住宅质量保证书2016

精品文档 2016 全新精品资料 全新公文范文 全程指导写作 独家原创 1 51 住宅质量保证书住宅质量保证书 20162016 一 工程质量保修等级合格 二 工程质量保修范围 保修期限 在正常使用条件下 房屋建筑工程的保修期限为 一 地基基础工程和主体结构工程 为设计文件规 定的该工程的合理使用年限 二 屋面防水工程 有防水要求的卫生间 房间和 外墙面的防渗漏 为 5 年 三 供热与供冷系统 为 2 个采暖期 供冷期 四 电气管线 给排水管道 设备安装为 2 年 五 装修工程为 2 年 六 门窗为 1 年 八 卫生洁具 配件 给水阀门 水嘴 1 年 九 灯具 开关 插座 1 年 2016 最新住宅质量保 证书 2016 最新住宅质量保证书 十 其他部位 部件的保修期限 由房地产开发企 业与用户自行约定 三 质量保修责任 一 本公司承诺保修的项目和内容 在接到用户保 修通知后 七天内进行保修 二 发生须紧急抢修事故 如上水跑水 暖气漏气漏 水 燃气泄露 电器 设备故障造成停电等 本公司接到 精品文档 2016 全新精品资料 全新公文范文 全程指导写作 独家原创 2 51 通知后 立即到达事故现场组织承包方或物业管理部门进 行抢修 非施工质量引起的事故 抢修费用由本公司或造 成事故者承担 三 在国家规定的工程合理使用期限内或保修期内 应确保地基基础和主体结构的质量 因质量问题造成人身 和财产损害的 本公司承担损害赔偿责任 四 因保修不及时 造成新的人身 财产损害 由 造成拖延的责任方负责赔偿 五 住宅质量保证书 未尽事项 执行国家有关 的法律 法规规定 住宅质量保证书 一 质量验收 本工程已按 建设工程质量管理条例 第十六条规 定进行了竣工验收条件具备 验收合格 并在 建设工程质 量监督站进行备案 江苏建设工程竣工验收备案清单附后 小学生假期安全保证书 二 保修期限 在保修期内 在正常使用条件下 土建工程及水 暖 电等设施发生质量问题按表 1 规定的范围和期限进行 保修 并承担所需费用 自行拆 移 改 增造成的质量 问题不在保修内 保修项目保修期限 精品文档 2016 全新精品资料 全新公文范文 全程指导写作 独家原创 3 51 1 屋面 外墙面 渗水漏水 2016 最新住宅质量保 证书 9 房屋建筑的地基基础工程和主体结构 在合理使 用寿命年限内 10 国家对住宅工程另有规定的按国家规定 三 保修处理 我们自收到客户保修要求后 本着 急用户之所急 的态度 对影响使用的项目随报随修 其它项目在三日内 与用户商定时间保证按期完成 对紧急问题可组织抢修 对因气候等因素无法在 10 日内彻底保修者 先进行 保证生活条件的措施性处理 一旦具备条件 立即组织处 理 并向客户说明解释清楚 2016 最新住宅质量保证书保 证书 四 保修起始日期 自入住通知单通知入住日期开始计算 五 保修范围内的问题 对因自然灾害 不可抗力造成的质量损害 对购房 者拆 改 修和使用不当而造成的质量问题不在保修范围 内 六 其它 对超过规定期限或超出保修范围者 在力所能及条 精品文档 2016 全新精品资料 全新公文范文 全程指导写作 独家原创 4 51 件下 可进行维修服务 按规定收取成本费和较优惠的人 工费 七 监督投诉 凡有关工程人员对保修工作推脱 拖拉 敷衍处理 不负责任 为难用户者 客户可向物业公司 直至本公司 投诉 投诉电话 投诉部门 八 物业管理 本公司已委托 物业管理有限公司对本商品住宅保 修 保修时 请客户直接与该物业管理公司联系 联系电话 联系人 办公地点 九 公司为各业主建立维修台帐 如需查询维修记 录请到物业公司工程部 住宅质量保证书 住宅质量保证书 的基本内容 1 符合上海市现行的住宅建筑设计标准 2 已通过市 县 区 质量监督部门的验收 并有书 面的合格证明 3 住宅自签约自交付之日起 凡两年内在正常使用 精品文档 2016 全新精品资料 全新公文范文 全程指导写作 独家原创 5 51 情况下出现下列质量问题 由开发 商承担维修责任 一 墙面 楼面 管道发生渗漏 二 雨水管 污水管发生堵塞 冒溢 三 墙面 顶棚抹灰层脱落 四 门 窗安装不密闭 出现翘裂 五 照明线路发生故障 六 开发商承诺的其他内容 住宅质量保证书 2016 篇 2 尊敬的住户 感谢您选购了我公司开发建设的商品住宅 为了保 护您的合法权益 促进我公司不断提高开发质量 做好商 品住宅售后服务 同时也为了指导您更好地使用我公司开 发建设的商品住宅 我们根据国务院 城市房地产开发经 营管理条例 实行商品住宅质量保证书和使用说明书制度 请您密切配合 并欢迎您对我们的工作提出意见和建议 开发公司地址 物业管理公司地址 销售联系人 联系人 电话 电话 开发公司 章 法人代表 签章 年 月 日 本公司对您购买的西安市 区 县 路 精品文档 2016 全新精品资料 全新公文范文 全程指导写作 独家原创 6 51 号 小区 栋 单元室 建筑面积 平方米的住 宅作如下质量保证和承诺 一 该房屋于 年 月 日通过市建委组织 的竣工验收 各项建市手续齐全 资质证编号为 建 设工程规划许可证编号为 建筑工程施工许可证编号 为 竣工验收备案登记编号为 预售许可证号为 二 该住宅工程由 进行质量监督 在施工中始终按 照国家有关规范 规程 质量标准及设计要求进行施工 三 本住宅自交付之日起 在住户正常使用的情况 下 本公司免费承担保修期内以下项目 见附表 的维修 责任 并在承诺期限内负责维修完毕 四 住户对商品房验收完毕 接收钥匙之日即为该 商品房交付使用日期 也是本保证书签订日期 住宅保修 自此日起计算 用户在使用过程中发现质量问题 可直接 拨打我公司维修电话或认真填写附页中 商品住宅质量反 馈表 寄予我公司 因住户使用不当或进行家庭装修以及 不可抗拒的自然灾害而造成的质量问题 不在本公司保修 范围之内 五 住户人住后 有关住宅质量的来信 来访 投 诉 本公司将直接 或委托物业公司 及时给予答复和妥 善处理 若对我们服务人员的工作不满 可向本公司投诉 精品文档 2016 全新精品资料 全新公文范文 全程指导写作 独家原创 7 51 我们将及时进行处理 六 如对本公司的答复或处理有争议 凡有关住宅 工程质量问题 可根据国务院 建设工程质量管理条例 及建设部 房屋建筑工程质量保修办法 的有关规定 向 本市的建设工程质量监督站申请协调 凡有关住宅室外配 套问题 可根据国务院 城市房地产开发经营管理条例 等有关规定 向本地建设行政本管部门申请协调 对动调 意见仍有分歧的叮向本地仲裁委员会申请仲裁 七 经省级以上资格的专业部门鉴定 凡属地基基 础和主体结构质量不合格且无法修复的危险房屋我公司将 予以退房或调换 八 本质量保证书作为商品住宅销售合 同的附件 是本公司承担商品住宅质量责任的法律文件 与销售合向具有同等法律效力 请用户妥善保存 不得伪 造 涂改 附件 商品住宅质量反馈表 监制说明 1 本保证书是根据国务院 城市房地产开发经营管 理条例 第三十一条以及建设部 商品住宅实行住宅质量 保证书和住宅使用说明书制度的的规定 的有关规定监制 2 房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住 宅时 必须提供本质量保证书 3 本质量保证书可作为商品房购销合同的补充约定 精品文档 2016 全新精品资料 全新公文范文 全程指导写作 独家原创 8 51 每套商品住宅一式两份 一份开发企业存档 一份在商品 住宅交付使用时提供给用户 住宅质量保证书 收房入住一直是购房者与开发商矛盾的焦点 以下 为开发商交房的必须条件 您务必谨记 一 取得建筑工程竣工验收备案表 二 取得商品房面积实测技术报告书 三 预售合同约定的其他交付条件 房地产开发企 业应当在交付日的 7 日前书面通知预购人办理交付手续的 时间 地点及预购人应当携带的证件 文件 交付时 房 地产开发企业应当向预购人出具前款规定的文件 交付住 宅的 还应当同时向预购人提供住宅质量保证书和住宅使 用说明书 住宅质量保证书 住宅使用说明书 竣工验 收备案表 不能少 为什么开发商没有给我两书一表 一些近期交 接新房的消费者频频打来热线电话咨询 交接新房时 购 房者应该查看哪些手续呢 没有看到 两书一表 就收房 是否存在隐患 没两书出问题难办 住宅质量保证书 住宅使用说明书 这两份文 件是 城市房地产开发经营管理条例 中规定的购房者收 精品文档 2016 全新精品资料 全新公文范文 全程指导写作 独家原创 9 51 楼时 开发商必须提供的文件 如果没有这两份文件 购 房者签字收楼后出现的各种问题 均难以得到法律支持 从开发市场看 两书多为开发商自行印刷 但其内 容必须按照法律规定进行约定 消费者在验收新房前一定 要仔细查看 除了法律规定的内容 上面还应加盖开发 建设等责任单位的公章 没一表产权证难拿 竣工验收备案表是房产部门办理房屋产权证的一个 必备条件 消费者在验收新房时一定要注意了解开发商是 否获得了竣工验收备案表 否则可能面临难以办理产权证 的风险 目前工程质量验收由开发商组织 参加单位包括 施工 监理 勘察等 而工程质量监督部门负责的是对整 个验收工作的监督 最终出具一个 工程质量监督报告 给负责备案的管理部门 按照目前楼盘竣工验收的程序 开发商在各区行政 审批大厅办理竣工备案后获取的 竣工验收备案表 才是 管理部门准予备案的一个书面凭证 收 房 要 点 及 注 意 事 项 一 收房日期和形式 我们建议 大家在接到开发商验房通知后 不论是 否分批接到 请及时联系各楼栋的牵头人 尽量分批集中 统一前往 人多力量大嘛 精品文档 2016 全新精品资料 全新公文范文 全程指导写作 独家原创 10 51 如果收 验 房通知单的寄达日期超过了契约的规 定日期 应属延误了交房时间 大家看契约规定的赔偿条 例是如何规定的 要向开发商提出 验房时 一定要先验 收 检查过房屋没了问题 或所有的问题都已得到圆满解 决后 再签字 千万不能同意先签字再拿钥匙看房验收 只要业主签署了房屋交接单 办理了入住手续 那么开发 商就会以 业主已经认可 为由 对质量问题拒绝赔偿 所以 在房屋交付时 邻居们弄清楚该房屋是否已经具备 交付条件十分重要 前往验收房屋 并不意味着一定要最 终签署房屋交接单和办理入住手续 业主相应义务的履行 首先要存在前提 即开发商交付的房屋除了具备房屋交付 的法律文件外 该房屋的实际质量也应当符合规定 切记 到时大家分批集体验收 人多 眼多 智慧多 如果开发商不同意 有问题找组织 临时业主委员会 联 合起来抵制开发商 物业公司的各种侵权行为 临时业主 委员会应该设验房专题 将验房中出现问题及时发布 提 醒大家随时关注 二 需要准备的验收工具 1 房验小锤 用来检查墙面 地面 窗台空鼓 2 稍大一点的水桶 用来检查地漏 排水管是否 通畅 3 卷尺 用来检查房屋净高等 精品文档 2016 全新精品资料 全新公文范文 全程指导写作 独家原创 11 51 4 验电插头 用来检查插座有无脱线 不通 5 网球 用来检查排污管道有无障碍物 有显示 日期功能的相机 带闪光灯 律师建议最好用光学相机 用于房屋有问题时留影取证 正常验收房子时间一般是持续 2 3 个钟头 建议早 晨 8 30 去或下午 2 00 去 有条件的可请专业人员帮你 验房 三 验收过程和具体步骤 要根据购房契约和补充协议验收房屋 下面提供验 房的参考步骤 通过的项目可在后面打 未通过的注 上说明 最后汇总 请开发商代表签字确认 各位邻居有 认为需要添加的其他验收内容 就自行添加或发到网上来 相互提醒相互帮助 一 查验文件 业主在收楼时 首先要审核开发商是否具备交付的 全部法律文件 必要时可以要求核对相应原件 只有证件 原件 齐全 才能签署收楼单 只要开发商手续不完整 即便该房屋实际不存在质量问题可以实际居住 也不能视 为法律意义上的交付 业主也有权拒绝在相应手续上签字 并要求开发商承担逾期交房的违约责任 如果确实被要求 收楼 也要在相关文件 如 验房记录表 等相关文件中 写明 未见 证书 等字样并妥尚保留好相关文 精品文档 2016 全新精品资料 全新公文范文 全程指导写作 独家原创 12 51 件副本 分别有以下文件资料需要查验 1 规划部门出具的 南京市建筑工程规划验收合格 证 2 建设主管部门出具的 南京市建设工程竣工验收 备案证明书 表上每一项都必须报主管部门备案 如果缺 少任何一项的话 这个楼盘还属于 黑楼 是不能入住的 3 区级以上质检站核发的 房屋质量合格证明 必须具备 4 开发商提供的房屋的 住宅质量保证书 必须 取得 要带走 5 开发商提供的 住宅使用说明书 开发商据此 承担保修责任 必须取得 要带走 6 房产管理局或区局直属测绘队出具的 竣工实测 表 标明实际建筑面积是多少 分摊多少 什么地方是公 用面积 或者由有权部门 如南京市规划国土局地籍测绘 大队 出具的正式测绘报告 南京市房屋建筑面积测绘 报告 必须具备 否则至少无法计算实际的公摊面积 也就无法结算最终房款 无法开具正式发票 7 卫生防疫部门核发的生活供水系统 用水合格证 8 公安消防部门出具的 建筑工程消防验收意见书 精品文档 2016 全新精品资料 全新公文范文 全程指导写作 独家原创 13 51 9 民防部门出具的 南京市民防工程竣工验收证书 10 质量技术监督部门出具的 南京市电梯 扶梯 验收结果通知单 11 环保部门出具的 南京市建设工程环保验收合 格证 12 燃气主管部门出具的 南京市燃气工程验收证 书 13 城建档案部门出具的 南京市工程验收档案认 可书 14 管线分布竣工图 水 强电 弱电 结构 可 带走 房屋的设计图纸和水电路图纸 管线如何走 哪些 墙可以打 配电箱及配线箱的使用说明等 二 核实面积 计算和落实房款得多退少补问题 面积结算是验房手续当中比较重要的一项 请带上 契约或副本 确认售楼契约附图与现实是否一致 结构是 否和原设计图相同 契约面积是期房的销售面积 而在工 程完工后 开发商还要请测绘单位对已完工的住宅楼进行 实测 测绘部门出示的面积实测表 就是开发商和我们要 进行面积结算的依据 一般在入住后开发商才请测绘单位 对已完工的住宅楼进行实测 记住 要按购房契约约定的 精品文档 2016 全新精品资料 全新公文范文 全程指导写作 独家原创 14 51 面积误差的条款结算面积 我们的契约约 定 面积误差按 江苏省城市房地产交易管理条例 执行 因此 如有误差 需要开发商明确处理方法 购房者对实测面积有疑问的 也可以要求重新测 量 从普遍发生的面积事件来看 主要有三个方面 一是 开发商增加公共建筑的内容 将原本没有或不该列入的建 筑列为公摊范围 二是在不增加公共建筑数量的前提下 将测量面积人为加大 第三是调高公摊系数 在不改变实 测公摊面积的前提下 增加每户的公摊面积 事实上 这 三种方法都被交叉使用 而这一切 都必须得到土地 房 管或测绘部门的认可或配合 提请各位邻居注意 主要分 摊项目 1 电梯间 2 电梯机房 3 水箱间 4 楼梯间 5 消防控制室 6 一层门厅及值班室 不分摊项目 1 人防工作间 2 风井 三 验收房子 看完那些资料后 基本就可以去验收房子了 暂且 先不要交付一切物业费用及相关费用 应该在验收好后 再交付费用 物业要求业主在拿钥匙前先交物业费无任何 法律依据 从物业处拿钥匙 分别应该有楼层钥匙 进户 门钥匙 信箱钥匙 水表 电表等几把 记得拿上那些工具 也许在这之前 你已经无数次来看过房子了 但你最好还 精品文档 2016 全新精品资料 全新公文范文 全程指导写作 独家原创 15 51 是跟在物业或工程部人员的身后去验收房屋 如果房子和 契约约定的一样 且没有质量问题 你就在收房单子上签 字 如果在验收的时候发现问题 一定要当场请施工单位 及时维修 维修后再重新验收房屋 1 看墙壁 首先仔细检查每个房间墙体是否平整 墙壁是否有裂纹 房顶上是否有裂缝 没有裂缝最好 有 裂缝得看是什么样的裂缝 一般来说 与房间横梁平行的 裂缝 属眼下的质量通病 虽有质量问题 但基本不妨碍 使用 如果裂缝与墙角呈 45 度斜角 甚至与横梁呈垂直状 态 那么就说明房屋沉降严重 该住宅有严重结构性质量 问题 包括门窗 阳台等部位有无开裂现象 阳台裂缝危 险大 内墙墙面上及房屋顶部是否有麻点 这种麻点专业 称 石灰爆点 是石灰水没有经过足够时间的熟化所致 如有麻点 对室内装潢将带来很大的不利影响 墙身顶棚 有无部分隆起 用小锤轻敲一下有无空声 墙身 顶棚楼 板有无特别倾斜 弯曲 起浪 隆起或凹陷的地方 2 看地面 仔细检查地板是否平整 地面有无空鼓 开裂跑砂的情况 如有空鼓 一定要责成陪同验房的相关 人员尽快修复 3 验地平 验地平就是测量一下离门口最远的室内 地面与门口内地面的水平误差 验这个 很多时候也可以 精品文档 2016 全新精品资料 全新公文范文 全程指导写作 独家原创 16 51 体现开发商的建筑质量 因为作为业主方 根本是不可能 去验收主体结构的 那么就只能从这些细节来看质量了 测量的方法也是挺简单的 将透明水管注满水 先在门口 离地面米或 1 米处画一个标志 然后把水管的水位调至这 个标志高度 并找个人固定在这个位置 然后把水管的另 一端移至离门口最远处的室内 看水管在该处的高度 然 后再做一个标志 接着用尺测量一下这个标志的离地高度 是多少 这两个高度差就是房屋的水平差 你也可以通过 这种办法如此类推 测量出全屋的水平差度 一般来说 如果差异在 2 厘米左右是正常的 如果 出这个范围 你就得注意了 4 查渗水 最好是在房子交楼前 下大雨后的第 二天前往视察一下 这时候墙壁如果有问题 几乎是无可 遁形的 特别是查看一些墙体是否有水渍 特别是一些山 墙 厨房卫生间的顶面 外墙等地方 如有水渍 说明有 渗漏 务必尽快查明原因 顶层住户更应检查顶层是否渗 漏 特别留意厕所顶棚有否油漆脱落或长霉菌 墙身 墙 角接位有无水渍 裂痕 5 试门窗 由于是新房子 在门窗轨道里会有一些 灰尘和建筑垃圾 所以切不可很冲 动 用蛮力推拉门窗 一感觉有阻塞感的时候 仔 细查看一下 用扫帚清楚后就可以看了 查防盗门 要求 精品文档 2016 全新精品资料 全新公文范文 全程指导写作 独家原创 17 51 开发商提供防盗门的质量检测报告 该门与质检部门查处 的不合格门 是否同一公司名下的产品 是否太紧或太松 门缝隙是否太大 门插是否太短 门四边 角是否平整 门开关有无特别噪音 门是否有破损 猫眼是否正常 视 觉清晰 门铃是否正常 按钮是否牢固 防盗门开关是否 有障碍 如碰到墙 消防箱等 内门 如有的话 是否规 则 对讲系统是否正常 单元门能否受控打开 窗户开关是否灵活 是否磕磕碰碰 是否能关严 隔风 隔音的效果如何 窗是否变形 与墙体是否吻合 窗边与混凝土是否无缝隙 锁扣是否正常 能否锁紧 是 否灵活 玻璃是否完好 是否平整 干净 明亮 窗台下 是否有水渍 如有可能是窗户漏水 查看密封胶条是否完 整牢固 阳台护栏是否牢固 下列部位必须使用安全玻璃 一 7 层及 7 层以上建筑物外开窗 二 面积大于的窗玻璃或玻璃底边 玻璃在框架 中装配完毕 玻璃的透光部分与玻璃安装材料覆盖的不透 光部分的分界线 离最终装修面小于 500mm 的落地窗 三 幕墙 全玻幕除外 四 倾斜装配窗 各类天棚 含天窗 采光顶 吊顶 五 观光电梯及其外护围 精品文档 2016 全新精品资料 全新公文范文 全程指导写作 独家原创 18 51 六 室内隔断 屏风 七 楼梯 阳台 平台走廊的拦板和中庭内护栏 板 八 用于承受行人行走的地面板 九 公共建筑物的出入口 门厅等部位 包括 1 门玻璃 2 安装在门上方的玻璃 3 安装在门两侧的玻璃 其靠近门道开口的竖直边与门道开口的距离小于 300mm 十 易遭受撞击 冲击而造成人体伤害的其他部 位 记住要检查每个房间的门窗噢 6 测量一下楼层的层高 用 5 米卷尺即可 看净高 是否符合要求 购房合同中的层高减去 20 公分楼板及面层 厚度 再减去 2 公分允许误差 余数就是房屋的净高 房 屋最高 最低处是否相差 是否倾斜 房间是否是长方形 是否两边的长度不一致 7 上下水 大开龙头查漏堵 尽可能让水流大一点 急一点 一来看看水压 二来试试排水速度 新房子应该 配给一个简易龙头给业主 建议有条件的邻居做水管的 试压 水管道是隐蔽工程 为了美观和节省面积 多数屋 内的水管都埋在地下 有什么问题很难发现和处理 验收下水情况 先用面盆盛水 再向各个下水管处 灌水 分别是台盆下水 浴缸下水 厨房和卫生及阳台地 精品文档 2016 全新精品资料 全新公文范文 全程指导写作 独家原创 19 51 漏等 基本是每个下水口应灌入两盆水左右 应听到咕噜 噜的声音和表面无积水 下水道漏水是否迅速顺利 注水 打开地漏 水是否迅速漏下 通球试验 是检查下水道内 是否有杂物 为什么要验收这个呢 因为在工程施工时 有一些工人在清洁时往往会 偷 这个工 把一些水泥渣 倒进排水管 如果这些水泥较大的话 就会在弯头处堵塞 造成排水困难 8 验防水 这里所说的防水 指的是厨卫的防水 当然 目前交付的房子 有一些事先已经声明没有做防水 这就需要装修做了 如果在交付时已经做了防水 那么我 们就不得不对防水是否做好做出验证了 如果在装修前不 试一试 那么在你装修好时再发现漏水什么的 那么维护 工程就大了 你不得不拆除已经装修一新的地面来做一层 新的防水层 验收防水的办法是 用水泥沙浆做一个槛堵 着厨卫的门口 然后再拿一胶袋罩着排污 水口 再加以捆 实 然后在厨卫放水 浅浅就行了 约高 2cm 然后约好楼 下的业主在 24 小时后查看其家厨卫的天花 主要的漏水位 置是 楼板直接渗漏 管道与地板 的接触处 而像地漏等下水需要塞实 记得留一可拉 扯掉的位置 9 查电路 关闭分闸 检查各个分闸是否完全控制 各分支线路 用万用表测量各个强 弱电路是否畅通 强 精品文档 2016 全新精品资料 全新公文范文 全程指导写作 独家原创 20 51 电 弱电是否分开走且相距一定距离 无交叉 电器户表在户外的 应检查其是否能控制室内的灯 具及室内各插座 方法是拉闸后户内是否完全断电 户内 的 应检查闸具是否控制户内电器 控制闸具应分开 如 室内应设置控制灯光的闸具和控制插座的闸具 空调的插 座应与其他线路分开 距离地面 30 厘米高的插座必须带保险装置 厨厕应 与通风道就近安装 洗手盆的上方不应有插座 卫生间内 用于洗澡的电源插座应是防潮插座并有防溅措施 卫生间 的照明灯座必须是磁口安全灯座 检查开关 插座的牢固程度 电话 电视线路应用 力拉一下 看是否虚设 插座是否正常通电 有无防护措 施 电灯是否都亮 开关是否正常 有线电视线是否通 电话线路是否通 网络线是否通 10 燃气管道是否安全 要开发商明确如何测试漏 气报警装置 11 安装中央空调是本楼盘有别于其他楼盘的地方 验收时同样不能忽视 空调主机 管路安装是否符合设计 要求等 四 核对买卖契约上注明的设施 设备等是否有遗 漏 品牌 数量是否相符 总体上应做到室内清扫干净 无污物 达到窗明地 精品文档 2016 全新精品资料 全新公文范文 全程指导写作 独家原创 21 51 净 地漏 雨水等处无堵塞杂物 燃气表 电表 水表三 表到户 能正常使用 燃气可能要迟一些 入住率达到一 定比例才能通气 在全部检查结束后 将水表 电表和燃 气表的读数看清楚 记录下来 一般读数不大 还是让物 业人员记一下的好 同时把一些验收房子的数据和问题写 在物业公司提供的纸张上 五 对公共环境的验收 楼盘的交付 必然涉及到与楼盘使用相关的配套设 施的同时交付 如果交付时楼盘四周绿化等配套等还没有 完工 除非业主与开发商在契约中就某些事项作了特别约 定 否则该楼盘肯定不具备交付条件 合格的楼盘须做到 五通一平 即燃气 上水 电 污水 路通 一平即楼 前 6 米 楼后 3 米场地要平整 不准堆积建材或杂物 以 确保进出安全 注意查看电梯箱体本身 电梯门是否正常 楼道 楼梯有无质量问题 应该装修完毕并能正常使用 住户的邮政信箱如何设置需要开发商明确 各位邻居应当提高对公共部位的关注程度 特别是 对本楼层的公共部分 如果有不认可的房屋质量问题 应当书面向物业管 理公司说明有关情况 必要时请随同的物业管理人员签字 认可 以作为业主已经履行验收义务的证据 精品文档 2016 全新精品资料 全新公文范文 全程指导写作 独家原创 22 51 四 关于物业管理 验收入住涉及的一大问题是物业管理公约 完成了 房屋的验收检查工作 若有问题 需要同物业人员确定解 决方案和解决日期 看解决结果是否影响收房 若影响 需要进行交涉了 如果没问题的话 准备签字收房 交纳 一定的物业费用 在缴钱之前 会被要求先签很多 不平 等 条约 请切勿偷懒 定要逐字逐句看清 包括物业提供的 装修开工证 是否要缴纳不合理 的收费 业主需要交纳物业管理费 通常为半年 在公共 环境条件未达标之前应减半收取 房屋装修押金和建筑垃 圾清运费 通常按元 m2 标准收取 而其他费用 通常是 不需要业主交纳的 业主交纳的房款中已经包含了水 电 气 智能化设施的费用 南京市物价局也两次发文 禁止 开发商肢解房价的违规做法 只要业主和开发商在契约中 并没有约定收取上述费用以外的其他费用 业主就有权拒 绝交纳 而物业管理单位收取相关费用 应出示物价局的 批复文 件 物业管理费详细价格 并应当使用正规收费发 票 如为避免日后起纠纷 在今后签订 物业管理公约 时 要清楚以后所要交纳的物业管理费到底由哪些方面构 成 清洁费 保安费 绿化费怎么核定 同时考察一下物 精品文档 2016 全新精品资料 全新公文范文 全程指导写作 独家原创 23 51 管的资质 是否具备管理标准 明确地下室如何分配 公 共水电费如何收取 请大家关注公共水 电表的基数是多 少 管理费用如何收取 水电周转金是开展正常物业管理的必要条件 因此 物业企业预收一定的周转金 也是合理的 但是 物业收 费应当规范 透明 且应得到物价部门批复 否则 在行 政许可之外的收费 尽管其存在合理内核 但仍属于违规 收费 入住的费用一直是业主关心的话题 业主在办理房 屋验收入住手续时 不可避免地将遇到入住的费用问题 当然在正常情况下 如果物业管理公司能够出示经物价部 门审核的收费依据 业主仍应当交纳相应费用 但是物价 部门审核的收费标准只是一个收费的上限 而且视物业服 务内容和到位的情形 在物管初期的实际收费应当是低于 这个标准的 值得注意的是 购房时签署的物业临时公约 有没有物业收费标准的约定 房屋验收前的准备 商品房质量纠纷是当前投诉较多的问题 为帮助业 主顺利收房 本章给大家讲讲验收房屋的要点 1 免除收房伤痛 从签合同开始 为避免出现房屋质量问题 建议消费者在买房时选 择资信良好的开发商 将风险控制在前期 精品文档 2016 全新精品资料 全新公文范文 全程指导写作 独家原创 24 51 签合同时应明确各有关细节 包括收房时间 收房 程序 如先验房 无异议后再收房等 验房时从配套设施 到房内各项交付物指定的具体详细验收标准 最好附上设 计图纸及施工图 并在合同中注明以其为准 同时注明收 房时原开发商的广告 售楼书 样板房等都可成为房屋结 构验收标准 最妥当的做法是请上一位有经验的律师 分 析购房合同中有无标注不明或易造成歧义的条款陷阱 免 除收房时的麻烦 越来越多的准业主们即将面临入住问题 开发商将 把自己梦寐以求的房子交到自己手中 可是如何收房 有 什么交房标准吗 是否是开发商发了入住通知就算交房了 呢 当然不是 下面就是一些收房入住必须了解的一些问 题 2 切记查看 两书一表 向开发商索要两书 住宅质量保证书 和 住 宅使用说明书 以便日后出现质量问题时按约维修 一表 是 竣工验收备案表 同时要求开发商提供国家认可的专 业测绘单位对面积的实测数据 看是否与购房合同中约定 的有出入 以便尽早使问题获得解决 住宅质量保证书 是开发商针对房屋质量及保修期限 范围作出的承诺 而 住宅使用说明书 则是针对房屋设计 施工及验收中的 具体技术指标 如抗震指数 墙体结构类型等作出的相关 精品文档 2016 全新精品资料 全新公文范文 全程指导写作 独家原创 25 51 说明 目前我国的房地产业在 住宅质量保证书 和 住 宅使用说明书 上已形成大体统一的规范 问题比较少 而目前问题比较多的主要是 竣工验收备案表 一些开 发商甚至连消防这样的关键环节都没有送交主管部门备案 就已经通知业主入住了 按照有关规定 竣工验收备案表 上的每一项都必须报主管部门备案 如果缺少任何一项的 话 这个楼盘就属于 黑楼 是不能入住的 像消防这种 关键环节 一旦出了问题 就是人命关天的大事故 对于 业主来说 人身安全才是第一位的 业主验房时不能只看 开发商有没有这张 竣工验收备案表 同时一定要仔细查 看各个分项有没有都备案 有关部门是否出具了关于永久 水电 消防 电梯使用等单项验收合格证书 竣工验收备 案表 对房地产商有着严格的约束作用 只要将项目送交 主管部门备案后 开发商就必须对楼盘终生负责 出了问 题 如果是开发商的过失 可以追究其责任 提示 开发商在交房时向业主提供的 竣工验收备 案表 住宅质量保证书 和 住宅使用说明书 必须为 原件而不是复印件 3 检查房屋结构及面积 首先业主应检查售楼合同中的附图与房屋实际情况 是否一致 房屋结构是否和原设计图相同 其次应查看 房屋面积是否经过房地产部门实际测量 与合同签订面积 精品文档 2016 全新精品资料 全新公文范文 全程指导写作 独家原创 26 51 是否有差异 4 先验房后收楼 先验房再缴费 办理入住手续是收房的正常程序 但目前开发商能让买家先验房后办手续的并不多 通常的 做法是让业主先在收房文件上签字 要求业主先补齐房款 如果面积涨水 缴纳公共维修基金 房屋总额的 2 和契 税 房屋总额的 缴纳一年的物业管理费和产权 dai 办费 等费用 方可以办理入住手续 领取房屋钥匙和相关资料 然后才能验收房屋 业主进得房去 发现房屋质量有问题 申诉起来也很被动 负责任的开发商会积极善后 无良心 的则会实施拖延战术 让业主劳心劳力 这对业主来说是 不公平的 为避免出现这种情况 业主应坚持先验房 后 办理手续 并应将验房时发现的房屋质量 室内有害气体 超标 公摊不公等问题书面呈递给开发商并让其签收 以 免留下后患 或者可在收房文件上注明 室内情况尚不清 楚 或 楼房状况未明 等字样 在业主支付了全部房款 的前提下 开发商应无条件向业主交付符合合同约定的房 屋 否则应视为开发商违约 如果开发商拒不交房 应承 担逾期交房的责任 二 毛坯房验房程序 屋内只有门框没有门 墙面地面仅做基础处理而未 做表面处理的房叫做 毛坯房 虽然毛坯房已经过相关部 精品文档 2016 全新精品资料 全新公文范文 全程指导写作 独家原创 27 51 门的工程验收 但购房者在把毛坯房变成展现自我个性的 空间之前 需要对毛坯房的验收标准有所了解 按照通常 的标准 交付房屋时 毛坯房需要对以下方面进行验收 1 全部外饰面 外立面 外墙瓷砖和涂料 单元门 楼道 2 公用部位 公共设施 各种管道 给 排 雨水 暖 热 电气设备 配电箱 柜 盘 插座 开关 灯具 等 等都应按设计文件完成全部装修 并按规定完成各种测 试项目 3 各种管道还应进行通水 试压 通球试验和暖气 热工调试等验收工作 4 检查墙面 顶层应无渗漏痕迹 5 户门以内各房间采用预制楼板或现浇板顶棚的 应做到不抹灰 用腻子找平 达到板缝密实无裂缝 接搓 平顺无错台 表面平整 色泽基本均匀 线角顺直的标准 户门以内各房间基层地面混凝土应做到表面平整 压实 黏结牢固 无裂缝 6 有防水要求的房间地面应严格按照防水层 保护 层的建筑要求来规划 在验收时应进行 24 小时蓄水试验 做到无渗漏 7 地漏与泛水坡度符合设计要求 不倒泛水 结合 处严密平顺 无渗漏 精品文档 2016 全新精品资料 全新公文范文 全程指导写作 独家原创 28 51 8 各种房间水泥地面基层标高 应考虑预留再装修 时的高度尺寸要求 三 验房时的注意问题及简单操作方法 1 检查厨房烟道 用纸卷点火后灭火冒烟 放在烟道口下方 10 厘米左 右 看烟是否上升到烟道口立即拐弯吸走 2 检查卫生间通风情况 卫生间若没有窗户 则应有通风孔 同样用上面的 方法测抽力 烟道 通风口中用手电查看是否存有建筑垃 圾 3 窗边与混凝土接口不能有缝隙 窗框属易撞击处 框墙接缝处一定要密实 不能有 缝隙 窗台下面如有水渍则可能是窗户漏水 4 验电 打开所有的灯具开关 看灯具是否都亮 检查插座 五孔插座上分别插上带有指示灯的插 排 灯亮 表示有电 此时拉下总开关箱内的插座开关 应 有标示 指示灯灭 频繁测试几次证明开关 接线良好 插座安全 如果开关拉下 插座指示灯仍亮或仍在闪烁 说明开关质量有问题或接线有误 应立即修复 否则日后 误触电时无法及时断电 将危及业主生命 如果条件允许 插座还应用万用表测试对地绝缘情况是否良好 精品文档 2016 全新精品资料 全新公文范文 全程指导写作 独家原创 29 51 开关箱内的各分路开关应有明显的标示 如果没 有或不明确 应立即纠正 开关箱内开关应安装牢固 每个都要用力左右晃 动进行检查 如果发现松动 应紧固或更换 否则日后使 用中接触不良出现打火现象时 会造成更大危险 检查有线电视插座 宽带插座 插进去有无松动 或插不进现象 用电话机检查电话线路是否有信号 用天 线检查工具 或小电视 检查电视天线的信号 用网络检测 设备检查内部网线是否畅通 检查可视对讲 紧急呼叫按钮是否工作正常 检查入户门门铃 带两节 5 号电池测试门铃 是 否不响或响个不停 卫生间内的电源插座应是防潮插座并有防溅措施 卫生间的照明灯座必须是磁口安全灯座 洗手盆的上方不 应有插座 5 检查房屋有无倾斜 用盒尺检查房顶 取 45 个点进行测量 若数值一致 比如房高均为米说明房顶没有水平倾斜 同时可在房顶上 用细绳拴上一重物 贴墙放下至墙脚 从四周检查其垂直 倾斜程度 一般来说误差 3 厘米以上应该警惕 这方面的 问题也能反映出建筑质量的高低 6 检查有无渗漏情况 精品文档 2016 全新精品资料 全新公文范文 全程指导写作 独家原创 30 51 业主要注意查看房屋的地面和顶层渗水情况 要仔 细检查房屋墙面是否有变色 起泡 脱皮 掉灰等 这些 都是渗漏的迹象 如果买的是顶层 一定要查看各个房屋 的顶面有无雨水渗漏的痕迹 因为按照建筑施工的要求 所交工的房屋要么经过两场大雨的 考验 要么施工方在 监理单位的监督下进行过雨淋实验 还应查看厨房 卫生 间 阳台的顶部和管道接口是否渗漏 7 检查保温墙面是否滴水 冬天 房间里的墙面如果有结露现象 类似夏天冰镇 的瓶啤 在室温下外瓶壁出现的水滴 这个墙面的保温层 肯定有问题 8 检查房屋有无裂缝 首先仔细查看房屋地面和顶上有无裂缝 没有裂 缝最好 如有裂缝 要看是什么样的裂缝 一般来说 与 房间横梁平行的裂缝 虽属质量问题 但基本不存在危险 修补后不会妨碍使用 若裂缝与墙角呈 45 度斜角 甚至与 横梁呈垂直状态 那么就说明房屋沉降严重 存在结构性 质量问题 看房屋的外墙墙体是否有裂缝 若有裂缝也属严 重的质量问题 有漏水的隐患 看承重墙是否有裂缝 若裂缝贯穿整个墙面且穿到背后 表示该房存在危险隐患 对这类房屋 购买者一定不能存有侥幸心理 精品文档 2016 全新精品资料 全新公文范文 全程指导写作 独家原创 31 51 房间与阳台的连接处是否有裂缝 如裂缝很有可 能是阳台断裂的先兆 要立即通知相关单位 9 检查乳胶漆质量 墙面天花板是否平整 周围光线暗时带大功率灯泡 200 瓦 照射 灯一亮 墙壁天花板是否平整立刻可以通过 光线阴影看出 如果不平 要提出重新补腻子刷漆 如果 局部刷漆 修补过 会与墙壁原色产生差异 10 检查室内门上下是否油漆 用镜子放到门顶部和门底部 检查这些平时看不到 的地方是否刷过油漆 如果是卫生间的门 顶部和底部的 油漆没有刷全 时间一长 因环境潮湿 卫生间的使用率 又高 会使门顶部和底部过早腐烂损坏 11 检验墙地砖 查看厨房卫生间以及其他部位的墙地砖有无变形开 裂 检查墙地砖有无空鼓 用一个小金属锤随意地敲敲瓷 砖就可以了 有空洞声音 说明没有铺设好 这样时间久 了瓷砖可能会开裂和脱落 遇到这种情况应重新铺设 如 果空鼓率超过 5 说明存在质量问题 空鼓率是指 100 块瓷 砖当中存在多少空鼓的 它的空鼓率就是多少 厨房和卫 生间的瓷砖要铺到顶 阴角阳角要达 90 度 四角无磕碰 房顶四角和地面四角 12 检查门窗的密封情况 精品文档 2016 全新精品资料 全新公文范文 全程指导写作 独家原创 32 51 可用一长纸条放在密封点上 关门压住纸条用力抽 出 多点试验看密封条的压力是否均匀 不过 卫生间的 门不要求严丝合缝 为了防水 反而规定下方需离地面厘 米 13 检查窗户 推拉窗上的纱窗和窗扇 应推动灵活 相互无碰撞 窗户外窗框上应有防堵帽 防止异物堵塞影响排水 导致 下雨时窗户进水 双层玻璃里外都擦不干净时应提出拆换 玻璃进行清洁 否则以后不易解决 14 检查管道安装 通畅和密封情况 用手使劲晃动暖气管和上水管 看是否固定牢固 如果松动 应重新固定 打开水阀看厨房卫生间的排水是 否流畅 下水管可能被建筑垃圾堵塞 需要注意的是 尽 可能让水流大一点 急一点 一来看看水压 二来试试排 水速度 放水同时用卫生纸擦拭上下管道底部看有无渗漏 如精装修房内已装有各种设备 可以把洗菜池 面盆 浴 缸放满水 然后排出去 检查一下排水速度 对马桶的下 水检查则需反复多次地进行排水试验 看看排水效果 15 闭存水试验 检查卫生间地面是否渗漏 可以用塑料袋装满沙 子放在地漏上 然后在卫生间蓄一些水 24 小时后 到对 应的下层卫生间 看其顶部是否有渗漏 这个检测最好与 精品文档 2016 全新精品资料 全新公文范文 全程指导写作 独家原创 33 51 上层住户一起进行 这样可同时检测自家卫生间的地面和 顶部是否有渗漏现象 检查卫生间地面是否存水 也是先在卫生间蓄一 些水 然后放水 看地面坡度是否合理 绝不能往门口处 倾斜 是否有积水现象 合格的地面不应有积水存在 因 为地漏应安装在卫生间最低处 但是 毛坯房除外 因为 地漏周围留出了一定的后期铺装地面的高度 16 水表空转试验 关闭房屋内各水阀开关 观察水表是否空转 如有 则通知房管维修部门检查水管及各水阀是否渗漏 17 检查厕 浴具有无裂痕 检查浴缸 抽水马桶 洗脸池等是否有渗漏现象 裂痕有时细如毛发 要仔细观察 18 检查供暖设备 暖气片上方应有排气孔 使用时应拧动将气体排 掉 如果拧不动就需要修理解决 否则气排不出来 暖气 片不热 暖气供 回水支管不是水平安放的 供水支管连 接进水管的那端要高于连接散热器的 那端 回水支管的两端高度正好相反 这个坡度应 与两根支管的长度成正比 否则影响采暖 供暖管道穿 墙及穿过楼板应设套管 在管道与墙面或楼板交接处 给管 精品文档 2016 全新精品资料 全新公文范文 全程指导写作 独家原创 34 51 道再套上一小截管子 地面的套管应高出地面 23 厘米 地面为初装修的 应高出地面 5 厘米 其作用是防止供暖 管道热胀冷缩后拱裂墙面和楼板 19 检查建材的品牌与合同是否相符 建议业主在验收施工项目的工程质量时还应该花时 间检查一下建材的品牌 据了解 一些精装修楼盘业主在 验收时发现防盗门 卫生洁具 装饰材料 灯具 整体橱 柜等都出现了与原来合同约定的品牌不符的问题 建材产 品和设备品牌被更换 意味着住宅品质的改变 业主应检 查被更换的品牌与原合同约定的差别 小心被更换了档次 下降的建材产品 20 检查室内有害气体是否超标 如果业主担心房屋的环保问题 可选择放心的室内 空气质量检测机构进行检验 正规检测机构一般在 5 至 10 个工作日内出具检测报告 四 验收不合格的处理对策 在房屋接管验收中发现质量问题 可根据其对房屋 不同的影响程度分别处理 1 影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题 必须约定期限由建设单位负责进行加固补强维修 直至合 格 影响相邻房屋的安全问题 也应由建设单位负责处理 精品文档 2016 全新精品资料 全新公文范文 全程指导写作 独家原创 35 51 2 对于不影响房屋和设备使用安全的质量问题 可 约定期限由建设单位负责维修 也可采取费用补偿的办法 由接管单位处理 五 签收 房屋验收单 不留隐患 在业主查看了房子后并准备签收 房屋验收单 之 前 一定先签订 物业管理公约 做一个事先约定 避免 日后引起纠纷 业主要清楚以后所要交纳的物业管理费到 底由哪些费用组成 清洁费 保安费 绿化费怎么核定 做到明明白白 同时 考察一下所在小区物业管理公司的 资质 是否具备所要求的管理标准 其后 业主还要了解所购买房屋的物业公摊面积有 多少 要让开发商出具房屋土地管理局或区局直属测绘队 的 竣工实测表 做到心知肚明 在基本程序全部完成之 后 业主就可以签收 房屋验收单 了 住宅质量保证书 基本情况 1 房屋座落 长沙县湘龙街道水渡坪社区 2 房屋所有权人 或单位 3 建设单位 长沙县住房保障局 4 设计单位 湖南省机械工业设计研究院 5 施工单位 湖南沙坪建筑有限公司 6 监理单位 湖南长顺工程建设监理有限公司 精品文档 2016 全新精品资料 全新公文范文 全程指导写作 独家原创 36 51 7 质监单位 长沙县建筑工程质量监督站 8 物业管理单位 9 住宅结构类型 框剪结构 正常使用情况下保修内容及保修年限详表一 说明 一 该商品住宅于 年 月 日交付房屋所有权 人使用 交付时房屋所有权人对该住宅设备 设施的正常 运行进行认可 保修期从竣工验收合格之日 即 年 月 日起计算 二 本 住宅质量保证书 依据中华人民共和国国 务院 城市房地产开发经营管理条例 建设部 商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用 说明书制度的规定 和省建设厅 湖南省建设工程质量监 督工作暂行规定 等法律法规制定 与 住宅使用说明书 一起使用 三 本 住宅质量保证书 的保修期 详见表一 自竣工验收合格之日起计算 国家对住宅工程质量保修期 另有规定的 保修期期限按照国家规定执行 四 本单位按照 住宅质量保证书 的约定 承担 保修责任 保修期内 除人力不可抗拒的自然灾害和用户 自身造成的原因外 本单位无偿承担表一规定内容的维修 保修期外 实行有偿优质服务 精品文档 2016 全新精品资料 全新公文范文 全程指导写作 独家原创 37 51 五 用户入住后 有关商品住宅质量的来信 来访 或投诉 本单位将直接或委托专业物业管理公司及时给予 书面答复或妥善处理 六 用户在使用所购住宅前 必须认真阅读 住宅 质量保证书 用户验收住宅后自行添置 改动的设备 设 施 由用户自行承担维修责任 七 因用户使用不当或擅自改动结构 设备和不当 装修等造成的质量问题 本单位不承担保修