房地产开发企业税收

房地产企业涉及的税费共有房地产企业涉及的税费共有 11 种 种 11 税税 1 费 费 税 营业税 增值税 土地增值税 房产税 城镇土地使用税 契税 耕地占用税 企业所得税 个人所得税 印花税 城市维护 建设税 费 教育费附加 一 营业税 1 转让不动产 销售房屋要按销售不动产缴纳营业税 赠送的空调 家具视同 销售缴纳增值税 若房屋包括空调等附属设施 则空调包括在房款 内 不需要单独计缴增值税 2 房屋租赁 出租 属于服务业 租赁业 3 房地产销售公司买断商品房出售 超过买断价格外的收入作为手续费收入 按 营业税 服务业 缴纳营业税 4 单位将不动产或土地使用权无偿赠与他人 视同销售不动产 5 销售不动产时连同不动产所占土地使用权一并转让的行为 比照销售不动产征收营业税 6 纳税人自建后销售房屋 自建自用的房屋不纳税 如纳税人将自建的房屋对外销售 其 自建行为应按建筑业缴纳营业税 再按销售不动产征收营业税 二 增值税 销售房屋的同时赠送空调 家具要视同销售缴纳增值税 三 土地增值税 一 一般规定 1 出售 征 包括三种情况 1 出售国有土地使用权 2 取得国有土地使用权后进行房屋开发建造后出售 3 存量房地产买卖 其中对于 2 新建房地产转让 出售 的扣除项目 取得土地使用权所支付的金额 房地产开发成本 房地产开发费用 与转让房地产有关的税金 财政部规定的其他扣除项目 对于 3 对于存量房地产转让的扣除项目 房屋及建筑物的评估价格 评估价格 重置成本价 成新度折扣率 取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有 关费用 转让环节缴纳的税金 2 房地产抵押 1 抵押期 不征 2 抵押期满偿还债务本息 不征 3 抵押期满 不能偿还债务 而以房地产抵债 征 3 房地产交换 单位之间换房 有收入的 征 4 将开发的产品用于职工福利等 房地产开发企业将开发的产品用于职工福利 奖励 对外投资 分配给股东或投资人 抵偿债务 换取其他单位和个人的非货币资 产等 发生所有权转移时应视同销售房地产 房地产清算 5 合作建房 建成后自用 不征 建成后转让 征 6 企业兼并转让房地产 暂免 7 纳税人建造普通标准住宅出售 增值额未超过扣除项目金额之和百分之二十的 免征土地增值 税 8 将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途 房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租 等商业用途时 如果产权未产生转移 不征收 清算时不扣除相 应的成本和费用 二 房地产企业土地增值税清算 1 土地增值税的清算单位 对于分期开发的项目 以分期项目为单位清算 开发项目中同 时包含普通住宅和非普通住宅的 应分别计算增值额 2 土地增值税的清算条件 1 房地产开发项目全部竣工 完成销售的 2 整体转让未竣工决算房地产开发项目的 3 直接转让土地使用权的 3 土地增值税的扣除项目 扣除取得土地使用权所支付的金额 房地产开发成本 费用 及与转让房地产有关税金 须提供合法有效凭证 不能提供合法有 效凭证的 不予扣除 清算所附送的凭证或资料不符合清算要求或不实的 地方税 务机关可核定开发成本的单位面积金额标准 并据以计算扣除 房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出 所用房 会所 停车场 库 物业管理场所 变电站 热力站 水 厂 文体场馆 学校 幼儿园 托儿所 医院 邮电通信等公共设 施 A 建成后产权属于全体业主所有的 B 建成后无偿移交给政府 公用事业单位用于非营利性社会公 共事业的 C 建成后有偿转让的 应计算收入 并准予扣除成本 费用 房地产开发企业销售已装修的房屋 其装修费用可以计入房 地产开发成本 房地产开发企业的预提费用 不得扣除 属于多个房地产项目共同的成本费用 应按清算项目可售建 筑面积所占比例等合理方法 计算清算项目的扣除金额 四 房产税 1 地产开发企业建造的商品房 在出售前 不征收房产税 但 对出售前房地产开发企业已使用或出租 出借的商品房应按规定征 收房产税 2 在基建工地为基建工地服务的各种工棚 材料棚 休息棚和 办公室 食堂 茶炉房 汽车房等临时性房屋 在施工期间 一律 免征房产税 但工程结束后 施工企业将这种临时性房屋交还或估 价转让给基建单位的 应从基建单位接收的次月起 照章纳税 五 城镇土地使用税 1 城镇土地使用税对拥有土地使用权的单位和个人以实际占用 的土地面积为计税依据 2 房地产开发公司建造商品房的用地 原则上应按规定计征城 镇土地使用税 但在商品房出售之前纳税确有困难的 其用地是否 给予缓征或减征 免征照顾 可由地方税务局结合具体情况确定 六 契税 承受方 1 企业公司制改造 非公司制企业 整体改建为有限责任公司 含国有独资公司 或股份有限公司 或者有限责任公司整体改建为股份有限公司的 对改建后的公司承受原企业土地 房屋权属 免征契税 非公司制国有独资企业或国有独资有限责任公司 以其部分资 产与他人组建新公司 且所占股份超过 50 的 对新设公司承受该 国有独资企业 公司 的土地 房屋权属 免征契税 2 企业股权重组 不征 3 企业合并 免征 合并后的企业承受原合并各方的土地 房屋权属 免征契税 4 企业分立 不征 企业依照法律规定 合同约定分设为两个或两个以上投资主体 相同的企业 对派生方 新设方承受原企业土地 房屋权属 不征 收契税 5 企业出售 买受人妥善安置原企业 30 以上职工的 对其承受所购企业的 土地 房屋权属 减半征收契税 全部安置原企业职工的 免征契 税 6 企业关闭 破产 债权人承受关闭 破产企业土地 房屋权属以抵偿债务的 免 征契税 对非债权人承受关闭 破产企业土地 房屋权属 凡妥善 安置原企业 30 以上职工的 减半征收契税 全部安置原企业职工 的 免征契税 7 房屋的附属设施 对于涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的 征收契税 不 涉及的 不征 七 企业所得税 一 预缴企业所得税 房地产开发企业按当年实际利润据实分季 或月 预缴企业所 得税的 对开发 建造的住宅 商业用房以及其他建筑物 附着物 配套设施等开发产品 在未完工前采取预售方式销售取得的预售收 入 按照规定的预计利润率分季 或月 计算出预计利润额 计入 利润总额预缴 开发产品完工 结算计税成本后按照实际利润再行 调整 二 预计利润率 1 非经济适用房开发项目 1 位于省 市 县城区和郊区的不得低于 20 2 位于地级市 地区 盟 州城区及郊区的不得低于 15 3 位于省 其他地区的 不得低于 10 2 经济适用房开发项目 不得低于 3 八 个人所得税 1 职工 高管 工薪 取得的一次性的奖金 2 企业和单位对营销业绩突出人员以培训班 研讨会 工作考 察等名义组织旅游活动 通过免收差旅费 旅游费对个人实行的营 销业绩奖励 包括实物 有价证券等 应根据所发生费用全额计入 营销人员应税所得 按劳动报酬所得 依法征收个人所得税 并由 提供费用的企业和单位代扣代缴 九 印花税 1 财产 房屋 租赁合同 1 2 产权转移书据 包括土地使用权出让合同 土地使用权转让 合同 商品房销售合同等权力转移合同 3 营业账簿税目中记载资金的账簿的计税依据为 实收资本 与 资本公积 两项的合计金额 其他账簿 每件 5 元 4 领受房屋产权证 工商营业执照 土地使用证 每件 5 元 十 城市维护建设税 以营业税 增值税 赠送空调需要视力同销售征增值税 等为 基数 十一 耕地占用税 占用耕地建房或从事非生产建设 按占用面积征税 十二 教育费附加 同城市维护建设税 一 基本税种 1 营业税按营业收入 5 缴纳 2 城建税按缴纳的营业税 7 缴纳 3 教育费附加按缴纳的营业税 3 缴纳 4 地方教育费附加按缴纳的营业税 2 缴纳 5 土地增值税按转让房地产收入扣除规定项目金额的增值额缴纳 按增值额未超过扣除项目的 50 100 200 和超过 200 的 分别适用 30 40 50 60 等不同税率 6 印花税 建安合同按承包金额的万分之三贴花 购房合同按购销 金额的万分之五贴花 帐本按 5 元 本缴纳 每年启用时 年度按 实收资本 与 资本公积 之和的万分之五缴纳 第一年按全额缴纳 以后按年度增加部分缴纳 7 城镇土地使用税按实际占用的土地面积缴纳 各地规定不一 XX 元 平方米 8 房产税按自有房产原值的 70 1 2 缴纳 9 车船税按车辆缴纳 各地规定不一 不同车型税额不同 XX 元 辆 10 企业所得税按应纳税所得额 调整以后的利润 25 缴纳 2007 年分档计算 3 万元以内 18 3 万元至 10 万元 27 10 万元以上 33 11 发放工资代扣代缴个人所得税 除 2002 年 1 月 1 日以后办的企业的企业所得税向国税缴纳外 其 他税收都向地税局申报缴纳 二 纳税申报期限 1 营业税 城建税 教育费附加 个人所得税等于次月 10 日内为 限期缴纳期限 2