房地产开发税收计算

房地产开发开发各环节税收房地产开发开发各环节税收 一 取得土地环节一 取得土地环节 1 土地使用税 土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据 依照规定税额计算征 收 2011 年 1 月起申报缴纳土地使用税 至完工销售前每年应缴纳土地使用税 24884 12 298 608 00 元 2 印花税 土地出让合同 A 地块 24884m 500 0 05 6 221 00 元 3 契税 1 国有土地使用权 A 地块出让 24884 500 4 497 680 00 元 2 拆迁补偿 安置费 110 000 000 24884 40543 4 2 700 720 00 3 城市建设配套费 71465 5906 30 4 92 845 20 元 二 设计施工环节二 设计施工环节 1 印花税 房地产开发阶段需要缴纳印花税的主要包括采购甲供材料 建筑安装工程承包 合同 建设工程勘察设计合同 借款合同 财产保险合同等合同 1 甲供材料 购销金额 0 03 2 建设工程勘察合同 165 256 10 0 05 82 63 元 3 建设工程设计合同 华美 2 875 000 0 05 1 437 50 元 4 景观设计合同 170 000 00 0 05 85 00 元 2 印花税 建筑安装工程承包合同按承包金额 万分之三税率 1 营销中心装修合同 0 03 2 建筑施工合同基坑支护 一期 1 120 000 0 03 336 元 3 建筑施工合同基坑支护 二期 0 03 元 4 建筑施工合同土石方工程 一期 800 000 00 0 03 240 元 建筑施工合同土石方工程 二期 5 建安合同 泸州七建司一期及地下车库 99 000 000 0 03 2 970 00 元 6 自来水管道安装工程合同 预付 10 万 一期 120 万 二期 70 万 100 000 00 1 200 000 00 700 000 00 0 03 600 00 元 7 其他如供电 燃气 通讯线路安装 电视等 均按承包金额 万分之三税率 3 印花税 借款合同 银行及其他金融组织和借款人签订的借款合同 借款金额 0 05 4 财产保险合同 包括财产 责任 保证 信用等保险合同 按收取的保险费收入金额 0 1 三 房产销售环节三 房产销售环节 1 营业税及附加 销售不动产 24 510 750 00 1 营业税 预售收入 5 445 650 000 00 5 22 282 500 00 2 城建税附加 营业税 5 22 282 500 00 5 1 114 125 00 3 教育费附加 营业税 3 22 282 500 00 3 668 475 00 4 地方教育费附加 营业税 2 22 282 500 00 2 445 650 00 2 土地增值税 预交 土地增值税预征的计税依据为纳税人转让房地产取得的收入 1 普通住宅预征交 普通住宅预售收入 1 5 2 非普通住宅预交 非普通住宅预售收入 2 5 3 商用房预交 商用房 预售收入 3 5 3 企业所得税 未完工开发产品 预交 5 当期会计利润 预售收入 5 预交的土地增值税 应缴纳营业税 城建税 教育费附加 地方教 育费附加 25 4 印花税 对商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税 按所载金额万分之五贴花 1 商品房销售合同 产权转移书据所载金额 0 05 2 权利 许可证照 土地使用证 房产证 5 元 本 4 商品购销合同 购销合同金额 0 03 四 竣工交房环节四 竣工交房环节 1 企业所得税 完工开发产品 应纳税所得额 25 已预交企业所得税 应纳税所得额 收入总额 准予扣除项目金额 应纳税所得额 25 已预交企业所得税 2 土地增值税 清算 土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计 算征收 1 扣除项目包括 一 取得土地使用权所支付的金额 二 开发土地的成本 费用 三 新建房及配套设施的成本 费用 或者旧房及建筑物的评估价格 四 与转让房地产有关的税金 五 财政部规定的其他扣除项目 加计扣除 可按 一 二 项规定计算的金额之和 加计 20 的扣除 扣除项目金额 建造成本 开发费用 加计扣除额 有关税金 建造成本 10 建造成本 20 建造成本 5 5 销售收入税额 1 3 建造成本 营业税金及附加 2 计算公式 增值额 转让房地产所取得的收入 扣除项目金额 增值率 增值额 扣除项目金额 应纳税款 增值额 税率 扣除项目金额 速算扣除系数 3 税率 土地增值税税率表 级次 增值额占扣除项目金额比例 税率 速算扣除率 1 50 含 以下 30 0 2 50 以上 100 含 40 5 3 100 以上 200 含 50 15 4 200 以上 60 35 4 税收优惠 纳税人建造普通标准住宅出售 增值额未超项扣除项目金额之和 20 的 免征