房地产开发企业代建行为的确认标准

房地产开发企业房地产开发企业 代建行为的确认标准代建行为的确认标准 是否认定为代建 是否认定为代建 主要看立项主要看立项 典型案例典型案例 关于广州海粤房关于广州海粤房 地产发展有限公司开地产发展有限公司开 发经营广州发经营广州 东山广东山广 场场 征收营业税问题征收营业税问题 的批复的批复 国税函国税函 1998 413 1998 413 号号 07 0707 07 广东省地方税务广东省地方税务 局 局 你局你局 关于广州关于广州 海粤房地产发展有限海粤房地产发展有限 公司开发经营广州公司开发经营广州 东山广场东山广场 征收营征收营 业税问题的请示业税问题的请示 粤 粤 地税函地税函 1998 97 1998 97 号 号 收悉 收悉 广州市东山区商广州市东山区商 贸发展总公司 以下贸发展总公司 以下 称商贸公司 称商贸公司 以土地以土地 使用权投资 使用权投资 香港中香港中 国海外发展有限公司国海外发展有限公司 以下称海外公司 以下称海外公司 以以货币出资货币出资 成立中 成立中 外合作经营企业广州外合作经营企业广州 海粤房地产发展有限海粤房地产发展有限 公司 以下称海粤公公司 以下称海粤公 司 司 开发经营 开发经营 广州广州 市东山广场市东山广场 以下称 以下称 东山广场 项目 东山广场 项目 关于海粤公司将关于海粤公司将 建成后的房屋所有权建成后的房屋所有权 按比例分配给商贸公按比例分配给商贸公 司和海外公司各自经司和海外公司各自经 营的行为 是否征收营的行为 是否征收 营业税问题 经研究 营业税问题 经研究 批复如下 批复如下 一 海粤公司将一 海粤公司将 房屋分配给商贸公司房屋分配给商贸公司 和海外公司 房屋的和海外公司 房屋的 所有权发生了转移 所有权发生了转移 因此 应按因此 应按 销售不动销售不动 产产 税目征收营业税 税目征收营业税 二 商贸公司以二 商贸公司以 土地使用权投资入股 土地使用权投资入股 但不承担经营风险 但不承担经营风险 不符合不符合 营业税税目营业税税目 注释注释 对土地使用权对土地使用权 投资入股不征营业税投资入股不征营业税 的法规 的法规 因此 应按因此 应按 转转 让无形资产让无形资产 税目征税目征 税 税 三 商贸公司和三 商贸公司和 海外公司将分得房屋海外公司将分得房屋 再转让时 也应按法再转让时 也应按法 规征收营业税 规征收营业税 1 1 房地产开发企 房地产开发企 业为其他单位代建房业为其他单位代建房 屋 如何征收营业税屋 如何征收营业税 参考答案 根据参考答案 根据 国家税务总局关于国家税务总局关于 代建代建 房屋行为应房屋行为应 如何征收营业税问题如何征收营业税问题 的批复的批复 国税函 国税函 19981998 554554 号 规定 号 规定 房地产开发企业房地产开发企业 取得土地使用权并办取得土地使用权并办 理施工手续后根据其理施工手续后根据其 他单位的要求进行施他单位的要求进行施 工 并按施工进度预工 并按施工进度预 收房款 工程完工后 收房款 工程完工后 办理产权转移等手续 办理产权转移等手续 应按应按 销售不动产销售不动产 税目征收营业税 税目征收营业税 如房地产公司自如房地产公司自 备施工力量修建该房备施工力量修建该房 屋 还应按屋 还应按 建筑业建筑业 税目征收房地产开发税目征收房地产开发 企业的营业税 企业的营业税 2 2 上海市地方 上海市地方 税务局关于税务局关于 销售不销售不 动产动产 及其他有关营及其他有关营 业税征收问题的具体业税征收问题的具体 规定规定 沪地税一沪地税一 1996 1996 4343 号号 关于房产企业关于房产企业 或住宅办 住宅开 或住宅办 住宅开 发公司 接受委托代发公司 接受委托代 建房产行为的征税问建房产行为的征税问 题 题 房产企业 或住房产企业 或住 宅办 住宅开发公司 宅办 住宅开发公司 下同 以接受企业单下同 以接受企业单 位或其他部门委托房位或其他部门委托房 产 房产建成后 房产 房产建成后 房 产企业以房产成本与产企业以房产成本与 委托方结算 另外按委托方结算 另外按 一定的百分比收取管一定的百分比收取管 理费或分得房产 对理费或分得房产 对 这种形式的委托代建这种形式的委托代建 房产 按以下情况分房产 按以下情况分 别计征营业税 别计征营业税 一 受托方代 一 受托方代 建的房产如果由受托建的房产如果由受托 的房产企业列入其开的房产企业列入其开 发计划 则不论受托发计划 则不论受托 方与委托方如何结算 方与委托方如何结算 均应按结转的房产造均应按结转的房产造 价成本及收取的管理价成本及收取的管理 费 如系取得房产的 费 如系取得房产的 则按规定折换计算 则按规定折换计算 一并依一并依 销售不动产销售不动产 税目计征营业税 税目计征营业税 二 二 如果受托如果受托 代建的房产系列入委代建的房产系列入委 托方的房产开发计划托方的房产开发计划 按以下办法计征营业按以下办法计征营业 税 税 1 1 受托方将房产受托方将房产 建成后同时向委托方建成后同时向委托方 结转房产成本并收取结转房产成本并收取 管理费的管理费的 对受托方结对受托方结 转的房产成本及收取转的房产成本及收取 的管理费一并依的管理费一并依 服服 务业务业 税目计征营业税目计征营业 税 税 2 2 如果受托方不如果受托方不 垫付资金垫付资金 不负担房产不负担房产 造价成本的结转造价成本的结转 仅是仅是 收取管理费收取管理费 所有的房所有的房 产建造成本由委托方产建造成本由委托方 自行负责自行负责 则对受托方则对受托方 仅就其收取的管理费仅就其收取的管理费 收入计征营业税 如收入计征营业税 如 果受托方以取得房产果受托方以取得房产 的形式来代替管理费的形式来代替管理费 收入 则对其取得的收入 则对其取得的 房产按规定折换计算房产按规定折换计算 后计征营业税 后计征营业税 三 对房产企 三 对房产企 业接受各级政府部门业接受各级政府部门 委托代建职工住宅房 委托代建职工住宅房 动迁用房的 可凭有动迁用房的 可凭有 关政府部门的代建造关政府部门的代建造 房文件 报主管税务房文件 报主管税务 机关审核批准后 暂机关审核批准后 暂 按收取的代建管理费按收取的代建管理费 收入计征营业税 如收入计征营业税 如 果房产企业代建的房果房产企业代建的房 产自行对外销售 则产自行对外销售 则 应就销售收入按规定应就销售收入按规定 计征营业税 计征营业税 3 3 河北省地方税 河北省地方税 务局关于房地产业营务局关于房地产业营 业税有关政策问题的业税有关政策问题的 通知通知 冀地税发冀地税发 20002000 9393 号号 二 委托建房征二 委托建房征 税问题税问题 对房地产开发企对房地产开发企 业接受建房单位委托 业接受建房单位委托 为其代建房屋的行为 为其代建房屋的行为 应按应按 服务业服务业 代理代理 业业 征收营业税 其征收营业税 其 营业额为其向委托方营业额为其向委托方 收取的代建手续费 收取的代建手续费 这里所指的代建房屋这里所指的代建房屋 行为必须同时符合下行为必须同时符合下 列条件 列条件 一 以委托方 一 以委托方 的名义办理房屋立项的名义办理房屋立项 及相关手续 及相关手续 二 与委托方 二 与委托方 不发生土地使用权 不发生土地使用权 产权的转移 产权的转移 三 与委托方 三 与委托方 事前签订委托代建合事前签订委托代建合 同 同 四 不以受托 四 不以受托 方的名义办理工程结方的名义办理工程结 算 算 凡不同时符合上凡不同时符合上 述条件的 受托方不述条件的 受托方不 论以何种形式与对方论以何种形式与对方 结算 均属房屋销售结算 均属房屋销售 行为 按行为 按 销售不动销售不动 产产 税目征收营业税 税目征收营业税 4 4 浙江省地方税 浙江省地方税 务局关于营业税若干务局关于营业税若干 政策业务问题的通知政策业务问题的通知 浙地税函浙地税函 2004 437 2004 437 号号 十二 关于十二 关于停止停止 执行执行的几个政策问题的几个政策问题 停止执行停止执行 浙江浙江 省地方税务局关于营省地方税务局关于营 业税若干政策业务问业税若干政策业务问 题的通知题的通知 浙地税一 浙地税一 1998 71 1998 71 号 中的下号 中的下 列规定 按现行有关列规定 按现行有关 规定执行 规定执行 一 对单位和 一 对单位和 个人未到有关政府部个人未到有关政府部 门办理土地使用权转门办理土地使用权转 让或不动产过户手续 让或不动产过户手续 但实际已将土地使用但实际已将土地使用 权转让给他人或不动权转让给他人或不动 产销售给他人的 并产销售给他人的 并 向对方取得了货币 向对方取得了货币 实物或其他经济利益实物或其他经济利益 的 也应按的 也应按 转让土转让土 地使用权地使用权 或或 销售销售 不动产不动产 征收营业税 征收营业税 二 对纳税人 二 对纳税人 接受建房单位委托 接受建房单位委托 为其代建房屋 或其为其代建房屋 或其 他不动产 的行为 他不动产 的行为 应按应按 服务业代理业服务业代理业 征收营业税 这里所征收营业税 这里所 说的说的 代建房屋代建房屋 必必 须同时符合下列四个须同时符合下列四个 条件 条件 1 1 由委托方自行 由委托方自行 立项 立项 2 2 不发生土地使 不发生土地使 用权或产权转移 用权或产权转移 3 3 受托方不垫付 受托方不垫付 资金 此条浙江地资金 此条浙江地 税已取消税已取消 4 4 事先与委托方事先与委托方 订有委托代建合同 订有委托代建合同 凡不同时符合上凡不同时符合上 述四个条件的代建行述四个条件的代建行 为 对受托方应按为 对受托方应按 销售不动产销售不动产 征收征收 营业税 营业税 5 5 关于对房地产 关于对房地产 开发企业代建工程征开发企业代建工程征 收营业税的批复收营业税的批复 发文字号 宁地发文字号 宁地 税税 流流 发发 1998 073 1998 073 号号 你局你局 关于进一关于进一 步明确房地产开发企步明确房地产开发企 业代建工程计税依据业代建工程计税依据 的请示的请示 银地税银地税 流流 发发 1998 008 1998 008 号号 收悉 收悉 经了解 目前房地产经了解 目前房地产 开发企业从事代建工开发企业从事代建工 程业务的方式有二种 程业务的方式有二种 第一种是土地使第一种是土地使 用权归房地产开发企用权归房地产开发企 业 业 第二种是土地使第二种是土地使 用权归建设单位 用权归建设单位 以上二种方式 以上二种方式 工程所需全部建设资工程所需全部建设资 金均由建设单位提供 金均由建设单位提供 并与房地产开发企业并与房地产开发企业 签订工程代建合同或签订工程代建合同或 房屋代建协议书 房屋代建协议书 房地产开发企业房地产开发企业 只负责工程的组织协只负责工程的组织协 调工作 并按代建工调工作 并按代建工 程总投资的一定比例程总投资的一定比例 收取管理费收取管理费 代建费代建费 或按代建工程的建筑或按代建工程的建筑 面积定额收取管理费面积定额收取管理费 代建费代建费 经研究 经研究 现批复如下 现批复如下 一 凡土地使用一 凡土地使用 权归房地产开发企业权归房地产开发企业 的 无论房地产开发的 无论房地产开发 企业与建设单位