停车场可行性报告.doc

嘉兴综合物流园临时停车场项目可行性研究报告1. 项目总论21.1项目概况与背景21.2研究内容与依据21.3主要结论21.3.1项目建设十分必要及迫切21.3.2项目建设方案与主要技术经济指标22. 项目市场需求预测与建设必要性32.1嘉兴综合物流园发展现状32.2 停车场及营业用房需求分析33.运营模式34.进度计划35.投资估算和和资金筹措45.1.征地补偿费用45.2.建设投资估算45.3.资金筹措方案46.经济评价56.1财务评价56.2 偿债能力分析76.3财务分析结论77.预期成果分析71. 项目总论1.1项目概况与背景（1）项目名称：嘉兴综合物流园临时停车场项目（2）建设单位：嘉兴农产品交易中心开发建设有限公司（3）项目建设内容与规模：本项目建设内容主要包括临时性停车场、临时性物流营业用房以及相应路面平整内容。项目选址为：怀昌桥港河道以南、怀昌路以东、规划道路以北、河道以西，总面积约21331平方米，预期投资 万元，建设期限为6个月。1.2研究内容与依据本可行性研究着重就嘉兴综合物流园临时停车场建设的必要性、项目市场前景、项目建设条件、项目建设内容分析、投资估算和经济评价等方面进行全面分析，论证本项目的可行性情况。1.3主要结论1.3.1项目建设十分必要及迫切（1）有利于嘉兴综合物流园交通拥堵情况的改善，促进各大市场更好发展。（2）有利于培育货运市场，为仓储、码头项目做好前期工作。（3）有利于带动嘉兴综合物流园物流企业的发展，提升物流园综合竞争力。1.3.2项目建设方案与主要技术经济指标总用地面积 32亩总建筑面积 500平方米物流营业用房 400平方米 每间40平方米共10间重型停车位 8600平方米 100个车位中型车停车位 9400平方米 120个车位轻型车停车位 2000平方米 80个车位2. 项目市场需求预测与建设必要性2.1嘉兴综合物流园发展现状嘉兴综合物流园是总占地3980亩，规划为农产品专业市场区、日用轻工业品及建材陶瓷市场区、物流货运仓储区及商业住宅公建配套区。目前园区内六大市场，繁荣兴旺。从业人员超过万人，成为长三角地区乃至全国具有较大影响力的大型专业市场群，发挥了良好的社会效益和经济效益。2.2 停车场及营业用房需求分析嘉兴综合物流园内车辆情况分析：超长车重型车中型车轻型车上午283785108下午22323041嘉兴综合物流园内物流公司主要分为信息联络、零担货运、专线、以及一些物流公司的嘉兴驻点。平均停放在园区道路上的大小车辆为192辆。轻型车主要停放在人行道上为主，中型以上车辆主要停放在园区道路上，停车压力逐年增加。3.运营模式项目完成后，运营模式，主要以停车收费、营业用房出租为主，其他配套设施辅助的模式运营。4.进度计划2010年12月 进场施工2011年1月 完成停车场地施工2011年2月 完成营业用房建设2011年3月 完成监控、水、电等其他配套设施建设并投入使用5.投资估算建设投资估算为207.51万元，其中：工程费用202.51万元，其他费用5万元（招标费、勘察设计费等5万元）。具体投资估算详见下表： 单位：万元第一部分 工程费用金额备注1营业用房及仓库16500平方米2停车场171.513水电照明15合计202.51第二部分 其他费用1招标费、勘察设计费等5合计5总计207.516.经济评价6.1财务评价6.1.1营运收入估算：本项目的收入来源主要分为：停车场停车费收入和物流营业用房租金收入，合计本项目正常营运年总收入约为121.5万元。 正常运营年收入估算序号收费项目单价数量年营业收入1停车场停车收费白天10元150辆96万元过夜大车30元，小车20元2营业用房出租25元/平方米/月400平方米12万元合计108万元6.1.2运营成本（1）折旧费 本项目按平均年限法计算固定资产折旧，年折旧费为 万元，计算期末固定资产余值为 万元，（2）工资及福利公司定员为8人，平均工资福利费用按2万元/人年计算，共计16万元。（4）其他费用其他费用包括企业管理费等。本项目其他费用按营业收入的10%估算，年需12万元（5）年修理费用正常年修理费用按固定资产原值的1%估算，为 万元。（6）材料、备品、备件费本项目的材料、备品、备件费按照收入的1%计算，为1.2万元。详见下表：营运成本 单位：万元序号名称金额3工资及福利204其他费用125年修理费用7材料、备品、备件费1.2合计6.1.3营业税及附加营业税税率按收入的5%计，为6.1万元；城市维护建设税（营业税的7%），为0.43万元；教育费附加（营业税的3%），为0.18万元；地方教育费附加（营业税的2%），为0.12万元；印花税税率按收入的0.05%，为0.06万元；水利基金税率按收入的0.1%计，为0.12万元。营业税及附加共计24.83万元。6.1.4房产税房产税税率按租金收入的12%计，为1.44万元。详见下表：税金及附加 单位：万元序号税种金额1房产税1.442营业税6.13城市维护建设税0.434教育费附加0.185地方教育费附加0.126印花税0.067水利基金0.12合计8.456.2财务效益测算6.2.1利润估算及分配（1）计算期利润总额利润=收入-成本-税金=（2）所得税6.2财务分析结论以上评价指标值说明，本项目财务内部收益率高于行业基准；不确定性分析表明，项目具有较强的抗风险能力。因此，该项目在财务评价上是可行的。7.预期成果分析（1）有效减轻道路、环境、能源的压力。停车场的建成将整合物流园区内的闲散车辆，改变园区道路停车乱、脏、差的面目。降低能源消耗，减少噪音、气体等环境污染。(2) 有利于培育货运市场，为仓储、码头项目做好前期工作。停车场是规划货运市场所需的一部分，先引入车辆、物流公司将为以后的物流基地起到承前启后的巨大作用。（3）有益于嘉兴综合物流园的整体开发建设。车辆的规范化停放，园区环境的改善，将给园区的招商、新市场的入驻带来巨大的潜在魅力。（4）促进综合物流园内各大市场的经济发展。各大市场拥挤的车辆，得到停车位的满足，从侧面促进了市场交易额、交易量的增加，让更多的人能更快捷的进行商务运作，提升交易效率。严歌苓说，人之间的关系不一定从陌生进展为熟识，从熟识走向陌生，同样是正常进展。人与人之间的缘分，远没有想像中的那么牢固，也许前一秒钟还牵手一起经历风雨，后一秒就说散就散，所以，你要懂得善待和珍惜。人与人相处，讲究个真心，你对我好，我就对你好，你给予真情，我还你真意，人心是相互的。两个人在一起，总会有人主动，但主动久了，就会累，会伤心，心伤了就暖不回来了，凡事多站在对方的角度想一想，多一份忍耐和谦就，就不会有那么多的怨气和误解，也少了一些擦肩而过。做人不要太苛刻，太苛无友，人无完人，每个人都有这样或那样的缺点，重在包容。 包容是一种大度，整天笑呵呵的人并不是他没有脾气和烦恼，而是心胸开阔，两个懂得相互包容的人，才能走得越久。人与人相处，要多一份真诚，俗语说，你真我便真。常算计别人的人，总以为自己有多聪明，孰不知被欺骗过的人，就会选择不再相信，千万别拿人性来试人心，否则你会输得体无完肤。人与人相处不要太较真，生活中我们常常因为一句话而争辩的面红耳赤，你声音大，我比你嗓门还大，古人说，有理不在声高，很多时候，让人臣服的不是靠嘴，而是靠真诚，无论是朋友亲人爱人都不要太较真了，好好说话，也是一种修养。俗语说，良言一句三冬暖， 你对我好，我又岂能不知，你谦让与我，我又怎能再得寸进尺，你欣赏我，我就有可能越变越好，你尊重我，我也会用尊重来回报你，你付出爱，必会得到更多的爱。与人相处，要多一份和善，切忌恶语相向，互相伤害就有可能永远失去彼此，每个人心中都有一座天平，每个人心中都藏一份柔软，表面再强势的人，内心也是渴求温暖的。做人要学会谦虚，虚怀若谷。人人都喜欢和谦虚的人交往，司马懿说：“臣一路走来，没有敌人，看见的都是朋友和师长”.这就是胸怀。有格局的人，心中藏有一片海，必能前路开阔，又何愁无友。人与人相处，开始让人舒服的也许是你的言语和外表，但后来让人信服的一定是你的内在。就如那句，欣赏一个人，始于颜值，敬于才华，合于性格，久于善良，终于人品。人这一生，遇见相同的人不容易，遇见正确的人更不容易，只有选择了合适的相处方式，带上真诚与人相处，才会走得更长，更远更久。人与人相处，要多一份真诚，俗语说，你真我便真。常算计别人的人，总以为自己有多聪明，孰不知被欺骗过的人，就会选择不再相信，千万别拿人性来试人心，否则你会输得体无完肤。人与人相处不要太较真，生活中我们常常因为一句话而争辩的面红耳赤，你声音大，我比你嗓门还大，古人说，有理不在声高，很多时候，让人臣服的不是靠嘴，而是靠真诚，无论是朋友亲人爱人都不要太较真了，好好说话，也是一种修养。俗语说，良言一句三冬暖， 你对我好，我又岂能不知，你谦让与我，我又怎能再得寸进尺，你欣赏我，我就有可能越变越好，你尊重我，我也会用尊重来回报你，你付出爱，必会得到更多的爱。与人相处，要多一份和善，切忌恶语相向，互相伤害就有可能永远失去彼此，每个人心中都有一