旧城改造项目要点

旧城改造项目要点 一 几个关键名词 1 拆迁成本 拆迁中所有的费用 是开发成本的一部分 包括拆除费 安置 费 搬迁费用 拆迁管理费 测绘费 评估费 拆除费等费用 一 般换算到还建面积的平米单位 2 定向摘牌 拆迁业主和政府协商 设立土地出让条件 保证出让的净地可 以自己拿到 3 拆赔比 新建的建筑总面积与拆除的原有建筑总面积的比值 又叫拆建 比 是拆赔方案的核心 深圳一般是 1 日 0 8 还有拆一赔一 4 丈量 确权 对拆迁房屋的结构形式 层数 原面积 违建面积 附属物等做详 细的登记 明确房屋产权归属 集体 个人 国家 有时需补办土 地用地手续 房屋产权证等 经过业生 开发商 政府部门的三方 确认 备案 作为拆迁赔偿依据 5 村民股份公司 村民的基层管理组织 相当于居委会 股份公司对村民信息掌握全 面 熟悉村民心理 在村民中有一定的威望 在村民的联系 召集 组织 确权 谈判过程中能起到重要作用 能减少过程中产生的矛 盾 二 补偿方式 拆赔中涉及到的补偿方式主要有实物补偿 货币补偿 实物为 主货币为辅补偿和货币为主实物为辅补偿四种方式 1 实物 实物补偿即依据拆赔比给出还建房屋的面积 按照计算标准进 行补偿 2 货币 货币补偿即根据相应的市场价格给出单位面积补偿款 按照现 有房屋建筑面积进行货币补偿 3 实物为主货币为辅 实物加货币补偿即以实物补偿已有建筑为主 再辅以相应的货 币补偿不全接受实物补偿的拆迁者 4 货币为主实物为辅 货币和实物相结合的补偿即根据建筑面积给出货币补偿款 对 于拆迁居民的回购商品房采取优惠措施 在一定的面积下按照当地 单位建安成本价购买房屋 三 拆赔模式 1 完全市场化拆赔式 市场赔偿标准是在市场操作中由开发商与村民谈判达成的 完 全根据村民意愿 2 有条件市场化拆赔 采取不界定建房时间的方式 由政府控制综合拆赔比直接对现 有私房按市场方式拆赔 3 准政策方案一 完全政策方案的基础上对违法私房给予合理的赔偿 但建房时 间界定仍由规划国土部门界定 4 准政策方案二 完全政策方案的基础上对违法私房给予合理的赔偿 但建房时 间界定由集体股份公司 5 完全政策拆赔 若政府能够保证落实 有效界定建房时间 即界定合法违法的 标准 和 强制拆除违法建筑 两个关键环节 项目能够按照政府政 策要求完全实施 政府强势 西部城市 备注 建议从可操作性出发选拼拆赔方案 如果侧重于操作风 险最小应选择 自条件市场方案 如果侧小于维护 两规 应选 择准政策方案 1 但必须解决时间界定中所存在的问题和风险 并 能得到村民的认可 四 拆赔比 实物赔偿 产权置换 的关键因素是拆赔比 一般政府政策 会有指导拆建比 在深圳市 采用赔偿面积的方式比较普遍 一般 的拆赔比为 1 0 8 左右 成熟旺区更高 村民一般要求拆一赔一 项目拆赔比 框架结构房 1 1 2 混合结构房 1 1 砖木结构房 1 0 85 简易结构房 1 0 6 五 拆迁补偿在实践中的细节 1 赔偿方式 1 阶梯式的拆赔比 以 180 平米作为基数产权置换 剩下的用货币补偿 如 180 以 下按照全产权置换 I80 300 补偿 90 300 400 补偿 80 剩 余的就按照货币补偿 只要不太离谱 不让后面的补偿难做就可以 实践中的最佳方式 2 首层赔偿商业 私房的首层是按 1 0 82 补偿集中商业 私房的二层及以上是按 1 0 88 补偿住宅或公寓 原村民不仅可以得到相应面积的住宅 还 可以在商业区得到集中商业的面积 并集中经营和管理 2 鼓励搬迁 1 鼓励搬迁 村民原先的房子有天有地 现在一下子接受不了高层的楼房生 活 对于这种情况 谁先同意搬迁 谁先选择高层的房子 鼓励搬 迁 2 在政府政策中也有规定鼓励搬迁 如选择货币补偿 奖励 10 配合丈量安置搬迁 奖励 10 房屋货币补偿金额 3 安抚村民 1 居民组建物管公司 居民最担心的是社区里面有物业管理费 担心生活成本增加 解决 办法就是交给社区来管理 社区自然转变为物业管理公司 可以创 造就业机会商铺返还 2 商铺返还 低层可以做商铺 返利给居 民 统一管理 统一经营 把安置区 的低层商铺让利给老百姓 对于老百姓更有吸引力 水电费可以直 接由水电公司来处理 以现状赔偿 4 以现状赔偿 对于没有产权 不合法的建筑 一股以现状为准进行赔偿 不去区 分有无产权 合章 违章不区分有其深层次原因 六 设定拆赔方案的关键 1 旧城改造区域的普遍现状特点 1 违章私房普遍 2 产权关系混乱 3 面积超标严重 4 建筑强度大 5 业主来源复杂 6 建房形式多样 2 设定拆赔方案的关键 1 查帐 拆迁区房屋有翔实的查帐资料 三方都确认 拆迁改造之前 再次 所有房屋按照查帐资料确认 确认之后抢建房屋不予赔偿 2 确权 确认建筑合法 非法的标准 关键是界定美房时间 但在实施中由于 界定建房时间不确定性因素多 项目前期工作存在时间长 操作难 等问题 I 界定人由规划国土部门或集体股份公司 可形成两套方案 3 可行性 七 旧改项目关键点 1 拆迁进度 旧改项目能否顺利拆迁关系到项目工期以及销售的重要节点的确定 否则则难以预计项目的进度和竞争策略的制定 2 规划方案 容积率 物业比例等技术指标 直接涉及到开发商利益和政府利益 3 拆赔方案 村民和开发商的利益冲突 涉及 到拆赔比 现状建筑合法和非法的 判别 4 经济测算 保证项目开发的市场可实现性 八 旧城改造对于开发商的挑战 城中村改造有很多 历史遗留问题 还有原村民的观念问题 短 期内都无法解决 自然就影响工程进度 而且利润菲薄 这也是开 发 商鲜少介入旧城改造的主要原因 开发商所遇到的问题比想象的要复杂很多 不但利润微薄 而且工作相当繁琐复杂 困扰着城中村改造的 首先是产权困境 城中村大量违法违规 建筑存在的现实与土地产权特殊性的矛盾 令改造陷入两难境地 城 中村改造需要以更细致 深入的调查研究为基础 将其中的具体工 作如土地 房产 产权现状严格细化 对 物权法 理解不一致 城中村改造涉及人口众多 如果没 有相关的法律作为制定决策和方法的基础 城中村改造将面临更多 的难题 最大的难题就是村民的补偿问题