中元物业投标书

华华 锦锦 园园 物物 业业 管管 理理 方方 案案 单位 南宁市中元物业管理有限责任公司单位 南宁市中元物业管理有限责任公司 地址 南宁市新阳路地址 南宁市新阳路 3 3 号号 法人代表 张朝英法人代表 张朝英 联联 系系 人 蒋小姐人 蒋小姐 联系电话 联系电话 20062006 年年 5 5 月月 1010 日日 2 目 录 第一章 南宁市中元物业管理有限公司简介 3 第二章 总体目标 5 第三章 管理方式 7 第四章 前期物业介入 10 第五章 物业交付使用后的管理运作与服务 11 第六章 社区文化建设 19 第七章 物资装备计划 20 第八章 经费收支测算 21 第九章 小区管理若干构想和建议 24 3 第一章第一章 南宁市中元物业管理有限公司简介南宁市中元物业管理有限公司简介 一 公司组织机构一 公司组织机构 随着市场经济纵深发展 生活品质不断提升 居住环境及使用功能的 完善 开发理念不断超前 业主和开发商对物业保值增值的期望越来越高 对物业管理的要求更加严格 而传统型的物业管理机制因受其自身条件的 制约已无法满足南宁城市建设飞速发展的要求 只有新一代专业物业管理 公司积极参与物业管理的投标 竞标 加入物业管理市场 才能促进牧业 管理行业更加规范化 科学化 逐步走上专业化 社会化的轨道 满足社 会化需求 本公司正是在这时代背景下于二 OOO 年五月成立的 是一家与 时代同步发展 拥有先进的管理模式和独特的企业文化及精干高效管理队 伍 具有物业管理三级资质证书的公司 公司秉承 以人为本 的原则 筑巢引凤 吸收各类专业的高素质人才 并注重人才资源的利用和管理 现有员工 45 人 其中 大中专学历以上 33 20 持有 物业管理经理上 岗证 管理人员 100 持证上岗 公司组织机构完善 设有 总经理室 综合部 人力资源部 拓展部 财务部 工程技术部 保安部 绿化保洁 部 公司的全体员工将以稳健求实 诚信团结 勤勤恳恳的工作作风 兢 兢业业的工作态度 专心致力地为业主提供优质 周全的服务 业主满意 就是我们工作的目标 二 管理模式二 管理模式 公司管理模式灵活多样 一 为各类公寓 写字楼 住宅 大厦 医院 学校 车站 码头 4 仓库 各企事业单位物业提供实质管理服务 包括全权委托一体化管理服 务 专项委托的共管式管理服务 全面合作共管式管理服务 高标准的酒 店式管理服务等 二 为各类型开发商 各企事业单位提供物业管理顾问服务 包括 1 开发设计建设期间的管理顾问服务 即提供大厦设计图纸 设备设施 建材等专业性建议 预估大厦管理运作成本 停车场等专业建议 2 物 业竣工验收前的管理顾问服务 即制订业主 租户 公约条款 管理守则 业主 租户 手册 员工培训 财务预算等 3 装修及入住前后管理顾 问服务 即办理入住 装修程序 装修控制 保安控制 搬运控制 搬运 控制 各种安全控制等全程策划服务 三 人员配置三 人员配置 公司向社会公开招聘各类专业技能 责任心强的高素质人才 管理人员 具丰富的物业管理经验 80 是大中专以上文化 工程技术部 多是工程师以上职称 一人多能 保安部 多是从广西警察学校保安培训部中挑选 保安技能全面 思 想品德好 责任心强 且有保安上岗证 绿化保洁部 熟练掌握绿化 保洁工序 能吃苦耐劳 责任心强 稳 定性强 5 第二章第二章 总体目标总体目标 一 项目基本情况一 项目基本情况 华锦园位于仙葫开发区 总用地面积 7666 67 净用地面积 6502 66 总建筑面积 19508 00 该项目建筑密度为 30 容积率 2 98 绿 地率 35 二 总体构思和管理目标二 总体构思和管理目标 中元物业管理有限责任公司作为专营的管理公司 一贯遵循 务实求 新 团结奋进 的工作作风和全心全意为业主服务的行业精神 并培养了 一批高素质行业职业骨干 倾力于各项目的物业管理的服务工作 让业主 感受到 三心二意 放心 安心 舒心 满意 惬意 同时 不断地挑战和开拓市场 扩大公司的管理规模以获取社会效益 经济效益 环境效益的良好结合 在管理和发展上不断创造高 新平台 切切实实地 为住户提供一个 三心二意 的高品味的生活氛围 打造本市物业管理的 窗口形象品牌 为实现市委市政府推动本市物业管理行业向规范化 社会 化 科学化发展和树立南宁绿城城市形象品牌而努力 为此对小区的物业 管理总体设想如下 本公司对华锦园进行科学化 规范化 专业化的管理和深层次服务 把本小区打造为绿城城市物业管理的最具代表性的形象窗口 从接管开始 即小区的治安 消防 绿化 卫生 水电等进行全面的 接管验收和综合治理工作 6 卫生保洁管理 组织公司其他管理处员工对小区进行全面的卫生大清 理工作 消除卫生死角 并实行标准化的卫生保洁和开展 除四害 爱国 卫生运动 保持小区的整洁美观 卫生舒适 车辆管理 实行分类定点停放和凭证出入等统一的规范管理措施 保 持井然有序的交通秩序 治安 消防管理 实行 24 小时保安值班巡逻制度做好各项登记 检查 巡查工作 消防各种治安 消防隐患 并与所辖派出所以及周边单位的保 安队建立良好的关系 进一步加强社区治安联防工作 营造良好的大范围 的社区治安环境 绿化 配以专业人员对有限的绿化品种及其设施进行专业养护 保证 良好的生长率 修剪造型 充分发挥其实用性 艺术观赏性 并在工作中 不断提出合理化建议 或补充品种或改造品种 不断地完善和美化 水电管理 进场后 对现有的机电 消防等设备进行检验和房屋等资 料交接工作 并以专业的水平进行日常的养护 保证设备处于良好的使用 备用状态 在保证正常供应的前提下 降低消耗 减轻分摊 同时加强安 全用电 用气 节约水电的宣传和参与设备安装 调试工作 社区文化建设 组织开展丰富多彩的社区文化活动 及时有效地宣传 国家大政方针 国外重要时事 加强小区的精神文明建设和营造融洽的 人文环境 合理安排人员 降低费用 提高管理水平 管理素质 突出专业的优 势 创造优美 高档次 高质量管理标准的生活 休闲娱乐环境 争取良 好的社会效益和环境效益 实现短期达标创优目标 创优 积极创造条件积极创造条件 力争接管后两年内获区 市优秀物业管理小区 力争接管后两年内获区 市优秀物业管理小区 7 第三章第三章 管理方式管理方式 采用全方位一体化的管理方式 对本小区实施专业化 科学化 规范 化的物业管理 一 管理处组织机构一 管理处组织机构 总经理 主 任 社区事务部 维修部 保安队长 绿化保洁部 综合部 助 理 接 待 员 日 常 维 修 员 主 管 门 卫 岗 地 上 停 车 场 巡 逻 岗 绿 化 员 保 洁 员 出 纳 房 管 员 8 二 人员配置及主要职责二 人员配置及主要职责 部门岗位人数主要职责 主任主任1负责物业管理处的全面管理工作 行政助理助理1 协调员工之间的关系和培训 文件收发控制 档 案管理等行政管理工作 工程助理助理1 负责维修部的全面工作 并指导技术员的工作 解决技术难题 审核技术方案 如装修审批 培 训维修人员 会计1会计财务处理及费用收支核算 由公司派出 财务部 出纳1现金收支管理 工资发放 并兼收费 房管员2 负责对辖区的公共事务进行日常巡视 控制违章 行为 处理住户投诉 回访 与住户沟通 处理 其它与物业管理相关的事务 接待住户咨询 投 诉 报修 办理入住 申请等与物业管理相关的 手续 收取住户应缴的各项费用 综 合 服 务 部 家政数名为业主和住户提供优良的家政服务 维修部维修员2 公共设备 设施的日常检查维修和定期维护 日 常维修值班 日常零星维修 队长1负责保安部的全面管理工作 门卫岗 报警中心 联络中心 检查小区出入车辆 凭牌 出入 来访人员的咨询登记 控制外来车辆及闲 杂人员 小商贩不得随意进入小区 保 安 部 巡逻岗 10按巡逻线路对小区进行巡查 疏通交通 纠正违 章 维持小区的正常秩序 监控可疑人员 消防 安全及其他危及人身安全的地方 做好小区的安 全防范 绿化岗 包干区域内的道路 公共场所的绿地养护 浇水 施肥 除草 修剪 防治病虫害等 绿 化 保 洁 部 地面保洁 4 包干区域内的道路 公共场所的环境卫生清洁 保洁 以及垃圾清运 9 楼道保洁 包干区域内的楼道 天面及其它共用部位 共用 设施的清洁 合计24 人 本小区管理处共配 24 人 公司要求各项目管理处的各部门进行分工合 作 互相协作 如水电方面 我司成立水电维修抢修突出队 24 小时对各管 理项目负责 全天候大范围地提供优质服务保障 维护所管小区水电的正 常用水用电秩序 充分发挥专业化 规模化 科学化的管理优势 三 加强员工素质的培训 三 加强员工素质的培训 岗前和在岗培训相结合 员工上岗后 公司通过组织员工自学 内部 培训 外受培训和外出考察等多种培训方法 培训内容包括专业技能 物 业管理法规 公司规章制度 待业前景分析 职业道德 消防知识 ISO9000 质量体系等 10 第四章第四章 前期物业介入前期物业介入 一 前期介入的主要工作内容一 前期介入的主要工作内容 前期介入主要从物业的使用功能和方便以后物业管理出发 与开 发商经常沟通 当发现设计或施工的共用设备设施 共用部位 安防监控 系统等在以后的物业管理中会难以管理而又可以改进的 及时提出建议迟 到意见供开发商参考 配合开发商制定 业主临时公约 住户须知 与购房户签订 前期物业管理协议 制定各种物业管理制度 二 前期物业管理介入工作人员二 前期物业管理介入工作人员 前期物业管理介入工作 由物业公司指派具有中级技术职称的工程师 一人 业务上与开发商的工程部直接联系和沟通开展工作 三 前期介入工作的费用三 前期介入工作的费用 工程师工资 1500 元 月 交通 通讯费 100 元 月 办公费用 文件资料印刷费约 40000 元 月 11 第五章第五章 物业交付使用后的管理运作与服务物业交付使用后的管理运作与服务 一 入伙与装修管理一 入伙与装修管理 一 做好入住前的各项准备工作 各种管理表格 协议 核对各房号钥匙 水 电 气 电话 电视 智能化系统设施开通的有关手续 财务收费票证等 配合开发商搞好入伙仪式 验房 抄水 电 气表底数 交钥匙 二 二 装修管理 填报 审批装修申请 交付各种装修押金 装修管理费 签订装 修管理协议书 按装修管理协议书规定的约定 管理人员每天进行捡查监督 发 现违规现象及时纠正 装修材料 装修垃圾堆放不得占用公共场地和公共走廊 有损坏 公共建筑的 装修人员或业主应承担赔偿或恢复原状 二 治安管理规范二 治安管理规范 1 在小区大门设立门岗 加强门卫管理 严格门卫出入制度 对来访 者热情地接待询问 核实被访人的姓名 房号 做好记录 加强门卫值班 人员业务培训 2 详细登记好各户业主的姓名 房号 电话号码 以便于联系 3 推销员 小商贩和商品收购者未经批准者禁止进入小区内设摊叫卖 12 并严格把住宅与商场的来往者区分开 4 禁止在公共场所晾衣服 在公用楼梯 通道堆放杂物 饲养家畜以 及无许可证领养宠物 5 督促进出小区内的车辆按车辆停放规定停放 并记录车牌号码 驶 入原因 必要时 驶出时要查验车内装载物品 6 对于危害公共安全和社会治安秩序行为要坚持制止 对问题严重者 要及时报警并做好记录 7 加强小区 住宅 停车场 物业 公共场所的巡防工作 做好巡视 记录 实行车辆巡逻 加强巡逻密度 提高巡防工作的工作效率和机动能 力 8 若发现犯罪案件 及时采取措施 1 立即报案并保护现场直至公安人员到达 2 切勿移动或容许他人移动 触摸 践踏现场 以便取证工作 3 切勿开动一切电器用具 以免证据被破坏 4 禁止闲人进入现场 5 配合公安人员提供有关罪案详情 9 节 假日期间安排好值班人员 对需要特约服务住户或单位 另派 出特约服务人员 加强安全防范 10 外来施工队伍须获管理处同意后在门卫登记造册 对施工人员有 效证件复印备案 11 按有关规定 对违章施工单位令其纠正 对违反 治安管理处罚 条例 者 交有关部门处理 12 巡视时 应特别注意水 电 煤等危险易燃处 空中易坠落物的 安全 三 消防管理规程三 消防管理规程 13 风干燥 清洁的地点 不得受烈日爆晒 不许接受热源或剧烈振动 1 小区消防栓应合理设置 各楼道设有消防灭火器或消防栓 2 每季检查一次消防栓 检查栓门开闭是否良好 同时放水冲洗一次 3 每季检查一次灭火器喷筒是否畅道 如堵塞要及时疏通 4 每季检查一次消防水带 仔细检查有无破损 如有应立即修补或替 换 检查有否变黑发霉 如有应取出清洗晾干 5 每季将消防水带交换搅动或翻动一次 6 每月检查一次水栓是否通畅 水带接头是否方便牢固 有无破损 老化要及时更换 7 灭火器应放置通 8 灭火器设置占地位置明显 便于使用 以不影响安全疏散 9 汽油柴油着火用 1211 灭火器扑救 使用时应对准火部喷射 10 液化石油气着火用干粉灭火器扑救 11 使用水枪时 要利用掩蔽物体 尽量接近火源 充分发挥水枪作 用 12 电器线路着火 首先切断电源 应用干粉灭火器扑救 不得用水 13 一旦确认发生火灾 应及时联系 119 同时按程序组织扑救 见火灾发生处理程序 14 万一发生火灾 保安员要保持镇定 服从指挥 15 每月检查一次防火隐患 指定整改措施 督促落实结果 并做相 应工作记录 火灾发生处理程序 首先确认报警 然后由保安班长组织完 成以下几点 1 报告 119 公安消防队 14 2 切断火灾区生活用电 布置安全警戒 3 组织住户疏散 决定疏散路线 核实人员 4 报告公司疏散 扑灭火灾后提交报告 5 组织人员灭火 组织火情侦察 消防队到达时向消防队领导报告 按统一布置实施灭火 四 车辆停放与管理规范四 车辆停放与管理规范 1 优先停放本小区住户和使用人的车辆 2 住户车辆 必须按指定点停放 并按规定收取一定的停车费 通道 消防通道及非停车位严禁停车 3 凡装有易燃 易爆 剧毒品或有污染性物品的车辆严禁停放在本小 区的范围 4 驶入小区内的车辆应减速行驶 不得鸣号 如果车辆损坏路面或公 用财物 应照价赔偿 5 车管员必须严格执行车辆出入规定 发现可疑情况及时报告保安人 员 并做好交接班工作 6 使用人应到指定地点洗车 严禁在停车场内洗车 7 住户需在住宅区保管的汽车 摩托车 电动车 自行车必须办理领 取车号牌手续和交纳停车费和住宅车辆标识 8 当车辆进入保管范围内 车主应向车管员领取车牌号 当车辆离开 时 必须将车牌号交还车管员 没有交还车牌号或车上号码不符时 该车 不得离开保管范围 违者车管员有权扣留该车 五 市政设施管理规范五 市政设施管理规范 1 辖区内的交通要道及区间小路严禁随意停放车辆 2 消防器械通道和防火楼道上 绝对禁止堆放杂物等阻塞通道的行为 15 3 发现路面起沙积水和路面凹凸损坏立即予以修整 4 保持辖区排污 水雨管和化粪池等整个排水系统的通畅 5 对人为因素造成的管道堵塞 如装修房屋将易沉淀和凝固物排入管 道 尼龙塑料袋碎布等进入管道 厨房废油渣进入管道 私自改变排污管线 等情 况 要查明原因 及时说服劝阻并立即予以疏通 事故严重者 要追究 肇事 者责任 6 小区内各类公共设施 如路灯 路标 小图示意牌 消防设备 道 路 花木 告示牌等 不能随意破坏 损坏者照价赔偿 事故严重者应承 担由此而引起的法律责任 7 不得在小区内公共通道和自搭建屋棚等违章建筑 不得随意安装晒 衣架 六 投诉处理和回访制度六 投诉处理和回访制度 1 本着 住户是上帝 的原则对住户的投诉要认真对待 合理妥善处 理 圆满解决居民投诉的实际问题 2 接到或收到投诉电话或信件 按投诉不同内容 公司有关负责人应 会同投诉代人所在大楼的管理 深入现场实地调查 掌握第一手资料或登 门听取住户的意见 建议 3 分析 查明原因 确定投诉内容的性质及合理性 如属合理的应立 即组织人员彻底解决 不留后遗症 如属不合理 要向投诉人耐心解释有 关政策规定 并做到能解决尽量解决 4 投诉解决结果 应以投诉人 5 协调与住户关系 七 公共环境卫生管理七 公共环境卫生管理 1 每天清洁工作 1 管辖区域道路 停车场及各层走廊应清扫两次 16 2 各层楼梯清扫一次 楼梯扶手清抹一次 3 各户生活垃圾用袋装放在垃圾桶内 垃圾及时清除 2 每周清洁工作 1 各层玻璃窗清洁一次 2 各层走廊拖洗一次 3 信报箱清抹一次 4 天台 天井清洗一次 5 天花板 墙壁的灰尘和蜘蛛网清除一次 6 公共走廊及住宅区路灯罩 告示牌等清抹一次 3 对乱丢垃圾杂物 占用公共地方乱搭建 乱图乱画 乱张贴等违规 行为 及时劝阻无效者 报有关部门处理 4 小区内严禁饲养家禽家畜 八 公共部分清洁保洁管理八 公共部分清洁保洁管理 1 环境卫生保洁范围 道路 休闲场所 空地 停车场 商场 草坪 花坛 水渠 楼道 电梯轿厢 楼梯扶手等环境卫生 2 小区环境卫生保洁要求及质量标准 A 地面 休闲场所 楼道 停车场 每天进行定时打扫与循环保洁相 结合 做到无杂物 无烟头 无纸屑 无污渍 无积水 无异味 地板亮 洁 B 综合类 1 草坪 花槽内无杂物 烟头 纸悄 香口胶等 休 息亭桌椅干净 无灰尘 污物 水池无垃圾杂物 沟渠畅道要求无杂物 2 各种垃圾桶 指示牌要示干净 整洁 无积尘 无污渍 无锈蚀 3 小区各种栏杆 灯箱及门口栅栏定期擦洗 保养 要求干净 无积尘 无污渍 3 制定管理制度 17 管理制度包括清洁员的岗位责任制 劳动纪律要求 奖惩条例 清洁 卫生检查制度及清洁机具使用操作和保养细则等 九 公共绿化养护与管理九 公共绿化养护与管理 1 不准攀折花木以及在树上晾衣物或扎铁丝等 2 不得损坏花木的保护设施及花坛 3 不准行人和各种车辆跨赵和通过绿化带 不得碰坏绿化栏杆 4 不准向绿化地倾倒污水乱扔杂物 5 不准在绿化地范围内晾衣晒被或堆放任何物品 6 严禁擅自砍伐树木以及折枝 削皮 挖根 摘果 抹叶 攀登 摇 晃等不良行为 7 不准在绿化地种植蔬菜等农作物 8 凡人为造成花木及保护设施损坏的 根据有关规定进行处理 9 花木管理员对花草木要定期培土 施肥 除杂草和病虫害 并修枝 剪叶 补苗 浇水 10 花木管理员应保持绿化不留杂物 不缺水 不死苗 不被偷窃 使花木生长茂盛 11 检查 记录 报告绿化地花草 树木情况 及时处理违者事件 十 设备的保养维修十 设备的保养维修 1 以预防为主 坚持日常保养与计划维修并得 使设备经常处于良好 状态 2 对房屋设备做到 三好 四会 五定 三好 是指用好 修 好和管理好重要的房屋设备 四会 是指物业维修人员对房屋设备要会使 用 会保养 会检查 会排除故障 五定 是指对房屋主要设备的清洁 润滑 检修要做定量 定人 定时和定质 3 实行专业人员修理与使用操作人员参加日常的维护保养和进行部分 18 的小型维修 4 完善设备管理和定期维修制度 制定科学的保养规程 完善设备资 料和维修登记卡片管理 合理制定定期维修计划 5 修旧利废 合理更新 降低设备维修费用 提高经济效益 十一 档案资料管理十一 档案资料管理 管理处对所有业主的档案全部实行电脑登记管理 并预留备份 以配 合公安机关及管理处工作使档案管理的顺利进行 对原有的工程资料 设备设施资料 住房档案等资料实行分类存放并 输入电脑存档 并预留备份 以供日后查阅 对业主负责 对小区负责 管理处同时建立装修管理档案 维修档案 投诉 回访记录等 均细致登 记入档 并设立专人统一管理 十二 管理质量指标承诺十二 管理质量指标承诺 1 房屋完好度98 以上 2 管理费收缴率 100 3 绿化完好率98 以上 4 道路完好率98 以上 5 防火设备完好率98 以上 6 化粪池 雨水 污水井完好率98 以上 7 排水沟 暗沟完好率98 以上 8 路灯完好率98 以上 9 停车场的完好率98 以上 19 10 公共文化娱乐 休息设施完好率98 以上 11 维修工程质量合格率98 以上 12 违章发生率与处理率98 以上 13 管理干部培训合格率100 14 消防事故发生率1 15 居民对物业管理满意率98 以上 第六章第六章 社区文化建设社区文化建设 社区服务计划 1 多种无偿 有偿服务的管理 根据物业功能配置住户 使用者 需求 开展一系列无偿 有偿服务 为他们找理生活琐事和提供商务上的便利等 初定服务内容如下 1 公众代性服务 为住户代抄水 电 燃气表 代缴有线电视费 电话费等公共事业性费用 2 多种专项服务 A 日常生活类 为广大住户提供日常生活中衣 食 住行各方面的各 项家政服务工作 衣着方面 有偿 为住户收洗衣物 被褥 补衣 缝制衣服等 20 饮食方面 有偿 为住户代购食品 粮食 燃料 蔬菜副食品及日 常用品 无偿 代订送牛奶等 居住方面 有偿 为住户进行室内装修 搬家 绿化养护 出行方面 有偿 代购代定车船票 飞机票 接送小孩上学 入托 接送病人看病 B 商业服务 有偿 安装 维护和修理各种家用电器和生活用品 商务中心等 C 文化 体育方面 文化 利用宣传栏展示住户的优秀作品 无偿 代订 送书报刊等 并配合社区 街道办时宣传国家和当政府各项政策 精神 体育 举办小型体育活动和比赛 以上服务根据物业基本状况和住户的需要 不断加以补充和拓展 悉 心照顾住户生活中的每一细节 每一需要 第七章第七章 物资装备计划物资装备计划 为确保小区物业管理设想能够顺利实施 必须为小区管理处进行各项 物质装备 拟定物质装备计划如下 一 办公用品的配备一 办公用品的配备 名 称单价数量金额 元 电 话3602720 饮水机2001200 保险柜150011500 档案柜80043200 办公桌椅300103000 寝 具200163200 电 扇1506900 管理软件90009000 其它办公用品300300 合 计22020 二 安全用品二 安全用品 21 名 称单价数量金额 元 警用器材50084000 无绳对讲机80064800 合 计8800 三 环保用品的配备三 环保用品的配备 名 称单价数量金额 元 备注 垃圾车与工具9001900 绿化工具3002600 合 计1500 四 维修工具的配备四 维修工具的配备 名 称单价数量金额 元 7 型疏通机150011500 工具梯50034500 电工工具40052000 水工工具3001300 水工工具2001200 合 计8500 五 总计 五 总计 一项 四项物资总额共计 40820 元 第八章第八章 经费收支测算经费收支测算 主要经济指标 总建筑面积 19508 00 平方米 其中 住宅 17048 00 平方米 办公楼 2460 00 平方米 第一节 测算依据 一 经费收支原则 1 收支平衡 略有盈余 原则 2 阳光财务 以丰补歉 原则 严格控制物业管理费的支出 定期公布财务账目 实行财务工作阳光 政策 3 以人为本 优质高效 原则 22 我们拟通过对公司配套的经营管理 大力开展便民有偿服务等服务 拓展多种经营项目 获取收益以补贴物业管理费用的不足 二 测算依据及说明 1 根据定标收费标准 2 代收代缴项目 不在本次测算范围之内 3 员工上岗数按 24 人计算 4 物业管理费均按入