室外游乐园项目投资策划可行性分析

可行性研究报告 1 XX 游乐园项目投资策划游乐园项目投资策划 可行性分析可行性分析 策划人 策划人 组组 长 长 组组 员 员 班班 级级 指导指导 老师 老师 申报时间 申报时间 2012 年年 6 月月 29 日日 可行性研究报告 2 设计任务书 设计任务书 1 组员 负责市场调研 2 组员 负责负责实地考察 现场拍照 图片处理工作 3 组员 负责从互联网上搜集相关资料 4 组员 负责设计书内相关数据的计算工作 5 勘测组长 负责整个设计书的编写 可行性研究报告 3 总说明 总说明 1 本设计的中心特点 根据尊重历史 尊重文脉 满足民众健康生活 的多重需要的理念 我们对在城市进化过程中形成的内容与原乡土 文化的沉淀进行了分析与比较 得出以下结论 在前进中得到了城 市生活的紧张充实 但失去了田园生活的闲适与随意 得到了现代 人的生活方式 失去了先民们深厚的文化积淀 得到了匆忙的高层 办公空间 失去了自身的健康 得到了城市紧凑规则的景观肌理 失去了原有的自然生态系统 建设一个能让不同年龄 层次的人群 均可健身休闲 愉悦身心的公共空间将刻不容缓 本项目的建设对 扭转XX市缺少大型体育文化场所的局面 满足当地群众日益增加的 精神文化需求 具有重要的意义 2 编写过程和方法 过程 设计动员和市场调研 3天 查阅处理文献 形成草稿 2天 组别讨论 调研论证 1天 计算验证 形成终稿 3天 方法 严格按照老师所给出的 房地产课程设 计指导书 中所要求的格式步骤进行编 写 对相关数据严格考证 计算 认真 严格的编写设计书 并对编好的设计书 进行仔细复查 可行性研究报告 4 目录目录 第第 1 1 章章 总论总论 6 1 1 项目概况 6 1 2 编制依据 10 1 3 结论与建议 10 第第 2 2 章章 项目建设背景和必要性项目建设背景和必要性 11 2 1 项目建设背景 11 2 2 项目建设的必要性 12 第第 3 3 章章 建设选址和建设条件建设选址和建设条件 14 3 1 建设地点 14 3 2 建设条件 15 第第 4 4 章 章 项目建设方案项目建设方案 17 4 1 现状分析 17 4 2 规划思想 17 4 3 规划原则 17 4 4 规划目标 17 4 5 规划方案 18 4 6 主要经济技术指标 19 第第 5 5 章章 项目组织机构及人力资源配备项目组织机构及人力资源配备 21 5 1 项目组织机构 21 5 2 人力资源配备 21 5 3 工程管理 22 第第 6 6 章章 项目实施进度项目实施进度 24 6 1 建设工期 24 6 2 项目实施进度安排 24 6 3 项目实施进度表 24 第第 7 7 章章 建设工程招投标建设工程招投标 25 7 1 编制依据 25 7 2 招标原则 25 7 3 招标范围 25 7 4 招标组织形式 25 7 5 招标方式 25 7 6 拟招标情况 25 第第 8 8 章章 投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措 26 8 1 投资估算编制的依据 26 可行性研究报告 5 8 2 项目投资估算 26 8 3 资金筹措 32 第第 9 9 章章 项目建设规模及满足期项目建设规模及满足期 33 9 1 本项目经营测算 33 9 2 本项目经营成本分析 33 9 3 经营收入的测定方法 34 9 4 游乐园经营项目现金流量表 34 9 5 项目不确定性分析 34 第第 1010 章章 社会效益和影响分析社会效益和影响分析 36 10 1 完善城市功能 推动片区的房地产市场发展进程 36 10 2 解决大量待业 失业人员的就业问题 36 10 3 增加财政税收 36 第第 1111 章章 项目分析及评价项目分析及评价 37 11 1 项目分析 37 11 2 项目评价 38 参考文献参考文献 39 可行性研究报告 6 第 1 章 总论 1 1 1 1 项项目目概概况况 1 1 1 项目名称 XX游乐园 1 1 2 项目性质 新建 1 1 3 项目建设地址 该项目选址于XX内 位于XX 东临XX 北临XX 南临XX路 西临XX 占 地 2100亩 是市内最大的公园 项目将依公园里基本环境为背景建设 1 1 4 项目建设内容与建设规模 本项目建设内容包括建设接待服务区 儿童游乐园区 体育健身区 滨水 景观区 建筑区等五大功能分区组成 项目建成后 将形成一个供市民体育健 身 文化交流 休闲娱乐的公共活动场所 项目具体建设内容及规模如下 该 项目以一些大型儿童游乐设施为主 拟建成华北地区首屈一指的儿童游乐天地 弯 月飘车 可行性研究报告 7 翻滚过山车 三维太空环 可行性研究报告 8 旋转莲花杯 摩天轮 可行性研究报告 9 表 1 1 项目主要的建设内容 序号项目单位数量备注 1总用地面积m2 1园区m260300 1 1接待服务区m25500 1 2极限运动区m215000 1 3休闲运动区m212000 1 4滨水景观区m25000 1 5休闲娱乐区m216000 1 6保留建筑区m26800 2道路m224160 2 1主干道 m213360 2 2次干道 m210800 3建筑物m28600 4构筑物 景点 m23800 5场地m290700 5 1广场m232200 5 2绿化场地m258500 6水域m235600 合计 2建筑密度m20 50 3绿化率m274 1 1 5 项目建设工期 本项目从2012年6月开始进行前期准备工作 拟于2012年8月开始建设 用 7个月时间完成施工 2013年3月投入使用 项目区有超级太空船 旋转木马等一批惊而不险 悬而不惧的现代游乐项目 和卡通人物 动物等静态型的儿童游乐器材 儿童城内有室内攀岩室 游艺厅 充气娱乐设施等一批集强身健体 寓教于乐为一体的综合性的游乐设施 总投资 为1000万元 可行性研究报告 10 1 1 6 项目总投资及资金筹措 经估算 该项目总投资估算为44455 87万元 其中 建筑安装工程费用 22313 89万元 工程建设其他费用18861 36万元 其中 与未来企业生产有关 的其他费用1000万元 预备费用1210 06万元 建设期利息1870 56万元 铺底 流动资金200 00万元 资金筹措方式为申请银行资金贷款 和自筹资金 1 1 7 环境影响及社会经济效益评价 本项目建设将会大大改善了XX市的生态环境 为XX市居民提供了一个体育 健身 文化交流 休闲娱乐的室外活动场所 将为XX市的文化环境 生态环境 的改善起到重要的作用 并为XX市的建设起到很好的辅助作用 从而促进XX市 的生态环境和经济社会全面 协调 可持续发展 切实提高人民群众的生活水 平 所以 本项目具有显著的社会效益 环境效益和经济效益 1 1 2 2 编编制制依依据据 1 总体规划 2008 年 2020 年 2 市国民经济与社会发展 十一五 规划纲要 3 城市绿化规划建设指标的规定 4 公园设计规范 CJJ48 92 5 项目建设单位提供的其他资料 1 1 3 3 结结论论与与建建议议 1 3 1 主要结论 本项目建设以 XX市总体规划 2008 年 2020 年 XX市国民经济 与社会发展 十一五 规划纲要 为依据 在统筹规划区域文化资源 优化文 化发展环境的同时 积极发展体育文化事业 贯彻 全民健身计划纲要 并 坚持资源节约和环境友好的可持续发展战略 依托新媒体产业基地的发展机遇 促进XX市建设 提高人民的生活水平 总之 本项目的建设在改善生态环境 提高人民群众生活质量发挥了重要 的作用 项目具有显著的环境效益和社会效益 因此 本项目的建设是必要的 而且也是可行的 1 3 2建议 为了规范政府投资项目资金的管理 建议项目建设单位要制定明确的管理 制度和管理办法 保证政府投资资金管理的科学化 制度化和规范化 建议项目承办单位尽快完善办理各项批复手续 在项目实施阶段要统筹安 排处理好投资 质量 进度 安全关系 节约和合理使用资金 本工程建设完成后 应制定相应的法律法规 委托专门部门 对项目进行 正常的维护和运行管理 建设单位应尽快取得本工程的环保 交通 规划 土地等部门的意见 可行性研究报告 11 第第 2 2 章章 项目建设背景和必要性项目建设背景和必要性 2 2 1 1 项项目目建建设设背背景景 2 1 1 XX市规划为项目建设提供了直接依据 XX市总体规划 2008 年 2020 年 指出 XX市的城镇建设要 逐步 实现各级规划公园绿地 居住绿地 附属绿地 形成系统完整 布局合理 功 能健全的中心城点状绿地布局 实现居民出行500米见绿地 消除公共绿地服务 盲区 和 继续增加公共体育设施用地 建设功能完备 风格多样 布局合理 的群众健身设施 形成群众体育组织健全 活动普及 设施完备的新格局 加 强新城和边缘集团公共体育设施的建设 实现人均0 6 0 7平方米公共体育设 施用地的目标 同时 还确定了 两轴 两带 多中心 的城市空间结构 正处于 连接一轴 横跨两带 关联多中心 的重要位置 是城市发展新区之 一 同时也属于XX市的生态保护带 具有得天独厚的区位和资源优势 战略区 位优势将日益突显 强调了生态环境发展策略 指出要加强平原地区生态林地 的保护和建设 划定限制建设地区 有效保护森林 河湖 湿地等生态敏感地 区 积极进行绿化隔离地区 森林公园 生态廊道 城市公共绿地等生态环境 建设 2 1 2规划为项目建设指明了方向 是XX市经济发展的重要节点 也是现代制造业和文化创意产业的重点培育 地区 游乐园的新建将会给的发展带来了很大机遇 以 战略发展节点 新兴产业基地 XX绿色新城 的发展目标 坚持以人 为本 建设宜居 宜业城市的典范 构建良好的人居环境 切实保障合理配置 各级各类公共服务设施并进行人性化的细节设计 力争将游乐园建成宜居 宜 业的绿色新城 并与全市城市空间布局和产业布局相衔接 构建 中部一体 东西两翼 产业集群 城镇组团 生态融合 的城乡空间格局 2 1 3项目建设符合市的总体规划的要求 要强化市的发展 在对绿地景观系统规划中指出要以城镇周边生态绿地为 依托 强化城镇组团之间的绿化廊道联系 营造城在绿中绿在城中的氛围 在 各组团规划中心 并安排组团绿地和多处社区绿地 以城镇公共广场为重点 与城镇内部的公园 街头的小绿地和绿化率较高的附属绿地 形成点线面结合 的城镇绿地系统 在组团之间的开敞地带依托水系安排市区公园 成为城镇生 态绿心和城镇居民就近体会绿色气息的休闲空间 2 1 4 XX游乐园的新建对城镇化建设水平提出新的要求 新媒体产业基地的建设 给XX的发展带来重大发展机遇的同时 XX市的用 地布局及基础设施建设提出了新的要求 XX公园位于X靠中心位置 为了落实新定位 贯彻新理念 促进XX市的可 持续 集约 协调发展 促进XX市周边城镇产业结构的调整和增长方式的转变 可行性研究报告 12 XX市总体规划 2008 年 2020 年 中提出XX市应依托以新媒体基地 建设为基础的产业发展 形成集中的产业新区 吸引外来投资 接受城市外迁 项目和城市高技术人才的集聚 有效地提高XX市的经济实力 同时 强化XX市 建设 促进城市发展 高标准营造集中的 具有一定规模和吸引力 有经济活 力的城市 加强公共绿地 配套公共服务设施 和其他市政基础设施的建设 提高城市各项设施整体水平 逐步实现绿化建设与农业产业结构调整 农村城 镇化及农民安置的联动 发展绿色产业 满足大量高技术人才在新媒体基地工 作生活的需求 促使更多的城镇居民向XX市集中 以适应XX市产业化 城镇化 的要求 2 2 2 2 项项目目建建设设的的必必要要性性 2 2 1扭转XX市缺少大型公益性公园的局面 满足当地群众日益增长的物质文化 生活的场地需求 近年来 随着新媒体产业基地的建设 XX市的经济发展持续快速发展 加 强XX市的基础设施及精神文化建设 是实现XX市快速发展的前提条件 XX市近些年的发展速度 工业化进程 第三产业调整的步伐虽然较快 虽 然市政基础设施建设比较好 但是中心周边没有大面积的公益性绿地景观 现 有的群众游憩健身场地分布零散 设施简陋 并且缺乏统一的布置和管理 与 城市高标准的规划存在较大的差距 随着XX市的品牌建设和招商引资的力度加大 越来越多的外来企业和高素 质人群将来到XX区郊区安家落户 XX市人口增加 人均收入提高 物质生活条 件逐步改善 当地群众的业余娱乐文化活动的需求越来越丰富 原有村镇简陋 的文化体育设施难以满足人民群众日益提高的精神文化生活需求 严重滞后于 XX市的经济发展水平 所以 建设一个能让不同年龄 层次的人群均可健身休闲 愉悦身心的公 共空间将刻不容缓 本项目的建设对扭转XX市缺少大型体育文化场所的局面 满足当地群众日益增加的精神文化需求 具有重要的意义 2 2 2 城镇建设水平的提高 对环境质量提出了新的要求 城镇的建设和发展是促进XX市经济发展的重要环节 是提高农村居民的物 质生活质量的必然要求 也是推进该地区城市化进程的出路所在 XXX作为XX市的中心开发区 紧邻火车站 人口和产业的截流能力将有所 增强 随着城镇建设的推进 XX市配套设施逐步完善 镇区的居住条件会明显 改善 必将会吸引来此工作的人口就地居住生活 城镇建设应遵循人与自然的和谐统一 注重生态环境建设 以高品质文化 创意产业为依托 把XX市建设成为基础设施完善 环境优美 适宜居住的绿色 城镇 把XX市建设成为 环境优美 适宜居住 配套设施完善 的中心城镇将 是现阶段XX市发展的首要目标 2 2 3加强公共基础设施建设 着力打造绿色宜居城市的需要 可行性研究报告 13 XXX位于XX市中心区域 是XX市总规明确要求建设并保护好的重要绿色开 敞空间 负有带动辐射中部区域发展的重要任务 本项目充分利用现有生态 文化资源 形成绿化 文化与水系风景圈的共 融和谐 拓展公园绿地的功能 重视建设小型绿地 提高人均园林绿地配置标 准 努力打造绿色宜居城市 可行性研究报告 14 第第 3 3 章章 建设选址和建设条件建设选址和建设条件 3 3 1 1 建建设设地地点点 3 1 1 项目选址 该项目选址于XX市XXX公园内 位于XX市西北部 东临京广铁路 北临联 纺西路 南临岭南路 西临铁西北大街 占地 2100亩 是市内最大的公 园 3 1 2用地性质 本规划地块为XX市XXX公园内 总用地面积约33 3380公顷 3 1 3 项目用地现状 本项目用地形状为长方形地块 用地范围内主要是XXX内的人工湖周边 图 3 1 项目场址现状图 可行性研究报告 15 图 3 2 项目场址现状图 3 3 2 2 建建设设条条件件 3 2 1自然条件 XX 是典型的暖温带半湿润大陆性季风气候 主要特征是无霜期长 200 天 光照充足 2557 小时 热量丰富 雨热同季 年平均降水量 549 毫米 夏无 酷暑 冬无严寒 特别是每年的 7 8 9 月 绿树成荫 气候凉爽 更是旅游 避暑的黄金季节 3 2 2水资源现状 本项目实施场地范围内基本无地表水系 项目浅部的地下水属潜水类型 地下水主要受大气降水及地表水渗透补给 地下水的流向为自北东向至南西向 地下水的埋藏深度最深大于40m 最浅也在3 5m左右 近几年 市区地下水位 呈下降趋势 根据所收集到的水质分析资料 初步判定项目实施场地下水对混 凝土不具侵蚀性 3 2 3交通运输通讯及水电气现状况 项目的四周道路通畅 距 XX 市火车站 长途汽车站不到 15 公里 公交车 已经通到公园 对外交通便利 XX 市具有完善的程控电话可直接通往国内外 中国移动 中国联通等无 线通信网络可覆盖呼 XX 市范围 有线电视也已覆盖 XX 市范围 XX 市通信网络 可行性研究报告 16 已全部实现交换程控化和传输数字化 电力充足 网络发达 3 2 4社会经济条件 项目属于 XX 市范围 十二五 时期 是 XX 市综合实力提升最快 城乡 面貌变化最显著 社会建设成果最丰硕 人民群众得到实惠最多的时期之一 十二五 时期 是全面建设小康社会的关键时期 是深化改革开放 加 快转变经济发展方式的攻坚时期 是 XX 资源型城市重要而紧迫的转型期 十 二五 时期 我国发展仍处于可以大有作为的重要战略机遇期 XX 步入了加快 发展 加速转型的重要阶段 既面临难得的历史机遇 也面对诸多可以预见和 难以预见的风险挑战 3 2 5市政基础设施条件 1 电力 项目区内均已通入供电线路 由供电局统一供电 能够满足园区内的用电 需要 2 给排水 项目用地范围内为XX市自来水公司供水 项目用水直接接入附近用水管道 即可 项目排水采用雨污分流制 项目污水经过统一收集后管理 3 通信 项目区内均已通入固定电话线路和闭路电视网络 中国移动 中国联通等 无线通信网络可覆盖项目区内 4 天然气管道 城市燃气管道已接至项目区内 住宅区大部分已经使用了天然气 还有的 即将使用 可行性研究报告 17 第第 4 4 章章 项目项目建设方案建设方案 本项目建设方案是根据规划用地的现状 地势 地形 地貌 周边发展要 求等方面因素来分析 拟定的确实可行的园区规划 设计意在创造一个阳光 休闲 运动 健康 生态的休闲娱乐空间 4 14 1 现状分析现状分析 土地使用现状 用地范围内土地性质为规划绿地 总用地面积33 33公顷 其中 水域面积3 56公顷 广场及绿地面积9 07公顷 市政道路面积2 42公顷 建筑物面积0 86公顷 构筑物 景点 面积0 38公顷 游乐园规划用地内的现状非建设用地是规划绿地和人工湖水系 在规划时 应确保生态系统的延续性 尊重充分利用现有场地 尽可能减少对地貌的破坏 尊重以当地原生态植被和林带等田园风光为代表的文脉特征 规划中依地形走势和景点分布进行重新调整 综合解决现状所存在的问题 提高土地利用价值 地形地貌 游乐园规划用地为平原地貌 地势较为平坦 绿化率高 生态 环境较好 规划用地内人工湖水位常年稳定 较利于规划建设的发展 4 24 2 规划思想规划思想 设计理念 尊重历史 尊重文脉 满足民众健康生活的多重需要 设计立意 根据理念 我们对在城市进化过程中形成的内容与原乡土文化 的沉淀进行了分析与比较 得出以下结论 在前进中得到了城市生活的紧张充 实 但失去了田园生活的闲适与随意 得到了现代人的生活方式 失去了先民 们深厚的文化积淀 得到了匆忙的高层办公空间 失去了自身的健康 得到了 城市紧凑规则的景观肌理 失去了原有的自然生态系统 主题定位 在此基础上 针对以上几点和规划现状对综合类体育文化空间 的缺失 我们力求在游乐园建成后确保这些因素得以保留 将项目做成以体育 文化为主题的运动休闲 历史教育 文化交流 生态延续的游乐园 4 34 3 规划原则规划原则 1 维护原貌 充分利用现有场地 把新建景观融入自然景观中 尽可能 减少对地貌的破坏 尊重以当地原生态植被和林带等田园风光为代表的文脉特 征 2 珍惜水体 保持水质自然 古朴 纯净 提高水体景观质量 充分保 护现有河水状态 人工湖水则通过循环使用减少耗水量 利用生物净化减少水 中杂质 4 44 4 规划目标规划目标 1 把游乐园东部区域建成 休闲型文化中心 2 西区建设成为以 体育运动发展 精神传承 为主题的体育健身区 3 南侧滨水区建成以水为背景的开阔景观区域 丰富生态文化 4 为市民旅游者提供宜人空间的同时 考虑到为市区的 白领 工作人 可行性研究报告 18 员 企业高管人员提供午间休憩空间 交流空间 健身娱乐空间 5 为青少年 儿童提供历史文化教育 娱乐 野外拓展 课外课堂学习 的空间 4 54 5 规划方案规划方案 4 5 1功能分区 规划根据场地性质 主体功能的不同将园区分为六个功能区 即 接待服 务区 休闲运动区 极限运动区 休闲娱乐区 滨水景观区 接待服务区是游乐园用地的主入口 硬地面积宽阔 附属服务设施齐备 同时设有露天剧场 集散广场 交通线路发达 可以为游客提供安全 完善的 休息 餐饮 娱乐 集会场所 其内部规划设有服务中心 停车场 休息亭和 体育精神展壁等景观 该区位于中轴路两侧 交通便捷又远离市区主干道 是 一个安全 幽静而又风光怡然的区域 休闲运动区位于规划园东区的次入口 由自由滑草场 休憩草坪 舞林广 场 儿童娱乐场地组成 不同的场地引领不同的活动 舞林广场由次入口直接 进入 疏植樱花树 硬铺平整并衔接下沉花园 为市民提供休闲运动的幽静场 地 自由式滑草场为娱乐型运动场地 由舞林广场台阶路直接进入 也可通过 园内环线进入 设施齐全 功能完备 可以给人们带来不同趣味的滑行体验 休憩草坪紧邻滑草场 地势相对平缓 为人们提供一个绿色的有氧空间 可以 乐在其中地做各种休闲运动 儿童娱乐场紧邻东区主入口服务中心 专门针对 青少年 儿童的早期教育和培训方式 结合娱乐的形式设置不同场馆 通过智 力游戏 团队配合 独自探险等活动营造全新娱乐环境 特别针对目前国内缺 乏的专业性灾难逃生项目开发基地软硬件设施 形成一定别具风格的游玩场地 极限运动区位于规划园西区西侧 穿过喷雾广场可进入极限运动场地 场 地内各类设施齐全 为都市工作者提供一个挑战自我 放松心情的体验基地 也可由广场直接进入水上极限区体验别具特色的水上运动 野战营位于场地西 南侧 其中设碉堡战 丛林战 定向运动场地等项目 让人们在挑战极限的同 时回归自然 放飞的心情 培养人与人之间的合作精神 休闲娱乐区位于场地东区地带 是一块以田园休闲活动和田园风光观赏为 主导的场所 环境优雅 静谧 入口枫林广场代表秋景 火红的枫叶把人的乡 间情愫展示出来 中心设一人工湖 周边为疏林草地和大面积延伸性临水草坪 以自然生态为基础 附加水上游览设施 湖心设临水餐厅 过小桥可到水上景 亭沉香亭 继续西行为忘忧岛 再由小桥连接可直达百花坞 凭借水势营造世 外桃源般的田园风光 滨水景观区位于规划园区南侧 是一平缓的开放空间 亲切迷人 富有现 代气息 视野开阔 可与对面市政林相借景 委婉优美的滨水轮廓线 小巧精 致的构筑物景点 到处都是风景无限的视觉走廊 可行性研究报告 19 4 5 2交通系统规划 规划园区内交通系统由道路 停车场 休憩场地三部分构成 道路分六种 形式 游乐园主干路 游乐园次干路 专项道路 水上游览线路 环水线路 市政道路 游乐园主干路连接场地各出入口 宽4 6米 主要为人车混行系统 满足观 光与后勤服务的需求 游乐园次干路为步行系统 宽1 3米 穿越景点与主干路 相接 专项道路主要为运动健身步道 宽2米 隐于西区主入口疏林场地 设施 完善 便于运动 水上游览线路主要分布于湖区 以水上交通工具为依托 联 系水上景点 环水线路滨水前行 简洁干净 为水边景致所铺设 各线路休憩场地完美衔接 为各景点提供便捷交通 达到 移步换景 景随步移 的效果 4 5 3景观系统规划 游乐园的景观规划主要是以景点建设性质为依据 以植被 小品 水域 建筑为内容 由两条景观主轴线 三条景观次轴线和三个陆地景观组团 两个 水域构成 4 5 4建筑风格 园内建筑在与地基 地形 地势 地貌结合的基础上 以小型 低层为主 风格多样 外观简约 在建筑平面布局和空间处理上力求活泼 富于变化 在 功能使用上突显安全 便捷 经济 同时把建筑作为一种风景要素来考虑 使 之与周围的山水 岩石 花草树木融为一体 共同构成优美景色 4 5 5公共卫生间 公共卫生间是园区的基础设施之一 各区域在游人的步行范围之内均有设 置 并有明显的指引标志 外型与所处环境协调 材料环保 设施齐全 设计 人性化 4 64 6 主要经济技术指标主要经济技术指标 可行性研究报告 20 表 4 1 项目主要技术经济指标 序号项目单位数量备注 1总用地面积m2 1园区m260300 1 1接待服务区m25500 1 2极限运动区m215000 1 3休闲运动区m212000 1 4滨水景观区m25000 1 5休闲娱乐区m216000 1 6保留建筑区m26800 2道路m224160 2 1主干道 m213360 2 2次干道 m210800 3建筑物m28600 4构筑物 景点 m23800 5场地m290700 5 1广场m232200 5 2绿化场地m258500 6水域m235600 合计 2建筑密度m20 50 3绿化率m274 可行性研究报告 21 第第 5 5 章章 项目组织机构及项目组织机构及人力资源配备人力资源配备 工程按照项目法组织施工 以保证工程安全 优质 高效地完成 其工作的 要点为 组建精干高效的项目经理部 做到统一指挥 内外协调 全面负责 公开 招标专业水平高的综合作业队伍投入项目建设 保证材料的加工及供应 5 5 1 1 项项目目组组织织机机构构 5 1 1项目组织机构分析 由主管部门设立专门的机构 作为项目执行建设单位 成立 项目经理部 作为本工程项目的实施机构 下设5个职能部门 1 行政管理部门 负责日常行政工作以及项目履行单位的接待 联络工作 2 计划财务部门 负责项目的财务计划和实施计划安排 与项目履行单位办理合同协议等手续 以及资金的使用安排和收支手续 3 施工管理部门 负责项目土建与安装施工的协调与指挥 施工进度与计划安排 施工质量与 施工安全的监督检查及工程验收工作 4 设备材料管理部门 负责项目设备材料的订货 采购 保管 调拨等项工作 5 技术管理部门 负责项目的技术文件 技术档案的管理工作 主持设计图纸的会审 处理有 关技术问题等项工作 5 1 2机构适应性分析 本机构设置是根据目前现行的政策和法规 并参考国内众多的体育文化公园 的机构设置的 该组织机构的运行 可以满足建设 运营的需要 当然也存在精简 机构的可能 5 5 2 2 人人力力资资源源配配备备 5 2 1值班班制 本建设项目拥有大量体育运动器械及活动场地 需要专门人员进行维护及管 理 因此本项目实行两班运转制 白班工作人员主要负责器械及场地的安全 避免 受到破坏 晚班工作人员主要进行器械场地维护和看护 5 2 2劳动定员数量及技能素质要求 本项目建成后 需要管理和技术人员10名 主要值班岗位人员30名 管理机 构将根据项目建成后的实际需要 提出增减人员的计划 并交讨论决定 对于管理和技术人员 要求素质较高 既有较强的行政管理能力和技术管理 能力 又要有协作精神 主要值班岗位工作人员 要求身体健康 具有高中或同等学历 5 2 3职工工资福利 按照中国法律 法规和有关人事制度 与职工签订能体现每个职工个人素质 可行性研究报告 22 职能和责任 的个别劳动合同 所有职工的薪酬应反应每个职工的职能 责任和工作表现 符合法律规定 并且在人才市场具有竞争性 可行性研究阶段 采用的人均月工资水平如下 管理人员和技术人员平均 4000元 月 主要值班岗位工作人员平均 2000元 月 5 2 4员工来源及招聘方案 本建设项目 为当地村民提供一部分工作岗位 以便增加农民收入 此外 也将实行公开招聘制度 由XX市政府负责 主要技术人员面对全市招聘 其他人员 主要面对XX市进行招聘 如不能满足需要 可扩大招聘范围 招聘工作在该项目计 划竣工时间前一年开始 用1 2个月完成 5 2 5员工培训计划 培训计划为以送去正在运行的同类工程跟班作业为主 理论学习为辅 参与 器械安装 调试 验收的全过程 为本体育文化公园的正常运行奠定基础 5 5 3 3 工工程程管管理理 工程施工队伍在施工前应做好充分的准备工作 安排详细的施工计划 将专 用设备及经验丰富的队伍投入到本工程中 5 3 1人员物资及机械设备进场计划 人员物资及机械设备进场 以满足工程施工需要和监理工程师要求为原则 可按工程进度计划分期分批进入施工现场 并随工程进度情况及时调整 5 3 2临时设施建设 临时设施布置以少占用地和投资少 方便施工为原则 充分利用现有房屋 以减少临时工程量 5 3 3技术准备 施工人员进场后即开始进行技术准备工作 技术准备工作分为内业和外业两 种 内业技术准备主要包括 认真学习施工规范 审核施工图纸 编写施工组织设 计 结合工程特点编写技术管理办法和实施细则 编写开工报告等 外业技术准备 工作包括 调查各种工程材料 进行试验检测 编写试验报告 并进行合格性分析 等 5 3 4物资准备工作 做出材料供应计划 确定工程所需用的各种材料的供货地点 数量及运输方 式 建立完善的检测试验手段 保证按期开工 5 3 5清理现场 施工人员进驻现场后 首先进行物探 确定地下设施的准确位置 然后开始 施工现场的清理工作 严格按图纸所示或监理工程师指示 清理工地范围内阻碍施 工的各种结构物 障碍物以及丛林树木 树墩 树根等 迁移管线或拆移设施 为 临时和主体工程施工创造条件 可行性研究报告 23 5 3 6确保工程质量的措施 1 为保证施工质量 工程建设采用施工监理的方式进行 邀请招标有资质的 监理单位配合北京市建设工程质量监督总站进行具体实施工作 2 结合本工程的特点 制定详尽的施工组织方案和质量目标计划及质量保证 措施 实行过程目标控制 从而达到较高的质量水平 3 工程开工前 应向全体施工人员进行技术交底和安全交底 并做好记录 4 水泥 钢筋 钢管 附件 机具 防水材料 装饰材料等均应有出厂合格 证 并进行有关的质量检验测试 不合格不得使用 5 严格按有关规范及设计要求施工 认真做好各工序的施工原始记录 严格 签字验收 不合格不准进入下道工序 6 对一些技术性较强的工作 必须由具备相应级别以上的工人进行打操作 5 3 7确保施工安全的措施 现场的安全主要是用电安全 机械使用安全和防火安全 1 现场用电严格遵守 建设工程施工现场用电安全规范 GB 93 现场 电线架设做到统一规划 建立用电安全检查制度 2 现场所用机械设备的装设必须牢固稳定 严禁带故障作业 所有设备由专 业人员进行操作 严格按照操作规程进行操作 3 现场临时设施的搭设必须遵守有关防火规定 配备足够数量的消防器材 经常对工地的防火工作进行检查 责任落实到人 4 夜间施工 应配备充足的照明设备 确保施工安全 大风大雨天影响施工 安全 严禁施工 路面开挖部位要设置警告标志 搭好踏板 临时路面和安全防护 栏杆 必要时安排专人守护 5 3 8严格执行工程监理制度 建设单位应通过招标选择有资格的工程质量监理机构 全面负责工程监理 并实行监理工程师负责制 以确保项目工程质量和建设工期要求 5 3 9文明施工措施 要求施工单位按照文明施工的各项要求进行统一布置 全局管理 搞好环境 保护工作 防止噪声和扬尘污染 可行性研究报告 24 第第 6 6 章章 项目实施进度项目实施进度 6 6 1 1 建建设设工工期期 本建设项目为大型体育游乐园 单元装置较多 投资较大 根据实际情况及 以往经验 本项目建设周期拟安排为10个月 6 6 2 2 项项目目实实施施进进度度安安排排 根据本项目的实施情况 安排的实施进度如下 1 2012年6月开始项目立项工作 2 2012年7月开始项目勘察 设计 招投标工作 3 2012年8月 2013年2月进行施工工作 4 2013年2月工程结尾 竣工验收 6 6 3 3 项项目目实实施施进进度度表表 表 6 1 工程建设进度表 2012 年2012 年2013 年序 号 项目名称 6 月7 月8 9 月10 12 月1 2 月3 月 1项目前期立项及 相关手续办理 2勘察 设计 3项目招投标 4工程开工建设 5工程竣工验收 可行性研究报告 25 第第 7 7 章章 建设工程招投标建设工程招投标 本项目的建设拟实行招投标制 以通过公开 公平 公正的市场经济行为选 择条件优越者参与项目建设 力争用最优的技术 最佳的质量 最低的价格和最短 的周期来完成该项目 7 7 1 1 编编制制依依据据 1 中华人民共和国第九届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议 中 华人民共和国招标投标法 1999 8 30通过 2000 1 1起施行 2 国家计委 2001 9号令 工程建设项目可行性研究报告增加招标内 容和核准招标事项暂行规定 2001 6 18 7 7 2 2 招招标标原原则则 严格按照 中华人民共和国招标投标法 遵循公开 公平 公正和诚实守 信的原则 对本项目进行招投标工作 7 7 3 3 招招标标范范围围 招标范围包括 工程监理和施工总承包 7 7 4 4 招招标标组组织织形形式式 本项目招标组织形式采用委托招标 评标机构为评审委员会 由包括技术 经济 商务等方面的专家组成 7 7 5 5 招招标标方方式式 本工程监理 施工总承包全部采用公开招标方式 7 7 6 6 拟拟招招标标情情况况 表 7 1 拟招标情况表 招标范围招标组织形式招标方式 项目 名称 全部 招标 部分 招标 自行 招标 委托 招标 公开 招标 邀请 招标 不采 用招 标方 式 招标估 算金额 万元 备注 勘察 设计 施工 总承 包 监理 可行性研究报告 26 第第 8 8 章章 投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措 8 8 1 1 投投资资估估算算编编制制的的依依据据 1 本项目建设方案提出的各项技术参数 数据 2 2008 年 河北省 建筑工程预算定额 2008 年 河北省 装饰工 程预算定额 2008 年 河北省 安装工程预算定额 2008 年 河北 省市政工程预算定额 3 2008 年 河北省 建设工程费用计算规则 及有关文件 4 各单项工程估算参考相近工程技术经济指标 材料价格按 XX 市 2008 年 3 季度地区材料价格估算 5 工程其它费用参照国家建设部门发布的建标 1996 628 号 建筑政工程 可行性研究估算办法 及国家有关的相应规定计取 其中 建设单位管理费按财建 2002 394 号文件 规定计取 即按建筑安装工程费 用的 0 8 计取 工程建设监理费按照国家发改委 建设部发改价格 2007 670 号文件计取 即按建筑安装工程费用的 0 9 计取 工程招标服务收费按照国家计委 2002 1980 号文件计取 即按建筑安装 工程费用的 0 3 的 60 计取 工程保险费按建筑安装工程费用的 0 3 计取 市政公共设施建设配套费等根据政府的相关文件计取 本项目按照 250 04 万元考虑 工程勘察设计费按照国家计委建设部发布的 2002 年 工程勘察设计收费 标准 计取 其中 设计费按 25 元 m2 工程勘察费按照设计费的 15 计取 施工图审查费按建筑安装工程费用的 0 25 计取 施工图预算编制费按建筑 安装工程费用的 0 03 计取 环境影响咨询服务费按建筑安装工程费用的 0 07 计取 劳动安全卫生评审 费按建筑安装工程费用的 0 1 计取 水资源建设 评价 保护费按建筑安装工程 费用的 0 3 计取 征地费用为 35 万元 亩 工程基本预备费按上述费用的 3 计取 8 28 2 项目投资估算项目投资估算 XX市XXX游乐园 项目建设工程总投资 44455 87 万元 其中 建筑安装工程费用 22313 89 万 元 工程建设其他费用 18861 36 万元 其中 与未来企业生产有关的其他费用 1000 万元 预备费用 1210 06 万元 建设期利息 1870 56 万元 铺底流动资金 200 00 万元 详见投资估算汇总表 附表 8 1 建筑安装工程投资估算表 附表 8 2 工程建设其他费用投资估算表 附表 8 3 建设期利息计算表 附表 8 4 可行性研究报告 27 项目投资估算汇总表 表 8 1 估算 书 编号 工程和费用名称单位 总价 万元 各部分投资 比例 1第一部分 建筑安装工程费用万元22313 89 50 19 2第二部分 工程建设其他费用万元18861 3642 43 3第三部分 基本预备费万元1210 062 72 4第四部分 建设期利息万元1870 564 21 5第五部分 铺底流动资金万元200 000 45 总投资估算 1 2 3 4 5 万元44455 87100 00 可行性研究报告 28 建筑安装工程投资估算表 表 8 2 估算书 编号 工程和费用名称单位工程量 单价 元 总价 万元 建筑安装工程费用 22313 89 1总用地面积m2 1园区m260300 14277 75 1 1接待服务区m2550022451234 75 1 2极限运动区m21500022353352 5 1 3休闲运动区m21200022352682 00 1 4滨水景观区m2500022503600 00 1 5休闲娱乐区m21600022501912 50 1 6保留建筑区m2680022001496 00 2道路m224160 871 04 2 1主干道 m213360365487 64 2 2次干道 m210800355383 40 3建筑物m2860022501935 00 4构筑物 景点 m238002300874 00 5场地m290700 2510 60 5 1广场m2322003801223 60 5 2绿化场地m2585002201287 00 6水域m235600 1845 50 合计 22313 89 2建筑密度m20 50 3绿化率m274 可行性研究报告 29 工程建设其他费用投资估算表 表 8 3 估算书 编号 工程和费用名称单位计算基数费率 总价 万元 编制依据 工程建设其他费用 18861 36 1建设用地相关费用 16502 23 1 1征地费土地划拨费用亩500 07 33 00 16502 23 1 2拆迁 安置 补偿等 1 3管线迁移及补偿费 2建设管理费等 718 40 2 1建设单位管理费万元21474 04 0 8171 79建设部建财 2002 394 号 2 2工程质量监督费 从 2008 年起不再收取 2 3工程监理费万元21474 04 0 9193 27国家发改委 建设部发改价格 2007 670 号文件 2 4工程招标服务收费万元21474 04 0 1838 65国家计委 2002 1980 号文件 2 5工程保险费万元21474 04 0 364 42建设部建标 2007 164 号文件 2 6市政公用设施费m2 00 15250 27 3工程勘察设计费 640 73 3 1工程勘察费m2 00 3 7562 57 国家计委建设部发布的 2002 年 工程勘察设计收费标 准 3 2工程设计费m2 00 25417 11 国家计委建设部发布的 2002 年 工程勘察设计收费标 准 3 3施工图审查费万元21474 04 0 2553 69根据国家相关规定结合实际情况计算 可行性研究报告 30 工程建设其他费用投资估算表 续表 表 8 3 估算书 编号 工程和费用名称单位计算基数费率 总价 万元 编制依据 3 4施工图预算编制费万元21474 04 0 036 44根据国家相关规定结合实际情况计算 3 5环境影响咨询服务费万元21474 04 0 0715 03 国家发改委 环保局发改价格 2002 125 号文件 3 6劳动安全卫生评审费万元21474 04 0 121 47建设部建标 2007 164 号文件 3 7水资源建设 评价 保护费万元21474 04 0 364 42保监 2005 22 号文件 4与未来企业生产有关的其他费用 1000 00 4 1开办费 1000 00 4 1 1超级太空船 旋转木马等游乐设施 项110001000 00实际购置费用 工程建设其他费用投资估算 18861 36根据国家相关规定结合实际情况计算 可行性研究报告 31 建设期利息估算表 单位 万元 附表 8 4 序号项目年限 金额 万元 第 1 年利息 万元 第 2 年利息 万元 利息合计 万元 本金利息合计 1建设期 年 2 2第 1 年借款额 万元 13218 41 436 21 436 21 13654 62 3第 2 年借款额 万元 16155 84 1434 35 1434 35 17590 18 合计 29374 25 436 21 1434 35 1870 56 31244 80 可行性研究报告 32 8 38 3 资金筹措资金筹措 8 3 1 资金来源 项目总投资由项目的建筑安装工程费用 工程建设其他费用 与未来企业 生产有关的其他费用 基本预备费 建设期利息 铺底流动资金组成 资金来 源主要为自筹资金和银行融资 8 3 2 资金来源构成 项目资金来源构成情况如下表 建设期资金来源及筹措表 项目资金 万元 比例 自筹资金15081 6233 92 银行融资29374 25 66 08 总投资 不含建设期利息 及铺底流动资金 44455 87 100 00 由建设期资金筹措表可知 建设期资金的筹措则不会影响工程进度的实施 可行性研究报告 33 第第 9 9 章章 投资收益分析评价投资收益分析评价 9 19 1 本项目经营测算本项目经营测算 见附表 见附表 9 19 1 经营收入估算表 年收入 经营收入估算表 年收入 单位 万元 附表 9 1 经营期间 序号项目 第 3 年第 4 年 第 5 年 第 14 年 第 15 年 合计 备 注 1经营收益 1 1 游乐园年旅游规 模达 120 万人次 门票收入 6120 00 7200 00 7200 00 7200 00 92520 00 1 2 游乐园年旅游规 模达 120 万人次 有 40 万人次游 玩 2890 00 3400 00 3400 00 3400 00 43690 00 经营收入合计9010 00 10600 00 10600 00 10600 00 00 1 3营业税及附加450 50 530 00 530 00 530 00 6810 50 经营收益合计8559 50 10070 00 10070 00 10070 00 50 9 29 2 本项目经营成本分析本项目经营成本分析 9 2 1 本地区游乐园正常经营费用构成 1 能源费用 主要包括 水电 油耗及煤气等费用进行了实际测算 正常年需支出 200 10 万元 详见 经营使用外购燃料动力费用估算表 年费用 2 员工费用 主要是员工工资费用 经调查 服务和管理人员共 36 人 每人每月工资 3500 元 共需要支出 126 万元 详见经营成本估算表 年成本 3 维修费用 主要指游乐设备日常维修的费用 每年约需 108 万元 详见经营成本估算 表 年成本 4 折旧及摊销费用 游乐设备和房屋折旧及摊销每年约需 634 54 万元 详见经营成本估算表 年成本 可行性研究报告 34 6 管理费用 管理费用主要是指管理人员工资等 每年约需 32 4 万 详见经营成本估 算表 年成本 7 各种税费 主要指营业税支出 每年约需 530 万 详见经营收入估算表 年收入 9 39 3 经营经营收入的测定方法收入的测定方法 9 3 1 定位理论依据 1 由于项目周边没有类似的产权式酒店 故不能采取比较法定价 2 项目属于典型经营收益性管理 故可采取收益法 9 3 2 收益法定义 预测估价对象的未来正常净收益 选用适当的资本化率将其折现后累加 以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法 收益年有限 且其他因素不变的价格计算公式 V 1 1 1 r n a r V 项目折现总价 n 项目的收益年限 r 房地产资本化率 即项目投资回报率 一般取经验值 8