物业前期介入顾问在高层项目建设中的作用

精品文档 2016 全新精品资料 全新公文范文 全程指导写作 独家原创 1 6 物业前期介入顾问在高层项目建设中的作用物业前期介入顾问在高层项目建设中的作用 物业前期介入顾问在高层项目建设中的作用提要 有 物业管理公司提前介入后 发展商可以得到物业管理公司的 紧密配合 使其专心开发建设 物业管理公司可以根据物业 管理的技术规范要求 更多资料 物业前期介入顾问在高层项目建设中的作用 现代高层建筑具有设计复杂 技术含量高 建设周期 长和安装 施工难度大的特点 为了保证物业正常使用和 发挥功能 对物业实施有效管理需要物业管理企业的前期 介入 目前一些富有远见的开发商已开始尝试对物业项目 实施前期介入管理 但大多数的前期介入都是在入住前半 年左右进入的 主要就建筑安装的后期工作提出一些建议 为接管验收做前期准备 在深度和广度上都存在一定的缺 陷 仍然难以解决 开发商给物业管理带来的很多问题 而真正意义上的前期介入是从项目前期设计开始到物业接 管验收为止的质量监督过程 一 从项目设计开始提前介入 参与物业建设项目的 优化设计 对物业实施超前管理 为完善物业建设提出建 设性意见 避免物业建成后的使用和管理问题 物业的设计人员不是专业的物业管理者 在项目规划 设计阶段 规划设计人员往往只从设计技术角度考虑问题 精品文档 2016 全新精品资料 全新公文范文 全程指导写作 独家原创 2 6 其在制定设计方案时 不可能全面考虑后期的物业管理经 营中可能出现的问题 或者很少从业主长期使用和后续物 业管理正常运行的角度考虑问题 造成物业建成后管理上 的漏洞和功能布局上的缺陷 同时由于设计阶段与物业的建成存在较长间隔 建筑 设施的技术进步和业主需要的不断提高都有可能使设计方 案落伍 而物业管理企业作为物业的管理经营维护者 对 物业可能出现的问题有比较清楚的了解 其前期介入可以 从业主和管理者的角度参与规划设计方案的讨论 完善设 计细节 提出一些合理的建议 使物业的功能设计更有利 于日后的使用和管理 可以有效的避免因设计的缺陷或不 足而给业主使用和物业管理带来的麻烦 在深圳就有此类成功案例 1999 年下半年投入使用的某 大厦 其绝大部分设计工作是 1996 年内完成的 若全部按 照设计图纸建设 则会与后期使用和经营管理要求就产生 距离 作为前期介入该大厦的物业管理公司 积极组织物 业管理专业人员对大厦各类设备如电梯 电气 空调 洁 具 电脑布线 停车场管理系统进行了深入细致的调研 参与设备 材料的选型及供应商的考察选用 并亲临有关 生产厂家进行实地考察 在此基础上 从完善大厦设计细 节 更好搞好大厦经营的角度提出了一系列建议 并对项 目进行补充和完善 这些项目经同开发商和业主方沟通后 精品文档 2016 全新精品资料 全新公文范文 全程指导写作 独家原创 3 6 最终做出了更加合理的方案并付诸实施 取得了很好的效 果 二 积极参与工程监理工作 从物业管理的角度对工 程施工 设备安装的质量进行全面监控 及早发现和解决 问题 避免物业建成后给使用和管理服务带来的缺憾 物业项目一旦建成 物业管理企业就要天天和此物业 打交道 并且要面对所管物业可能发生的各种问题 在关 系到切身利益的条件下 它可能比工程监理的要求更严格 工作更细致 更周密 在建设施工阶段 施工环节多 施 工单位参差不齐 设备安装 管线布置错综复杂 对工程 质量的控制要求高 但这一阶段是整个项目的关键时期 开发商的主要精力更多放在工程进度 资金筹措和促销推 广上 尽管从开发商的本意来说 总是希望能保证工程质 量 使所建物业达到优良乃至优质工程目标 但是由于人 力 技术 精力等方面的原因忽视对工程质量的全面监控 尽管建设项目都有监理公司监理 但监理公司与开发商往 往只注重结构安全等大的质量问题 对物业使用过程中经 常会碰到的渗漏 裂缝以及一些细微的质量问题却经常忽 视 而这些却是物业管理企业在日后的维修养护中必须面 对的 通过物业管理企业的前期介入 为以后的维修养护 工作省去很多麻烦 现在的物业建设 特别是高层物业建设 其结构 管 精品文档 2016 全新精品资料 全新公文范文 全程指导写作 独家原创 4 6 线等十分复杂 安装 施工工程中 粗心大意或随心所欲 都可能给设施 设备的使用带来极大的困难 甚至导致极 大的浪费 特别是在目前房地产施工安装单位尚不很了解 和重视物业管理工作的情况下 某些作业者很可能为方便 自己工作 而不是从有利于业主使用角度去安装施工 从 而给人住后的物业管理带来诸多难以解决的问题 物业管 理企业派出专业人员入住楼盘 从业主的角度监督施工单 位的各项工作 从物业管理的角度提出整改建议 确保了 施工中较少甚至不出现不利于物业管理的弊端 为业主争 得了良好的 硬件条件 此外 前期介入使物管公司能够对物业的每一单元逐 一检查验收 建立工程设备档案 为业主日后装修 使用 维修提供了极大的方便 如物业管理公司介入深圳某大厦 的管理后 严格按照优质工程标准 进行动态监控 在开发 商聘有监理公司的情况下 还是发现并指出了屋面渗漏材 料回使用 玻璃幕墙安装 施工单位使用海砂 假冒水泵 地下停车场风管不合理等大量工程质量问题 这些问题涉 及到材料选用设备选型 配套设施 管线布置等多方面 回若物业管理企业采取提前介入 就可以很好监督和解决 此类问题 三 提前熟悉所安装的设备设施 严格按规范做好接 管验收工作 确保物业理单位从物业开始投入使用即能为 精品文档 2016 全新精品资料 全新公文范文 全程指导写作 独家原创 5 6 业主提供良好的物业管理服务 物业前期介入顾问在高层项目建设中的作用提要 有物业管理公司提前介入后 发展商可以得到物业管理公司 的紧密配合 使其专心开发建设 物业管理公司可以根据物 业管理的技术规范要求 更多资料 有的开发 设计单位在物业配套机电设备的选购 施 工中往往留下华而不实或考虑不周之处 造成可维护性不 足 特别是在接管验收阶段 开发商往往只注重物业 整体 的交付使用 而很少考虑到物业公司接管后细微全面的需 要 给物业建成后的使用维护带来诸多不便 也对物业管 理单位顺利 及时地为业主提供良好的管理服务带来影响 有物业管理公司提前介入后 发展商可以得到物业管 理公司的紧密配合 使其专心开发建设 物业管理公司可 以根据物业管理的技术规范要求 对接管的物业从使用功 能上严格把关 就日常管理维护工作中可能出现的问题直 接与建筑安装单位交涉 监督并促使改进发现的问题 避 免了扯皮推萎事情的发生 特别是能够及时指出安装调试 过程中 对给排水 电照 通讯 暖通 气体动力 供电 防震防雷 电梯 消防等各个设备系统中所存在的问题 精品文档 2016 全新精品资料 全新公文范文 全程指导写作 独家原创 6 6 促使开发商引起高度重视并要求承建单位限期解决 确保 各项设备设施在投入使用前就能正常运行 其机电设备管 理人员可以提前熟悉相应设备的操作 管理和维护 同时 严格按照国家建设部颁布的 房屋接管验收标准 做好接 管验收工作 同时 由于有了提前介入 物业管理单位对物业的总 体规划布局 结构和管线布置 设备设施基本做到心中有 数 对物业可能出现的隐患了如指掌 所发现的问题在施工 安装方尚未退场之