜居人文关怀 注重生活方式的精品工业化全装修 未来方向 市场需求和政府行为 三个主要的政策文件 02年建设部发190号 商品住宅装修一次到位实施导则 参考性规范意见 不具有强制性 对开发商无约束力但是 具有很好的指导性 一是 精装房的定义 房屋交钥匙前 所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成 厨房和卫生间的基本设备全部安装完成 也可以简称为全装修房 7 与毛坯房 厨房卫生间装修 毛坯房加装修等对比 万科的理解是 全面家居解决方案 如 U5 恒大的A9二是 装修标准是根据目标客户的需求来确定的 不是老板或设计师 工程师的单相思 三是 装修设计必须前置 四是 通过设计引导消费者向装饰个性化方向发展 目前万万不可 钱要花在功能研究和使用上 并使之简单化和大众化阻碍客户购买的不是个性化 也不是价格 而是工程质量注意要点 一是 要求提供装修平面图二是 要求交付质量不低于样板间的质量水平 样板间在入住前不宜拆除 很多问题值得注意 样板间质量水平很高是否就好 中途调整怎么办 样板房拆了 客户照了相怎么办 材料迟迟定不下来 交房标准不确定怎么办 8 08年建设部 关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知 针对512地震发的 主要是装修对结构的影响 引申出对精装房的扶持和鼓励 买地时把精装修写入土地出让合同 99年国务院72号文 关于推进住宅产业化现代化提高住宅质量的若干意见 万科 龙湖 仁恒 富力 恒大都在做精装房 主要是想树立项目差异化 避免同质化竞争 万科号称 只做精装房 仁恒 精装修是其产品的主要特质和标准配置 龙湖 稳步逐年加大开发量 富力 恒大把精装修带往全国 主要形式 菜单式装修和批量同质化复制精装修 个性化菜单式探索目前情况下基本上是失败的 实行全装修交楼的利与弊 利 方便客户 方便物业管理 大量节约资源 因批量采购实现增值与溢价 装修进入成本降低税负 促进管理精细化和业态差异化 提高产品品质 弊 管理负荷增大 工期变长 投诉的面增加 9 三 精装房的评价指标房产公司寻求的是什么 小业主的忠诚度客户的忠诚度来源于什么 小业主的满意度客户的满意度主要体现在哪方面呢 若干项目实践证明主要体现在工程质量 也就是产品的品质 而不是主要体现在个性化 菜单式 营销服务和其它方面因此 判断管理工作好坏和工程质量的主要标准就是 小业主是否满意那么 如何考核和量化客户的满意度呢 小业主的满意度 集中交房日的交房率 N 集中交房日的户均报事量 N条 集中交房日后4个月内的户均报事量 N条 10 这三个指标能够比较简洁 直观地反应客户的满意度入伙日交房率 先验房后收房与先交钱后收房的区别 建议先验房后收房或要求先走程序但不强制拒绝业主先验房的要求成功收房总户数 到访总户数 如 楼盘总户250户 到访200户 收房190户 集中交房率就是95 与交付率的区别 190户 250户 76 3 龙湖是规定一月内达到85 入伙日户均报事量 到访总户数的报事总条数 到访总户数 如 600条 200户 3条入伙日后4个月内户均报事量 报事总条数 入伙总户数群诉 0多角度 多维度 客观看这个指标 公寓与套房 投资与自住有区别报事分类 沟通类 研发 设计 材料 营销 物业 土建 精装 分包等与毛坯房交房指标无可比性 11 四 精装商品房合同问题五 政府验收问题六 工厂化与仿工厂化 仿工厂化 生产模式定义 通过最初框架阶段基础零控线控制砌筑 抹灰 装修等各阶段的精细施工 同时融入部品生产对误差消化方案研究成果 进而达到装修中安装类材料部品规格的统一化 最终实现 12 室门内 收纳柜体等规格统一的标准化加工 规格统一化的前提下 从而实现将瓷砖 细木工板 石膏板等进行材料场外仿工厂化环境下的集中加工 编号入场统一施工 仿工厂化 生产的意义仿工厂化实现了规格统一 材料集中加工 生产环境固定 人员固定 流程固定 提高生产效率提高材料加工品质降低了材料无效损耗减少了文明施工的压力减少了因人为因素而导致的品质偏差国内50个豪华 高档 中档 经济形精装修案例简析 13 七 过程管控的特性和主要思路 批量住宅精装修过程管控的最大难点 不是技术问题 而是管理问题 管理小贴士讨论 05年我亲历的遗憾工程案例 14 1 批量住宅精装修项目是介于大型工装与家居装修之间具有相当差异化并与清水房管控迥然不同的装修业态 因此 具有大型工装合理计划组织调度生产管理和小型家装重视琐碎细节的特点与星级酒店装修差异化比较与普通家居装修差异化比较与毛坯房的差异化比较 15 2 三点一走偏 是批量住宅精装修施工过程中的常态 16 3 批量精装修的管理涉及到产品的全部环节 与建设单位的诸多职能部门息息相关 预防客户群诉和索赔是精装修项目过程管理的首要任务 产品研发 设计 土建 采购等方面的问题在管理阶段没有得到有效预防和控制 装修施工阶段没有得到有效暴露和相互避免 最终导致工程实体出现难于整改的系统性问题 是客户群诉和索赔的重要方面 装修产品本身出现普遍性的质量硬伤 没有得到有效沟通和及时整改 是客户群诉和索赔的主要原因 精装房开发是房产商各个部门协同作战的结果 但是 必须树立以精装修这一工程末端为管理导向 各部门提前介入 深度预防 把复杂的问题简单化各个击破 持续改进的管理原则 17 4 目前 各参建单位特别是精装总包和甲定分包单位的管理水平与精装修管理的实际需求存在一定差距 致使执行不到位是精装修施工管理的最大难点 因此 执行重在到位是各个层面管理者必抓的关键所在 下面就这个问题谈谈我的几点体会 与大家共勉 为什么要谈这个问题呢 因为目前装修施工主要是手工操作 眼睛观察 标准化程度较低 劳务班组临时组合 存在很大的随意性 思想上和意识上出问题作业面必定出问题 18 八 精装修项目管理流程及办法 编制精装修项目管理流程XX精装修项目管理办法编制精装修项目管理办法及实施细则编制精装修合约管理办法1 材料的备货量 19 2 土建总包工程范围变动 视清水房交房标准而定 1 卧室为复合木地板 应增加地面找平 但常规是精装做 2 应减少客厅 厨房 阳台 过道等地面找平项目 3 应减少厨房 卫生间等吊顶位置的天面抹灰项目 如玄关为及客厅走道设计为石膏板吊顶同样应扣减 4 卫生间地面通常情况应在防水层之上再增加回填层及找平或保护层 5 厨房卫生间墙面取消压光 直接打底拉毛 但保证平整度和方正度 一般厨柜后面和地面不贴砖 由精装修找平压光至砖面层并防水处理 6 通常增加墙体楼板内强弱电线管 底盒预埋到点位 卫生间排水安装 7 阳台外墙涂料 飘窗栏杆 防盗门门扇等延后施工 8 增加对装饰工程的协调配合内容及相应增加的总包管理内容提供标高定位基准点 垂直运输 水电接驳 场地堆码及道路 公共厕所等 3 土建总包做精装修没有成本和技术 管理优势 应当分判给专业的装饰公司装饰工程的分判插入时间应在结构封顶前一个半月开展较为合适 具体进场时间视砌筑抹灰工程的进度而定 如果装饰材料的乙供品种较多 讲师孟工联系QQ28595300013012377467 如石材 装饰分判应进一步提前以保证材料的备货 整个装饰工程的分判持续时间大约为一个半月 从收到招标图纸开始计算到定标 预计两到三次的议标次数 xxx材料供应界面和配置表 20 编制项目管理文件应注意的要点准确定位 甲方主导 资源培养 总包管理 21 关注细节 样板先行 技术先行 提前介入 22 标准动作 成品保护 系统解决 扼杀苗头 界面责任 23 土建工程师及土建监理延伸管理精装修的问题至少目前 实践证明 不能完全延用土建监理管控方法管理精装修工程 更不易土建监理延伸管理精装修 为什么呢 一是 关注点显著不同二是 专业性不够会导致预控深度和能力不够三是 土建监理对精装修监理的难点重点认识不够四是 土建界面的较大问题事前必须经过交叉检查曝露出来并得以有效监督整改到位 事实证明 土建监理公司对自己监理的土建界面存在的影响精装修施工和后期交房的问题不能很主动的曝露和监督整改 精装修交房时客户投诉中的土建问题大约占投诉总数的20 25 左右 五是 抽检这种验收方式 不适合精装修这一工程末端 六是 一次成活要求的更高要求 必定不是简单的验收可以解决的 24 END谢谢大家 讲师孟工 电箱 cqjzhjl QQ 285953000 该单位提供精装修管控内训和公开课培训以及专业的精装修工程监理服务 25 孟老师介绍 男 现年48岁 高级工程师 高级室内装饰监理师 国家注册监理工程师 从事装饰工程项目管理和装饰监理工作近20年 2004年开始专注于具体组织实施房地产批量住宅精装修工程过程管控和研究工作 曾先后担任若干房地产公司的高层批量住宅精装修工程 约60万 8000余户小业主 的项目总监 现任重庆精正装饰工程监理有限公司总经理兼技术质量总监 所辖企业为上市企业龙湖集团装饰装修监理唯一的战略合作伙伴 在批量住宅精装修工程管理方面有特殊的专长和独到的实践经验 经过多年的批量住宅精装修工程管理实践和潜心研究 并对仁恒 万科 中海 恒大 富力的部分批量住宅精装修项目进行观摩和学习 总结出一套房地产公司高层批量住宅和公寓楼精装修工程过程管控案例实战解决方案 曾参与我国第一个 成品住宅精装修工程技术规程 的编制工作 并多次受邀对其它中小型房地产公司内训 社会办学管理顾问单位的公开课和大学工程管理专业的主讲培训工作 主要从建设单位角度用实际案例阐述甲方应该如何实施精装房项目管理和借鉴别人的成功经验 不再走别人走过的弯路和不再付出别人已经付出过的的代价 对甲方在开发精装房项目的实际工作具有一定的指导意义和参考价值 从业装饰项目管理和监理工作近20年间 曾担任其它近若干个大型公建装饰项目 大型工装 会所 星级酒店 商业综合体 办公大楼 金融机构营业场所等装修项目的现场工程总监 具有把控星级酒店装修工程与批量住宅精装修工程的差异化和结合点的实战经验 期间曾多次担任部队干休所住宅个性化菜单式精装修工程项目总监 对房地产公司下一步个性化菜单式住宅精装修研发与管理提供了实战依据和经验积累 26 第二讲 产品研发与设计一 研发的内容及意义 27 1 研发是研究如何满足客户需求的过程 2 就是成本控制的过程 案例 3 研发的成果可以批量复制 为多项目打下基础 4 是工程质量保证的前提 根本思想 客户导向贯穿产品研发的始终 设计成功与否 不在于给客户提供了多少种菜单式的选择 不在于高档材料的堆砌 不在于多么有风格个性的设计 而在于对客户需求的准确把握 28 二 注意事项1 设计主导各部门紧密配合 2 样板测试体验最直观 3 没有完美无缺的装修房 4 成果及时归纳和总结 5 建立经验教训手册 傻瓜式的设计缺陷预防表 讨论 29 6 学习成长和资源整合建立装修标杆向优秀企业进行学习 向日本 韩国等先进地区学习 优秀产品和资源直接应用 借助外部资源进行产品研究 如 橱柜厂家 30 三 研发流程1 传统的流程 户型设计完成 装修设计 精装房设计2 常见的问题 户型改造 增加工期和无效成本 户型存在硬伤和精装修设计互相妥协 无法达到最好效果 存在大量质量隐患 给保修增加难度 同时影响客户满意度 31 3 新流程示意图 客户基础研究产品定位研究 部品研究 装修效果研究 分级体系研究 户型研究 产品模型 模型测试 成果 产品应用 持续改进 32 4 研发的成果 33 三 客户基础研究的方法定性定量表格准备定量研究得出的结果指导设计精心准备定量研究表格案例 客户需求定量研究表格四 需求分类是研究的前提比如 鞋柜 显著需求 足够大 大到什么程度 一般需求 透气 临时置物功能 个性需求 坐着穿鞋子 厨房 显著需求 收纳功能大 空间利用好 灶台周边宽敞区域 易清洁 插座多 一般需求 插座带开关 防蟑螂功能 收藏抹布 防锈功能 个性需求 坐着操作 装空调等 34 35 玄关客厅餐厅地砖关注 厨卫次之 阳台不关注 是否必要 项目不全 如 地漏排水 浴霸位置 水向干区渗漏 放置衣服地方 地面防滑 安全玻璃等 36 价格压力下各类产品的价值排序装修预算RMB800 在 元 平米装修预算的压力下 消费者只保留了对脱排灶浴霸暖风机 微波炉的需求 其他产品普遍降低了档次消费者放弃了对消毒柜 烤箱 垃圾食物粉碎机 储物空间装地热的选择 甚至有一半的消费者放弃了浴缸但消费者始终保有对微波炉 冰箱的需求 37 装修预算RMB1500 价格压力下各类产品的价值排序 价格压力下 降低档次的产品 价格压力下 依然维持要求的产品 价格压力下 选择舍弃的产品 烤箱 消毒柜 垃圾食物粉碎机 橱柜 灶具 脱排 台盆三件套 厨房墙地砖 热水器 淋浴房 台盆 龙头 淋浴龙头 坐便器 地板 墙面 开关面板 卫生间台下橱柜 镜箱 地热 储物间内橱 步入式衣帽间 空调 冰箱 浴霸暖风机 微波炉 浴缸 浴室墙地砖 在 元 平米装修预算的压力下 消费者可以维持大部分产品的理想需求消费者仅仅放弃了对烤箱 垃圾食物粉碎机 地热的需求 38 分级体系 xx橱柜分级xx橱柜采购清单08年国内经济性精装修产品配置统计 39 四 部品研究抓住客户的眼球 给予他们关注的 而不是我们自己关注的产品1 橱柜橱柜研究应与厨房户型研究同时进行 应由专业的橱柜厂家在户型设计时介入 充分考虑客户研究中的客户需求 浴室柜和橱柜不宜为同一供应商 成本问题 制定公司的橱柜设计标准和试图要点 40 厨房精装修功能设计共性标准 一 41 厨房精装修功能设计共性标准 二 42 小户型厨房精装修功能设计标准 三 43 橱柜设计常见问题案例 44 卫生间精装修功能设计共性标准 一 二 三略 45 精装房卫生间局部等电位具体做法 精装房卫生间局部等电位做法 46 卫生间常见的设计缺陷 47 玄关精装修功能设计共性标准 一 二 三略 48 49 五 设计设计涉及的内容很多 应当编制 全装修设计管理手册 案例1 设计管理设计供方选用 根据项目定位选择合适的设计单位 必须拥有精装修设计经验 有酒店设计经验的优先考虑 尽早确定设计单位 目前也有请韩国的设计师标准化的图纸目录和审核管理 有无变异户型 审图要点案例经验传承 设计缺陷手册 傻瓜式的设计缺陷预防表 他山之石 松下圣一装修公司 SI体系 工业化内装饰面支撑结构 50 2 精装修设计介入时间精装修设计最好能够在规划设计阶段户型设计中前期开始介入 以便从精装修的角度对户型设计进行优化 但同时应注意的是精装修设计单位配合时间段较长 且受后续规划报建 消防和施工图报建等因素影响会产生一定的户型修改 由此引起的精装修设计变更的工作量会大大增加 3 精装修设计单位与土建施工图设计单位的配合土建施工图设计阶段 施工图设计单位应根据规划设计单位提供的经精装修设计单位优化并确定的含有室内水电接驳点位的条件图和与土建交接部位的收口做法及相关尺寸关系图 开展施工图设计工作 期间施工图设计单位和精装修设计单位需紧密配合 进行几轮互为条件的图纸审核和修改设计工作 最终在施工图中应明确精装修部分水电系统图 并按照精装修实施标准确定开关插座位置 给水和排水点位等水 机 电内容 51 4 出图要求和出图标准 1 总包施工图和精装修施工图一般是由不同设计单位实施的 建议在总包施工图的建筑做法中将相关地面 墙面和顶棚的建筑做法标至精装修完成面 以便总包单位 各分包单位 监理单位了解今后精装修做法 并有利于共同参与前期图纸审核工作 只要在合约招标阶段明确总包单位的实施范围和界面即可 需要强调的是 总包施工图中机电点位一定要与精装修图严格对应 以便总包单位一次实施到位 厨房 卫生间开关插座位置需与墙面排砖图和橱柜统筹考虑 52 2 对于精装修施工图需要按照楼栋为单位出齐该楼栋每个户型的精装修图 而不能仅按照项目户型出图 否则将对合约招标和施工管理带极大的不便 另外 精装修设计在规划户型设计 施工图设计定稿 样板房实施及后期优化阶段均会有所调整 可能带来的设计工作量和出图量都比较大 因此设计部对各阶段的精装修设计深度 设计工作节奏以及出图量进行通盘考虑 并在精装修设计合同中进行明确 以便确定合理的设计费用保证设计工作质量 5 精装修设计的主要指导原则精装修设计导则 1 提前介入的原则 2 深度 多层次预防设计缺陷的原则 53 3 首先考虑客户显著需求的原则 强调人性化 大众化设计 避免个性化设计 强调通用性功能 避免特殊性功能 强调固品材料 避免特性材料 强调恰当的简单化 便于大面积统一复制施工简单与精细化装饰形式 空间组织 装修选材 色彩搭配宜简单 精装修住宅硬装部分切忌琐碎 繁复 应为客户留有余地 厨房 卫生间是精装修的重点 橱柜一次装修到位 厅房除入墙式衣柜 鞋柜及固定的墙面 地面 天花外 其他家私均考虑活动式 由客户自购 施工节点 成品化部件 功能细节应科学 人性化 关注细致 厨房橱柜内外配件及挂件 卫生间基本五金配件及厅房内固定家具的五金配件等应安装一次到位 以体现专业精细度一致性与弹性同档次套型 装修标准应一致 主要体现在选材选型选配件方面要一致 54 当同档次套型中空间存在差异 较难协调一致时 基本配置需保证 个别户型无法实现的可对基本配置以外作调整修改以作平衡 基本配置标准不应修改 如放微波炉 强弱电箱位置等实用性高 适应性强功能性和实用性是硬装的基本核心思想 每一处设计应是基于实际生活需要的 充分考虑生活习惯和行为心理 符合人体工学原理 硬装的选材 选型应遵循中性化的导向 以适应客户任何风格定位的软饰及配饰 提高成品化比例和访工厂化加工比例 便于批量操作尽量选用成品化的部件 如 成品门及门套 橱柜 淋浴隔断等 以便于批量采购及统一施工管理 节点构造简单化 尺寸标准化 便于现场集中开料 集中加工和工人手工操作 保证品质 55 室内污染预控制标准规定 甲醛 0 08 立方米苯 0 08 立方米氨 0 2 立方米总挥发有机化合物 0 5 立方米抽检数量不少于5 并不少于3间预控制 设计材料选型材料进场完工检测问题 规范对住宅室内在关窗状态下允许噪声级是多少 答案 白天 50dB晚上40dB 56 一 户型方案阶段要考虑的内容 1 厨房的布置 流程布置 配置布置 水电预埋定位等 2 卫生间的布置 洁具布置 小电器布置 更衣壁橱的布置 水电预埋定位等 3 入口玄关空间的预留 收纳系统的布置 4 厅 房家具布置方案 空调机位布置方案 确定电气 弱电定位等 5 洗衣机 拖布池等布置 上水 下水的布置 6 室外空调架的定位 与预留洞及建筑立面紧密相关 核心提示 户型方案中一定要严格做好家具布置图 设计实施阶段的经验提示 57 二 设计阶段需要注意的问题1 入户门风格与形式的选择须与室内设计统一 2 建筑设计院的施工图与精装修设计是否矛盾 尺寸差异 水电定位差异 机电设备预留洞口等 3 室内公共部分装修设计与入户装修设计的衔接 地面标高 入户门内外门套的装修 4 室外设计与室内设计的衔接 阳台 露台门 窗等 5 关于竣工验收前装修 验收后装修的问题及相关设计图纸的对应 58 三 木制品家具选择工厂制作 1 保证质量由于木制品实在家具厂批量生产制作 也就是按照家具的质量要求进行制作的 肯定比原来在现场制作的质量要好 而且可以避免产品的色差问题 2 缩短工期由于木制品是在工厂生产制作 所以在现场施工的同时 可以预先把要加工的木制品下单到家工厂进行生产制作 待现场的隔墙和吊顶施工完毕立即进行木制品安装 这样可以大大缩短原来的施工工期 3 有利于控制成本木制品在厂里加工可以进行合理配料 控制原材料的成本 相对于现场制作时工作面大 现场管理不能面面俱到 容易造成材料浪费等具有很大的优越性 另外在工厂里劳动力也比较集中 人工的运用也可以达到最合理化 减少现场施工人员的数量 住宿 等带来的压力以及现场安全 质量隐患 59 6 交楼标准案例 60 娱乐问答题 最可怕的是漏水 最最可怕的是什么 61 涉水缺陷 含水率问题一览表 62 厨卫门槛石防水节点设计 更多的细节设计厨卫门槛石防水节点设计案例阳台门槛石防水节点设计案例卧室门槛石节点设计案例管井内壁防水设计案例土建飘窗栏杆与装饰面连接大样设计更多细节点设计 63 小结 用客户满意度评价指标能够比较有效地调动各个环节的积极性 具有强力 简单 有效的特点 精装修项目管理是一个系统性很强的工作 需要各个部门更加关注过程管理的细节并紧密配合 相互支持与强力补位 才能为客户提供满意的产品 客户基础研究是产品定位和设计的前提 精装修设计与土建设计应当相互衔接 一体化设计目前 精装修设计不要标新立异 要大众化 通用化 便于批量施工 材料部品要选择当地成熟的常用的知名品牌 主要满足使用功能需求 在人性化和装饰化方面有一两处花钱不多的亮点就可以了在既定成本目标下 研发设计采购等应符合客户需求和技术规范的要求并做到小业主认同度的最大化 勤于总结 坚持持续改进是品质管理的基本方法 夯实基础 遇到复杂问题时 努力将其简化为若干简单问题 各个击破 64 END谢谢大家 65 孟老师介绍 男 现年48岁 高级工程师 高级室内装饰监理师 国家注册监理工程师 从事装饰工程项目管理和装饰监理工作近20年 2004年开始专注于具体组织实施房地产批量住宅精装修工程过程管控和研究工作 曾先后担任若干房地产公司的高层批量住宅精装修工程 约60万 8000余户小业主 的项目总监 现任重庆精正装饰工程监理有限公司总经理兼技术质量总监 所辖企业为上市企业龙湖集团装饰装修监理唯一的战略合作伙伴 在批量住宅精装修工程管理方面有特殊的专长和独到的实践经验 经过多年的批量住宅精装修工程管理实践和潜心研究 并对仁恒 万科 中海 恒大 富力的部分批量住宅精装修项目进行观摩和学习 总结出一套房地产公司高层批量住宅和公寓楼精装修工程过程管控案例实战解决方案 曾参与我国第一个 成品住宅精装修工程技术规程 的编制工作 并多次受邀对其它中小型房地产公司内训 社会办学管理顾问单位的公开课和大学工程管理专业的主讲培训工作 主要从建设单位角度用实际案例阐述甲方应该如何实施精装房项目管理和借鉴别人的成功经验 不再走别人走过的弯路和不再付出别人已经付出过的的代价 对甲方在开发精装房项目的实际工作具有一定的指导意义和参考价值 从业装饰项目管理和监理工作近20年间 曾担任其它近若干个大型公建装饰项目 大型工装 会所 星级酒店 商业综合体 办公大楼 金融机构营业场所等装修项目的现场工程总监 具有把控星级酒店装修工程与批量住宅精装修工程的差异化和结合点的实战经验 期间曾多次担任部队干休所住宅个性化菜单式精装修工程项目总监 对房地产公司下一步个性化菜单式住宅精装修研发与管理提供了实战依据和经验积累 66 第三讲 土建界面移交 一 土建质量对精装修施工的影响案例 67 xxxx土建移交质量问题综合统计分析表 68 二 通常情况下 移交场地这件工作有点难 需要甲方项目部 土建监理 精装修监理的力量 很关键一点是我们的精装修工程师 精装修监理和精装修总包单位必须清楚 第一 要按国家土建标准和公司精装修部门给出的土建移交标准检查 第二 质量上抓三个主要问题 1 精装修无法掩盖的尺寸和渗漏问题 墙体方正 天花平整 洞口尺寸 标高 预埋位置等 2 精装修施工过程中容易破坏的土建施工成品 如 防水关水试验 外窗淋水试验 冷热给水管的打压试验 地漏及排水管的排水试验 强电线管及线的验收等等 69 3 土建直接面对小业主的成品 如 阳台外墙涂料 栏杆 铝合金门窗 防盗门等 第三 不可能强求土建总包解决所有的大小问题 那样只能是浪费时间 要学会妥协和协调的艺术 精装修工程师及监理要掌握好移交标准的尺度 精装修能处理的必须处理 比如 墙体不方正 装修能救必须救 不能救才由土建处理三 此时甲方指定分包单位也应参与移交场地 橱柜单位应开始测量尺寸进行加工 木地板单位应就场地平整提出要求 木门单位应检查洞口尺寸 提出整改要求 由于移交的工作量很大 精装总包需要调动班组的力量组织移交 施工管理人员必须参加移交 70 三 冷热水对接长时间试验五 土建移交精装修采取的步骤 土建完工自检 土建单位按国家规范 合同的质量要求及图纸进行自我检查 检查并整改完毕 时间要求为一个月 精装修验收检查 精装修检查出来的问题土建单位必须按时整改完 否则委托精装修单位整改 按精装修单价加15 管理费对土建单位进行扣款 精装修未检查出来的问题由精装修自行承担 保留项问题 时间要求为一个月 验收用表 精装修单位对土建工程质量移交的要求见以下附件 案例 71 六 xxx前后项目界面划分变化一览表案例 72 八 组织与管理 1 与土建工程师共同排定土建移交计划分整体移交 分段移交 分部移交 含保留项移交理想状态 整体合格一次移交封闭现实情况 往往是一拖再拖装饰进场时按标段先分别移交1层或至少不同户型各移交一套后面的最小单位按5层移交一次移交过程一定是 检查 整改 复查 再整改 再复查 正式移交不要期望一切条件具备才接手最底线是能满足装修穿插施工和成品保护的基本要求 73 检查的主体 精装总包单位精装修监理负责监督 抽查 协调并与土建监理保持联系移交检查交底计划 标注 表格 工具 协调会照片与数据说话精装修施工图现场比对 问题 精装修进场开始检查时 第一件事应该做什么 74 九 精装修监理单位提前介入 为什么要提前呢 需要提前介入土建抽查需要提供设计与招标方面技术性咨询需要审核对碰图纸和施工合同精装总包的确定往往时间较长与施工单位确定相比 确定监理单位相对要简单得多 并易实现关键点 监理的专业素养 预控的深度 关注细节的程度 75 十 提前介入土建样板检查由装修监理公司实施介入时间节点 预设预埋施工样板层完成抹灰工程施工样板层完成样板层全数检查 其它抽查30 邀请土建工程师 总包与监理参加主动协调整改问题 76 四个项目共四套土建施工样板问题综合分类比较 77 此阶段重点关注 预设预埋位置尺寸预留洞口尺寸偏差房间几何尺寸标高土建与装饰界面交接处的土建做法 如 后塞口门窗 外墙保温 涂料 阳台烟道 栏杆 排水立管 空调机位等天棚不得水泥砂浆抹灰厨房卫生间墙面的抹灰强度返潮渗漏其它可能影响装饰施工和今后交房的问题具体土建移交检查项目及标准见后面章节最关键的是 尺寸位置 渗漏返潮 抹灰强度 抹灰进度精装部应当给土建部门提供一个界面技术标准 78 十一 尽早确定木门和橱柜分包商 至迟应与精装总包中标时间同步为什么呢 便于土建界面移交时与精装总包一道参与门洞尺寸检查因为 门洞尺寸需尽早统一门洞尺寸问题很多防盗门处洞口问题较多精装总包不愿意自己检查更不愿承担门洞检查失误的责任经常影响土建移交与装饰进度木门属管控难度较大的分包项目 79 小结 对土建移交工作要高度重视 以保证最终产品品质和确保精装修的合理工期 按时交付给小业主 提前曝露问题总比交付小业主时曝露好 所以 不要怕在内部曝露问题 土建移交时 项目部各专业要紧密配合 相互支持 项目经理或项目部工程总监要支持精装修的正当需求 精装工程师要把握好尺度 加强协调 精装修总包对移交工作往往不专业 应当引导和监督 80 第四讲 质量管控 建立相对完善的工程质量保证体系 国内大多数房地产企业的工程质量管理 主要依靠在施工阶段的工程质量检验 没有强调工程质量的系统化预防 没有形成项目开发全过程的工程质量控制保障体系 相对完善的工程质量保证体系更多强调工程质量的系统性预防 包括 设计预防 招标采购预防 合约预防 材料预防 施工工艺 施工工序控制预防 施工单位 监理单位质保体系管理预防等 形成贯穿项目开发全过程的相对完善的工程质保体系管理 81 一 交房时小业主关注的质量敏感点分类案例第一大关注点 水普遍关注 个别关注 不关注 第二大关注点 位置尺寸普遍关注 个别关注 不关注 82 第三大关注点 石材 普遍关注 个别关注 不关注 第四大关注点 木地板普遍关注 个别关注 不关注 83 第五大关注点 瓷砖 普遍关注 个别关注 不关注 第六大关注点 防盗门普遍关注 个别关注 不关注 84 第七大关注点 玻璃门窗 普遍关注 个别关注 不关注 第八大关注点 木门普遍关注 个别关注 不关注 85 第九大关注点 墙纸 普遍关注 个别关注 不关注 第十大关注点 乳胶漆普遍关注个别关注 不关注 86 第十一大关注点 电 普遍关注 个别关注 不关注 第十二大关注点 马桶普遍关注 个别关注 不关注 87 第十三大关注点 橱柜 普遍关注 个别关注 不关注第十四大关注点 清洁普遍关注 个别关注 不关注 88 89 三 流水段划分 施工流程 施工令案例 90 四 确立 精装总包管理办法 及 三方管理协议 精装总包管理办法 三方协议 及施工启动会指导书样本 启动会 91 可视化的范例 92 可视化的另一范例 93 红色的地面固化剂 有防尘 耐磨等功效并对文明施工有暗示作用 94 把三维立体图纸直接复制到施工现场上 95 96 97 98 99 防水做好后用明显障碍物阻挡进入 100 101 五 装修工程质量管理 九步走 1质量标准 2施工方案 3材料报验 4监理交底 5班组交底 6样板点评 7深化方案 8停止点报验 9界面书面移交 关键是怎么走 如何走 102 第一步 质量标准的确立 甲方 应当向工程供方输出企业管理标准和技术标准并对其管理案例 某精装房项目正在进行实木复合木地板安装 甲方精装工程师在工程质量巡检过程中 发现由于地坪平整度偏差过大 导致几套房的木地板安装后不平 有下沉感精装工程师A 精装工程师B 精装工程师C 103 问答题 装饰装修很多验收规范标准中规定 感官质量验收中缺陷不明显 就是合格的 施工单位 物业给客户说这个问题不明显是合格的 客户说 你看不到吗 眼睛瞎了吗 同志们 中国字考人呀 这个 明显 二字怎么界定呀 明显 新华字典基本解释 清楚地显露出来 容易让人看出或感觉到 反义词 隐藏对一些细节问题的界定 很难判断的问题 就一刀切 不能去扯和无休止的扯下去 对这类问题与客户进行争论没有任何意义 直接以可能客户会有问题为由 要求施工单位整改 104 第二步 审批施工方案方案的针对性 适用性 可操作性和监理的补充纠正 不是照搬照抄 关于 读图 的更多话题 105 第三步 材料报验 精装修材料复试表讨论 与当西晒的外墙相邻的卫生间厨房内墙无缝砖发生起拱现象 为什么 靠外墙当西晒部位的无缝墙砖出现相互挤压翘起 原因是热应力作用 砖的膨胀系数大造成 除养护和施工因素外 进场墙砖应按GB T4100 2006和GB T3810规范 若安装在有高热变性的情况下应对瓷砖的线性热膨胀系数进行试验 在贴外墙 阳台 靠西晒的卫生间无缝砖 在材料进场时需按GB T3810做线性热膨胀系数复验 按规范 大多数砖都有微小的自然湿膨胀 当不规范安装和一定湿度条件下 当湿膨胀大于0 06 时 每米0 66毫米 就有可能出问题 更多案例 106 第四步 监理交底 用最通俗易懂易记简单的文字交底用正反案例图片交底作业面板书和挂贴监理提示监理参加施工技术交底并拍照对主要技术工人的考核与质询 107 监理交底贯穿于整个施工过程中 新进场班组差的班组带去观摩好的监理交底最关键的一点是 对有可能出现的问题要有很强的预见能力 交底必须要有深度 起到强力的补位和指导作用 108 第五步 班组交底 不准仅凭施工交底记录批准施工施工单位必须提供交底录像监理单位必须参加补充并拍照 109 第六步 样板点评 施工样板层 每个标段一层施工样板间 每户型一间分项工程施工样板 饰面工程和清洁工程隐蔽工程完点评一次 湿作业完点评一次 开荒清洁完点评一次公司营销 工程 研发 设计 造价 采购 客户 物业 项目部等均应参加注意一点 技术变更后一定要用红笔改所有图纸或重新出图收回原图 110 第七步 深化方案 对按图施工的理解对设计的过分依赖无技术变更单不施工 111 施工阶段如何规避设计缺陷 图纸会审列表检查现场比对样板曝露物管意见客户投诉各方体验专业点评施工优化移交曝露深化方案材料试验 112 第八步 停止点报验 停止点设置与阶段点评监理旁站监督点的设置问 装修过程哪些工序需要旁站监督 案例图表的运用案例施工自检结果的标注与拍照监理验收结果的标注与拍照整改过程的跟踪复查与销项专业通查与地毯拉网式普查 113 分项工程动态拆分A 工序停止B 增加工序报验增加功能性试验项目 114 第九步 界面移交 快完工时打爆水管和才发现水管渗漏几乎是灾难性的一是贴卫生间墙面靠下的第二块墙砖时 挂线钉钉子时 二是洗脸台的角钢架安装时三是吊柜安装时四是安装木踢脚线时五是固定吊顶边龙骨时因此 管线规划布置时一定要与浴橱柜安装点位对接 楼面暗藏管道一定要横平竖直并作出明显标记 另 冷水管与热水管对接 保水试验 专人检查堵头角阀渗漏 115 六 更多的细节问题 1 含水率问题乳胶漆 10 墙纸 8 2 清洁问题3 勾缝打胶问题4 先墩阴阳角5 缓批腻子问题6 墙地砖留缝与养护问题7 止回阀卡死 116 第五讲 进度管控 施工总体控制计划及施工流程施工形象进度考核表施工周报 劳动力 材料考核和 分包施工动态表 117 注意的管理问题 分包开始进场时最核心的问题是总包提供界面的完整性和时间问题 一般是500 1000元层一天处罚总包 一次3 5层移交 不要一层一层天天移交 会议每周召开两次 并增加每天下午的碰头会 在分包进场前很关键的是总包必须完成所有垃圾清场 提供清爽的场地 监理要提前三天检查总包提供的界面 钥匙专人管理 与表格一起移交 原则上不能交叉 分包第一个工作是检查 有问题不能安 分包持总包给的 施工动态表 和施工令进场检查 问题写上表格 完成请总包监理检查 移交总包 另外分包持表格和施工令进场分包进场时现场负责人是谁 保证80 时间在场并是能够说话算数的人阳台土建外墙施工 精装总包必须有专人与之对接和跟踪 土建做到前面 不然是乱的分包进场前总包做一个公示栏给施工单位整改时间切忌过长 最多一个月 118 木门 石材生产过程进度监控收尾整改委外预案垂直运输 场地堆放协调给土建收尾工程提供完整界面工人工资公示施工办公室和库房的施工专人关闭水总阀和监控水管泄露 119 120 第六讲 成品保护管控 一 成品保护在精装修工程管理中的重大意义1 是精装修工程管理中最重要的组成部分2 是一项系统性和综合性很强的基础管理工作3 是如期交房 保证质量 降低损耗的关键环节4 是精装修项目管理水平和整体形象最直观的体现 121 二 对成品保护管理的认知 在空间上分离 在时间上错开 界面交接和施工令制度是现场管理常用的控制手段 更多的话题 122 三 管理难点重点 措施及手段 123 四 如何具体进行成品保护 124 125 第七讲 安全文明管控 场地清爽干净有序 对工人的作业时的心态 现场管理和提高生产效率与工程质量均有潜移默化的暗示作用集中开料出入管理清洁问题厕所问题照明问题导示问题用电用水抽烟问题防护问题安全问题 126 第八讲 工地开放 一 工地开放的重大意义让业主提前回家看看 加强与准业主之间的沟通和感情培养 建立良好客户关系 提升服务附加值和客户满意度让业主提前体检 引导业主对质量进行验收 提前发现和曝露问题 提高交房率 降低报事和投诉率 同时锁定重点难点客户 便于提前应对和重点关注利用业主开放日的客户意见再次提升产品品质并促进施工单位后期的整改讨论 施工单位和监理单位的人员是否参加带客户看房呢 127 二 工地开放的组织与管理案例 128 三 工地开放后的集中整改 1 报事分类后质量问题由监理 物管 总包到现场确认张贴标签 编号拍照 非质量问题由客户中心向客户回复 2 按标签编号把问题填写在含户型平面图的整改表上并张贴一张在推拉门上 3 限定整改时间和处罚措施 两次验收不合格委外整改 4 监理物管验收销项 5 关键点 传递业主信息和整改一定要彻底 整改点位遗漏和产生二次损害 6 钥匙控制 129 四 如何处理客户个性化需求和自行改造 施工阶段接受业主个性化变更需求 是人性化的体现 但给工程管理带来极大困难并会产生一系列连锁问题 目前实践