广州市旧村庄全面改造成本核算办法

2017 年 12 月 29 日 市城市更新局印发新的 广州市旧村庄全面改造成本核 算办法 下简称 办法 即日起实施 办法 明确划定了旧村庄全面改造成本核算具体的适用范围 其内容涵盖了 旧村庄全面改造过程中成本核算时主要包括的前期费 临迁费 拆运费 复建 费 农转用及不可预见费等 也规定了各项费用的核定方式和计费方法 办法 的出台 使旧村庄全面改造成本核算的标准更为明确 核算方式更加 规范 成本测算更加科学 准确 客观 对于规范和推进旧村庄全面改造工作 具有积极的推动作用 办法 共十七条 以下是全文及官方权威 条文释义 广州市旧村庄全面改造成本核算办法 附条文释义 第一条第一条为进一步明确旧村庄全面改造成本核算标准 规范旧村庄全面改造成本 的核算方式 科学测算项目改造成本 根据 广州市城市更新办法 和 广州 市旧村庄更新实施办法 制订本办法 说明说明 本条是关于本办法编制的目的和依据 第二条第二条本办法适用于本市行政区域内城市更新片区策划方案 项目实施方案编 制和审核阶段对旧村庄进行的全面改造复建安置成本核算 说明说明 本条明确了本办法适用于片区策划方案 项目实施方案的编制和审 核阶段 第三条第三条旧村庄全面改造成本主要包括前期费 临迁费 拆运费 复建费 农转 用及不可预见费等 前款所称前期费是指包含基础数据调查费 片区策划方案编制费 项目实施方 案编制费在内的项目前期工作费用 说明说明 本条前款是根据 广州市旧村庄更新实施办法 的第四十八条规定 对旧村庄改造成本的构成进行列举式概括说明 第二款是根据 广州市城市更 新办法 第十六条 应当建立常态的基础数据调查制度 第二十三条 纳入城市 更新片区实施计划的区域 应当编制片区策划方案 第二十九条 纳入城市更 新年度计划的项目 由区政府组织编制城市更新项目实施方案 并结合近年来 三旧 改造实践的实际情况 将此类前期工作费用列入改造成本 第四条第四条现状建筑拆运费按不高于每平方米 30 元的标准核算 包括含拆卸 余 泥排放等费用 搬家补偿费按每户 2000 元的标准核算 含搬出 搬进费用 屋内装有电话 有线电视等设施需迁移的 按有关主管部门规定的标准计算 迁移费 说明说明 本条沿用了 2012 年 8 月 三旧 办印发的 关于印发 广州市旧村庄 改造成本核算指引 的通知 穗旧改办 2012 48 号 下称 原指引 中第 六点的相关内容 第五条第五条历史建筑保护费用 迁建或修缮 根据具体的历史建筑保护方案确定 并计入改造成本 说明说明 本条沿用了 原指引 中第七点的相关内容 第六条第六条在不突破规划建筑总量的情况下 旧村庄改造范围内安置住宅复建总量 按照 栋 或者 户 两种方式进行核定 住宅复建总量不含住宅公建配套建筑面积 一 一 以 栋 的方式核定的 住宅复建总量按照每栋住宅 280 平方米乘以改造 范围内合法住宅建筑的总栋数 或以合法住宅建筑基底总面积的 3 5 倍 并以 不超过 10 的比例上浮后核定 二 二 以 户 的方式核定的 住宅复建总量按照每户 280 平方米乘以改造范围 内的总户数进行核定 户 的核定标准按照本市村庄规划建设管理的相关规定 执行 以上所称 合法住宅建筑 指有房屋产权证 村镇建房许可证 宅基地证 2007 年 6 月 30 日前的有关批准使用房屋宅基地的证明或区政府实施村民建房登记 管理的证明等文件的住宅建筑 说明说明 本条在 原指引 第一点的 城中村 改造范围内村民安置住宅复建总量 上限应按照户均不超过宅基地房屋基准建筑面积 240 平方米至 280 平方米 控制 基础上进行了修改 依据是 广州市旧村庄更新实施办法 第十三条的相 关规定 第七条第七条旧村庄改造范围内安置住宅复建改造成本的核定有以下几种情形 一 一 合法住宅建筑与 2007 年 6 月 30 日前建成经村集体经济组织批准的三 层半以下住宅建筑的总量不超过核定复建总量的 准予按照按 1 1 复建 并 计入改造成本 其与复建总量差额可作为安置住宅权益面积予以复建 权益面 积建安费用由村民自筹 不计入改造成本 二 二 合法住宅建筑与 2007 年 6 月 30 日前建成经村集体经济组织批准的三 层半以下住宅建筑的总量超过核定复建总量的 按核定复建总量复建 超出面 积可按房屋重置价给予货币补偿 或在不超过集体经济物业复建总量的前提下 可按照住宅租金收益和物业租金收益相当的原则 按比例折算转化为集体商业 物业 计入改造成本 三 三 2007 年 6 月 30 日前建成经村集体经济组织批准的三层半以下住宅建 筑的总量之外的建筑 可按每平方米 1500 元核算给予建安成本补偿 计入改 造成本 四 四 2007 年 6 月 30 日后建成的违法建筑 不计入改造成本 村民户籍证 明应取得当地公安机关确认 其中用于核算住宅权益建筑面积的村民户数应由 区按 户 的条件审核确认 说明说明 本条在 原指引 第一点相关内容基础上 根据 广州市旧村庄更新实 施办法 第十三条的相关规定 经研究重新进行了分类调整 原指引 为 有证建筑面积按 拆一补一 复建安置 2007 年 6 月 30 日之前已建 的历史建筑 若已完善历史用地手续且符合 广州市农村住宅建设用地管理规 定 2001 年广州市人民政府令第 5 号 经村集体批准使用宅基地的 现状 房屋不超过三层半部分建筑面积按 拆一补一 复建安置 超出部分建筑面积不予 复建安置 可给予建安成本补偿 属于未经村集体批准 私自占地建设的一律 拆除不予复建 可给予建安成本补偿 2007 年 6 月 30 日之后建成的无合法证 明的村民住宅一律拆除 不予补偿 第八条第八条旧村庄改造范围内集体经济物业复建总量可按现有建筑面积或用地范围 两种方式核定 一 一 以现有建筑面积方式核定的 集体经济组织物业合法建筑面积按 1 1 核定复建量 2007 年 6 月 30 日前建成的无合法证明的建筑 按照现有建筑面 积 2 1 核定复建量 剩余面积可按建安成本价计入改造成本 2007 年 6 月 30 日后建成的违法建筑 不予核定 二 二 以用地范围方式核定的 包括纳入旧村庄改造范围的村级工业园 堆场 货仓 露天停车场等用地 参照 广州市城市更新办法 有关村级工业园的相 关政策 即按现有用地面积和容积率 1 8 毛 计算权益建筑面积 其建安费 用由村集体自筹 不计入改造成本 改造主体可根据实际情况选择其中一种方式核算村集体经济物业复建总量 纳 入旧村庄改造的现状合法建设用地属于已批准未建或已建但尚未达到已批准建 设规模的情况 可按批准建设规模补足复建集体经济物业权益建筑面积 其建 安费用由村集体自筹 不计入改造成本 说明说明 本条在 原指引 第二点相关内容基础上 根据 广州市旧村庄更新实 施办法 第十三条 广州市旧厂房更新实施办法 第十三条的相关规定 经 研究重新进行了分类调整 原指引 为 村集体物业不能按现状建筑面积 拆一补一 复建安置 合法的集体 物业建筑面积依照 拆一补一 予以复建安置 在改造范围内土地承载能力允许的 情况下 2007 年 6 月 30 日之前已建的历史集体经济物业 若已完善历史用地 手续的 可按照保障改造后集体经济物业收入不降低的原则折算准予复建的总 量 准予复建部分建安费用纳入改造成本 不予复建部分历史集体物业可给予 建安成本补偿 调整依据是 广州市旧村庄更新实施办法 第十三条 集体经济组织物业复建总 量按集体经济组织合法建筑面积 1 1 核定复建量 对 2007 年 6 月 30 日之前建 设的违法建筑 按照现有建筑面积 2 1 比例核定复建量 2007 年 6 月 30 日之 后建设的违法建筑 不予核定 以及 广州市旧厂房更新实施办法 第十三条 对于有合法用地手续的以及已完善历史用地手续的集体旧厂房 工业园区升级 改造项目 在规划承载容量允许的前提下 按现状用地面积和容积率 1 8 毛 计算权益建筑面积 第九条第九条 2007 年 6 月 30 日前建成的无合法证明的住宅和村集体物业建安成本价 按每平方米 1500 元为基数 并按照当年我市居民消费价格指数 CPI 涨幅每 年做相应调整核算 具体补偿由村集体在不突破房屋建筑成本补偿核定总额的 前提下自行统筹实施 说明说明 本条在 原指引 第三点 村民住宅和村集体物业建安成本补偿按每平 方米 1000 元上限核算 计入改造成本 基础上对数额进行了修改 理由是 目 前无合法手续不予以复建的住宅或村集体物业 一般都为框架结构 参照原市 建委 广州市城建项目征收补偿标准 送审稿 第九章十五章 国有或集体土 地上未登记产权的房屋 框架结构补偿 1500 元 平方米 的标准 将数额调整为 1500 第十条第十条临迁费标准参照房屋管理部门最新发布的 广州市房屋租金参考价 结合该区域市场实际租金和村所在区域的市场租金水平评估确定 住宅临迁费 单价可在每平方米每月 20 元至 40 元范围内浮动 集体经济物业等商业面积临 迁费单价可在每平方米每月 30 元至 60 元范围内浮动 合法的房屋建筑与 2007 年 6 月 30 日前建成的准予复建的建筑 旧村规模较大 整体实施改造 一次性搬迁的 可按 5 年时间核算临迁费用 即 准予复建的住 宅建筑面积 临迁单价 60 个月 准予复建的集体物业建筑面积 临迁单价 60 个月 旧村规模较大 分期实施改造 分步搬迁的 可按 4 年时间核算临迁 费用 即 准予复建的住宅建筑面积 临迁单价 48 个月 准予复建的集体物业建 筑面积 临迁单价 48 个月 核算的权益建筑面积不得计算临迁费 2007 年 6 月 30 日之后建成的违法建筑 不得计算临迁费 说明说明 本条对临迁费的计算单价和计算时间量进行了规定 对 原指引 第五 点 住宅临迁单价可在每平方米每月 20 元至 30 元范围内 集体经济物业等商业 面积临迁单价可在每平方米每月 30 元至 50 元范围内适当浮动 的数值进行了调 整 并将 可按 3 年临迁时间核算临迁费用 调整为 整体实施改造 一次性搬迁 的 按 5 年临迁时间核算临迁费用 分期实施改造 分步搬迁的 按 4 年临迁 时间核算临迁费用 调整理由是 广州市房地产租赁管理所 2014 年 12 月发 布的 2014 年广州市房屋租金参考价显示 部分区域的楼梯楼租金水平已经超 过 30 元 平方米 甚至达到 50 多元或 60 多元 平方米 故本次上调住宅临迁费 同理集体物业租金水平也相应提高 根据 2016 年 6 月市政府正式印发 广州 市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见 穗府规 2017 6 号 第二十五条规定 旧村规模较大 整体实施改造 一次性搬迁的 可按 5 年时间核算临迁费用 旧村规模较大 分期实施改造 分步搬迁的 可 按 4 年时间核算临迁费用 故将临迁费用年限进行相应调整 第十一条第十一条旧村庄改造范围内规划的市政配套及公共服务设施应无偿移交政府及 相关职能部门 设施用地应当与融资用地同步转为国有 其中非经营性的设施 建设投资均计入改造成本 并优先配套建设 说明说明 本条沿用了 原指引 第四点的相关内容 对部分表述进行了修改 第十二条第十二条复建成本的计算应根据复建住宅及其配套设施 复建经济物业的建设 等级 严格按照 旧村庄改造成本构成一览表 核定的综合单价 包含前期费 含深基坑支护地下室的单体建安工程费 小区配套设施费 预备费等 标准执 行 说明说明 附表中综合单价的调整理由是 根据市建设工程造价管理站发布的 广州市建设工程 2016 年参考造价 穗建造价 2017 10 号 进行相应调整 市建设工程造价管理站发布的参考造价是单方造价 本核算指引采用的是综合 造价 计入了前期费 工程建设其他费用 单体建安工程费 小区配套设施费 和预备费 并计算了暂列金额 住宅项目考虑到回迁居民的收入水平情况 适 当提高了装修标准 第十三条第十三条整合权属范围外周边地块的改造成本 按照政府土地整备有关规定由 专业机构进行评估 说明说明 本条在 原指引 第十一点的基础上经研究进行了修改 第十四条第十四条不可预见费按总改造成本的 3 计算 确实需要突破的 最高不超过 5 用于安置补偿过程中实际发生但又未纳入改造成本部分的费用 包括拆迁补偿 安置协议签订 动迁奖励 风险评估 集体经济物业租赁合同提前解约 停业 损失补偿等未计入改造成本的费用 说明说明 本条沿用了 原指引 第十点的相关内容 进一步对不可预见费所包含 的内容进行了说明补充 依据有 广州市旧村庄更新实施办法 第四十八条 集 体经济物业租赁合同提前解约及停业损失补偿等在实施改造时可能发生的费用 不在改造成本中单列 全部计入不可预见费据实列支 第十五第十五条旧村庄改造个案