房地产项目开发成本控制措施[1]

谢金雄区域项目管理手册 成本管理 第 1 页 共 10 页 房地产项目开发成本控制措施房地产项目开发成本控制措施 前言前言 随着经济的发展和房地产市场的开放 房地产建设市场的竞争越来越激烈 国家 宏观调控也在进一步加强 在开发项目过程中 以最低的成本获取最大的社会效益和 经济效益成为房地产开发企业走向成功的关键 房地产开发项目成本管理与控制的目 的是 在确保工程质量 开发周期的前提下以合理的最佳成本完成一个特定的建筑产 品 其管理必须是全过程 全方位的 排除多种干扰因素进行全面成本管理与控制 怎样有效地控制成本 我想从以下方面进行浅述 一 成本控制的意义一 成本控制的意义 房地产开发项目的基本特点是 产品的一次性 多变性和不确定性 所谓一次性 是指每次开发的项目均有不同的地域环境 风格类型和使用要求 一次设计仅适用于 一个特定开发项目 而就一个特定的环境和项目而言又有多种风格的建筑和结构类型 可供选择 形成多变性和不确定性 因此要使开发项目的成本达到最低 其成本管理 则是一个十分复杂系统的工程 要完成这个系统工程必须由信息工程 专业技术 营 销策划 经济分析造价控制 统筹各方协同配合方能实现 房地产项目的开发一体化程序为 选址 征地 策划 设计 工程 销售 售后 服务六个阶段 但就项目开发建设分四个阶段 一是策划阶段 二是设计阶段 三是 施工阶段 四是保修服务阶段 二 房地产项目的主要成本构成二 房地产项目的主要成本构成 房地产企业虽不同于一般企业 但也有其共同点 下面就具体分析一下房地产开 发项目的成本构成 1 1 项目前期阶段的成本 项目前期阶段的成本 这一阶段主要是在市场调研的基础上 对项目进行可行性研究分析 综合论证和 决策 具体工作包括房地产项目的构思与定位 目标设计 可行性研究和报批立项 这期间直接发生的各项支出 对于整个项目来说是基础性阶段 非常重要 但是这一 阶段的成本占总成本的比例较低 一般不会超过 4 此阶段的成本主要是指项目开发 前的市场调研 可行性研究等开发费用 为了保证项目的成功 应加强此阶段的工作 2 2 土地 土地 土建 设备费用 土建 设备费用 谢金雄区域项目管理手册 成本管理 第 2 页 共 10 页 土地费用是评价一个项目是否可行和预期利润的最主要的经济指标 房地产开发 企业获取土地有三种方式 协议出让 招标出让和拍卖出让 随着国家对土地宏观管 理政策的加强 通过拍卖方式获得开发土地成为主要的方式 但土地 土建 设备费 用是房地产开发成本的主体内容 大致占总成本的 80 其中最重要的是土地费用 约 占总成本的 30 40 土地费用是评价一个项目是否可行 是否有预期利润的最主要的 经济指标 土地费用主要包括置换成本 批租费用 动迁费用等 我们在决定是否开 发一个项目前 必须将预计的土地费用通过土地面积和容积率的换算 计算出未来所 开发每平方米商品房所占的土地成本 俗称楼板价 以此来进行项目的可行性评估 配套及其他收费支出 主要是水 电 煤气 大市政和公建配套费 学校 医院 商店等生活服务性设计也是不可缺少的 其他收费项目中有些虽然属于押金性质 如 档案装订金 劳保费 绿化保证金等 但由于种种原因 企业难以全部收回 这类收 费项目种类繁多 标准不一 许多收费项目由垄断性经营企业或事业单位执行 任意 性很强 收费标准偏高 这部分成本是房地产开发项目的成本构成中受外界因素影响 最大的一块 一般占项目总投资的 10 15 3 3 项目设计与计划阶段成本 项目设计与计划阶段成本 具体包括项目设计 计划成本 招标投标成本和施工前准备成本 如工程勘察 测 量 费 工程设计费 竣工档案保证金 临时用地费 临时建设工程费 建设工程勘察 招标管理费 勘察设计监督管理费等 准备工作中的缴纳供水 供电 供气 供热 污水处理厂建设费 土地有偿出让项目办理 四源 接用手续 人防 消防审核费 用等 4 4 项目施工阶段的成本 项目施工阶段的成本 这一阶段是房地产开发项目的具体建造过程 一般从现场开工到竣工后交付使用 为止 开工手续办理时的监理 审计 实心粘土砖限制使用费 投资方向调节税 协 调费 绿化建设费等 施工成本包括其间的人工费 材料费 机械费 其他直接费 现场管理费 总部管理费等 竣工验收时的手续费 综合验收 性能认定 测绘产权 登记费等 5 5 管理费用 管理费用 谢金雄区域项目管理手册 成本管理 第 3 页 共 10 页 管理费用主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种 费用 它包括 管理人员的工资差旅费用 办公费 保险费 职工教育费等 在整个 成本中所占的比例一般为 2 左右 6 6 贷款利息 贷款利息 房地产属于资金密集型行业 因此必须借助于银行的信贷资金 在开发经营过程 中通过借贷筹集资金而应支付利息 贷款利息也成为开发成本的一个重要组成部分 但是对于具体的企业 具体的项目 它所占成本的构成比例相对不稳定 7 7 税费 税费 与房地产开发建设有关的税收包括 房产税 城镇土地使用税 耕地占有税 土地增 值税 营业税 城市维护建设税 教育附加税 契税 企业所得税 印花税等 根据 项目的不同 税费略有差别 除所得税外一般占销售收人的 7 8 8 其它费用 其它费用 它主要包括 宣传费用 各种不可预见费用 在成本构成中一般为 5 左右 三 房地产开发项目成本控制措施 1 1 项目策划阶段成本控制 项目策划阶段成本控制 此阶段是开发项目的成败关键 一个项目策划的好坏最终对成本和效益影响可以 达到 30 左右 此阶段的成本管理表现为项目的选址 地段 地块的选择 和项目建设方 案 在地块的选择上除了看地价和土地出让金的高低外 还要比较补偿费 拆迁 赔偿 过渡等项费用 和配套设施费用的高低 结合销售价格进行综合平衡 选出最佳经济效 益 接着是建设方案的确定 当建设地点特定后 对开发成本和效益尤为重要 通常 的作法是进行建设方案招标 开发商制定招标文件除了小区 或区域 的总体规划设计 功能 配套要求和建筑设计等技术指标外 还必须有经济指标 投资估算 在方案评 定时由技术专家和经济专家共同组成评审专家组 业主选定的中标方案必须是技术和 经济指标俱佳的方案 或是技术方案特佳而经济指标欠佳 但在实施中可采取措施有 效优化经济指标者 经济专家在评标时对投标人的投资估算进行审计评估 确认其真 实可靠程度 防止中标方案在实施中突破 或较大突破 估算值 2 2 设计阶段的成本控制 设计阶段的成本控制 设计阶段的成本控制 是项目建设全过程成本管理的重点 项目设计要尽可能采 用国家和省级的设计标准 因为项目设计的优劣不仅直接影响着建设费用的多少和建 谢金雄区域项目管理手册 成本管理 第 4 页 共 10 页 设工期的长短 而且也影响建设项目的使用价值和投资收益 因而设计阶段对项目投 资的影响最大 碧桂园企业都有自己的设计公司 更应该有效加强设计理念的合理性 与科学性 有效控制设计规划方案 对项目成本所带来的影响 据经验统计 在初步 设计阶段 影响项目投资的可能性为 75 95 在扩初设计阶段 对工程造价的影 响只占工程总造价的 35 75 在施工图设计阶段 影响项目投资的可能性为 5 一 35 很显然 项目投资控制的关键在于施工前的投资决策和设计阶段 根据以往 所开发的项目统计 设计费一般只占建安工程总造价的 l 左右 但正是这 l 的费用 对工程造价的影响却占 75 以上 按价值工程的理论来说 加大设计费的投入可以降 低建设项目的成本 即增加 10 的设计费可节约 5 的总工程造价 在资金有约束的情况下 我们也可以采用限额设计 控制开发项目的成本投入 实行限额设计既可以保证项目的资金面不会造成太大的缺口 又能促使设计师采用更 经济合理的设计方案 从而避免了设计的随意性 在设计中凡是能进行定量分析的设 计内容 均要通过计算来确定 保证有效的成本管理 并着重考虑以下两点 l 设计 前的投资估算 通过对社会同类项目的价格 材料 设备 人工费用 税收 管理费 用 利润的调查 在项目评估的基础上进行详细的综合比较 进行投资估算 作为初 步设计控制的依据 2 初步设计要重视方案的选择 按投资估算进一步落实成本费用 将施工图预算严格控制在批准的范围内 同时应加强设计变更的管理工作 3 3 工程招投标阶段的成本控制 工程招投标阶段的成本控制 建设项目实行工程招投标制 既能引入市场竞争机制 降低工程造价 又能防止 建设单位的一些暗箱操作 在工程项目材料设备的采购过程中 为了保证中标价的合 理性 防止不合理或非实质性报价中标 在开发的酒店 住宅中所用的高低压设备 电缆 消防器材 水泵等投资额较大的子项目 采用低价中标的形式 这样做不仅可 以避免哄抬标价的现象 又可以避免 低价中标 导致 低质工程 的出现 首先在 参加投标的企业及材料商中选取 3 家 4 家规模较大 信誉度较高 质量有保障 品牌 有一定知名度的企业作为投标人 在招投标办的监督下采用了询标的形式进行投标 投标的程序是 先由投标方自主报价 抽签决定询标顺序后 进行第一次询标 询问 投标方的最高降价幅度 然后进行第二次询标 以最终确认投标各方的最后报价 这 样既给投标方一定的时间考虑 又使投标人有一种无形的压力 迫使企业尽量压缩自 己的利润空间 谢金雄区域项目管理手册 成本管理 第 5 页 共 10 页 4 4 施工阶段的成本控制 施工阶段的成本控制 质量控制 工期控制 成本控制是监理单位的三大任务 但目前的监理公司素质 参差不齐 部分工作只是停留在质量控制这个层面上 因而成本控制还是由建设单位 决定 因此 若要做好施工阶段的成本控制 就必须做到事前控制 而事前控制最主 要的就是加强图纸会审工作 图纸会审 是指在施工之前对图纸技术上的合理性 施 工上的可行性 工程造价上的经济性进行审核 将工程变更尽量控制在施工之前 施工阶段的成本控制工作主要包括 l 编制成本计划和工作流程图 落实管理人员各自的职能任务 2 熟悉设计图纸和设计要求 将工程费用变化大的部分和环境 作为重点控制对 象 3 对经济技术变更进行经济技术比较 并进行预测和分析 严格控制设计变更 4 详细进行工程计量 复合工程付款账单 严格经费签证 5 做好工程施工记录 保存好各种文件图纸 特别是施工变更图纸 为处理可能 发生的索赔提供依据 6 定期进行工程费用超支分析 提出控制工程成本突破预算的方案和措施 7 及时掌握国家 省 市有关部门的各种定额和收费标准的变化 8 注重合同签订 修改和补充工作 着重考虑对项目成本的影响 5 5 工程预决算的成本控制 工程预决算的成本控制 在工程预决算方面 项目的成本控制应引进投资监理的概念 具体的操作方法是 1 在决策和设计过程中 编制投资概算及预算 2 参与材料定价工作 根据市场材料单价调查 控制主要材料的价格 尤其是装饰 安装工程材料的价格 3 对影响工程造价的设计变更 签证 从专业技术需要的角度 提出合理化方案 进 行筛选比较 4 由项目部统一组织下 办理中间结算价格和竣工结算价格 并由造价部出具工程 造价审核报告 5 在下一步的项目开发中 还需进行建设工程全过程的造价监控 确保投资价款的合 理使用 最大限度地发挥建设工程的投资效益 谢金雄区域项目管理手册 成本管理 第 6 页 共 10 页 6 6 保修服务阶段的成本管理与控制 保修服务阶段的成本管理与控制 保修服务阶段的成本高低 首先取决于工程设计和施工质量好坏 做好工程质量 工作 则可以将保修费用降到最低水平 l 作好商品房的使用说明书和保修书 分清开发商 施工单位和用户各方应承担 的保修责任和费用 杜绝非开发商自身责任所发生的保修支出 2 加强物业管理公司的素质教育及管理工作 加大对物业在使用中的监管力度和 维护保养 从而达到减少保修量提高开发商信誉的目的 四 成本控制总体上应注意的问题 1 1 成本控制的综合性 成本控制的综合性 成本目标不是孤立的 它只有与质量目标 进度目标 效率 工作量要求 资源 消耗等相结合综合考虑才能有价值 不能一味强调成本控制而忽视了其他目标的实现 例如为了降低成本而降低质量要求 结果可能因为质量问题而造成返工或停工 拖延 工期 不但达不到降低成本的目的 也会损害项目的整体功能和利益 因此 在项目 实施过程中 成本控制必须与质量控制 进度控制 合同控制同步进行 实践证明 成本的超支通常并非成本控制本身的问题 而是由于目标的调整或是其他因素造成的 这些问题通常不是靠单独加强成本控制就可以解决的 还需要通过合同控制 技术措 施 管理措施来综合解决 因此 当采取某项成本控制措施时 要考虑这项措施是否 会对其他的项目目标控制产生不利的影响 如在采用限额设计进行成本控制时 一方 面要力争使实际的房地产项目成本限定在成本额度内 同时又要保证项目的功能 使 用要求和质量标准 这种协调工作不可或缺 2 2 成本控制的全面性 成本控制的全面性 房地产项目的成本控制是贯穿于整个房地产开发实施过程 包括整个房地产开发 建设及销售过程中的所有费用 在成本控制中 要对具体的房地产项目费用组成实施 控制 防止只控制建筑安装成本 而忽视设备和器具费用的控制 要对房地产项目结 构内的所有子项目或单项工程的费用实施控制 防止只重视主体工程项目成本 而忽 视其他项目的成本控制 要对所有合同的付款进行控制 要对成本数量进行控制 对 费用发生的时间进行控制 以满足资金使用计划的要求 3 3 加强企业内部成本管理体系的建设 加强企业内部成本管理体系的建设 谢金雄区域项目管理手册 成本管理 第 7 页 共 10 页 1 建立企业内部成本控制管理组织机构 成立一个强大的成本控制管理组织 配备精良而优秀的技术管理干部和人员 经 常组织学习和培训 提高内部的整体素质和管理水平 总结经验 创新科学 成为一 支真正有实力的 专业性的管理团队 2 健全成本管理制度 制定管理目标 健全成本控制管理制度 加强认识 落实责任 使成本管理工作走向科学性 规 范化的管理模式 制定成本控制管理目标 从一个项目建设开绐 首先要针对项目建设开发的特点 投资定位及相关影响因素等制定相应的目标成本和目标收益 多做调查研究 在可能 的情况下要让目标成本尽可能详细 甚至包括一些不可预见的成本支出及风险系数 把成本预算系统化并编制成册 这样便于实施过程的核查和控制 使之达到 行之有 效 3 强化企业内部的成本控制管理 项目开发的成本控制 不能仅依赖决策管理层 还需要在企业内部建立一套完善 的成本管理制度及体系 比如实行成本控制管理的约束机制和激励机制 对每个部门 每位员工分别进行考核 建立企业内部效益增长与员工利益成正比的分配制度 落实 成本管理的奖惩方案 将责 权 利落到实处 做到奖惩分明 形成降低成本提高企 业效益为中心的作用力 加强企业的凝聚力 培育以效益为中心的企业文化 让所有 员工意识到企业利润的形成靠的是对成本的有效控制 靠的是所有员工的共同努力 树立员工的主人翁意识 4 4 项目立项阶段 作好目标成本预测 项目立项阶段 作好目标成本预测 进入项目立项阶段 企业首先要做好调查研究并收集大量的市场信息 房地产价 格主要由所处地段 土地价格 环境配套 户型 市场竞争度 市场购买力等因素决 定 在项目方案设计 产品定位及预算上 企业要充分考虑到这些因素 可以根据市 场价格采取拟定目标利润的办法来推算项目的目标成本 再将目标成本按期间费用和 开发成本进行分类和分解 在正确划分成本项目基础上 对各环节支出确定开支范围 及拟订费用标准 根据目标成本预测各项税费支出 预订支出计划 让目标成本及目 标利润具有可预见性和可控性 5 5 项目设计成本控制的注重事项 项目设计成本控制的注重事项 谢金雄区域项目管理手册 成本管理 第 8 页 共 10 页 房地产项目设计一般可统分为方案初步设计和施工图设计 这两个阶段可以分别 确定具体的技术经济指标 每一项指标都关系到项目的开发成本 整个设计阶段既是 目标成本进一步优化的阶段 又是具体分解目标成本并进行落实的阶段 在这个阶段 成本管理要掌握一个重要原则 那就是已经确定的目标成本只能优化不能超标 在具 体设计阶段应具体抓好以下几方面的工作 1 项目设计委托时 要向设计单位及设计人员提供尽可能详尽的准确的相关设 计资料及各种技术经济指标 明确项目开发的定位 工程建设成本范围 质量及效果 特别要强调设计方案的 经济 合理 具体内容包括户型 功能 环境配套 结 构设计等 在保证工程质量的前提下尽可能从源头上作好成本节约 2 初步设计完成后 要认真审查比对 不能过分依赖于设计部门 这一阶段十 分重要 着重应注意的是设计方案是否达到所要求的各项技术经济指标 整个设计思 路是否经济合理 这里的 合理 包含两种意思 一是布局是否合理 比如户型 是 否充分考虑在最大程度上满足现代人们的日常生活居住的需要 环境艺术配套设施 是否从 以人为本 作考虑 这两点都是影响房屋销售的主要因素 因为我们在销售 过程中发现很大一部分购买者对户型和居住环境看得很重 甚至超过了对价格的关注 二是经济性是否合理 比如建筑设计时可将功能分区相对集中 尽量避免不必要的装 饰及过多的悬挑 建筑尺寸尽量采用经济尺寸 另外在环境配套上要做到经济实用 美观舒适 不求奢华但求新颖 在全面审查后 针对各项技术经济指标对设计方案提 出合理化的更正及修改 尽可能做到详尽周到 避免设计返工 其次 对修改后的设 计方案要从新进行成本预算并再与目标成本进行对照 这样做目的是为了避免超预算 设计 3 施工图设计阶段 这是控制工程成本最主要的一环 在设计过程中 有些工 程设计人员只注重设计 质量 及设计期限 没有更多的考虑设计对工程建设成本的 重大影响 因此在这一环要十分注重 不可忽视 比如 a 基础结构形式的选用必须依靠真实的地勘资料并对持力层进行认真选择 避 免在施工时出现超深或返工现象 b 结构配筋量标准不一 有些设计人员为了减少工作量 对配筋及截面不进行 单独计算 统一配筋 比如对现浇板不分开间大小 都设计为统一厚度及配筋 这是 十分浪费的 谢金雄区域项目管理手册 成本管理 第 9 页 共 10 页 c 安全系数取值偏大 比如 结构安全重要性等级及非抗震 抗震等级的选用 这些都将对设计结果产生很大的影响 d 结构按取大值的方式进行统一标示或作文字简单说明 以上设计毛病是控制 工程成本不可忽视的问题 在施工图设计完成后 除了要提交设计审查部门外 还要 专门组织专业管理人员对施工图进行认真和细致的审查 对施工图中存在影响工程质 量 图纸错漏 使用材料及工程成本的问题要及时与设计人员进行沟通并更正 避免 不必要的损失及浪费 6 6 项目实施阶段 可以从以下几方面考虑 项目实施阶段 可以从以下几方面考虑 1 工程预算成本控制 通常施工图预算都是在施工图经过有关部门审查之后 工程发包前进行施工图预算 此时图纸文件实际上已经定局 施工图预算只要是按照 图纸设计的内容及做法要求按国家规定的预算定额和工程量计算规则进行计算工程造 价 在这个阶段的工程造价成本控制方法只要是认真地 客观地按照图纸计算工程量 要做到项目不重复 不多算 不漏项 反复检查核对 由于在施工图预算过程中 预 算人员对图纸看得比较仔细且善于发现问题 这个过程也可以对设计图纸的错漏问题 进行记录并在图纸会审时向设计部门提出合理建议并更正 避免在施工中出现过多的 设计变更而造成建安成本增加 此外 在独立费项目和材料价格的定价也要起到作用 因为目前建筑市场上各种各样的材