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可行性研究及项目投资决策浅析 投融资发展部 1 PPT学习交流 2020 4 2 起源 20世纪30年代 美国田纳西流域开发时 罗斯福新政力挽经济危机学科 20世纪60年代 可行性研究成为学科 世界银行以其为项目贷款的依据 推广 1978年联合国工业发展组织编写 工业可行性研究手册 1980年编写 工业项目评价手册 在国际上得到广泛推广 应用 1983年 国家计委颁发 关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法 1987年 国家计委颁布 建设项目经济评价方法与参数 1993年 国家计委又颁布了 建设项目经济评价方法与参数 第二版 2000年建设部建标 2000 205号 房地产开发项目经济评价方法 一个方法 拯救了一个国家 2 PPT学习交流 2020 4 2 定义 是通过对项目的主要内容和配套条件 如市场需求 资源供应 建设规模 工艺路线 设备选型 环境影响 资金筹措 盈利能力等 从技术 经济 工程等方面进行调查研究和分析比较 并对项目建成以后可能取得的财务 经济效益及社会影响进行预测 从而提出该项目是否值得投资和如何进行建设的咨询意见 为项目决策提供依据的一种综合性的分析方法 3 PPT学习交流 2020 4 2 房地产开发项目的可行性研究 是在投资决策之前对拟开发的项目进行全面 系统的调查研究和分析 运用科学的技术评价方法 得出一系列评价指标植 以最终确定该项目是否可行的综合研究 一般来说 可行性研究是以市场供需为立足点 以资源投入为限度 以科学方法为手段 以系列评价指标为结果 4 PPT学习交流 2020 4 2 可行性研究一般要回答以下问题 技术 产品规划设计经济 盈利能力财务 资金平衡融资 筹集到所需的资金量实力 自有资金足够35 周期 开发经营周期排布合理调动 人力 物力资源 可行性研究要解决的问题 5 PPT学习交流 2020 4 2 可行性研究是指在投资决策前 对建设项目进行全面的技术经济分析 论证的过程 是项目投资决策的依据 是筹集建设资金的依据 是开发商与有关各部门签订协议 合同的依据 是编制下阶段规划设计的依据 可行性研究的目的 6 PPT学习交流 2020 4 2 开发企业负责人投资决策据编制设计任务书筹措资金和申请贷款签订合作和协议申请项目建设执照 可行性研究的作用 7 PPT学习交流 2020 4 2 编制要求 设计方案可研报告的主要任务是对预先设计的方案进行论证 所以必须设计研究方案 才能明确研究对象 内容真实可研报告涉及的内容以及反映情况的数据 必须绝对真实可靠 预测准确可研报告是投资决策前的活动 它是在事件没有发生之前的研究 是对事务未来发展的情况 可能遇到的问题和结果的估计 具有预测性 因此 必须进行深入的调查研究 充分的占有资料 运用切合实际的预测方法 科学的预测未来前景 论证严密论证性是可研报告的一个显著特点 要使其有论证性 必须做到运用系统的分析方法 围绕影响项目的各种因素进行全面 系统的分析 既要做宏观的分析 又要做微观的分析 8 PPT学习交流 2020 4 2 可行性研究的主要内容 1 项目概况2 市场分析和需求预测3 规划设计方案的优选4 项目的建设工期 开发进度安排5 项目投资估算6 资金的筹集方案和成本估算7 经济分析和财务评价8 风险分析9 社会经济评价10 结论 9 PPT学习交流 2020 4 2 土地是房地产开发的重要生产资料 一定的土地是房地产企业发展的基础 为了企业的持续发展 我们必须不断地寻找土地 发现投资机会 项目概况 10 PPT学习交流 2020 4 2 区位是房地产开发的前提 房地产产品的不可移动特征决定了区位是房地产开发过程中至关重要的一个因素 我们常说 房地产开发第一是区位 第二是区位 第三还是区位 区位不仅仅是一个自然地理位置的概念 还应包括经济地理状况与交通地理状况 不同的区位适于建造不同的房地产 看区位 看场地条件 看规划条件 一是看区位 看交易方式 看付款方式 11 PPT学习交流 2020 4 2 如果说地段是大前提 那么场地则是小前提 场地条件通常包括地块的大小 形状 地质地形条件 临街状况 基础设施水平及分区限制等 不同地块周围的市政基础设施往往存在较大差异 看场地条件 二是看地块的场地条件 看区位 看规划条件 看交易方式 看付款方式 12 PPT学习交流 2020 4 2 地块的临街状况 对项目商业布置产生影响 从而项目销售和收益都有重要影响 13 PPT学习交流 2020 4 2 地块大小和形状都会对场地的有效利用 建筑物的平面布置等产生影响 从而影响销售 广州百合花园 14 PPT学习交流 2020 4 2 场地是否拆迁完毕 如果未拆迁完毕 项目开发会因拆迁而存在不定因素 地块的高差情况 高差较大 即会影响建筑布局 还会增加土石方和边坡支护工程 增加项目成本 看区位 看场地条件 看规划条件 看交易方式 看付款方式 15 PPT学习交流 2020 4 2 原貌 支护现状 16 PPT学习交流 2020 4 2 通常城市规划管理部门出于对整个城市和区域协调发展的考虑 对每个地块都会提出具体的规划要求 开发企业必须遵守这些要求 而不同的要求对项目的影响很大 如用途 不同的地块适合建造的物业是不一样的 不同的物业开发对资金需求也不一样 如建筑密度 高度 容积率 不同的容积率构成不同的产品 还要关注设计条件的可行性 有时政府给出设计条件 对项目开发限制较大 看规划条件 三是看项目的规划条件 看区位 看交易方式 看付款方式 看场地条件 17 PPT学习交流 2020 4 2 看规划条件 看区位 看付款方式 看场地条件 四是看交易方式 看交易方式 从获取土地使用权的途径和方式来看 有通过政府出让和当前土地使用者转让两种途径 政府土地出让的途径操作比较简单 法律关系清楚 从当前土地使用者手中获取土地则有许多种操作方式 如买断土地过名 收购公司股权 不同的操作方式 对项目运作影响不同 18 PPT学习交流 2020 4 2 买断土地过名 除了要关注土地是否可以无条件使用和法律关系清楚外 土地收购费用全额进成本 如同政府出让一样操作简单 通过收购公司股权的形式来获取土地 面临的问题较多 一是土地的合法性 二是公司的债务 三是原有员工的处理 四是土地溢价后税务负担 前面三个问题通过设置付款条件和要求提供有效担保加以化解 但土地溢价后的税务负担将对项目产生重大影响 看区位 看场地条件 看规划条件 看交易方式 看付款方式 19 PPT学习交流 2020 4 2 案例 江西南昌某项目 占地600亩 容积率1 5 可做部分联排 销售均价4200 要价68万 亩 后谈到60万 亩 原土地有效成本20万左右一亩 每亩溢价40万 转让方式我们要求土地过名 对方提出收购股权 通过对两种转让方式的分析比较 我们发现收购股权相当于按照地价97万元 亩进行土地过名转让 看区位 看场地条件 看规划条件 看交易方式 看付款方式 20 PPT学习交流 2020 4 2 看区位 看场地条件 看规划条件 看交易方式 看付款方式 21 PPT学习交流 2020 4 2 土地款数额巨大 一般占开发成本30 70 不等 要求付款快 不仅是造成支付压力 更重要的是占用资金时间长 加大了融资成本和机会成本 看付款方式 五是看付款方式 看规划条件 看交易方式 看区位 看场地条件 22 PPT学习交流 2020 4 2 宏观环境分析 竞争环境分析 项目价值分析 市场状况可能的客户可能的产品 项目研究的目的 地块 潜在客户分析 看付款方式 看规划条件 看交易方式 看区位 看场地条件 23 PPT学习交流 2020 4 2 宏观环境研究 宏观政策及经济形势 通胀 利率 汇率等 重大事件及其影响 如北京奥运会 上海世博会 城市经济状况 GDP 人均收入等 城市建设 城市规划 固定资产投资 拆迁计划等 人口及其变化状况 总量 新增家庭数 外来常驻人口比例等 房地产市场环境结构及其规模 一 二 三级市场 板块布局 热点区域 行业成熟度 产品丰富度 外来开发商的进入程度 结论 房地产未来发展趋势 经济环境 24 PPT学习交流 2020 4 2 房地产投资三要素 时机 地段 质量 市场分析 市场供求分析 竞争项目分析 财务分析 风险分析 投资决策 市场分析 25 PPT学习交流 2020 4 2 时机主要是指市场环境 房地产投资属于高度竞争的市场运作 房地产企业的生存和发展是以适应房地产市场环境为前提 政治政策环境 主要是指城市规划 土地政策 行政法规和领导执政理念等构成 房地产不仅是生产资料 也是生活资料 会对城市发展 生态环境 城市风貌 产业布局等产生重大影响 其在社会经济活动中具有重要影响 因此政府对房地产业十分关注 经常出台一些措施和政策 来调整房地产商品在生产 交易 使用过程中的法律关系和经济利益 我们在项目立项时 必须关注这些政策对项目的影响 市场分析 市场供求分析 竞争项目分析 财务分析 风险分析 投资决策 26 PPT学习交流 2020 4 2 经济环境 指城市的经济发展水平 居民收入水平及消费结构 物价水平等因素 一般来说 对于经济发展迅速的地区 房地产市场的前景也十分广阔 市场机会相对较多 以下为各城市GDP与平均房价示意 市场分析 市场供求分析 竞争项目分析 财务分析 风险分析 投资决策 27 PPT学习交流 2020 4 2 市场分析 市场供求分析 竞争项目分析 财务分析 风险分析 投资决策 28 PPT学习交流 2020 4 2 社会文化环境 指居民生活习惯 生活方式 消费观念以及对生活的态度 对人生的态度等 社会文化环境在很大程度上决定着人们的价值观念和购买行为 因此影响着消费者购买房地产产品的动机 种类 方式 某一地区人们对特有的核心文化价值具有高度的持续性 因此房地产投资必须了解当地消费者文化和传统习惯 方能为当地消费者所接受 否则将 水土不服 市场分析 市场供求分析 竞争项目分析 财务分析 风险分析 投资决策 29 PPT学习交流 2020 4 2 市场需求分析 影响市场需求的四个主要因素有 人口数量和结构 人口是影响房地产需求的重要因素 住房是人类生存不可少的物质条件 人口基数大 绝对值增加快 对住房需求也会不断增加 而且我们国家的家庭人口结构也在变化 家庭平均人口在减少 对生存空间的需求也在增多 市场供求分析 竞争项目分析 财务分析 风险分析 投资决策 市场供求关系分析 市场分析 30 PPT学习交流 2020 4 2 家庭收入 分析一个地区的市场购买力 最基础的数据还是家庭年收入 购房人家庭的年收入水平决定了购买的承受能力 目前政府的设想是中低收入者购经济适用房 高收入者购商品房 而对于开发商来说 有效的购买力主要来自中高收入群 划分中高收入人群主要依据是现行房价与年可支配收入相比 年收入能匹配的家庭可以说是中等收入层 高于的为高收入者 此外 居民收入预期对住房消费也有相当程度影响 市场分析 市场供求分析 竞争项目分析 财务分析 风险分析 投资决策 31 PPT学习交流 2020 4 2 城市化进程 随着经济持续发展 城市工业现代化程度不断提高 城市将集中城乡中的大量人口 从城市发展总进程来看 对房地产需求是旺盛的 但也不排除其需求随经济发展而波动 消费者预期 消费者预期对未来经济形势的预期 会直接影响对房地产需求 如果对未来经济形势预期是下滑的 居民即使有购买能力 也不会花自己大部分甚至全部积蓄去买房子 如果是乐观的 居民改善居住条件的愿望变得强烈 对住房的需求就会增加 目前市场存在两种 一部分人是对预期不看好 持币观望 一部分人预期通胀 开始有入市投资的愿望 市场分析 市场供求分析 竞争项目分析 财务分析 风险分析 投资决策 32 PPT学习交流 2020 4 2 市场供应分析 供给与需求是紧密地联系在一起的 供求关系是市场最重要的关系 我们不仅要看市场一时卖的好不好 还要看供求关系 供大于求迟早会导致市场的衰退 这里的供应分析是指静态的存量分析 调查当前的存量 过去的走势和未来可能的供给 存量以已批预售面积减去已售面积 在建数量 一般以批准施工许可证的面积为依据 计划开工数量 一般以已供土地而尚未开工的可建面积计 已获规划许可数量 从城市规划和用地计划来分析 从建设周期 政策周期来分析供应的差异 需要注意的是我们分析市场供应变化也应反映供应结构的变化 市场分析 市场供求分析 竞争项目分析 财务分析 风险分析 投资决策 33 PPT学习交流 2020 4 2 上述分析必须建立在科学准确的市场调研的基础上 房地产投资一般都是几亿 甚至几十亿 市场调研的准确与否直接影响到投资决策的正确与否 市场调研是获取市场信息的主要手段 在市场调研中所发现的问题必须如实反映 它的目的是为决策者提供参考依据 其结果只是用于辅助决策者作出的正确决策 结果本身不是目的 我们反对先入为主 反对为支持领导意图而论证 市场分析 市场供求分析 竞争项目分析 财务分析 风险分析 投资决策 34 PPT学习交流 2020 4 2 项目价值分析 产业分布 第三产业 旅游经济 高新技术产业 物流等 街区价值 土地级别 区域功能定位 人文历史价值等 1 区位价值分析 自然 山景 海景 湖景等 人文景观交通资源 公交 高速路 机场 火车站 港口等 配套资源 购物 教育 医疗 文化 娱乐等 2 项目资源分析 项目本体和竞争项目分析 35 PPT学习交流 2020 4 2 竞争对手及成功案例研究 1 同区位 同类型 同价位竞争项目分析通过对在地段 产品 价格等方面构成直接竞争或者潜在竞争的楼盘进行分析 寻求突破创新和差异化 同区位 包含同一地段或同等地段两个方面 同类型 指在产品上具有相同属性 如同为郊区大盘 同为小户型等 同价格 包含同单价和同总价两个方面 研究内容 1 同质产品供应总量2 产品特点3 价格4 客户研究方法 踩盘 小组讨论 问卷 36 PPT学习交流 2020 4 2 2 经典楼盘分析通过对同一个城市经典楼盘的分析 总结其成功和不足为我所用 研究内容 1 产品特色 产品理念 建筑风格 产品组合 面积配比 户型特点等 2 推广手法 广告诉求 媒体运用 推广节奏等 3 销售策略4 其他成功因素研究方法 现场考察 小组座谈 竞争对手及成功案例研究 37 PPT学习交流 2020 4 2 3 成功案例分析通过对对国内外同类型项目成功案例的分析 总结其成功和不足为我所用 研究内容 1 开发策略2 产品特色3 推广手法4 销售策略5 其他成功因素研究方法 案例分析 竞争对手及成功案例研究 38 PPT学习交流 2020 4 2 市场供求分析 在项目落实后 要对目标项目进行技术分析和初步规划设计 然后依据初步规划设计 对项目进行本体优劣势分析 并对周边的竞争项目进行对比分析 通过分析 基本判断本项目的市场定位准确与否与市场价格水平 下面是案例 北京百合花园 竞争项目分析 财务分析 风险分析 投资决策 项目本体和竞争项目分析 市场分析 39 PPT学习交流 2020 4 2 对各项目的位置 建筑类型 户型 周边配套 企业品牌等条件进行综合分析 40 PPT学习交流 2020 4 2 用 比较法 以10分为满分 计算合理 可能售价 41 PPT学习交流 2020 4 2 考虑到2007年9月百合挂牌时 珠三角市场已经出现调整态势 为规避风险 项目预留5 不确定性 以14000元 平方米销售均价立项 市场分析 市场供求分析 竞争项目分析 财务分析 风险分析 投资决策 42 PPT学习交流 2020 4 2 在和竞争项目比较时 要注意三点 要摸清竞争项目的实际成交价 竞争项目的市场推出均价不等于实际成交价 决策依据应该是市场的 实际可行的价格 要摸清竞争项目的销售周期 一般来讲销售速度和价格成反比 根据本项目的投资规模和经营要求作出适当调整 如果要求快速销售 快速回收资金 价格应定得低一些 市场分析 市场供求分析 竞争项目分析 财务分析 风险分析 投资决策 43 PPT学习交流 2020 4 2 潜在客户群研究 以项目为出发点的定向研究 1 确定研究对象 项目 周边客群 新生客群 投资客群 特有客群 历史客群 44 PPT学习交流 2020 4 2 2 确定研究内容 客户基本特征 置业能力 需求特点 置业原因需求特点 收入水平 置业计划等 家庭结构 文化背景 职业 区属工作地点 现有居住状况等 潜在客户群研究 以项目为出发点的定向研究 45 PPT学习交流 2020 4 2 得出调研结论 未来的市场状况1 2 3年片区内供应量预测2 价格走势预测3 需求趋势预测4 客户消费趋势预测可能的客户1 客户可能的区域2 客户层面3 购买力状况可能的产品1 产品类型2 产品设计创新点3 可能的价格 总价 单价 46 PPT学习交流 2020 4 2 3 1万科的定位规则 品类规划 品类划分宗旨 在不同特征土地上 满足不同客户需求的不同产品 47 PPT学习交流 2020 4 2 产品细分和客户细分 目标市场定位及产品定位 3 2万科品类定位的依据 48 PPT学习交流 2020 4 2 3 3万科品类定位的逻辑基础 体现住宅产品特征 包含土地客户导向 对应客户需求 独栋 联排 多层 小高层 高层 1 区域认知 2 周边配套及环境 3 小区环境及设施 4 房屋本身 土地 小 产品 低容积率 中高容积率 高容积率 49 PPT学习交流 2020 4 2 1 适应未来发展 建立客户导向的生产逻辑 50 PPT学习交流 2020 4 2 2 简单 有效率才能获得规模化 迅速扩张 品类规划利于实现迅速扩张 51 PPT学习交流 2020 4 2 3 利于形成产品品牌 完善品牌架构 城市高品质绿色 健康宜居住宅产品 城市改善型普通住宅产品 政策 惠民保障性住宅产品 城市综合体 包括大型公共设施及住宅等多种建筑形态 旅游度假休闲产品 城乡一体化建设样板 52 PPT学习交流 2020 4 2 4 动态规划 判断未来市场发展趋势 53 PPT学习交流 2020 4 2 5 把握城市主流市场 确定项目发展 市场 战略 54 PPT学习交流 2020 4 2 初步规划设计思路1 设计概念 产品体现的主题思想 主要设计风格 设计特点 2 主要产品类型 多层 高层 还是联排别墅或屋顶花园 顶层复式等其他类型 及不同类型产品的比例 3 节能和环保型建筑材料选用的考虑 4 在所在城市中 生产新型 别具一格产品的可能性 5 如果是大型 超大型项目 对营造大社区概念的考虑 规划设计分析 55 PPT学习交流 2020 4 2 规划设计分析 56 PPT学习交流 2020 4 2 规划设计分析 规划设计的可行性分析1 在既定容积率 净用地面积 住宅面积 配套公建面积 控高 建筑密度条件下 制造出的产品是什么类型和特性 是否符合前面提及的规划设计概念和万科所追寻的各种档次高品质住宅的要求 主要从规划设计角度判断将上述硬指标转化成现实产品的可能性 2 容积率变化对产品设计概念 产品类型和特征的影响 3 土地本身特征对产品设计的影响和考虑 如 地势高低 地形起伏 地块的完整性 地质状况 较深的沟壑 小峡谷 河流 水塘 地上附着物 地下管线暗渠等对产品设计和环境保护的影响及解决的方法 4 周边自然环境和人文环境对产品设计的影响及考虑 如 治安环境 噪声环境 污染环境 空气情况 危险源 风水 因素等对产品规划设计和环境保护的影响及解决方法 5 周边市政工程配套设施对产品设计的影响和考虑 如 道路状况 可能与小区主要出入口有关 供水 排水 通讯 有线电视 电话 网络 永久性用电和临时施工用电 燃气 供热及生活热水等对产品规划设计的影响及解决方法 6 周边生活配套设施对产品设计的影响和考虑 如 交通状况 与是否开通业主班车有关 商业设施 大型购物中心 教育现状 体育娱乐公园等休闲场所 银行医院等生活设施对自身配套建设规模和面积作出判断 7 市场分析结果对产品设计的影响和考虑 如 市场价格限制 总价控制原则与前面产品类型和产品特性设计是否存在矛盾 对产品品质是否有影响 及如何解决 57 PPT学习交流 2020 4 2 竞争项目分析 财务分析是项目投资决策的重要环节 包括项目成本测算 项目投资收益概算和项目资金运作分析 通过这些分析我们不仅要分析项目的投资价值 还要分析我们投资此项目的资金能力 市场供求分析 财务分析 风险分析 投资决策 财务分析 市场分析 58 PPT学习交流 2020 4 2 财务分析之一 项目成本 项目成本一般包括土地成本 前期费用 工程建设 政策收费 不可预见费 三项费用六大部分 市场分析 市场供求分析 竞争项目分析 财务分析 风险分析 投资决策 59 PPT学习交流 2020 4 2 北京百合花园立项成本测算表 一 60 PPT学习交流 2020 4 2 北京百合花园立项成本测算表 二 61 PPT学习交流 2020 4 2 经测算项目立项时总建筑面积17 2万平方米 可售面积13 7万平方米 预计总投资16 79亿元 折合总建单价9752元 平方米 可售单价12185元 平方米 其中 土地费用11 03亿元 占总成本的65 7 前期费用0 13亿元 占0 8 土建安装3 13亿元 占18 7 红线内配套0 52亿元 占3 1 政府收费0 31亿元 占1 8 开发费用1 58亿元 占9 4 实际运作中面积有所增加 总建筑面积17 8万平方米 可售面积13 9万平方米 动态成本为17 34亿元 上涨了3 但折合总建单价为9762元 平方米 仅上涨了0 1 市场分析 市场供求分析 竞争项目分析 财务分析 风险分析 投资决策 62 PPT学习交流 2020 4 2 财务分析之二 收入测算 收入测算一般包括销售收入和租金收入或物业价值 如果是持有自营物业 一般按内部收益法来测算 市场分析 市场供求分析 竞争项目分析 财务分析 风险分析 投资决策 63 PPT学习交流 2020 4 2 项目立项时预计可实现总销售收入20 28亿元 其中车库是按照可售车库的建安成本来计算 资产值0 4亿 实际执行过程中 由于赶在市场出现调整前开盘销售 目前住宅回收均价已经达到15359元 商铺回收均价达到33311元 预计销售收入将达到22 6亿 北京百合花园立项收入预测表 市场分析 市场供求分析 竞争项目分析 财务分析 风险分析 投资决策 64 PPT学习交流 2020 4 2 财务分析之三 现金流量分析 现金流量分析中应包括 项目所需投资总额 项目所需启动资金 企业可调剂资金和预计可调动资金 项目资金缺口最高值 时点及解决办法 融资可能与成本 市场分析 市场供求分析 竞争项目分析 财务分析 风险分析 投资决策 65 PPT学习交流 2020 4 2 北京百合花园立项全投资现金流量表 66 PPT学习交流 2020 4 2 北京百合花园立项自有资金现金流量表 67 PPT学习交流 2020 4 2 百合花园立项时现金流测算情况见上表 立项时项目预计在三季度收回自有资金投资 在第二年三季度收回全部投资 实现正现金流 根据目前情况来看 项目已于5月取得银行贷款10亿元 7月再取得1 5亿元 至此股东已全部收回 截至目前项目实现销售回笼10 86亿元 累计投资13 3亿 按照目前的销售回笼速度 二季度即可收回全部投资 实现正现金流 市场分析 市场供求分析 竞争项目分析 财务分析 风险分析 投资决策 68 PPT学习交流 2020 4 2 财务分析之四 盈利分析 项目盈利分析主要是计算与评价项目盈利能力的指标 房地产开发最关心的两个核心指标包括 税前成本利润率 投资总额是指包括贷款利息的总投资 这项指标反映的是项目的抗风险能力和项目盈利能力 也是公司实现利润的主要依据 市场分析 市场供求分析 竞争项目分析 财务分析 风险分析 投资决策 69 PPT学习交流 2020 4 2 投资年回报率 因为部分股东投入是以贷款来计算的 因此在实际工作中我们按下面的计算来考核 这个指标主要反映股东对项目的投资价值 资金是有时间价值的 股东投入5亿元 项目净利润2亿 如果两年做完 年投资回报率20 如果四年做完 年投资回报率仅为10 市场分析 市场供求分析 竞争项目分析 财务分析 风险分析 投资决策 70 PPT学习交流 2020 4 2 静态经济评价指标 动态经济评价指标 财务评价的主要技术经济指标 静态投资回收期 成本利润率 销售利润率 动态投资回收期 财务内部收益率 财务净现值 根据国家现行财税制度和价格体系 分析 计算项目直接发生的财务效益和费用 编制财务报表 计算评价指标 考察项目的盈利能力 清偿能力以及外汇平衡等财务状况 据以判别项目的财务可行性 房地产开发项目的财务评价指标最常用的分类方式是静态评价指标和动态评价指标 主要技术经济指标 71 PPT学习交流 2020 4 2 静态经济评价与动态经济评价 72 PPT学习交流 2020 4 2 市场分析 市场供求分析 竞争项目分析 财务分析 风险分析 投资决策 73 PPT学习交流 2020 4 2 难点一 经济测算科目 开发建设投资 土地前期基础建安公共开发税费其他不可财务管理销售 土地费用前期工程费基础设施建设费建筑安装工程费公共配套设施建设费开发间接