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美芦庄园二期产品定位市场调研部分 2011年3月 二期产品如何规划 采用什么样的建筑风格 什么样的建筑产品 园林景观如何做 配套如何进行规划设计 需要我们谨慎考虑 首先 我们应该对市场的竞品项目有一个比较好的清晰认识 根据交通距离可达性 项目属性并结合本项目市场定位 将北京至近京区域低密度住宅项目划分为三个圈层 如图所示 绿色为本项目的主要竞争区域 黄色为本项目干扰区域 接下来我们将针对这两个竞争区域的竞品项目进行逐一研究 北京城区 涿州 固安 香河 武清风景区 盘山风景区 官厅水库风景区 北京近京低密度市场 白洋淀风景区 十渡野三坡风景区 主要竞争区域重点项目 干扰竞争区域重点项目 官厅水库风景区 重点个案分析 八达岭孔雀城 配套线 产品线 营销线 客户线 本案启示 开发线 重点个案分析 八达岭孔雀城 配套线 产品线 营销线 客户线 本案启示 开发线 项目总体规划 社区地形以台地和平缓起伏的坡地为主 结合了原有地貌特质 多处山地 林木等原生态保留 以自然原生态的景观为主 高尔夫绿化草坪结合 同时以园林景观相点缀 简洁大气 而又不失精美 道路宽阔曲折 小径蜿蜒起伏 绿化草坡 自然溪流 栈桥 亭台等有机结合 配载各类名贵司机植物花卉等 形成丰富 优惠 宜人的景观空间 业主可共享花园美景 小镇每户拥有大面积的私家庭院 邻里空间构筑公共围合庭院 以绿化相隔 重点个案分析 八达岭孔雀城 配套线 产品线 营销线 客户线 开发线 本案启示 重点个案分析 八达岭孔雀城 配套线 产品线 营销线 客户线 开发线 欧式小镇风情 建筑与山天然融合 建筑的景观结构 庭 院 园构成独特的 由内至外的景观空间序列 利用现有的山体环境 恢复应有的植被群落 逐步让其自然演替 建筑整体外观为简约 典型的欧式风格 经典三段式立面处理 红坡屋顶 淡黄色墙面与面砖巧妙搭配 欧式雕花围墙 宽敞楼道 塑造人性化的居住空间 室内客厅超高外飘落地窗 配有室内庭院 本案启示 重点个案分析 八达岭孔雀城 配套线 产品线 营销线 客户线 开发线 目前项目一期分二期开发 第一期产品主要以联排别墅为主 第二期产品类型丰富 有联排 叠拼和双拼多重类型 面积区间变化不大 叠拼有100多平米的小户型产品 本案启示 重点个案分析 八达岭孔雀城 配套线 产品线 营销线 客户线 开发线 本案启示 重点个案分析 八达岭孔雀城 配套线 产品线 营销线 客户线 开发线 本案启示 重点个案分析 八达岭孔雀城 配套线 产品线 营销线 客户线 开发线 主要依托于周边的山地 葡萄采摘基地及周边景区 如八达岭 康西草原 野鸭湖等 自身产品规划的配套相对较少 有一个与葡萄酒基地合作的鹿跃酒庄会所 业主可以品尝上等葡萄酒的美味 官厅水库 万亩葡萄园 古崖居 本案启示 重点个案分析 八达岭孔雀城 配套线 产品线 营销线 客户线 开发线 项目1 1期产品共140套 从2010年4月份开始蓄客 项目9月份开盘 收到417政策影响 但在市场复苏阶段 果断开盘 并未受到929政策影响 项目开盘即换签超过80 截至目前 1 1期产品 仅剩余少量产品 通过促销等手段进行去化 本阶段正在进行1 2期产品蓄客 预计4月中旬开盘 本次开盘产品为联排 双拼和叠拼产品 面积主要集中在220 280平米之间 本次开盘量预计260套左右 近期会举行4盘联动的一个发布会 正邀约客户集中到访 该项目产品定位为度假型别墅 产品线较为丰富 面积控制得当 周边自然景观资源丰富 加上孔雀城连锁品牌 未来将成本项目的主要竞争对手 本案启示 重点个案分析 八达岭孔雀城 配套线 产品线 营销线 客户线 本案启示 开发线 项目地处延庆与河北交界地带 主力客户均为北京北部海淀 朝阳客户 外籍人士极少 年龄主要集中在35 45岁之间 相对其他产品 年龄呈现年轻化 多为向往别墅生活和喜欢自然 或为了父母养老而购买 部分为了投资 多用来作为第二居所 客户资金实力一般 价格敏感度高 十分关注别墅产品的性价比 多以自用和长期占有为目的 重点个案分析 八达岭孔雀城 配套线 产品线 营销线 客户线 开发线 1 通过对八达岭孔雀城的客户了解 客户对联排产品看重点 多集中在户型是否合理 庭院面积大小等因素上 而针对户型面积大小 考虑不多 后期产品规划在户型上和庭院规划设计上应着重考虑 2 孔雀城欧式风格的建筑 客户普遍接受度较高 欧式的建筑风格深入人心 本案二期产品建筑风格可多考虑欧式风格 同时也能和一期产品英伦风格有所承接 本案启示 盘山风景区 配套线 产品线 营销线 客户线 开发线 重点个案分析 盘龙谷 本案启示 1栋5星级艺术主题酒店 内设艺术家名作画廊 周边设有经纪公司办公驻地 500亩 多功能国际观礼剧院 1栋超5星级酒店 含山泉SPA会所 美术展览馆 国际奢侈品总汇商业街 国际美食总汇商业街 环球酒廊 OUTLET商业广场 并预留2栋五星级酒店开发用地 1000亩 甲级写字楼 loft写字楼 soho写字楼 总部基地 多种办公物业集群 1栋5星级商务主题酒店 内涵大型新闻发布会场地 1座温泉会所 并设有金融 商务 产业衍生服务 健身 娱乐等多种配套设施 710亩 500亩 摄制 后期制作基地 210亩 两座国际双语学校 配套居住区除标注地点外 合理利用坡地开发适宜高端产业人群居住的物业坡地上散布网球场和果岭的运动场地 营造可融入景观的健身氛围 总体规划 1500亩 18洞国际赛事高尔夫球场 1栋5星级酒店 含顶级高尔夫会所 1000亩 500亩 9洞高尔夫球场 200亩 大型艺术学校 经纪公司 演艺公司办公楼宇 200亩 活力街区 含美食街 演艺酒吧等业态 1座温泉浴场 60亩 二级甲等医院 40亩 养生文化中心 重点个案分析 盘龙谷 配套线 产品线 营销线 客户线 开发线 本案启示 一期 磐石坊总套数 211套产品类型 联排 谷地别墅 建筑风格 英伦风格容积率 0 5绿化率 50 配套 一期公建比例为47 启动了大型体验式shoppingmall 五星级度假酒店 五星级商务酒店 及多功能观礼剧院 多功能体验俱乐部等大型公建设施 重点个案分析 盘龙谷 配套线 产品线 营销线 客户线 开发线 本案启示 二期 漫山红墅总套数 108套产品类型 联排建筑风格 托斯卡纳风情容积率 0 64绿化率 50 配套 山泉SPA 国际学校 双语学校 医院 以及国际品牌步行街 大型体验式shoppingmall等 餐饮酒吧等商业配套 符合国际赛事标准的山地高尔夫 室外网球场等运动配套 重点个案分析 盘龙谷 配套线 产品线 营销线 客户线 开发线 本案启示 三期 星梦工坊总套数 60套别墅 322套公寓产品类型 独栋 联排 叠拼 小高层住宅建筑风格 现代中式风格容积率 0 64绿化率 50 配套 43万平方米启幕大型国际艺术生态村 包括画家村 启航社 现代音乐学院等 重点个案分析 盘龙谷 配套线 产品线 营销线 客户线 开发线 本案启示 一期产品主要为四层半 户型面积区间126 200平米 赠送面积约80平米 以双拼和四联为主 四层半的产品地下室部分为全明空间 与一层基本相同 主卧打造书房 卧室 卫生间 储藏间为一体的豪华套房的概念 其中主卧室挑高半层 重点个案分析 盘龙谷 配套线 产品线 营销线 客户线 开发线 本案启示 二期产品为地上二层 地下一层 户型面积区间200 297平米 以联排户型为主 大开间 短进深 全明户型 重点个案分析 盘龙谷 配套线 产品线 营销线 客户线 开发线 本案启示 重点个案分析 盘龙谷 三期产品为独栋 联排和叠拼 主力面积区间为200 270平米 公寓产品50 110平米的一居和二居为主 配套线 产品线 营销线 客户线 开发线 本案启示 重点个案分析 盘龙谷 配套线 产品线 营销线 客户线 开发线 本案启示 画家村 会所 启航社 商业街 重点个案分析 盘龙谷 配套线 产品线 营销线 客户线 开发线 本案启示 艺术聚落 商业集群 文化城影视制作中心 文化城门户区 售楼处 重点个案分析 盘龙谷 配套线 产品线 营销线 客户线 开发线 本案启示 文化城美术馆 文化城度假酒店 文化城传媒总部基地 文化城创意天地 文化城动感街区 重点个案分析 盘龙谷 配套线 产品线 营销线 客户线 开发线 本案启示 一期 联排 5500 6500元 平米 双拼 7000 8000元 平米 一次性付款9 7折 二期 联排起价 7500元 平米 均价8000元 平米 最高价9000元 平米 全款97折 按揭99折 三期 公寓 8000元 平米 别墅均价 13000元 平米 重点个案分析 盘龙谷 三期价格走势图 配套线 产品线 营销线 客户线 开发线 本案启示 配套线 产品线 营销线 客户线 开发线 因为地理位置因素 主力客户为北京 部分天津 河北周边客户辅助北京主力客户多为政府官员 公务员 东北部区域中小企业主 艺术传媒类工作人员 主力客户年龄40 50岁 多用来旅游度假 投资置业 部分客户用来养老 因为配套规划丰富 吸引了部分小业主用来做为企业会议 商务办公等用途 重点个案分析 盘龙谷 本案启示 配套线 产品线 营销线 客户线 开发线 重点个案分析 盘龙谷 本案启示 项目配套体量巨大 配套形式丰富多样 项目随一期 二期 三期产品的不同开发节奏 分别启动了不同类型配套公建的建设 别墅与公建同步进行建设 一期公建比例为47 大型体验式shoppingmall 五星级度假酒店 五星级商务酒店 多功能观礼剧院 多功能体验俱乐部等大型公建设施 二期 山泉SPA 国际学校 双语学校 医院 以及国际品牌步行街 餐饮酒吧等商业配套 符合国际赛事标准的山地高尔夫 室外网球场等运动配套 三期 43万平方米启幕大型国际艺术生态村 包括画家村 启航社 现代音乐学院等 反思本案 一期我们已经启动了高尔夫 会所 生态展示中心等公建的建设 二期产品规划建设的同时 我们应整体考虑后续配套产品的规划和建设 做到两者同步开发 互相促进 相得益彰 武清湿地风景区 重点个案分析 翠金湖 配套线 产品线 营销线 客户线 开发线 本案启示 重点个案分析 翠金湖 配套线 产品线 营销线 客户线 开发线 翠金湖美墅岛依托生态湿地环境 汲取 环保 生态 低碳 国际化居住区 等世界最领先的规划设计理念 参照世界知名别墅岛屿文化 以欧洲地中海风情小镇为蓝本 进行整体的规划设计 翠金湖美墅岛项目整体占地面积200公顷 建筑用地约100公顷 水域面积高达50 约100公顷 整个别墅区规划由4个独岛与5个半岛围绕巨大湖面合围 与更加浩渺的外湖相间 本案启示 220 310平米小独栋和双拼别墅 450 750平米临湖大独栋别墅 建筑风格为法式 意大利式及西班牙风格等 托斯卡纳湖滨花园别墅错落分布于各岛之中 高度诠释了 墅在湖中 湖在墅中 的诗意画面 独栋别墅采用 前二后三 的形态 利用高差做了坡地的别墅 把地下室外墙面设置门窗打开 人通过地下室 步入后院 后院与湖水相接 通过精心设计 创造了丰富的临水庭院生活场景 提供了崭新的水上别墅生活 联排产品主力户型在230 320平米左右 户户有庭院 全部为双拼与独栋的空间品质 重点个案分析 翠金湖 配套线 产品线 营销线 客户线 开发线 本案启示 重点个案分析 翠金湖 配套线 产品线 营销线 客户线 开发线 一层 二层 联排建筑面积 234平米 庭院环绕 入口玄关毗邻起居室 双重庭院美景融汇 挑高餐厅配中西厨 紧邻花园精致次卧 大开间卧室更于更衣室融为一体 双向采光 本案启示 重点个案分析 翠金湖 配套线 产品线 营销线 客户线 开发线 一层 二层 小独栋建筑面积 269平米 入口玄关奢典大气 6 1米面宽起居室 双向玻璃窗 挑高餐厅 一楼卧室远离活动区 安静舒适 宏正主卧 配独立卫浴 更衣室 二楼家庭厅 私密性良好 本案启示 重点个案分析 翠金湖 配套线 产品线 营销线 客户线 开发线 四个不同专属的社交型会所主会所达7000平方米 涵盖高端私属会所的所有功能 中餐厅 西餐厅 游泳池 水疗中心 健身房 瑜伽跳操房 美容美发 儿童活动中心一应俱全 还有三个不同主题的社交会所 游艇俱乐部 红酒雪茄吧 养生 运动场馆有篮球场 羽毛球场 网球场等等 近30000平方米的社区型商业街分布于4个不同街区 更是为高端业主量身打造 满足高端客户不同时段的各种居家 交际 商务宴请需求 教育配套 为解决业主孩子上学的后顾之忧 社区将建设2个托儿所 一个国际双语幼儿园 本案启示 重点个案分析 翠金湖 配套线 产品线 营销线 客户线 开发线 翠金湖2010年年初开始蓄客 广告投入量较大 初期蓄客情况较为理想 但由于10年4月新政的出台 大部分客户选择了观望 2010年6月开盘 换签率较低 仅成交30套左右 9月份新政策的再次出台 使翠金湖陷入困境 目前因2010年销售极不理想 正在销售人员流失量较大 代理公司正面临撤场 销售暂时陷入停滞 目前联排均价8900元 平米 独栋产品因临水 均价在14000元 平米左右 价格变化不大 本案启示 重点个案分析 翠金湖 配套线 产品线 营销线 客户线 开发线 项目主力客户为京津两地客户 多为在北京及天津有经济或生意往来客户 辅助客户为周边城市客户 客户多看中湿地资源及良好的规划 看中未来投资升值潜力 购买客户年龄多集中在35 45岁之间 多用来投资置业 部分客户用来度假养老 北京客户所占比例较高 约占60 左右 天津客户所占比例约30 其他客户约10 本案启示 重点个案分析 翠金湖 配套线 产品线 营销线 客户线 开发线 本案启示 翠金湖营销时点的把握 给我们树立了典型的反面教材 盲目推广 不考虑政策因素 强行开盘 导致开盘即滞销 反观本案 我们在做认购 开盘等重大决策时 一定要结合政策走向 市场动态及客户心理 把握最准的节奏 做到开盘即售罄的良好效果 为后期产品销售打好良好的基础 政策决定市场 市场决定项目的走势 十渡野三坡风景区 重点个案分析 一渡新新小镇 配套线 产品线 营销线 客户线 本案启示 开发线 价格线 产品线 配套线 营销线 本案启示 开发线 小镇依山取势 凌山而建 规划有原生山地别墅 27洞国际标准高尔夫球场 星级度假酒店 高级会所等高端物业以及筹建中的温泉养生会馆 河边垂钓区 跑马场 童子军训练营 CS枪战馆等娱乐设施 巧妙的将山景 高尔夫景观和休闲娱乐融为一体 小镇总占地面积约3000亩 规划建设面积约25万平米 体量约900套 重点个案分析 一渡新新小镇 目前一期B区在售 一期B区以北美山地独栋别墅为主有少量双拼别墅 其中独栋56套 双拼24套 共计80套 户型面积240 500平方米 目前双拼已经售完 重点个案分析 一渡新新小镇 配套线 产品线 营销线 客户线 本案启示 开发线 本户型总面积约420平米 以对称构图 层层退台设计 顺应山势起伏 让建筑与山体浑然天成地下室南向采光 主要功能为家庭成员的私享空间 面积约94平米入户门廊门厅与玄关完美结合 一层空间以古典对称式格局排列 餐厨与卧室对称 起居室与书房辉映 面积约185平米二层设挑空平台 主卧设超大景观露台 主次卧均设立全套卫浴 步入式衣帽间 面积约142平米 地下一层 一层 二层 独栋A户型 重点个案分析 一渡新新小镇 配套线 产品线 营销线 客户线 本案启示 开发线 双拼SC户型 一层 二层 双拼户型沿原山山麓排布 拥揽一线高尔夫美景 面积更为经济 具有较高性价比 在拥有私密性的同时 增加了邻里之间的互动 一层窗外就是山谷和高尔夫球场 落地玻璃窗 景观优势明显 面积约130平米二层空间尽可能的开放 使景观更加开阔 面积约106平米 重点个案分析 一渡新新小镇 配套线 产品线 营销线 客户线 本案启示 开发线 重点个案分析 一渡新新小镇 配套线 产品线 营销线 客户线 本案启示 开发线 27洞国际标准高尔夫球场 酒店温泉养生 重点个案分析 一渡新新小镇 配套线 产品线 营销线 客户线 本案启示 开发线 外景 餐厅 门头 大堂 KTV 重点个案分析 一渡新新小镇 配套线 产品线 营销线 客户线 本案启示 开发线 游泳池 酒吧 客房 重点个案分析 一渡新新小镇 配套线 产品线 营销线 客户线 本案启示 开发线 1 新新小镇自从2010年5月份开盘以来 销售情况较为良好 一期开盘的B区80套独栋和双拼 目前已经销售达90 约72套左右 成交面积约30000平米 成交额约2 7亿 2 目前一期B区双拼已经售磬 仅余少量独栋 面积400 500平米 目前在售单价约1 2万 平米 总价约450 600万 重点个案分析 一渡新新小镇 配套线 产品线 营销线 客户线 本案启示 开发线 配套线 产品线 营销线 客户线 本案启示 开发线 重点个案分析 一渡新新小镇 一度新新小镇在市内西四环设立了接待中心 主要用来吸引西部中关村 海淀等地客户购买从目前成交客户情况来看 主要集中在丰台 西城 海淀等地 尤其以中关村客户居多 多为IT行业企业主 中高端管理人员 政府官员 医疗教育机构等重高端人士 客户多用来旅游度假及投资 部分客户用来养老 主要因交通相对方便 配套相对完善 同时周边环境优美 山水俱佳 一渡新新小镇规划中的独栋和双拼的产品主力户型面积基本都在240 300平米之间 户型面积控制适中 小区配套设施完善 多利用当地地势特色 建设了很多适合旅游度假 休闲的配套设施 本案在后期规划中 应结合市场客户需求特点 控制好主力产品的户型面积区间 同时应多利用当地特色 适当规划符合当地旅游 度假 休闲的地方特色项目 重点个案分析 一渡新新小镇 配套线 产品线 营销线 客户线 本案启示 开发线 重点个案分析 天鹅湖别墅 配套线 产品线 营销线 客户线 本案启示 开发线 1 项目一期总占地面积3200亩 主力产品为花园洋房 电梯洋房 独栋 联排 叠拼等产品 2 总共分为七个区 分别为A B C D E F G 其中A区保留 其中BCD区为别墅区 EFG为住宅区 3 09年4月份第一次开盘 主力产品为花园洋房 面积区间在70 130平米之间 价格低价入市 均价3500元 平米 4 目前在售产品为D区别墅 主要为叠拼和联排 及G区的公寓产品 公寓产品面积为35 75平米 重点个案分析 天鹅湖别墅 配套线 产品线 营销线 客户线 本案启示 开发线 独栋 洋房 重点个案分析 天鹅湖别墅 配套线 产品线 营销线 客户线 本案启示 开发线 本户型总建筑面积约306 47平米 前三后二 双厅 双庭院设计一层户型南北通透 宽敞明亮 布局合理 客卧动静分区自然连通二层开敞式厨房 豪华景观餐厅 270度观景楼梯间设计 配备父母房三层主卧5米面宽 超大露台 270度观景 布局灵活多变 独栋产品 重点个案分析 天鹅湖别墅 配套线 产品线 营销线 客户线 本案启示 开发线 重点个案分析 天鹅湖别墅 配套线 产品线 营销线 客户线 本案启示 开发线 国际商务中心 华北唯一的山顶停机坪 5万 国际会议中心 以国际视野打造环京津休闲旅游产业带国际商务区星级酒店群 天鹅湖假日酒店 金斯顿商务酒店等6座超五星级酒店 享受完美度假生活特色商业街区 3万 瑞士风情商业街 环湖而建的波尔多红酒小镇 白天鹅商业广场 纵贯湖光山色特色美食 环湖餐厅 美食谷 利用天鹅湖所特有的自然资源 提供有机绿色食品 山珍野味及特色小吃等医疗中心 中医康复理疗 西医治疗 社区特色诊所 老年保健 为60以上业主建立健康档案保康中心 矿泉SPA水疗宫 桑拿中心 天然黑泥浴 营养膳食餐厅娱乐中心 天鹅湖剧场 量贩式卡拉OK 演艺厅 影视厅 露天电影等娱乐设施一应俱全水上乐园 漂浮会所 水上舞台 百米喷泉 湖岸码头 水上音乐厅 百艘特色游艇 让您安享 乐水 生活环湖休闲观光带 啤酒广场 艺术家走廊 民俗才艺 清凉岛 观湖平台 半点您回家的每一程风景运动中心 湖岸沙滩排球 室内外游泳馆 大型室内综合运动馆 网球 羽毛球 乒乓球 篮球 瑜伽 健身房等体验式私家农场 租赁一块土地为自己的私家农场 真正享受 采菊东篱下 悠然见南山 的惬意人生文化艺术中心 社区俱乐部 图书馆 陶吧 书店 这里将为您提供创作 展览 收藏艺术的平台 重点个案分析 天鹅湖别墅 配套线 产品线 营销线 客户线 本案启示 开发线 重点个案分析 天鹅湖别墅 配套线 产品线 营销线 客户线 本案启示 开发线 1 天鹅湖自从09年4月份开盘以来 销售情况良好 09年主力产品为花园洋房和别墅类产品 其中216套花园洋房目前已经售罄 别墅产品共开盘218套 目前消化率约90 2010年销售额约10亿元 2 2010年前半年主要为消化去年开盘的存量房 已经基本售罄 2010年6月19日公寓类产品开盘 精装修 户型面积为35平米一居和75平米两居 3 公寓类产品本月共开盘600套 28万 套 70万 套 户型面积为30平 70平方米 目前在售均价约7500元 平米 重点个案分析 天鹅湖别墅 配套线 产品线 营销线 客户线 本案启示 开发线 配套线 产品线 营销线 客户线 本案启示 开发线 重点个案分析 天鹅湖别墅 天鹅湖在西三环京都信苑酒店设立接待中心 主打低总价 客户来源广泛 因其产品线丰富 客户囊括了一般家庭 中产阶层 和高端人士 客户购买多用来投资置业 居家养老和旅游度假 主要客户均为北京客户 年龄层跨越较大 从20 50岁均有 客户购买主要看中其未来的升值潜力和交通优势 喜欢其周边大环境 旅游居住均比较适合 天鹅湖项目整体规划产品线丰富 包括别墅 独栋 双拼 叠拼 联排 花园洋房 公寓等全系产品 客户可选择余地很大 总能找到适合自己的产品 天鹅湖低价入市 主打小户型 低总价 迅速引爆了北京市场 后期价格逐步走高 获取利润 重点个案分析 天鹅湖别墅 配套线 产品线 营销线 客户线 本案启示 开发线 反观本案 我们在进行二期 或三期产品的规划设计时 应适当增加产品类型 通过产品配比类型的丰富 增加客户可选择余地 扩大客户基数 促进产品的去化 同时平衡好利润和速度的关系 做到价格高低搭配适度 迅速去化产品 香河地区竞品项目 重点个案分析 北京欢庆城 配套线 产品线 营销线 客户线 本案启示 开发线 重点个案分析 北京欢庆城 配套线 产品线 营销线 客户线 本案启示 开发线 项目总建筑面积22万平米 容积率低至0 8 社区内拥有两片原生大湖 并围绕大湖以梯田式逐级上升造景 形成多层级景观区 营造出超大的公共景观空间 除了大面积的湖景外 项目还计划复制荷兰著名的马尔肯农庄 建成包括香精农场 农业采摘 农业观光 农博馆等在内的约10万平米生态农庄 项目首期规划产品以欧洲荷兰风格联排和双拼别墅为主 依湖而建 景观设计上采用简约 现代风格 同时具有丰富多样的 乔灌草搭配的树林 构造丰富的植物层次 在植物品种选择上 选用一些乡土树种 观赏草 野花等营造野趣的景观效果 重点个案分析 北京欢庆城 配套线 产品线 营销线 客户线 本案启示 开发线 鹭湖建筑风格取法荷兰乡村别墅风格 线条简约 尖屋顶与平屋顶错落搭配 并大量使用国外进口陶瓦等天然建材 打造出北京原汁原味的荷兰风情别墅 建筑组团以湖心景观区为朝向 并依据自然的土地肌理错落排列 受荷兰艺术家蒙德里安几何绘画的影响 组团排布形成极具动感的结构效果 并打造出非常和谐的步行流线 邻居间的交流更为融洽 和睦 重点个案分析 北京欢庆城 配套线 产品线 营销线 客户线 本案启示 开发线 联排中间单元 建筑面积218平米 户型特点 一层 南北双庭院 礼仪玄关 明厨设计 大面宽客厅与庭院相连二层 儿童卧室加露台 南项主卧 南北双露台三层 南向超大露台 南北通透豪华主卧 局部挑高 情趣阁楼 屋顶采光 重点个案分析 北京欢庆城 配套线 产品线 营销线 客户线 本案启示 开发线 户型特点 一层 礼仪玄关 花园入户中西厨房 6 7米挑空餐厅大面宽客厅与庭院相连二层 双套房设计 南北双露台三层 超大露台 豪华主卧 局部挑高 情趣阁楼 双拼及联排边单元 建筑面积237平米 超值居所 在空间设计上 鹭湖别墅每户三层 前后双庭院 部分产品有侧院 总计三个私家院落 并在二层 三层做了大量的超大花园露台设计 户均3 5个花园露台 几乎每个生活空间都能与花园或者空中花园一步衔接 这样的设计在北京别墅史上也是不多见的 顶层为坡屋顶设计 并预留了DIY阁楼空间 真正享受到北欧风情的别墅生活情调 重点个案分析 北京欢庆城 配套线 产品线 营销线 客户线 本案启示 开发线 重点个案分析 北京欢庆城 配套线 产品线 营销线 客户线 本案启示 开发线 欢庆城配套除了依托香河当地配套外 社区内部配套主要为了业主服务 包含社区医院 学校 幼儿园 超市 商业街 老年人会所 并引入市政公交 规模体量均不大 但生活配套种类相对齐全完善 项目首期将规划2000平米的多功能会所及便利的商业配套 重点个案分析 北京欢庆城 配套线 产品线 营销线 客户线 本案启示 开发线 在售类型为双拼别墅和联排别墅 A区一期开盘 均价为9000 10000元 平米 户型面积有220 260平米 其中218和237平米两种 218平米为联排 237平米为双拼 为主推户型 项目开盘情况良好 开盘即售罄 目前正在进行B区的蓄客 预计5月开盘销售 重点个案分析 北京欢庆城 配套线 产品线 营销线 客户线 本案启示 开发线 项目在北京有销售体验中心 选址公园五号底商 两地蓄客 通过对项目的调研 北京市场客户所占比例达到项目总成交客户比例的70 80 受北京市场限购政策影响 部分不能在北京购房客户 转到河北市场 欢庆城项目距离北京CBD仅40分钟车程 全程高速 交通便捷 项目产品优势明显 在当地品质较高 面积适中 同时单价 总价较低 万科及五矿品牌优势明显 吸引了大部分北京客户进行购买 分析如下 重点个案分析 北京欢庆城 配套线 产品线 营销线 客户线 本案启示 开发线 欢庆城主要以欧式风格联排和双拼为主 主力面积220 260平米 面积控制适中 户型及庭院设计独具特色 部分能做到三个庭院 并在二层和三层做大了大量观景露台 景观视野良好 项目配套主要以生活配套为主 老年会所 生活超市 医院 学校 商业街等与生活息息相关的配套设施完善 且均随着项目的开发同步完成 万科品牌吸引力巨大 主要目标客户为北京客户 多为有过万科置业经验的老客户 本案在二期产品的规划中 应多参考市场热销产品形式和具体的户型设计 增加部分与业主生活联系紧密的生活配套设施 同时多利用隆基泰和的品牌影响力和自身资源 将美芦庄园项目打造成精品项目 涿州地区竞品项目 重点个案分析 北京院子 配套线 产品线 营销线 客户线 本案启示 开发线 重点个案分析 北京院子 配套线 产品线 营销线 客户线 本案启示 开发线 规划布局上采用了组团设计的理念 强调组团及院落关系 肌理清晰 围合感强 建筑单体上采用的新中式风格 运用从传统建筑中提炼出的中式元素 灰瓦粉墙 围合布局 前庭后院 建筑细部注重传统建筑的符号运用 木色凸花窗 中式屋檐 中式宅院门第 镶铜雕花木门 以及抱鼓石和砖雕等传统经典装饰 重点个案分析 北京院子 配套线 产品线 营销线 客户线 本案启示 开发线 项目户型面积区间 244 732平米一期主力户型面积 244 280平米主力户型房间数量 四室三厅五卫主力户型特点 地上二层 大面宽 短进深 围合式院落 地上车库 中西厨房 设有家庭厅 主卧设有景观露台 与书房及步入式衣帽间融为一体 重点个案分析 北京院子 配套线 产品线 营销线 客户线 本案启示 开发线 景观设计 组团内利用借景 对景等东方园林造景手法 以景观轴线贯穿 街与景相结合 层层递进 通 透 露 的园区空间 重点个案分析 北京院子 配套线 产品线 营销线 客户线 本案启示 开发线 北京最大的高尔夫球场 81洞 超五星级精品酒店 重点个案分析 北京院子 配套线 产品线 营销线 客户线 本案启示 开发线 私人商务会所 中式风格商业街 重点个案分析 北京院子 配套线 产品线 营销线 客户线 本案启示 开发线 目前在售户型为240 730平米独栋别墅 265 313平米联排别墅 均价16000元 平米 联排200 500万元 套 独栋380 1000万元 套 北京客群占90 以海淀 丰台 大兴区域客户为主 职业以教师 医生及政府官员占有相当比例 因项目位于京都高尔夫内 另有部分高尔夫专业人士购买 用来作为休闲 度假使用 客户购买多用来作为第二居所 休闲 度假 养老使用 因其产品的纯中式设计 客户对于产品的认知呈现两极化 重点个案分析 北京院子 配套线 产品线 营销线 客户线 本案启示 开发线 重点个案分析 北京院子 配套线 产品线 营销线 客户线 本案启示 开发线 北京院子从骨子里将中式的建筑风格做足了味道 在规划布局 建筑单体 园林景观等各方面 均很好的体现了中国传统特色 获得了部分市场客户的高度认可 我们在一期产品的建筑风格上 采用了英伦风格 建议二期产品还是应该以欧式风格为主 在一种或类似风格上做到统一 如果贸然采用风格迥异的建筑风格 难免会造成客户认知的障碍 不利于本案统一项目形象的传播 欧美风格是大部分客户所能认可的建筑风格 重点个案分析 丹佛尔湾 配套线 产品线 营销线 客户线 本案启示 开发线 重点个案分析 丹佛尔湾 配套线 产品线 营销线 客户线 本案启示 开发线 整体规划体现 私家花园 私家岛屿 私家城堡 的概念 别墅四坡顶弧面 大面积三面窗与美景互动 北美独栋别墅 摄取美式古典 美式乡村 美式贵族等多款北美别墅建筑精华 空间围绕庭院 让内外融洽和谐 200m2 600m2多样户型 层客厅6米挑空 三面采光 重点个案分析 丹佛尔湾 配套线 产品线 营销线 客户线 本案启示 开发线 一层 二层 建筑面积210 9平米 户型紧凑 功能齐全 动静风趣 独特的檐廊设计 将庭院的景观和水系引入室内 形成居室内外的完美过度 客厅局部挑高3 6米 形成小错层空间 重点个案分析 丹佛尔湾 配套线 产品线 营销线 客户线 本案启示 开发线 一层 二层 建筑面积236 77平米 庭院面积宽阔 室内L型空间布局 重要空间围绕庭院 客厅4米挑空 南北通透 气派舒适 二层露台设计 将庭院景观投入室内 露台 多功能厅 主卧一线设计 空间联通 更富有情趣 重点个案分析 丹佛尔湾 一层 二层 建筑面积306 51平米 17米超大面宽 尽显空间矿场通透 主卧南北通透 功能齐全 配超大景观阳台和独立卫生间 人性化的家庭活动室 中西厨分区设计 满足不同生活功用 配套线 产品线 营销线 客户线 本案启示 开发线 社区主要依托高尔夫球会会所 社区入口处有一条近百米的欧式商业街 未来的主题STREET 这里将和27洞国际锦标级高尔夫球场及10000平米的会所一起服务业主 全方位满足高端人群的社交需求 设施简介 超市 诊所 小镇食堂 洗衣服 篮球场 网球场 羽毛球场 采摘园 游泳馆 电影院 棋牌室 沙狐球室 乒乓球室 台球室 网吧 儿童游乐室等等 配套线 产品线 营销线 客户线 本案启示 开发线 重点个案分析 丹佛尔湾 重点个案分析 丹佛尔湾 配套线 产品线 营销线 客户线 本案启示 开发线 项目在售 在售户型为265 290平米联排别墅 244 730平米独栋别墅 均价9800 16000元 平米 重点个案分析