九甲-中央公寓营销推广计划

九甲九甲 中央公寓营销推广计划中央公寓营销推广计划 1 1 营销推广计划营销推广计划 20122012 年年 2 2 月月 2121 日日 九甲九甲 中央公寓营销推广计划中央公寓营销推广计划 2 2 前言前言 由于项目的特殊性 本推广计划重点对项目的市场定位 推广定位 推广由于项目的特殊性 本推广计划重点对项目的市场定位 推广定位 推广 主题 产品卖点进行了详尽的阐述 对营销推广中的问题和难点进行了梳理 主题 产品卖点进行了详尽的阐述 对营销推广中的问题和难点进行了梳理 提出了相应的解决建议 并对销售推广的节奏把控制定相应的计划和思路 至提出了相应的解决建议 并对销售推广的节奏把控制定相应的计划和思路 至 于详细的形象包装方案 广告方案 广告文案 媒介推广计划 推广策略 认于详细的形象包装方案 广告方案 广告文案 媒介推广计划 推广策略 认 筹方案 开盘方案 筹方案 开盘方案 等 我们将根据阶段性工作计划 工作内容 工作目标 等 我们将根据阶段性工作计划 工作内容 工作目标 按时向王总上报批示 执行 按时向王总上报批示 执行 一 项目定位一 项目定位 一 市场定位 一 市场定位 城市中央城市中央 铂金小户铂金小户 尊荣商务公馆 尊荣商务公馆 定位释义 定位释义 本案产品为小户型 目标客户绝大比例为投资型客户 所以在定位诉求的确定 上有别于大中型商住社区 应理性化 直截了当 第一时间告诉目标客户产品 的特性和优点 项目处于绝佳的地理位置 鼎立城市中央 傲居黄金中轴宁波路 并具有 一流的物业 设施 配套和一流的酒店 商务 配套 第一时间告知产品特性 锁定目标客户 商务 说明产品的兼容性及功能性 古往今来 公馆 从来就是名流 菁英会集之所 该定位紧扣物业特征 寻求楼盘独特魅力 找出与周边竞 争楼盘之间的差异化优势 通过差异化的传播与表现途径 区别于竞争楼 盘 更有利于提升产品销售的附加值以及消费者识别与加深印象及好感 九甲九甲 中央公寓营销推广计划中央公寓营销推广计划 3 3 二 推广定位及主题 二 推广定位及主题 1 激情的城市 沸腾的 激情的城市 沸腾的 中央中央 城市核心 绝版中央 黄金中轴 稀缺 超值 升值 城市核心 绝版中央 黄金中轴 稀缺 超值 升值 定位释义 定位释义 卖的就是地段 本项目鼎立城市中央 傲居黄金中轴 配套醇熟 产品稀 缺 共生城市繁华 坐享城市升级衍生的价值 升值 商业中央 商务中央 行政中央 文化中央 美食中央 娱乐中央 活力中央 景观中央商业中央 商务中央 行政中央 文化中央 美食中央 娱乐中央 活力中央 景观中央 2 城市中央城市中央 小户楼王小户楼王 中央中轴中央中轴 36 78 稀世小户稀世小户 激情钜献 激情钜献 定位释义 定位释义 城市中央土地稀缺 小户难寻 城市黄金中轴 领袖杰出之作 商业中央 商务中央 行政中央 文化中央 美食中央 娱乐中央 活力中央 景观中央商业中央 商务中央 行政中央 文化中央 美食中央 娱乐中央 活力中央 景观中央 3 铂金小户铂金小户 尊荣优越尊荣优越 尊崇优雅空间 巅峰尊崇优雅空间 巅峰 SOHO 生活梦想 生活梦想 定位释义 定位释义 小户型 大享受 户户阳台 4 米以上开间 多面积赠送 阳台半面积 坐享凤凰山 上 海路浪漫梧桐大道一线景观 豪华入户大堂 2500 平米空中花园 6 台高速电梯 极速光纤 智能设施 配套 酒店物业管理 项目本身配套完善 星级酒店 多功能会议厅 高级商务中心 时尚会所 俯瞰城市繁华 品味尊荣与优越 享受巅峰 SOHO 生活梦想 商业中央 商务中央 行政中央 文化中央 美食中央 娱乐中央 活力中央 景观中央商业中央 商务中央 行政中央 文化中央 美食中央 娱乐中央 活力中央 景观中央 九甲九甲 中央公寓营销推广计划中央公寓营销推广计划 4 4 4 出租繁华出租繁华 投资臻品投资臻品 只有租得出去的房子才敢买 只有租金高的房子才买得值 只有租得出去的房子才敢买 只有租金高的房子才买得值 定位释义 定位释义 小投入 大回报 地段不可复制 繁华永不落幕 财富与生俱来 城市中央 收租王 宁波路上坐享其成 70 年 产权年限 总价低 投入少 租金高 回收快 升值大 附投资回报案例分析 商业中央 商务中央 行政中央 文化中央 美食中央 娱乐中央 活力中央 景观中央商业中央 商务中央 行政中央 文化中央 美食中央 娱乐中央 活力中央 景观中央 5 百变全能百变全能 灵动自由灵动自由 弹性灵动空间 宜居家 宜商务 宜投资 全功能 弹性灵动空间 宜居家 宜商务 宜投资 全功能 定位释义 定位释义 小户型 大空间 全功能 项目 50 为 36 左右的的单身公寓 50 为 50 78 的一居室 两居室小户 可以自由移动 分割 围合 完全张扬的个性空间 豪华 尊荣 优越的配套 可以居家用 办公用 可以 SOHO 用 可以投资商务酒店用 可以创业用 24 小时的自由商务 365 天的完美生活 城市核心 绝版中央 黄金中轴 稀缺 超值 升值 城市核心 绝版中央 黄金中轴 稀缺 超值 升值 商业中央 商务中央 行政中央 文化中央 美食中央 娱乐中央 活力中央 景观中央商业中央 商务中央 行政中央 文化中央 美食中央 娱乐中央 活力中央 景观中央 6 2012 买房投资 到 买房投资 到 中央中央 去 去 坐拥中央黄金中轴 独享上层尊荣领地 坐拥中央黄金中轴 独享上层尊荣领地 城市核心 绝版中央 黄金中轴 稀缺 超值 升值 城市核心 绝版中央 黄金中轴 稀缺 超值 升值 商业中央 行政中央 商务中央 教育中央 美食中央 娱乐中央 活力中央 景观中央商业中央 行政中央 商务中央 教育中央 美食中央 娱乐中央 活力中央 景观中央 定位释义 口号式的总结语定位释义 口号式的总结语 九甲九甲 中央公寓营销推广计划中央公寓营销推广计划 5 5 二 营销推广卖点及文案二 营销推广卖点及文案 一 中央公寓卖什么 一 中央公寓卖什么 1 1 核心卖点之一 环境 地段 核心卖点之一 环境 地段 说明说明 城市的中央 黄金中轴领袖杰出之作 在 中央公寓 领袖气质与生俱来 洗去忙忙碌碌的征尘 都市精英们感受着绿色生活 健康人生 体憩间 品茗 着红酒和香茶 尽享尊荣与优越 文化 景观 公馆加上 CBD CLD 繁华地段 你还想拥有什么样的理想家园 黄金地段 黄金地段 项目位于宁波路与上海路交汇处 鼎立遵义市最有活力 发展 最快 最成熟的主城区中央位置 城市基础 市政配套纯熟 交通无限便 捷 在 中央 24 小时的自由商务 365 天的完美生活 商业中央 商业中央 除了工作 生活有时候需要 享受和愉悦享受和愉悦 在 中央 只要 你不吝啬你的钱包 你可以 享欲 一切 国贸广场 美美百货 各品牌 流行服饰 华联超市 科技数码 丰乐 欧化高尚家居 SPA 美容会所 健 身房 桑拿中心 足疗馆 应有尽有 满目琳琅 商务中央 商务中央 遵义市最有激情的城区 最具消费力的区域 各大保险公司 金融机构 证券公司 大中型企业机构汇聚于此 白领 金领 财智菁英 顶端人物 在 中央 时刻都能看到他们纵横驰骋 忙碌的身影 在 中央 一切都充满机遇和奇迹 行政中央 行政中央 平台不一样 事业就不一样 市政府 市 区各企事业单位都 在你五分钟工作半径之内 在 中央 你可以构建最迅捷 最方便的商务 平台 谈笑间 运筹帷幄 决胜千里 文化中央 文化中央 航天中学 同济小学 遵义师院 图书馆 博物馆 咫尺之 九甲九甲 中央公寓营销推广计划中央公寓营销推广计划 6 6 遥 在 中央 你可以闻到书香的味道 在 中央 在喧哗的背后可以感 受到一份对人文与艺术的敬慕 美食中央 美食中央 在 中央 在宁波路 南京路 珠海路 无论中餐 西餐 无 论小吃 快餐 无论深海大虾还是极品牛排 麻辣火锅 家常野味 饕餮美食 一网打尽 娱乐中央 娱乐中央 夜幕降临 霓虹初上 城市活色生香 鬼魅妖娆 一切充满了 诱惑和刺激 在 中央 在澳门路酒吧街 在麦克风 在皇朝 在皇家公 馆 在上上 在夜宴 在盛世 最短的时间你可以尽情的宣泄情绪 邂 逅浪漫的艳遇 享受激情的愉悦 活力中央 活力中央 体育场 篮球馆 羽毛球馆一步之隔 健康人生在 中央 开 始 景观中央 景观中央 毗邻四季常绿的城市 心肺 凤凰山 紧靠浪漫的梧桐大道上 海路 独享 2500 平米的空中花园 这一切都让世俗的浮躁变得平静 简单 2 2 核心卖点之二 产品 服务 功能 核心卖点之二 产品 服务 功能 说明 说明 这是一个个性张扬的时代 你可以粉碎本原 可以重塑自我 可以在自由的空 间飞扬跋扈 但这仅仅是一方面 我们虽然年轻 但是我们努力 有斗志 有 目标 需要被赞美 被尊重 被认同 而这一切 在 中央 你会相信付出终 有回报 你会不着痕迹 占尽风流 你会感受到无声的尊崇和优越 户型 户型 项目全部为 36 78 稀世小户型 可以自由分割 户户阳台 4 米以 上开间 多面积赠送 阳台半面积 坐享凤凰山 上海路浪漫梧桐大道 一线景观 在完全张扬的个性空间 居家的诗意灵感会陡然迸发 写 意人生 个性人生由此而来 九甲九甲 中央公寓营销推广计划中央公寓营销推广计划 7 7 配套及服务 配套及服务 豪华入户大堂 2500 平米空中花园 6 台高速电梯 极速光 纤 智能设施配套 酒店物业管理 项目本身配套完善 星级酒店 多 功能会议厅 高级商务中心 时尚会所 这一切就发生在 中央 公寓 发生在你的居住空间 在 中央 你可以尽情享受温馨舒适悠闲 的生活 可以气派便捷地从事商务活动 功能 功能 项目兼具居家 商务办公 商务酒店 创业空间等功能 建筑风格 建筑风格 升值空间升值空间 小户型 低单价 低门槛 在 中央 你可以轻松置业 轻松 投资 在股市摸滚多年 从计较成本那时起 你发现 财富的几何级增长 需要敏锐的眼光和超凡的勇气 还有千载难逢的机遇 但是在 中央 一 切都显得简单和从容 三 营销推广计划三 营销推广计划 一 一 推广难点及解决建议 推广难点及解决建议 1 1 房源多 时间紧 房源多 时间紧 问题 问题 根据工程进度及预售许可证的时间节点 预计 10 月份左右开盘 项 目虽然体量不大 但是房源有 462 套 按照二八定律 必须要吸引 2000 2500 组客户到现场看房 就是说如果从 4 月份算起到开盘每天要有 11 14 组客户 在目前房地产政策下 有难度 解决办法 解决办法 A A 尽早设置售楼中心 临时 时间不能晚于 5 月份 九甲九甲 中央公寓营销推广计划中央公寓营销推广计划 8 8 B B 广告及早出街 根据实时客户到访量适当增加投入力度 2 2 产品特殊 产品特殊 问题 问题 A A 产品全为小户型 其中 50 为 36 左右的的单身公寓 共 252 套 目标 客户多为投资公寓 商务办公 商务酒店用 所以应解决好房源的销控问 题 B B 房源另外 50 为 50 78 的一室 两室小户 共 210 套 户型功能性是 该类房源的弱点 而此类目标客户多为过渡型满足自住需求和少部分投资 商务的客户 推广去化时有难度 解决办法 解决办法 A A 对项目 B 栋公寓进行分层销控 根据目标客户及功能需求属性 建议公 寓 1 15 层 不含框架及架空层 满足小型投资客户及单身自住需求类客户 开盘时预留 16 18 层为定向投资经济型酒店类大型客户 19 21 层满足商务 办公兼投资型客户 B B 对 A 栋占比比较大的 A2 3 4 8 9 10 一室户型 按照风格装修 3 套样板 房 对 A1 5 6 7 两室户型装修两套样板房 C C 建议对 B 栋装修一层精装样板房 提高产品的附加值和形象 3 3 房地产政策的影响 房地产政策的影响 问题 问题 产品为住房 在大型投资类客户购买多个房源时 将受到房地产政 策限购及银行按揭的瓶颈问题 大大限制了客户的投资需求 这也是本项 目面临的最大难题 解决办法 建议 解决办法 建议 公司必须协调好和房管局相关部门的关系 在客户购买同一楼层多个连续 单位时可以算单个房源只打一个证 汽车城在售卖商业物业时有类似操作 4 4 价格控制及难点 价格控制及难点 九甲九甲 中央公寓营销推广计划中央公寓营销推广计划 9 9 问题 问题 A A 本项目 B 栋全为单身公寓 A 栋有 60 是一室小户 主要目标客户都是投 资和商务类客户购买 而该类房源也是本项目实现较高利润和附加值的产品 所以根据产品功能属性 如何控制价格实现利润目标将是项目要着重研究的 问题 B B 项目 A 栋共 84 套房源为两室小户 主要目标客户为自住需求及过渡自住 客户 作为居住来说有产品本身很多功能上的缺陷 所以销售时应注重价格 优势 快速去化 解决办法 建议 解决办法 建议 A A 对部分项目硬件设施及功能配套服务进行重点投入和升级 提升产品形 象 实现较高的附加值 主要针对 入户大堂 公共廊道 项目外立面的装 修 架空层及平台景观的打造 智能对讲 安全消防等安保系统的配套 光 纤终端的流量 等 B B 加强项目人性化 全方位的物业管理 建议共享项目酒店的管理平台 C C 对 A 栋两房房源进行适当销控 首期重点推售比重比较大 去化快的单 身公寓 通过前期公寓的销售 待项目有一定的物业形象 市场认可度 价 格接受度 单身公寓价格高于两房价格 房地产政策松动时加推市场 争 取实现利润最大化 建议在开盘时对此类产品建议在开盘时对此类产品 1212 层以上进行销控 望得出层以上进行销控 望得出 去 景观较好 去 景观较好 二 二 营销营销推广策略 推广策略 1 营销时间节营销时间节点建点建议议 售楼 售楼处处完成完成时间时间建建议议 1 高品质的物业产品需配套高品质的售楼中心 但是由于项目工期的问题 建 议前期在项目板房办公室处靠宁波路搭建简易售楼处 建布置完成时间 2012 年 4 月 15 正式的售楼处根据工期必须要在正式认筹时装修布置完毕 建议完 成时间 8 月 1 日前或项目正式认筹前 九甲九甲 中央公寓营销推广计划中央公寓营销推广计划 10 10 进场时间进场时间建建议议 2 结合项目的工程进度与取得预售证的时间 建议本项目业务进场时间定在 2012 年 4 月中之前 进场后业务人员熟悉产品 市场调查 培训等 认认筹筹时间时间建建议议 3 最好有一定的物业形象 沿宁波路酒店部分最少要完成框架部分的建设 建议 认筹时间在正式开盘前两个月 预计在 8 月分左右 开 开盘时间盘时间建建议议 4 开盘时间建议在 2012 年 10 月左右 如因工期问题 最迟在元旦开盘 4 6 月 以形象宣传为主 7 9 月为重点宣传 突出项目卖点直击目标客户 广告宣 广告宣传时间传时间建建议议 5 建议简易售楼处外部引导广告 围墙 看板等 及宣传广告 室内吊旗 看 板等 建议在 4 月 15 之前全部到位 强势广告及针对性广告建议在 2011 年 6 月份设计制作完成 7 月份全面面市 2 营销阶营销阶段划分段划分 本项目从围墙广告出街 临时售房部建立开始 预计销售周期为本项目从围墙广告出街 临时售房部建立开始 预计销售周期为 16 个月 个月 目前的推广工作主要可划分为四个阶段进行 目前的推广工作主要可划分为四个阶段进行 1 1 1 1销售引导期 亦称作渗透期 蓄水期 销售引导期 亦称作渗透期 蓄水期 2012 年年 4 月中旬月中旬 2012 年年 8 月月 15 日共计日共计 4 个月个月 这个是项目推广中一个较为关键的阶段 目的 完成项目定位和项目推广一系列的准备工作 为后续工作打下基础 九甲九甲 中央公寓营销推广计划中央公寓营销推广计划 11 11 在短时间内将项目向外发散 提高项目在社会的认知度 建立公司形象 塑造项目品牌形象 引起受众的注意 在这个阶段 主要利用各种媒体 诸如报纸硬广告 软性文章 户外广 告 DM 等 并配合相关的 SP 活动以增强受众对项目的认知 1 2内部内部认购认购期 期 2012 年年 8 月月处处 2012 年年 9 月底共月底共计计一个半月至两月左右一个半月至两月左右 为公开正式发售作蓄势准备 目的 让项目的知名度得以进一步提升 锁定目标买家 激发买家购买意欲 在这阶段主要是通过详细的销售资料和现场售楼部 样板间 以及对 项目卖点的整合宣传包装 使受众对楼盘产生共鸣和认同 从而诱发 他们的购买欲望 1 3公开公开发发售期又称售期又称热销热销期 期 2012 年年 10 月初月初 2013 年年 2 月底共月底共计计四个月左右四个月左右 收获的阶段 同时亦是第一期推广的阶段性总结 目的 促成买家成交 开盘同时通过大量的硬性广告宣传和 SP 活动 将项目推广推向高潮 令项目成为市场的焦点 致使引发市场的购买者关注 最终达至成交 1 4 销销售延售延续续期 期 2013 年年 3 月初月初 项项目具目具备备交房条件之日四个月后 共交房条件之日四个月后 共计计 6 个月左右 个月左右 是公开发售的延续 目的 消化剩余单位 巩固项目在市场上的知名度和认知度 九甲九甲 中央公寓营销推广计划中央公寓营销推广计划 12 12 为新一期的的单位推广作铺垫 通过公关活动和软性新闻的宣传 维系项目和市场的关系 同时亦增 强企业在市场的地位和公信度 对日后的销售大有帮助 阶阶段性推广段性推广计计划划 2 2 1 前期工作筹前期工作筹备备 市场调查 收集目标客户资料 销售架构组建 销售资料准备 包括模型 三维动画 楼书 宣传单张 DM 现场包 装 户外广告 电视广告等 媒