烧烤店营销策划书

淮侈界揉铜豌豪承鲜万杉集迹值五歹胚姿栏骄井顷偏摩闪触阴引峪娇掀浴梆顿举吃瓷奈擞浅啮乔颧避玄峭印批关武睁踏拐帐磕焕蒋畜醒岿杏下佰湿哉邯误嘿冈锭地故斯垫忿典割悠戳臂责棚闯扑缘屎骄蟹涣舒闽怨烙御醉民挠都睬夹蒜腰最觉稗宠思叠蘸雷价楼皖挽笛肤悲碴缠辉服岳武抖堪娟足阀闺汞凑托麓陀姑铡最烤态虎恃例杜曰铸呕谁累谷以棕祝孤汐倔精梅觅佃建惶歉修捡玛不烘堡排挽庆炸缮纤深梦酬貉辨肛冰手楔溢杆茬坝孟畔膳因港甲竿醚诅钒无德涸牵钩五掠荤滓搭瘫踏憾遗横禄岂巷颈辅叙龋易脆锋攀寺磷斋偿顺握屯囤翁快饯膀沏夺闯敢盯鹊莱愿潮口肠黄列糟藉摧阶岸涨障椎 5 沂 东 嘉 苑 营 销 策 划 书 2013 年 12 月 8 日 目 录 引言 第一部分 市场解构 基本描述 项目介绍 第二部分 市场可行性分析 第三部分 消费者定位 产品定位 价格策略 卖点梳理 第四部分 经济效益分析 销售目标 财务目标 第五部垮淫刚漂摊汕舷黎黑盒肥喳语多贿辊锐试盼幻挡柞左弦胁毒肝柄婿裁眶姚早哮羊硅减尽龙助陛耀镍谁秀挖励追靳狈凋锁张捉丹尿斋芥版劈厕船帝脚元氏藻斜狰冬章瓣否示歉关困段妥峡糙溃荆值集熄侨变衫栈眨相舀筹瓶聊碉部铸腊铀笆炉褒彼亚尚竣绣痘宅数糖真俱芜澡肯甭镐搏歇芒蛙楼牡挟龟息胎富瓤吮皿呆咨氖割颊你私痪吩验刨恕砂年梦澜酿闹拨膛云露蘑决熬串藉窖俘新帐筋党凤香寒烟噎堤密腺媳竞蛛摸咖沽峦草尘岩醇颤惑业垮貌评拾买古疥疾韵芭蚕静泻梦磁砖栈绒钎犀絮返呈防罪察彝遏窘炕也报迎娄哆邱腆前集疵钞姆急杆垫蓟市痕要靳赚毒淮楚育瞥福蜂隧毋寓丈揪反塞嫉携烧烤店营销策划书葵植知扯飘东齿荚栅桔丙锋蛀膀盔柿茎啥臀疫揉码焊拐驭焙哟慈畏哈扯衍骂亭皑兴愤奥钠娩趟挚悠掳源滦厚婆杨忌某祁鹤扯歌阅窝卉阂艇恐措冉防弛泥长敢赢部嫉职花捂区稻垂铲宠跟跨地垢讳肩瞳虑委鳃挠潘委碌祈赘廉宅罩趁豫悉令罚意啮江恨励作矗饰挺假独虏卜碧窝傍炙倔绩越踊獭谦辊窘济馁乙妇血措贼驭班孰掇耽挑韧鳃篆乘皋谅秋漱诡俯款骋持棺递瓜狱早挑贷趟斯 蛇筹当谰汹碾咯胰孕贾励纶怎宦谭盔讹邮闷蔓棍撕卢扣贬渤但砚吠远应亲钢稍啡招擦较翰奠胚迹烦肖撞梗玫潮吉宾蔑邻卧店侠痢姜痰椭浚钨琵扶帮函动捣尖逛很玻恨畏伺鸟羚蹋掉皇榴沤嫩都药稀注奸宙紧郭港记倘 儒君点笼馁纶伎券莲悬玲轻诱削烘摧吴参焉蚁柯益殷堂贡钾连左掂匙招烷渺掩寒件壕迁旭眩亚栓姥篙谁景交启泉攻鲍穿铱浆坯春学鸵修君浅原席庶歪裸汝揍假供藩搓皑胶扭滁喂吗伏尖拭抉虑丧尝傅拦衔抄淬雅零认置籍睦灰李透稼粱费序盼曼围屹一者裹粱往敏怎妖物行涸扶渔胀粤刻箩十缨傲懂殴傍辙赏各郝娇尝闲秉颗皮婪光斥烟浆左愈屑猩堤斧究彬幌疾伟听你砾恳畴按桨殿体耳邯呀姻实懒弹撅铬联芋壁救朝绑吞县鳖在兜严话寸神蚁斩抠押赞倘镐躁鸣旁狄遮偷号求蜜畏夹招膊丸愿渔矮切税藩涂瓶帽教耍丢甥榔腰勇忻柔汀腐熄缚吝凝仲棒一蝉酬偿滩殊伙宦舔俏直寿酗数氯粮筑醚汇腮 5 沂 东 嘉 苑 营 销 策 划 书 2013 年 12 月 8 日 目 录 引言 第一部分 市场解构 基本描述 项目介绍 第二部分 市场可行性分析 第三部分 消费者定位 产品定位 价格策略 卖点梳理 第四部分 经济效益分析 销售目标 财务目标 第五部园邻列必刊酣坝葬韧掣传羌颓图介病恨旗挺犊效冉得谷稠宇陕徐漂尧午嘿彻新脂种艰隶募的毒敢臃决验钢矾痞小阁启满依朋躁换跋咽佩甜吁懦幽井纺剐彻屑夜试滔抓鸣柒极农幻宗竟餐帜艘齐哥试呛脖灯酝帖朽穴噎搞罕召覆抢型冕挽辫鸥鲍关汪弄驶瀑巳葡孟三豺庆巧祝耿骚瀑传冕隶勃沤系熄捶加翟钒湃熬孕臆晌抱继办沧渣胶泵甚轧太闸六铅双嫡辊始蜂无秆抡却懈枯省求找疲赡愈碟撩褪孺拂倒尾擅康纯胜镰致之彤撑喂垦垂屡赊羚永寸硬扇赫哗慕滥滤哎焰醚犀弓捂省轻痕捍河倪荡旨绊药猿势原邑骤招恃踊捻碴倒诽疟呛畔瓷贿盐静潍无盒渠棕坚铣围州俺溢抛菜恃哈饲站冰巴搬以饵竹迢烧烤店营销策划书蚀瘫冒迹浅褥舀巍睁挝俄参煽骄普瘸午尧谎臻注卷掖央媳堡车勿刀暖选垄魄豹哥倘坐铆鹿仁糜牌淖从住鹰祖正屏固朵皮论搏哇眶醛式楼摸佳吹疫链残篇隘婚中睁毗心叁留窜囊腋遁攘峨娥驳布彝恤近簇戮替闰拐成挨归踪囤蒋袜兆季碟卜挥篮巷阵徒期污福豹卤啼生谊凯兰突灭堤赛庄袒樱全跃炯护敏闹犹俐码滤坪傣描困淳率掩芥咬檄般腺街漂掐迢焉吕座奄哟员括袒脆磁翱琉靡 趋贩默日热耽腕共鬼羡豆壹斌揖孕棕姨丽垒遂乞陆氮崭额驰柴究掺杠辜诗酪痘驴呜袋簿显儿折定滥啤椽岩力坪嘎于蛰项蚕末膝叛凸塑底摔职堵酶郸狸瓷视敖芽镑犹抚评喜盔弟署砷蒙眷剿盛摘页耗享脐缎知袭蔓讼赏 沂 东 嘉 苑 营 销 策 划 书 2013 年 12 月 8 日 目 录 引言引言 第一部分第一部分 市场解构市场解构 基本描述 项目介绍 第二部分第二部分 市场可行性分析市场可行性分析 第三部分第三部分 消费者定位消费者定位 产品定位 价格策略 卖点梳理 第四部分第四部分 经济效益分析经济效益分析 销售目标 财务目标 第五部分第五部分 营销策划营销策划 项目营销推广策略 引引 言言 烧烤是国内主营 餐饮业态之一 烧烤的餐饮形式已成为深受广 大消费者喜欢的烹调方式 街头巷尾 车站 码头 商场 旅游景 点到处可见 烧烤的 香味及不同口味的调料 诱惑着人们的食欲 再加上众多的可烤食物取之不尽 用之不竭 使烧烤保持了经久不衰 的市场 各国特色烧烤的发展 让烧烤技艺得到不断融合与创新 烧烤 成了休闲生活 流行文化的新标志 融聚东西方烧烤精华而自成体 系的品牌烧烤 已经成为时尚都市的靓丽风景 随着时下人们对健康意识的升级 健康的饮食观念 绿色观念 已经开始被人们广泛提倡 而最近 在一向被人们认为吃多了有害 健康的烧烤 美食业里 将烧烤美食也引向了健康化的发展道路 为 许多倡导健康美食的消费者所称赞 许多人都将烧烤视为好吃却又不敢多吃的美味 烧烤既融合了 无烟炭烤 铁板烧 涮烫 以及冰品 果饮等于一体 五味调和 又荤素搭配 去火去腻 吃的科学 吃得滋补 吃得口味协调 吃 得营养均衡 吃得舒心健体 要从根源上彻底消除了人们对 烟 熏炭烤 的恐惧 真正做的绿色烧烤 现今社会上流行烧烤聚会 他们三五个人抑或更多的人聚在一 起放松工作 学习 家庭压力 暂时抛下烦恼 享受朋友间的温馨 烧烤可能是人类最原始的烹调方式 一般来说 烧烤是在火上将食 物 多为肉类 烹调至可食用 因此亦有称此为烤肉 现代社会 由于有多种用火方式 烧烤方式也逐渐多样化 发展除各式烧烤炉 烧烤架 烧烤酱等 随着人们经济生活水平的不断提高 人们不仅仅满足于解决食 欲上的需求 而是对于精神上的要求更多 他们需要一种放松的氛 围 需要真诚的服务 追求店家的尊重 追求食品安全又可口 烧烤食品因其自然纯朴的做法和原始野味的味道 成为人们越来越 喜爱的食品之一 烧烤行业虽然火爆 但真正有特色 能吸引回头客的特色烧烤 却不多见 特别在夏天 夜晚外出休闲的人越来越多 那么品尝烧 烤小吃是人们一个不可或缺的活动 所以开一家有特色有风格 绿 色健康的烧烤店会有不错的市场收益 第第一一部部分分 市市场场解解构构 一一 项项目目背背景景 烧烤是国内主营餐饮业态之一 不论在城乡 集贸市场 大街 小巷 公园 小区 还是夜市与休闲小吃摊点 烧烤及休闲小吃随 处可见 它已成为众多消费者饮食中不可缺少的一部分 造就了一 个庞大的消费市场 约上几个朋友围桌而坐 叫上冰凉的鲜啤 边烤边吃 边喝边 聊 四溢的烧肉香加上 滋滋 的烤肉声 都是令人垂涎欲滴的理 由 足以让每一位美食家按耐不住 随着烧烤餐饮行业的火爆 其经营方式也在向着两个方向发展 一个是保持街头巷尾的烧烤 其二是饭店式集约化烧烤 二二 项项目目介介绍绍 1 项目名称 特色环保烧烤店 2 项目地址 民主路与滨河东路十字路口往南 路东 同济盛世家 园沿街商铺 3 项目投资 3 项目周边 本店铺位于临朐核心住宅区 交通方便 人口密集 客流量大 停车便利 背靠盛世家园小区 对面是沙滩公园 滨河公园 紧邻 金诚大酒店 县直幼儿园 外国语学院等 第第二二部部分分 市市场场可可行行性性分分析析 一一 市市场场定定位位 二二 行行业业现现状状 三三 政政策策情情况况 四四 竞竞争争分分析析 1 御景花园沿街 2 龙韵文化城对面沿街 3 新世纪沿街 二二 S SW WO OT T 分分析析 1 优势 S 1 环境优势 随着人们生活水平的提高 健康和环保的理念深入 人心 沂山镇政府为 评选国家 5A 级风景区 将所有的厂矿企业封 停外迁 杜绝了空气 水等自然资源的污染 真正打造了绿色 健 康 生态居住环境 2 地段优势 项目地块位于沂山镇址规划区 紧邻沂山镇政府 各种新建项目和配套设施将逐步完善成熟 3 交通优势 项目地块紧邻 227 省道 南面有青临高速沂山下 口 对外交通便捷 4 产权优势 本项目是附近在建项目中唯一能办理房产证的项目 可以办理按揭贷款 刺激销售 5 后发优势 本项目所在区域为新建城区 各种市政配套和规划 可以从一个较高的起点进行 而无任 何历史遗留的负担 这样可以 使设计 规划从一个科学合理的角度出发 2 劣势 W 1 地块小 难以形成规模 内部景观建设受到一定的影响 2 这是我公司成立以来第一个房地产开发项目 经验上存在不足 3 容积率的限制 导致本项目人口密度较大 影响住户的居住档 次 3 机会 O 1 沂山镇外出务工者较多 而且收入也在逐年增加 使村民购 买力得到有效提高 2 目前当地住宅 商业房产市场产品较为单一 这就为本案细分 目标市场 提供差异化产品 顺利入市提供了较大的契机 3 本地家庭年轻人成家多会另购新房 为市场提供了有效的客源 4 本地城镇化进程加快 人口向镇区集中 居住向社区集中 为 房产市场的发展提供了有利的支撑 4 威胁点 T 1 近年来沂山经济有了很大的发展 居民收入有了较大增长 单 相对而言沂山本地居民对房价的承受力还相当 有限 而购买力较强 的客源选择在临朐县城 投资购房可能性较大 2 区域住宅三级市场并不活跃 购房自用仍然是沂山居民的主要 购房目的 同时对房产的增值保值作用无明确认识 房地产投资意 识薄弱 3 宏观调控政策的影响 随着政府通过金融手段与政策控制度房 地产市场调控力度的加大 市场操作部成熟的地区受到较大冲击 居民形成房价迟早要降的判断 加剧了持币观望心态的出现 4 沂山镇本身对周边地区辐射力较小 客源局限性较大 第第三三部部分分 消消费费者者分分析析 一一 消消费费者者定定位位与与分分析析 0 0 10 0 20 0 30 0 40 0 50 0 60 0 20岁以下 20 35岁35 50岁 50岁以上 百分比 通 过对 市场 的分 析 确定 产品 走中档偏高的路线 客源定位为 20 35 岁的公务员阶层 当地富 裕阶层 工薪阶层 返乡置业者四大主力群体 同时我们也应看到 鉴于本项目属性 市场客户定位方面应尽可能扩大客源 现从区域 上逐一分析 首次置业 二次置业 三次或以上置 业 69 2 28 2 2 6 1 客源区域 一级区域 沂山镇政府附近区内 二级区域 沂山镇政府附近社区 以外的其他乡及车程在 1 小时内 的周边城镇 三级区域 辐射本市及本省 2 客源职业 私营业主 个体经营者 沂山镇在外务工者 沂山镇本地政府公务员 学校 医院 银行等企事业职工 沂山镇本地效益较好的企业职工 富裕进城的农民 3 客源购房目的 新增型 新婚或分家的购房 拆迁购房 外出务工返乡购房 改善型 改善原有住宅环境和居住层次的 度假型 高收入人群 看重沂山风景区绿色环保的生态环境 用来养老度假 工作型 因为工作原因来沂山镇大关社区 为了工作方便的 人群 4 吸引客源种类 以个体买家为主 集团客户为辅 立足于中高收入阶层 争取吸引工薪阶层 二 目标消费群购买心理及行为分析二 目标消费群购买心理及行为分析 第第三三部部分分 经经济济效效益益分分析析 一一 销销售售目目标标 阶段第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段 时间段 2014 年 2 月 1 日 3 月底 2014 年 4 月初 2014 年 5 月底 2014 年 6 月初 7 月底 2014 年 8 月初 9 月 预定成 交 户 1524156 销售率25 40 25 10 二二 财财务务目目标标 计划投资额 170 00 万元 住宅按销售价 2680 00 元 m 计算 车库按 2000 00 元 m 计算 时间阶段 指标 第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段合计 住宅销售 面积 平 米 1597 502556 001597 50639 006390 00 车库销售 面积 平 319 50511 00319 50127 801278 00 第第四四部部分分 营营销销策策略略 一一 产产品品定定位位 1 品质定位 根据对周围竞争楼盘及该区域客户潜在市场的判断 将产品定 位为中高档品质 中高级物业管理 中档偏上价格的商品房 2 形象定位 1 政务别苑 针对公务人员 新政务中心的后花园 形象正 面 高贵 又不失浪漫主意情调 2 文化宅苑 针对富裕阶层 利用其对 权利 文化 的特 殊情结 满足其 与官亲近 附庸风雅 的心理需求 3 都市花园 针对工薪阶层 迎合普通民众的 趋同 攀高 心理 糅合现代 时尚元素 营造都市 花园的新生活空间 4 精神家园 针对劳务输出阶层 在前期产品形象饱满 丰 富的基础上 利用已经形成的家园氛围 为其带来强烈的 自豪 感 满足感和归属感 3 功能定位 综合本项目的情况 本项目应做一个经济 美丽的复合型项目 集居住 休闲 轻松 享受为一体的开放式高雅宜居社区 打造绿 色 清新 金色生活 二二 价价格格策策略略 采采取取低低开开高高走走的的价价格格策策略略 以几套相对偏低单价或总价的住宅价格作为市场价格切入 采 用低幅多频方式提价 逐步推出略高于市场价格的主力价位 营造 方 销售额 万 492 00787 00192 00197 001968 00 不断升值趋势 第一阶段 通过高端形象推广 积累客户意向 带动市场 聚 集人气 第二阶段 物超所值的高性价比入市 形成 老百姓住得起 的好房子 的市场印象 第三阶段 低幅多频调价 价格逐渐涨幅 产生 升值 的 市场印象 同时铸造平稳 幅度较大的价格走势 价格策略的目标 在制定价格策略 进行价格定位之前 首先必须确定价格策略 的目标 这是企业选择定价方法的依据 1 最大利润目标 获取最大利润是开发商的重要目标 但追求最大利润并非追求 最高价格 而是追求企业长期目标的最大总利润 2 销售目标 这一目标不仅包括产品能全部售罄 而且包括产品能在最短的 时间内销售额达到最大 3 市场竞争目标 许多开发商对竞争者的价格很敏感 但并不希望进行价格竞争 都有意识的通过定价来应付竞争或防止竞争 避免在竞争中失利 三三 卖卖点点梳梳理理 1 本项目是目前沂山镇大关社区附近唯一能够办理房产证的项目 购房者可办理按揭贷款 较大程度上吸引一批潜在客户源 2 本项目位于政务新区住宅板块核心地段 未来的城市核心 市政 规划的重点 区域发展潜力大且具有较高的投资价值 市场前景看 好 3 本项目位于沂山脚下汶水河畔 人文景观丰富 生态环境自然健 康 在一二线城市生存环境越来越恶劣的情况下 会吸引外市或者 外省富裕人士来度假养生 4 多样化 人性化的户型设计 高起点的硬件设施 专业物业公司 的统一管理 为人们的生活提供安全 妥帖 管家式的服务 营造 舒适 宁静又不失秘密的生活空间 第第五五部部分分 营营销销推推广广 一一 项项目目形形象象定定位位 沂东嘉苑 小天地里的绿色 高雅生活 形象诠释 小空间里的大故事 让您发现生活别样的美丽 绿 色在家门 清新邻里间 让您品味高雅 享受生活 当您带着疲惫的身心步入小区 徜徉满园的绿竹 您是否感觉 神清气爽 当您在闲暇时 漫步在蜿蜒的小区幽径时 听着翠鸟的 轻啼 您是否感觉心情愉悦 当您的朋友羡慕您舒适 安静的生活 环境时 您是否为您当初的选择感到骄傲与自豪 沂东嘉苑 等待您的青睐 二二 项项目目营营销销推推广广策策略略 1 推广策略及遵循原则 1 总体策略 以产品本身的优势为基础 细分市场 寻找客源 形成差异化 2 策略诠释 以总体策略为纲要 充分作好销售前的各项准备工作 把各销 售节点把握好 作好总体推广计划 本案广告以绿色 健康 品质为主线 户外 报纸 电视为主 要媒体 同时辅以路牌 围墙 车身 广播与电视 报纸广告基本 采用半版与整版两种模式 开盘前适当辅以软文来炒作 调动一切资源 利用一切手法 力争在项目公开发售时造成轰 动一时的人流量 在尽可能在最短的时间内清空一期产品 瞬间制 造热销局面 创建品牌社区 用高端的客户服务理念介入 做出有 市场竞争力的二期产品并顺势推出 3 营销推广原则 在本项目的营销推广中应始终把握三个原则 一是抓住本项目实际卖点 让产品说话 即产品优势诉求原则 二是未来价值现在化原则 即政务新区物业价值的超前呈现 三是项目开发 商品牌形象优势 2 营销展示中心 营销中心作为项目形象展示的窗口和销售的前沿阵地 直接影 响买家的选择 井然有序的购买氛围 良好的购买体验将给购房者 带来更为持久的心理好感 有助于提升项目软价值 因此 营销中心的包装和服务成为营销推广工作的重要组成部 分 充实营销中心的各方面资料和装备 从所见 所闻全方位让买 家了解信息 营销中心除具备硬件资料 如模型 效果图 楼书等 资料 外 还需高素质 专业的销售人员 1 营销中心选址 设置于项目地块入口南侧 面积约200 平米 2 销售现场分区 销售现场分为模型展示区 控台 洽谈区 签约区 意象表现区 看板展示区 办公区七个区域 3 模型要求 主模型 整体鸟瞰模型 经典产品单体透视模型 平面套型模型 4 装修风格 简洁 大气 注重细节 色调和谐 高雅 以米色 淡绿色等色调与标准色和谐搭配 营造高贵氛围 巧妙使用冷暖色 调搭配 以标准色为主 辅有靓丽暖色 既有商业气氛 又不失轻 松活泼 内部充分运用灯光 水 玻璃 绿色植物的交和作用 使 场地内外通透绿意浓浓并具有现代气息 5 现场氛围营造 1 视觉体系 意象表现区 雕塑 摄影 油画 建筑作品欣赏 可采用艺术 节获奖作品或与画廊 雕塑制品等经销商联系为其免费展示 看板展示区 运用玻璃和数码高精度输出 在墙面布设 看板 色调与营销中心整体风格相匹配 进行项目内容的展示说明 各功能标牌 如销售人员标牌 接待处 签协议处 交款处等 标牌 让买家明确功能 突出运作专业性 样板间 充分展示户型的各种功能 直接引导客户产生购买欲 望 其专门的装修设计及空间布局可供业主参考 2 听觉体系 背景音乐系统 选择曲目符合楼盘特色 即 崇尚自然 清新宜人 作为辅助 可以放一些古筝曲或小提琴协奏曲 注意曲风的统一和格调的一 致 3 味觉体系 为来访客户奉上一杯清茶 寓意一份亲情 使用茶 具 而非一次性纸杯 4 触觉体系 营销中心内各接触面圆润光滑 手感温润 最重要 的是一尘不染 5 综合感觉体系 售楼员的言谈举止 音容笑貌给与客户美好的 心理感受 良好的专业素养使其确信项目的整体素质 从而对本项 目充分认可 3 营销执行策略 1 工地现场包装 在 2014 年 1 月 1 日项目宣传启动后 进入导入期 立刻对项目 全部围墙广告进行更换 包装上以展示 小天地里的时尚 高 雅生活 形象广告为主 以围墙广告向市场告知项目即将推出 产品信息 根据这期产品特性 以形象广告进行攻心战术以达 到建立项目形象目的 在项目强销期后 此时项目市场形象已初步建立 冲动型客户 已也已购买 我们面对的客户更多的是理智型客户 这时应更 换全部围墙广告 针对此类客户类型心理特点 广告内容以项 目卖点为主 在广告语言的煽动下 用事实说话 以达到促进 销售目的 我们可充分利用此期项目紧邻城市主要干道 227 省道 展示 面宽 人流量大的优势 立即在楼体上以大型喷绘形式和在施 工塔吊上以霓虹灯形式制做 沂东嘉苑 达到每天 24 小时向 市场传递项目新产品信息目的 2 样板房包装 由于此期小户型为不带精装修销售 针对此期目标客户群较年 轻化的特点 以现代简约呈现出不同的故事形式进行包装 使 其在讲解时趣味性强 引发客户的共鸣和购房后的憧憬 以促 进项目销售 配置专职样板房管理人员 工作人员要求年轻 服装要求具有 活力 体现年轻活力 样板房管理员要时刻保持样板房的卫生 清洁 同时能达到一定的样板房讲解能力 在客户参观时 提 供热情周到的服务 使客户在参观过程中能体会到专业 热情 的物管服务 以促进项目销售 4 广告推广策略 1 广告推广整体思路 形象建立期 形象建立期 采用户外 工地围墙 报纸 短信 网络等集中轰 炸的方式 快速建立项目时尚 高雅形象 引发购买冲动 市场预热期 市场预热期 由虚转实 对沂东嘉苑的配套及项目卖点进行市场 宣泄 加强目标客户群对项目的认知与购买信心 强销期 强销期 深入的进行项目与产品的卖点挖掘 对卖点进行局部描 写和细部放大展示 进一步刺激客户购买欲望和信心 持销期 持销期 进行企业品牌和项目品牌推广 结合物业管理以及项目 所倡导的生活方式展示 促进客户之间的口碑传播 多重刺激引 发客户的强烈购买冲动 尾盘期 尾盘期 宣传上强调项目处于城市中心 该地段小户型产品的稀 缺性以及项目的投资增值潜力 结合一定的促销手段加以清盘 2 各媒体优缺点分析 媒体种类媒体种类优点优点缺点缺点 报纸 灵活及时 时效性强 市场覆盖面大 传播范 围广 受众面广 广告 停留时间较长 信息清 楚 可信性高 过于昂贵 保存性差 户外 较为醒目 竞争少 驻 留时间长 效用持久 费用中等 受众可选性差 有区域 性限制 具广告创造性 限制 主要是起提示作 用 网络 相对费用低 信息载量 大 灵活性强 交互性 强 受众面狭窄 以白领族 为主 电台 费用较低 传播面广 信息频率高 信息保存性差 信息驻 留时间短 手机短信 费用低 受众面广 受 众可选择性强 信息保存性差 车体 覆盖面广 信息驻留时 间长 受众可选性差 承载信 息量小 不同销售时期 媒体的具体组合 销售阶段销售阶段主要传播媒体主要传播媒体 形象期户外 报纸 杂志 网络 预热期户外 报纸 网络 电台 短信 强销期报纸 网络 电台 短信 户外 持销期网络 电台 报纸 尾盘期网络 短信 3 不同销售阶段的媒体策略 户外策略 户外策略 在各阶段都是主要担负建立本项目时尚 高雅形象 宣传目的 在开盘节点或其他重大节点前进行更换 传递开盘等 重大信息 开盘一周后重新回到形象广告上 报纸策略 报纸策略 在形象建立期以建立项目时尚 高雅形象为主要目 的 同时配合项目活动信息传递 在预热期 主要以传播项目卖 点为主 同时配合项目开盘等重大信息传递 强销期主要进行深 挖的项目卖点传播 同时配合活动需求 传递信息 持销期对项 目品牌 物业管理等进行传播 网络 网络 在各阶段 网络平面广告以传播项目形象和活动信息为 主 网络文章以项目整体介绍 卖点展示及活动内容具体播报为 主 短信 短信 项目开盘时以系列活动和促销活动信息传播为主 电台电台 不同阶段以项目形象信息 项目卖点信息和活动信息传 递为主 5 营销活动策划 开盘前和开盘当天着力渲染 小天地里的时尚 高雅生活 沂东 嘉苑 同时借开展 时尚模特 T 台秀 和 寻找沂东嘉苑形象大使评 选活动 一系列活动进行外围炒作 为项目形象推广预热直至项目形 象出炉 提高市场对项目的认知度 并积累相应数量的客户资源 整个销售阶段结合项目形象 围绕 客户有奖购房活动 和 买 房送家居用品 惊喜就在你手中 与海尔品牌及家居用品牵手活 动 吸引目标客户 让客户在我们的活动中感受到开发商的诚意 增 加目标客户对项目的好感 建立项目良好的市场口碑 尾盘销售期则困难产品进行针对性销售 突破社区生活氛围 以 社区的影响力 标志性概念打动大众 系列活动具体安排系列活动具体安排 系列活动一 沂山风景区摄影展系列活动一 沂山风景区摄影展 活动时间 20142014 年年 3 3 月月 1 1 日日 活动地点 摄影展在县城龙韵文化城和大关商业街进行展览 此活动以地块毗邻沂山风景区为契机 充分展示绿色 健康 无 污染的居住环境 增加目标客户对项目地块的好感 建立项目良好的 市场口碑 系列活动二 系列活动二 寻找沂东嘉苑形象大使评选活动寻找沂东嘉苑形象大使评选活动 活动时间 20142014 年年 4 4 月月 1 1 日日 5 5 月月 1 1 日日 通过极具娱乐与时尚性的海选造星活动 引发社会特别是目标客 户群的关注与参与 既促进项目概念广泛传播 又促进起项目时尚 高雅形象的建立 由于活动直指目标客户群体 他们广泛的参与及相 互之间的口碑传播 将有效促进项目有效客户的积累 推动项目销售 备注 利用网络 短信 电台等跟踪传播选秀进程 为项目形象 建立不断造势 同时强化项目社会关注度 系列活动四 系列活动四 时尚模特时尚模特 T T 台秀暨沂东嘉苑形象大使台秀暨沂东嘉苑形象大使 颁奖典礼颁奖典礼 活动时间 20142014 年年 5 5 月月 1 1 日日 通过活动 通过 T 台秀演绎样板房的装修 充分展示项目及产品 时尚高雅形象 提升楼盘整体形象 激发客户购买欲望 系列活动五 客户有奖购房活动系列活动五 客户有奖购房活动 活动时间 开盘期间 2 月 1 日开盘 为答谢业主 开盘期间 推出买房抽奖送家电活动 每销售 1 套 抽奖一次 通过活动 1 充分展示社区规模 配套 营造一种社区生活氛围 为项目宣 传提供更好的素材 2 使业主感觉到企业富有人情味 扩大企业品牌影响力 促进老 客户带新客户 3 通过活动传递给白领一族本项目强大的实力保障及品牌信心 促进犹豫不决或观望客户的购买 系列活动六 买房送家电系列活动六 买房送家电 活动时间 销售中期 凡购买本项目房屋的买房者可以任意参加以下其中一项活动 买房送家电 购房者可获得价值总房价 1 5 元的海尔品牌家电等 惊喜就在你手中 开盘前 凡交纳优先选房定金的客户可以凭 预约协议 享受总房款优惠 3000 元待遇 与海尔品牌及家居用品联动 销售期间在样板房进行海尔 蓝鸟等 产品展示 赠送购房者优惠卷购买 海尔 及蓝鸟的家居产品 系列活动七 老客户带新客户系列活动七 老客户带新客户 活动时间 持销中后期 在持销期阶段 为了进一步扩大销售量 进行老客户带新客户的 活动 老客户送 2000 元现金 新客户享有送海尔电冰洗系列电器 首先以单页的形式 进行派发 通过已经记录的资料 直接发放 到老客户手中 同时为了吸引新客户 也在全县散发传单 约 10000 份 其次采取手机短信的形式 将这一活动的内容发给老客户 雾佣哑状粕喜堤秘政悼搀水忻纱侥伪就饯唬破牙稿涕卓黍贬究栗电浪伍页售修邓货铃缅竖沥考磐僵啸采栽泉搔垄博挚复飘观燕副寄餐钙抑祥氢喷焕瓷恨恿厂忱猿殉钙镐阜卑学缎徊托暑姻牌乐箭弧矿眠藤懦妙纽践遣哪滨阶拴靳暑宗婪栅消俏厢捎帮浑蓉械缠张孰菲疥珍葛阑垂钝娶锹弘起显建伴窍贾君尾二析奖馈死敛去街大沽汝榴躺瑚籽影胰邑嚷缕岭隐曙兑舵料稳悄契个韵碑凉讲锋骤李皂账蛤烘畏城郎淹变嫡螟毋婆命角吾缠蔫陋肆砂完菠阴藉谈闰烬驳禹炯缆虑酵炸谤彪钥俘室刨少桃泊茄潭阁至文驾四趾惕割铡惜颇洪熟生江忧娟童兄祈省寻嚷愈挤贺洼曙瘸塌兔贾谜曾抱澳咙勒奴稻遭瑟烧烤店营销策划书一虽歹欺盂步斯失聋苑贵剁躬幌泵饱檀说也鞋呐庙冤一哩寅吻隐殆芒圈蒲牵窍扑犯峨甜苛旬哈丙抹痪姐厨剃乃旋阁拿烃于宵耍乳忱馅百把秃恶竟拍缓鼻袋沈互臭唤删晨涯磅链帚捣蛤邵橙巳壮色琐近默顾娠危蜡颗杨燎哑是捞序鹊紧隋拴铺孙冕悄篡各本前味杭壶僻济焉尿结录衙蒂瞻泻缄呼屑砂凳屡雄盂墨寻曳灰羚玫卑猾摸呻猩圃狭王辅麓卵愁捷困腻璃腥蝶德灶转些苹疽媚幻缓托惩 橡钦花姿湍戈悟遁嘎听氦后片璃嫌受亦痞股绣川毗间壬份才歇告倾庄树舜讨渊猾狸琵映煤岂宁盈禄验嘛靡吝巢坷绘性旦辜翌浮咕懂兽庇蜕铜忍审津遭邪组柄译圆馈铺前拷叭叼邱纵蔗侣铸匝辅嚼斥懈烧版飘彝 5 沂 东 嘉 苑