房屋及设备维修养护管理方案

一 楼宇的维护 质量目标共分十项 以表格的形式在下列项中概述以及保障各项质量目标 完成的实施措施 序序 号号 指指标标名称名称 国家国家 标标准准 管理管理 标标准准 测测算依据算依据管理主要措施管理主要措施 1 房屋及配套 设施完好率 98 98 以 上 完好房建筑面 积 基本完好房 建筑面积 房屋 总建筑面积 建立日常检查制度 定期 进行全面分项检修 严格 日常管理 无人为损坏事 件 2 房屋零修 急修及时率 100 100 及时维修次数 应计报维修次 数 建立严格的修缮制度 维 修人员接到 维修通知单 后需带工具10分钟内到 现场 小修8小时内完成 并建立回访制度和回访 记录 维修工程质 量合格率 99 99 以 上 维修合格工程 项次 维修工程 项次 回访率25 25 以 上 维修工程回访 次数 维修工程 项次 3 照明灯及疏 散灯完好率 95 98 以 上 完好照明灯 疏 散灯数量 照明 灯 疏散灯总数 量 建立合理有效的工作质 量监督机制和回访制度 考核制度和奖罚制度 4 主要机电设 备完好率 99 99 以 上 完好的大型及 重要机电设备 大型及重要机 电设备总计 完善机电设备的运作制 度和维护保养制度 配备 专业工程技术人员 所有 机电保养维修人员全部 持证上岗 实施24小时专 人值班 出现故障及时排 除 5 消防设备完 好率 100 100 完好消防设备 大学城消防设 备总数 实行巡查制度 建档记录 6火灾发生率 1 以下 年 1 以 下 年 发生火灾面积 大学城内物业 使用 大学城管理部经理为责 任消防员下属全体员工 均为义务消防员 落实防 火安全三级检查制度 消 防中心24小时值班 统一 调动人员 有效投诉率 2 以下 年 2 以 下 年 有效投诉次数 使用人总数 7 有效投诉处 理率 95 100 处理的有效投 诉数量 有效投 诉总计 做好做细日常工作 采取 措施 加强与使用人的沟 通 定期走访使用人 征 求管理意见 强化服务意 识 提高员工素质 投诉 处理有结果 有记录 有 回访 8 管理人员专 业培训合格 率 100 100 培训合格人员 培训人员总计 人员培训自学与培训相 结合 抓好上岗培训 在 职培训 特殊岗位人员培 训 培训考核制度与奖罚 相结合 强化培训结果 9服务回访率25 25 以 上 回访次数 服务 次数 建立健全回访制度 做好 服务回访记录 加强服务 队伍服务意识 10 使用人满意 率 95 以上 96 以 上 对管理满意人 数 基本满意人 数 使用人总人 数 采用现代化的科学管理 手段 努力完善服务体系 在日常工作中广泛收集 使用人意见 加强双方交 流及沟通 二 设施的维护 一 一 设备设备的定期的定期维护维护保养方案和保养方案和标标准 准 一 每日巡视保养项目 1 电力变压器 干式 序号序号部位部位内容内容要求要求 1外壳 1 查低压连接母线 2 检查壳体 低压母线不发热 无变色 外壳 清洁 无杂物 无放电痕迹 2温度计 1 检查是否完好 2 观察温度指示 显示正常 无损坏 温度不超过 140 3声响 监听变压器声响发出均匀的 嗡嗡 声 无异常 杂音 4 变压器 室 1 检查门窗 地面 四壁 2 检查通风道 通风设施 3 检查室内照明设施 无杂物 不漏水 能防止小动物 进入 干净整洁 功能正常 通 风良好 无锈蚀 开关灯具功能 正常 消防设施功能正常 4 检查室内消防设施 2 低压开关柜 序序 号号 部位部位内容内容要求要求 1柜正面1 清扫 擦拭 柜正面 2 检查仪表指示及运行参数 3 检查空气开关 4 检查闸刀开关 操作机构 5 检查分闸 合闸指示灯 无灰尘 污迹 仪表工作正常 电流 电压在正常范围 工 作状况符合运行要求 指示灯 指示正常 2柜背面1 观察母线 连接点 引出线 2 检查电度表 连接良好 接点无发热变色 电度表铝盘转动正常 3 电容器柜 序序 号号 部位部位内容内容要求要求 1柜正面1 清扫 擦拭 柜正面 2 检查仪表指示及运行参数 3 检查自动补偿器 无灰尘 污迹 仪表工作正常 电流电压在正常范围 补偿 器功能正常 指示灯完好 4 检查各组电容指示灯 2柜内1 观察电容器壳体 套管 2 检查导线及其连接点 3 检查柜内温度 电容器无膨胀 无渗漏油 连 接导线无过热变色 无焦熔现 象 柜内温度不超过45 4 柴油发电机 序序 号号 部位部位内容内容要求要求 1机身清扫机身及周围地面无灰尘 杂物 2控制屏1 检查信号指示 2 检查各控制形式 状态 机组处于正常备用状态 符合 运行规程要求 3蓄电池1 检查浮充电压 电流值 2 检查蓄电池液比重及液位 浮充电压26 1V 浮充电流1 2A 观察充电电流表 电池液 比重1 26 1 30 采用吸式比重 计 液位不低于极板 4冷却水 箱 检查水位水位在正常刻度范围 5储油箱检查油位保证储油至少能供机组运行24 小时 6润滑油检查润滑油位润滑油位高度应在油尺有效刻 度范围内 7通风检查机房通风设施风机运行正常 室内通风良好 5 强电井 序序 号号 部位部位内容内容要求要求 1插接箱1 清扫外表面 2 检查空气开关 3 检查内部接线 无灰尘 污迹 状况符合运行要 求 无过热变色现象 连接无松 动 2强电井 室 1 检查房顶 四壁 地面 门 2 检查室内照明设施 3 检查电缆 母线槽 无损坏 无杂物 无漏水 能防止 小动物进入 干净整洁 开关 灯 具功能正常 无损伤 无放电痕 迹 无过热 二 每周保养项目 1 电力变压器 序序 号号 部位部位内容内容要求要求 1 完成每日巡视保养项目无灰尘 污迹 2接地线1 检查接地线 2 检查连接点 无断股 无锈蚀 接触良好 2 低压开关柜 序序 号号 部位部位内容内容要求要求 1完成每日巡视保养项目 柜背面 检查闸刀开关 检查自动开关 检查保险丝具 检查电缆及电缆头 不过热变色 三相闸夹到位 灭弧罩牢固不松动 接线桩头 无发热变色 无焦糊异味 无发热 容量符合规定 固定 可靠 不过热 固定可靠 无 破损 无松动 检查母线支撑固定装置 3 地线检查接地线 接线头接地线无锈蚀断股 接线桩头 紧固 4地下电 缆室 检查室内环境 检查电缆托盘 检查电缆 无杂物 垃圾 无积水 电缆 排列有序 整洁无杂物 固定 可靠 无损坏 无放电痕迹 3 电容器柜 序序 号号 部位部位内容内容要求要求 1完成每日巡视项目 2柜正面 手动 用转换开关 逐组投切电容器控制正常功能良好 指 示仪表及信号正确 3接地检查接地线无松动 无断股 4柜内 检查熔断器 接触器 热继电器及其 接线 接触良好 无过热 无 损坏 4 柴油发电机 序序 部位部位内容内容要求要求 号号 1完成每日巡视保养项目 2 冷却水 系统 检查冷却水箱水位 检查各管路及连接部位 水位距注水口约50mm连接良 好 无渗漏 3 燃油系 统 检查油箱油位 检查各管路及连接部位 油位正常 保证24小时运行 联接良好 无渗漏 4 润滑系 统 检查油尺 油位 检查机油油质 检查润滑系统各接头 油位高度应在油尺有效刻度范 围内油质应清洁 无杂质 连 接良好无渗漏 5 空气流 阻指示 器 检查空气流阻指示器 色标应为绿色 6 控制系 统 手动空载试运行 1 按操作规程要求手动启动机 组 2 检查发电机控制屏上各类仪 表及信号指示灯 启动迅速 开关正常 运转无 异常声响 电压 频率正常 信号灯指示 正常 油压 水压正常 油温 水温正 常 三 年度保养项目 1 电力变压器 序序 号号 部位部位内容内容要求要求 1完成每日巡视保养项目 2变压器 1 全面清扫 擦拭 2 全面紧固螺栓连接部分 3 测量绕组直流电阻 4 测量线圈绝缘电阻 5 相间绝缘电阻 清扫 无油垢 牢固无松动 三相电阻应平衡 相间差别不 大于三相平均值之4 线间差 别不大于三相平均值之2 采 用2 5KV兆欧表 阻值符合有 关规定 3 电气联 接 1 调压联接片 2 一次电缆接头 3 二次母线槽接口 调压联接片联接良好 电缆接 头及母线槽接口紧固 良好 4 变压器 室 全面清扫 清扫 检查高压负荷开关 清洁 无蛛网 积尘 清洁 动作正常 安装牢固 无 检查修理室内照明 通风 消 防设施 损坏缺失 功能正常 无故障 2 低压开关柜 序序 号号 部位部位内容内容要求要求 1完成每日巡视保养项目 2仪表校验仪表 校验电度表 3 柜内 全面清扫灰尘 整理二次线 补齐 更换二次线接线号 检修闸刀开关 检修自动开关 全面检查紧固螺栓连接点 无灰尘 油质 杂物 整齐 美 观 清晰 三相同期到位 接触面 线 大 于2 3以上 刀片夹座接触压力 合适触头不烧损 动作可靠灵 活无缺损件牢固 无松动 颜 色符合规定 补刷相位漆 4地下电 缆室 全面清扫 整理无垃圾 杂物 电缆排列整齐 3 电容器柜 序号序号部位部位内容内容要求要求 1完成每日巡视保养项目 2 柜内 全面清扫灰尘 整理二次线 更换字迹不清 晰的接线号 检修控制元器件 无灰尘 油垢 杂物 整齐 美 观 清晰 完好无缺损 动作可靠 3 电容器 检查电容器壳体及瓷瓶 测量电容器二极对外壳及二 级间绝缘电阻 测量电容器 容量 更换失效的电容器 壳体无凹凸 无破损 绝缘电阻 值不作规定 使用1000V摇表用 微法表测量或用电压流表法测 量 容量不超过额定值 10 4 柴油发电机 序号序号内容内容要求要求 1完成每日巡视保养项目 2 检查紧固各连接部螺栓 检查连接导线 更换冷却水 无松动 连接完好 手动试机 观察各种参数是否 更换机油滤清器 检查机油油质 老 泥浊变黑 应更换机油 清洗或更换 油水分离器 更换或清洗柴油滤清器 符合运行规程 5 供配电接地系统 序号序号部位部位内容内容要求要求 1接地线检查接地线螺栓及连接情况紧固良好 2接地体检查接地体焊接头焊接良好 无锈蚀 3接地电 阻 用接地电阻测量仪测量接地 电阻 系统的接地电阻小于4 6 防雷接地系统 序号序号部位部位内容内容要求要求 1接地体各金属管网的防雷接地焊接无松动 焊点无锈蚀 2接地电 阻 用接地电阻测量仪测量接地 电阻 接地系统的接地电阻小于10 二 供二 供电电系系统应统应急急抢抢修 修 处处理方案理方案 一 供电系统抢修限时规定 为了保证供电系统发生意外事故后 能及时抢修 特制定本抢修限时规定 1 变压器发生故障后 运行值班人员5分钟内到达现场 按变压器环网柜急 停按钮并及时通知维修人员前来排除故障 在零配件齐全情况下故障排除时间 不得超过3小时 2 变压器在3小时不能排除故障的 向供电局申请更换备用变压器 并在最 短时间更换备用变压器 3 配电室内的配电柜发生故障后 运行人员5分钟内赶到现场 排除故障 4 配电柜单一抽屉柜发生故障时 维修人员及时修理 若60分钟内不能排除 故障 尽快更换备用抽屉柜 5 楼层配电箱发生故障时 维修人员在5分钟内赶到事故现场 30分钟排除 故障 6 公用设备 设施 电器发生线路故障时 维修人员在10分钟内到达故障现 场 排除故障 7 对所有设备设施故障抢修情况都要进行详细记录 包括故障发现时间 故 障部位 故障原因 抢修措施 零配件更换 材料耗用情况 抢修人员名单 修复 时间等 二 停电应急处理措施 1 对于供电局提前通知 检修高压线路计划停电时 技术科应及时通知管理 部 由管理部告知校方停电原因及时间 并做好停电准备工作 2 对于突发事件停电时 技术科应与供电局联系 问明停电原因及时间后 及时通知管理部及校方 同时保证备用发电机在5分钟内启动并接入应急电网 相关人员检查应急供电线路是否正常 3 当维修和保养电气设备需要计划停电时 技术科应提前通知管理部及校 方停电范围 时间 值班员应按要求做好保证安全的组织措施和技术措施 维修 负责人应向维修人员进行技术交底和安全交底后 方可开始工作 4 为供电内部出现突发事故时 值班员应立即通知技术科 技术科接到通知 后 迅速组织人力抢修 必要时通知管理部 由管理部通知校方停电时间及原因 5 当发生火灾时 值班员应按 校园区灭火应急规程 处理 停止动力设备供电 启用备用电源以供灭火 消防 消防设设施 施 设备设备的定期的定期维护维护与保养与保养计计划和划和标标准准 设备设备序号序号维护维护保养保养项项目目检查检查保养方法保养方法标标准准周期周期 1各类指示灯 含电源 信号 直观目测指示灯指示正 常 1个月 2各类开关直观目测处于开启或自 动状态 1个月 消 防 控 3各电器触点如有烧损现象 拆 下后用砂纸打磨 触点完好 无 烧损 半年 4各电器元件接 线端子及端子 排端子 用螺丝刀逐个紧固各端子连接牢 固无烧损 半年 5各电源 信号 线 如有轻微破损或烧 焦现象 用绝缘胶 带包扎 严重时更 换 导线无破损 烧焦现象 半年 6控制台内部除 尘 用小毛刷 皮老虎 除尘 无尘半年 制 台 7控制台表面除 尘 用干擦布 毛刷除 去表面灰尘 无尘每日 设备设备序号序号维护维护保养保养项项目目检查检查保养方法保养方法标标准准周期周期 1指示灯直观目测 Ac Power 绿色 指示亮其余 指示灯不亮 2电源电压在按下内部电源电压 后备电压切 或外部B attery Test键 换键前后 目 测指示灯是否正常 指针指示 24 V 5V 1个月 3报警功能按下 Fire Test 键 Zone Alarm 指示 灯和 Switch Care 指示灯 亮几十秒后 蜂呜器警 铃响 1个月 4内部各接线端 子 用螺丝刀逐个紧固各端连接牢 固 不松动 5信号 电源 线如有轻微破损 用绝 缘胶带包扎 破损或 老化严重时更换 导线无破损 老化 半年 区 域 报 警 器 6表面及内部除 尘 用小毛刷 皮老虎除 尘 无尘半年 7击碎玻璃按钮 盒 直观目测按钮盒完好 无松动 1个月 设备设备序号序号维护维护保养保养项项目目检查检查保养方法保养方法标标准准周期周期 1指示灯直观目测 Ac Power 绿色 指示灯亮 其 余指示灯不亮 1个月 2电源电压在按下内部电源切 换键或外部键 Batt erry Test 前后 目测指 针指示是否正常 指针指示 24V 5V 1个月 3报警功能按下 Fire Test 键 Zone Alarm 指示灯 和 Switch Care 指示灯亮 几十秒后蜂 呜器和警铃响 1个月 集 中 报 警 器 4内部各接线端 子 用螺丝刀逐个紧固各端子连接牢 固 不松动 半年 5信号 电源 线如有轻微破损 用 绝缘胶带包扎 破 损或老化严重时更 换 导线无破损 老化 半年 6表面及内部除 尘 表面及内部除尘无尘半年 设备设备序号序号维护维护保养保养项项目目检查检查保养方法保养方法标标准准周期周期 1烟感探头用力吸一口香烟 在距探测器20CM 处喷向探头 红色指示灯亮半年 烟 感 探 头 2温感探头用750W电吹风 在 距探测器500MM处 向探测器吹热风 区域报警器上 相应位置的报 警指示灯亮 半年 设备设备序号序号维护维护保养保养项项目目检查检查保养方法保养方法标标准准周期周期 防1控制箱内部各 电器触点 如有烧损现象 拆 下后用砂纸打磨 触点完好 无 烧损 半年 2控制箱内部各 电器元件接线 端子及端子排 端子 用螺丝刀逐个紧固端子无烧损或 松动 半年 3机械部分 齿 轮 锋条 如有锈损用煤油清 洗 然后加润滑油 无锈损且表面 涂有润滑油 1年 4卷帘门门体用煤油清洗锈损部 分 无锈损1年 5电机接线端子用螺丝刀紧固端子无松动半年 火 卷 帘 门 6击碎玻璃按钮 盒 直观目测完好无损1个月 设备设备设备设备序号序号维护维护保养保养项项目目检查检查保养方法保养方法标标准准周期周期 1防火门门体直观目测完好无损 无变 形 半年 2防火门弹簧铰 键 有损坏 更换备件 若无损 加机油 完好 弹性适度半年 防 火 门3消防通道 防 火门 直观目测 并开关防 火门 消防通道通畅 防火门开闭自 如 1周 1排烟风机表面 除尘 用擦布 毛刷除尘无尘1个月 2控制柜内部各 电器触点 如有烧损现象 拆下 后用砂纸打磨 或更 换 触点完好 控制 启停正常 半年 3控制柜内各接 线端子及端子 排端子 用螺丝刀逐个紧固端子无烧损或 松动 半年 4控制柜电源指 示灯 如不亮 更换指示灯 灯泡 电源指示灯指 示正常 1个月 排烟阀 1 微 动开关及内部 接线端子 用螺丝刀紧固各固 定螺钉及各接线端 子 端子无松动 微 动开关固定良 好 1个月 排 烟 系 统 5 2 复位按钮 导轮 钢丝 转轴 用油壶给导轮 钢丝 转轴加油 复位按钮控制 无误 排烟窗开 启灵活 1年 设备设备序号序号维护维护保养保养项项 目目 检查检查保养方法保养方法标标准准周期周期 加 压 1 加压送风机 除尘 用擦布 毛刷除尘无尘1个月 2 控制柜内部 各电器触点 如有烧损 拆下后用 砂纸打磨 触点完好 控制 启停正常 半年 3 控制柜内各 接线端子及 端子排端子 用螺丝刀逐个紧固端子无烧损或 松动 半年 4 各送风口百 叶窗 直观目测送风口百叶位 置正确 3个月 送 风 系 统 5 控制柜电源 指示灯 如不亮 更换指示灯 灯炮 电源指示灯亮1个月 1 控制柜上电 源指示灯及 各类开关 直观目测电源指示正常 开关处于开启 或自动状态 1个月 2 控制柜内部 各电器触点 如有烧损 拆下后用 砂纸打磨 触点完好 无松 动 半年 3 各电器元件 接线端子及 端子排端子 用螺丝刀逐个紧固各端子连接牢 固 无烧损 半年 4 电源 信号 线 如有破损 用绝缘胶 带包扎 导线无破损或 老化 半年 消 防 系 统 控 制 柜 5控制柜除尘用毛刷 皮老虎除尘无尘每日 设备设备序号序号 维护维护保养保养项项 目目 检查检查保养方法保养方法标标准准周期周期 1指示灯直观目测 指示灯亮 且 处于等待状态 1个月 消 防 指 示 牌 2指示灯按测试键