苏州小商品市场调查

苏州小商品市场调查 目前苏州小商品市场比较分散 基本上各个区都有分布 此次调查选取了六个具有代 表性的市场进行了重点调查 五个代表性市场分别为 金阊区的钱万里桥小商品市场 沧 浪区的德合小商品城 中新小商品市场 南门小商品批发市场 吴中区的吴中小商品市场 相城区的中翔小商品市场 以下为通过调查得到的六大市场的具体情况 一 钱万里桥小商品市场 1 基本情况 A 地理位置 钱万里桥小商品市场位于北环西路与广济路交界处 B 公交班次 7 44 64 64 70 85 406 522 161 32 C 市场基本数据 该市场占地面积 2 5 万平方米左右 共 1200 多个铺位 6 个经营区域 设有 3 个汽车停车场 152 个停车位 4 个自行车停车场 1 个农业银行 2005 年交易额超 10 亿 日均客流量 1 万左 右 D 经营管理 市场管理比较到位 保安 清洁 停车管理员等各类人员齐备 各项配套 服务设施齐全 E 经营业种分布 1 2 区一层以日杂小百货为主 二层以服装鞋帽为主 3 4 区以内衣 袜子 小饰品等为 主 二层以服装鞋帽为主 新区及沿街以日用小百货 文体用品 工艺品玩具 皮具箱包 化妆品 节庆用品等主力店为主 2 经营情况 A 经营方式 以小批发大零售为主 小零售为辅 B 经营业主 80 来自浙江的义乌 温州 临海 东阳 温岭五地 另外的 20 为苏州 本地与其它地方相结合 C 进货渠道 义乌 常熟 杭州 D 消费群 企事业单位 服务业企业 小经销商 外来务工人员 本地居民 E 租金情况 位置面积 年租金 万元 日租金 元 天 新区沿街3087 3 新区主干道1635 1 新区内铺161 52 5 1 2 3 4 区外铺122 55 7 1 2 3 4 区内铺80 62 1 1 2 3 4 区二层90 61 8 F 经营状况 钱万里桥小商品市场整体经营状况良好 以日用小百货 文体用品 工艺品等 为代表主力业种经营呈持续增长的态势 但原先的服装鞋帽主力业种经营呈下滑的趋势 整个小商品市场的业种中心在发生转移 3 市场分析 A 成功之处 1 地理位置比较优越 地处广济路与北环西路交界处 同时紧靠火车站与汽车北站 为 经营户的货物运输提供了极为有利交通条件 又有多条来自苏州各个区的公交线路经过 为消费者也提供了便利的交通条件 2 经营户引进比较成功 通过多年的淘汰筛选 市场聚集了苏州最有实力的一批小商品 经营者 3 能适应市场发展的需要 及时调整业种重心 使得市场能辐射整个苏州 4 经营管理比较到位 各项配套服务比较齐全 5 通过多年培育 市场知名度高 B 不足之处 1 硬件设施显得相对落后 配套还不足 安全隐患大 2 业种分区还不够合理 3 管理效率不高 二 德合小商品城 1 基本情况 A 地理位置 该市场位于南环西路附近 解放东路 盘胥路与盘门路交汇处 B 公交班次 522 60 4 921 602 45 43 游 4 51 54 58 63 65 7 88 47 C 市场基本数据 如图 该市场占地面积 2 万平米左右 总经营商铺 1000 余个 主干道宽 3 米 廊宽 1 8 2 4 米 有两个停车场 其中一个包括卸货区 4 个进出口 2 个洗手间 2 个宣传栏 39 名工作人员 D 经营管理 每个进出口均有保安值班人员 内部市场有保安巡逻 较负责 E 经营业种分布 业 种 男装女 装 童 装 内 衣 鞋箱 包 家 居 五 金 文 具 饰 品 布床上 用品 日 杂 数 量 27842452086179339281857 比 例 45 6 7 3 14 2 2 1 1 2 5 3 9 1 楼 服装 鞋 包 日杂 2 楼 娱乐 床上用品 2 经营情况 A 经营方式 以零售为主 少量批发 B 经营业主 以苏州本地人为主 另外有湖南 浙江 安徽等地 C 进货渠道 常熟 杭州 钱万里桥 D 消费群 外来务工人员与本地居民 D 租金情况 位置面积 年租金 万元 日租金 元 天 西北大门进口处122 25 综合二区中庭1212 3 服装二区中庭路口1623 4 箱包二区中庭路口1623 4 鞋二区偏东100 61 6 E 经营状况 交通便利 人流量大 经营状况良好 业主信心足 但由于市场与玻璃厂的合同 2008 年到期 部分业主对市场去向不明 3 市场分析 A 成功之处 1 周边众多的住宅生活区 为它的形成和发展 提供了一个就近消费群 2 多达 16 条公交线路 为消费者提供了一个极为便利的交通环境 3 随着苏州经济的高速发展 大量的外来务工人员涌入苏州 又为市场提供了一个主力 消费群 4 与大超市隔街相望 形成互补 形成了良好的商业氛围 B 不足之处 1 业种结构不合理 目前以服装鞋帽为重点 但此类业种在小商品市场中经营呈小滑趋 势 2 硬件设施陈旧 配套不足 3 经营管理不到位 三 中新小商品市场 1 基本情况 A 地理位置 中新小商品市场位于东环路与庄先湾路的交汇处 B 公交班次 3 游 5 10 56 60 109 112 146 162 100 C 市场基本数据 该市场总面积约 5000 平米 分 1 2 两层 一部手扶电梯 5 个进出口 其中两个是正大 门进出口 2 个洗手间 即保安值班室 路边有小型停车场 D 经营管理 管理比较差 没有专门人员巡逻值班 E 经营业种分布 业 种 男装女装童装鞋饰 品 内 衣 包文具 用品 日杂工艺 品 玩具床上 用品 数 量 16111325141456169311 比 例 6 9 47 6 1 3 10 7 6 6 2 2 2 5 6 9 3 9 1 3 4 7 2 经营情况 A 经营方式 以零售为主 B 经营业主 以浙江 苏北人 苏州本地人为主 C 进货渠道 上海 常熟 钱万里 D 消费群 学生 外来务工人员与本地居民 D 租金情况 一楼 45 90 元 月 二楼扣点租赁 12 E 经营状况 经营状况良好 经过三年培育 市场趋于成熟 3 市场分析 A 成功之处 1 交通便利 同时离百润发与欧尚两大超市比较近 带来相关人流 2 有学生 外来务工人员与本地居民共同形成的一个强大消费群 B 不足之处 1 业种结构不合理 2 硬件设施落后 配套不足 3 管理不到位 四 南门小商品批发市场 1 基本情况 A 地理位置 南门小商品市场地处人民路与南环西路交界处 B 公交班次 C 市场基本数据 项目占地约 1 5 万平方米 建筑面积 1 万多平米 商铺 400 多个 分一 二两层 有一小型停车 场 D 经营管理 管理比较混乱 无专职管理人员 E 经营业种分布 一层为日用小百货 文具 工艺品 服装 床上用品等 二层为花鸟 市场及窗帘 2 经营情况 A 经营方式 零售为主 B 经营业主 外来人员及苏州本地居民 C 进货渠道 常熟 钱万里 D 消费群 本地居民 D 租金情况 位置面积 年租金 万元 日租金 元 天 市场最里面360 80 6 市场最好的位置2533 2 E 经营状况 经营不佳 众多经营户考虑搬迁 3 市场分析 B 不足之处 1 没有醒目的标志及良好的展示面 2 周围没有大型商业项目相互影响 3 周边外来人员少 4 市场宣传少 5 市场配套不足 6 管理不到位 五 吴中小商品市场 1 基本情况 A 地理位置 吴中小商品市场位于碧波街与枫津路交界处 B 公交班次 50 53 54 55 56 58 59 C 市场基本数据 吴中小商品市场经营面积约 1 3 万平方米 分 1 2 3 三层 共 4 个进出口 3 个洗手间 路边有一小型停车场 D 经营管理 没有专业的物业管理 无巡逻值班保安人员 E 经营业种分布 一层为日用小百货 二层服装 三层鞋 服装 2 经营情况 A 经营方式 以零售为主 B 经营业主 外来人员为主 C 进货渠道 常熟 钱万里 D 消费群 周边居民与外来人员 D 租金情况 位置面积 年租金 万元 日租金 元 天 一楼1212 3 二楼120 751 7 三楼120 51 1 E 经营状况 经营一般 业主经营信心不是太足 3 市场分析 A 成功之处 1 位于吴中商城内 商业氛围比较浓厚 2 周边有大量的外来务工人员 B 不足之处 1 业种混乱 2 设施落后 配套不足 3 管理混乱不到位 六 中翔小商品市场 1 基本情况 A 地理位置 中翔小商品市场位于相城区相城大道中翔商贸城内 B 公交班次 851 路 3 路 88 路 C 市场基本数据 中翔小商品市场一期建筑面积为 18000 平米 共三层 每层 200 多个铺位 共约 800 个铺 位 市场设置了一个主入口 配备了 8 台手扶电梯 D 经营管理 大部分商家采取自主经营 部分商家委托中翔经营 由中翔成立中翔商贸 城市场管理有限公司进行管理 E 经营业种分布 一楼 日杂 劳保 二楼 饰品 工艺品 三楼 服装 鞋类 纺织品 2 经营情况 A 经营方式 零售为主 批发为辅 B 经营业主 大部分旧有市场经营业主 C 进货渠道 各地的专业市场 温州 泉州 台州等地 D 消费群 相城区域和苏州城北消费人群 D 租金情况 一楼 50 元 平方 月 二楼 30 元 平方 月 三楼 20 元 平方 月 E 经营状况 3 市场分析 待观察 通过仔细分析六大市场的资料 我们把六大市场分为三类型 一类为钱万里桥小商品市场 一类为德合小商品城 中新小商品市场 南门小商品批发市场 吴中小商品市场 一类为 中翔小商品市场 通过下表我们对三类市场作一个比较 第一类第二类第三类 比较点钱万里德合中新南门吴中中翔 项目周边 环境 紧靠火车 站与汽车 北站 有九条涉 及各个区 的公交线 路 靠近石路 商业区 周边有大 量老居民 住区 有十条涉 及各个区 的公交线 路 与百润发 相对面紧 靠 周边有大 量居民区 靠近工业 园区与三 个大学校 区 周边有大 量的娱乐 酒店等服 务业 与百润发 欧尚超市 靠近 有十条涉 及各个区 的公交线 路 紧靠吴中 公交总站 靠近南门 商业区 周边有大 量居民区 位于吴中 商城内 周边餐饮 娱乐业众 多 有七条涉 及吴中区 各个地方 的公交线 路 周边有电器城 装饰城 家具 城几大专业市 场 老居民区少 经营者80 来自浙 江的义乌 温州 临 海 东阳 温岭五地 另外的 20 为苏州 本地与其 它地方相 结合 70 为苏 州本地 30 为来 自全国各 地的经营 者 80 为来 自全国各 地的经营 者 20 为苏州本 地 60 为苏 州本地 40 为来 自全国各 地的经营 者 80 为来 自全国各 地的经营 者 20 为苏州本 地 70 为来自全 国各地的经营 者 30 为苏 州本地 货源来向日用小百 货 文体 用品 工 艺品来自 义乌 服 装鞋帽来 自常熟 服装鞋帽 来自常熟 日用小百 货来自义 乌与钱万 里 服装鞋帽 来自常熟 与上海 日用小百 货来自义 乌与钱万 里 服装鞋帽 来自常熟 日用小百 货来自义 乌与钱万 里 服装鞋帽 来自常熟 日用小百 货来自义 乌与钱万 里 服装鞋帽来自 常熟 日用小 百货来自钱万 里 业种重点日用小百 货 文体 用品 工 艺品等 服装鞋帽 正在逐渐 服装鞋帽 与日用小 百货等并 重 服装鞋帽 与日用小 百货等并 重 服装鞋帽 日用小百 货 电子 产品 花 鸟 床上 用品 服装鞋帽 与日用小 百货等并 重 服装鞋帽与日 用小百货等并 重 减少 客户群企事业单 位 服务 业商家 小型经销 商 外来 务工人员 及农村消 费者 外来务工 人员及周 边普通居 民 外来务工 人员 学 生及周边 普通居民 周遍普通 居民 外来务工 人员及周 边普通居 民 外来务工人员 及周边普通居 民 硬件与配 套 硬件中等 配套齐全 硬件一般 配套一般 硬件一般 配套一般 硬件一般 配套差 硬件一般 配套一般 硬件好 配套一般 租赁方式经营权销 售与租赁 相结合 一年一租一年一租一年一租一年一租产权销售与租 赁相结合 租金水平1 8 元 天至 7 3 元 天 1 6 元 天至 5 元 天 1 5 元 天至 3 元 天 0 6 元 天至 3 2 元 天 1 1 元 天至 2 3 元 天 0 7 元 天至 1 7 元 天 管理水平良好一般一般差一般一般 我们再来看一下六大小商品市场发展轨迹 一 钱万里桥小商品市场 钱万里桥小商品市场由苏州市外贸局于 1995 年在苏州市原屠宰场的地块上开发出来 初期 有 30000 多平米的经营面积 当时经营状况不理想 前后淘汰换选了三批商家 从 1999 年开始 随着苏州外资企业的大量增加 外来务工人员的急剧增多 以及观前 石路 南门商业区的升 级改造 进场的第四批商家终于站稳脚跟 生意逐渐好转 市场日趋繁荣 钱万里桥小商 品市场的管理者看准了发展趋势 于 2001 年扩展了市场 开辟了市场新区 至 2006 年整 个市场铺位达 2000 余个 经营面积达 5 万多平米 年营业额超 10 亿 但目前因牵涉到火 车站的改造扩建 市场可能面临搬迁 二 德合小商品城 德合小商品市场原先是一个瓜果批发 零售市场 但经营不理想 于 2000 年改建为小商品 市场 正好满足了周边居民与大量外来务工人员的需要 经营逐步上升 随着 2002 年中期 百润发超市的开业 周边商业氛围跟加成熟 同时加上便利的交通 目前已经成为苏州最 为成功的以零售为主的小商品市场 但该市场与房屋的业主的租赁合同 2008 年到期 未来 的发展就成了一个未知数 三 中新小商品市场 中新小商品市场原先是一家具市场 经营不成功 于 2002 年被一浙江商人整体收购后 改 为小商品市场 市场第一年经营状况不是太理想 进场商户普遍处于亏损状态 业主让租 金 同时加大宣传力度 再加上外来务工人员的增多以及周边服务业的发展 带来了大量 的消费群 市场第二 三年 经营户开始赢利 今年是第四年 市场经营状况良好 租金 有走高的趋势 但市场经营户中 也流传着要搬迁改造 人心有点不稳 四 南门小商品批发市场 南门小商品批发市场原先是吴县汽车站 于 2000 年汽车站搬迁后 改造为小商品批发市场 但由于多种原因 至今未能经营成功 一直是勉强维持 五 吴中小商品市场 吴中小商品市场地处吴中商城内 从一开始就定位为小商品市场 为周边区域居民和外来 务工人员服务 随着吴中商城的逐渐成熟 以及该区域内外来人口的增多 市场也已经趋 于成熟 六 中翔小商品市场 中翔小商品市场作为中翔商贸城的一部分于 2006 年三月份开业 作为现今苏州市场上设施 最好的小商品市场 广告投入量大 预设目标是成为苏州小商品一级批发总站 但由于其 地理位置 目前经营状况一般 从上面六大小商品市场的比较表及它们的发展轨迹我们可以看到苏州小商品市场的发展趋 势 一 继续有庞大的市场需要 A 经营需要 第一方面随着苏州几个核心商业区的升级改造 原先的一些小型 低档的商业被迫搬离 该部分经营商户需要重新寻找经营场所 第二方面浙江那边的小商人 看到了苏州市场的商机 大量进入苏州市场 开展他们的小 生意 第三方面大量的外来人员涌入苏州 其中很多没文化 二没一技之长 无法找到工作 就 考虑经营小生意来谋生 小商品市场因其单个铺位的面积小 租金低 投入少 正好成为他们的首选目标 同时目前苏州的几大小商品市场 因其各自的原因 众多经营户都人心不稳 需要一个地 理位置好 设施佳的新小