××公安局物业管理投标书(64页)

公安局物业管理投标书 投标文件一 投标函投标文件一 投标函 招标评估造价咨询有限公司 按照 中华人民共和国招标投标法 等有关法律规定 我们根据编号为 SDDQ2005 007 招标文件的要求 对 市国家 局办公楼物业管理招标项 目进行投标 由投标人 物业管理有限责任公司 全称 正式委托全权代表 孙韬总经理 姓名 职务 提交投标文件正本一份 副本五份 在此文件中 投标人全权代表声明并同意 1 如果我们的投标文件被接受 我们将履行投标文件中规定的每一项 要求 并按我们投标文件中的承诺按期 保质完成该项目的物业管理工作 我 方有责任和义务完成合同与投标文件中的条款 2 我方承诺投标文件所报的物业管理人员与最终实施合同的物业管理 人员相一致 3 我方已详细检查所有投标文件 附件以及所提供的参考文件 由模 糊和误解产生的一切后果 由我方自负 4 投标文件在公开报价后 90 天内有效 如果我方在规定公开报价后的 有效期内撤回递交投标文件 将被没收投标保证金 5 我方同意招标代理机构的要求 提供与递交招标文件有关的其他数 据和资料 6 我方愿按 中华人民共和国合同法 履行自己的全部责任 7 我们理解 最低报价不是中标的唯一条件 你们有选择中标人的权 利 8 我方若未成为中标人 招标机构有权不做任何解释 9 我方将遵照 物业管理条例 的要求 10 与本报价有关的所有来往信函 应按下列地址进行 地址 号 邮政编码 电话 传真 电子信箱 投标人全称 物业 开户银行名称 所 管理有限责任公司 公章 银行帐号 法人代表签字 开户行地址 年 月 日 公安局物业管理投标书 投标文件二 资格资质证明文件投标文件二 资格资质证明文件 一 法定代表人授权委托书一 法定代表人授权委托书 本授权委托书声明 我 姓名 系 物业管理有限责任公司 投标人全 称 的法定代表人 现授权委托 物业管理有限责任公司 单位名称 的 0000 总经理 姓名 职务 为我公司全权代表 全权代表在投标文件评标过 程中的书面承诺 合同等所签署的一切文件和处理与之有关的一切事务 我均 予以承认 全权代表无转委权 特此委托 全权代表姓名 性别 男 年龄 单位 物业管理有限责任公司 职务 总经理 投标人 盖章 法定代表人 签字 盖章 日期 年 月 日 附授权代理人身份证明复印件 公安局物业管理投标书 投标文件三 投标文件三 报价一览表报价一览表 报价一览表 投标人全称 物业管理有限责任公司 单价 2 36 元 m2 月 总报价 元 小写 元 大写 肆拾叁万柒千伍佰捌拾玖元整 水 电 灯源损耗占总 报价比例 元 占总报价比例 301 87 全年总费用 元 元 资质 资格国家二级资质 通过 ISO9000 质量体系认证 物业管理经理 部门经 理 0 物业实现规范时间接管后三个月之内 出现问题服务响应时间1 急需处理的问题 10 分钟内赶到现场予以处理 2 非急需处理的问题 办个工作日内与报修人联系 1 2 个工作日内予以处理 3 一时无法解决或根本无法解决的问题 要立即联 系保修人说明情况或商定处理问题的办法和时间 备注 注 1 总报价包括承揽承包本项目所需的所有费用 2 以上内容由招标代理机构在开标仪式上统一唱价 投标人 盖章 投标人全权代表 签字 公安局物业管理投标书 投标文件四 管理成本构成及详细费用测算投标文件四 管理成本构成及详细费用测算 一 一 市国税局新办公楼物业服务费用测算表市国税局新办公楼物业服务费用测算表 序号序号费用项目费用项目测算依据测算依据 月合计月合计 元 元 年合计年合计 元 元 一一管理人员工资及相关费用管理人员工资及相关费用 1 1 管理处主任 1 人工资标准 1600 元 月 160019200 3 3 工资相关费用 包括社会保险 教育 福利 工会经 费等 主任工资的 55 880 0 10 560 0 4 4 服装费 冬装每人 1 套每套 200 元 夏装每人 2 套每套 150 元 41 7 500 0 5 5 综合办公费 交通费 50 元 月 电话费 120 元 月 办公用品 50 元 月 手机费 150 元 370 4440 小计小计 2 891 72 891 7 34 700 034 700 0 二二保安人员工资费用保安人员工资费用 1 1 保安主管 1 人 工资标准 900 元 90010800 2 2 保安员 7 人平均工资 600 元 420050400 3 3 保安班长 2 人平均工资 650 元 130015600 4 4 传达 1 人工资 400 元 4004800 5 5 工资相关费用 福利费 工会经费 教育经费 工资 的 17 5 112013440 6 6 服装费 含雨衣 等 平均每人每年 600 元 冬装 大衣 春秋装 雨衣各一套 夏装两套 帽 子肩章 腰带等一套 5506600 7 7 消防培训费2 人 4000 元 年 666 78000 小计小计 9136 79136 7 三三清洁费清洁费 1 1 保洁主管 1 人 楼内保洁员 6 人 室外保洁员 1 人 绿化 1 人 保洁主管 600 楼内保洁 450 室外保 洁 500 绿化员 1 人 430051600 2 2 福利费工资的 14 6027224 3 3 工会经费工资的 2 861032 4 4 教育经费工资的 1 5 64 5774 5 5 服装费 夏装 1 套 60 元 套 春秋冬装 2 套 90 元 套 雨衣 1 套 65 元 套 雨鞋一年 1 双 16 元 双 219 082629 6 6 清洁耗材小型清洁工具及各类清洁耗材 1083 3313000 7 7 绿化耗材肥料及各种小型工具 166 672000 8 8 化粪池清理2000 元 年 166 672000 小计小计 6688 256688 258025980259 公安局物业管理投标书 四四会务接待工资及费用会务接待工资及费用 1 1 会务人员 2 名平均工资 600 元 120014400 2 2 福利费工资的 14 1682016 3 3 工会经费工资的 2 24288 4 4 教育经费工资的 1 5 18216 5 5 服装费夏装 2 套 240 元 冬装 2 套 200 元 73 33880 小计小计 1483 331483 331780017800 五五日常维修人员工资及相关费用日常维修人员工资及相关费用 1 1 配工程主管 1 人 技师 1 人 日常 维修 1 人 值班 3 人 主管工资 1000 元 技师 800 元 维修 工平均 700 元 460055200 2 2 福利费工资的 14 6447728 3 3 工会经费工资的 2 921104 4 4 教育经费工资的 1 5 69828 5 5 服装费 夏装 2 套 60 元 套 春秋冬装 2 套 90 元 套 雨衣 1 套 65 元 套 雨鞋 1 双 16 元 190 502286 6 6 房屋日常维修耗 材费 日常维修为公共部位零星小修 大中 修以上由报业主承担 配件费用一般 在 200 元以下 第一年约 8000 元 666 678000 小计小计 6262 176262 177514675146 六六开办费开办费入住时需配备的物品 附明细表 1085 251085 251302313023 七七外墙清洗费外墙清洗费 玻璃幕墙约玻璃幕墙约 40004000 平方米 每年清洁平方米 每年清洁 2 2 次 单价次 单价 2 02 0 元元 平方 其余平方 其余 40004000 平平 方每年清洁方每年清洁 1 1 次 单价次 单价 1 51 5 元元 平方平方 1833 331833 332200022000 八八小计小计一至七项一至七项 29380 6729380 67 九九不可预见费八 3 881 42881 4210577 0410577 04 十十企业管理费 八 九 5 1513 101513 1018157 2518157 25 十一十一营业税金 八 九 5 5 1664 411664 4119972 9819972 98 十二十二企业利润 八 九 10 3026 213026 2136314 5036314 50 十三十三 总计总计八至十二项八至十二项 36465 8136465 81 77 77 二 附开办费明细表二 附开办费明细表 分类分类名称名称单位单位数量数量单价单价折旧年限折旧年限合计合计 电脑 打印机台 1 6000 3 2 000 空调台 120003 667 风扇台 21201 240 办公桌椅套 43003 400 办公用品 资料柜组 46003 800 公安局物业管理投标书 对讲机部 412003 1 600 橡胶警棍根 3403 40 应急灯盏 2801 160 双层床张 62003 400 行李套 111001 1 100 治安用 具 强光手电个 21001 200 清洁车辆 26003 400 榨水车辆 22003 133 吸尘吸水机台 115003 500 高压水 枪支 112003 400 2 米人字梯个 23501 700 清洁设 备 洗地机台 128003 933 3 米人字梯个 15001 500 2 米人字梯个 13501 350 维修工 具 小型工具套 35001 1 500 总计总计 13023 3313023 33 三 需要国税局一次性配备的工具及设施三 需要国税局一次性配备的工具及设施 分类名称单位数量单价合计备注 压力钳 老虎钳工作台 等 套120002000 电锤 电钻套125002500 工作梯 6 米铝合金 个112801280 管道疏通机台1800800 大型维修 工具 升降机台11500015000 小型不锈钢垃圾桶个48602880 室外不锈钢垃圾桶个2340680 洗手间防水垫米809720 纸娄个1003300 卫生间垃圾桶个2038760 环卫设施 不锈钢皂液盒个20801600 总计 28520 注 水电材料由物业公司提报采购计划 由国税局审批采购 费用由国税局承注 水电材料由物业公司提报采购计划 由国税局审批采购 费用由国税局承 担 担 公安局物业管理投标书 四 花木租摆价格表四 花木租摆价格表 根据同行业的花卉租摆标准 制定了花卉长期租摆价格表 如下表 根据同行业的花卉租摆标准 制定了花卉长期租摆价格表 如下表 序 号 名称规格单价日租金月租金 优惠 10 1铁树高 1 6 米800 元4 元 天4 30 0 9 108 2铁树高 1 3 米500 元2 5 元 天67 5 元 3棕竹1 8 米1200 元5 元 天135 元 4棕竹1 2 米400 元2 元 天54 元 5发财树1 8 米180 元1 8 元 天48 6 元 6发财树1 5 米80 元1 元 天27 元 7巴西木1 3 米110 元0 8 元 天21 6 元 8绿罗1 5 米120 元1 元 天27 元 9绿罗1 2 米60 元0 5 元 天13 5 元 10杜鹃冠径 1 5 米1500 元20 元 天540 元 11杜鹃冠径 80 公分180 元5 元 天135 元 12杜鹃冠径 50 公分40 元1 2 元 天32 4 元 13散尾葵高 3 米260 元2 元 天54 元 14散尾葵高 2 米130 元1 2 元 天32 4 元 15散尾葵高 1 5 米80 元0 5 元 天13 5 元 16绿宝石高 1 8 米130 元1 2 元 天32 4 元 17绿宝石高 1 2 米60 元0 5 元 天13 5 元 18鹅掌柴高 1 5 米85 元1 2 元 天32 4 元 19鹅掌柴高 1 5 米60 元0 4 元 天10 8 元 20非洲茉莉冠径 1 5 米800 元3 元 天81 元 21非洲茉莉冠径 1 米160 元1 元 天27 元 22橡皮树高 1 2 米80 元0 5 元 天13 5 元 23肉桂高 1 6 米90 元0 6 元 天16 2 元 24肉桂高 1 米60 元0 5 元 天13 5 元 25针葵高 1 8 米180 元1 2 元 天32 4 元 26针葵高 1 米50 元0 2 元 天5 4 元 27富贵竹笼高 1 5 米130 元1 元 天27 元 28富贵竹笼1 2 米80 元0 8 元 天21 6 元 29金山棕高 1 5 米360 元2 元 天54 元 30金山棕高 1 2 米180 元1 2 元 天32 4 元 31海芋高 2 米260 元2 2 元 天59 4 元 32海芋高 1 5 米180 元1 5 元 天40 5 元 33高杆榕树高 2 5 米260 元2 元 天54 元 34高杆榕树高 2 米160 元1 2 元 天32 4 元 35绿巨人高 0 8 米 50 元0 5 元 天13 5 元 36龙血树高 1 2 米160 元1 2 元 天32 4 元 37也门铁高 1 8 米180 元1 5 元 天40 5 元 公安局物业管理投标书 38也门铁高 1 米40 元0 4 元 天10 8 元 39小吊兰0 1 元 天2 7 元 40小型观叶 植物 低于 15 元0 1 元 天2 7 元 盆景 1100 元以下1 元 天27 元 2200 元1 5 元 天40 5 元 3400 元2 元 天54 元 4600 元3 元 天81 元 5800 元4 元 天108 元 61000 元以上面议 时令草花价格 参考价 1五一前后一串红1 5 元 盆 万寿菊2 元 盆 三色堇1 5 元 盆 2十一前后一串红 七 寸 1 5 元 盆 一串红 八 寸 2 2 元 盆 日本小菊2 5 元 盆 彩叶草1 5 元 盆 万寿菊2 元 盆 假龙头2 元 盆 鸡冠花1 5 元 盆 矮牵牛2 元 盆 秋菊 品种菊 注 花卉租摆在此仅提供价格表 接管后根据 国税局的具体要 求 另行签订租摆协议 公安局物业管理投标书 投标文件五 项目经理等骨干人员资料投标文件五 项目经理等骨干人员资料 拟参加本项目物业管理工作主要业务骨干的配置人选和人员素质介绍拟参加本项目物业管理工作主要业务骨干的配置人选和人员素质介绍 名称姓名职务职称主要资历 经验及承担过的项目 一 总部 1 分公司经理 二 现场 1 管理处主任 2 保安主管 3 保洁主管 4 维修主管 0 分公司经理工程师 姓名男年龄47 职务工程师学历本科 参加工作 时间 从事物业管理年 限 9 年 已完成项目情况 单位项目名称面积日期项目标准 集团 苑小区3 万平方1996 2001 集团 集团本部10 万平 方 2001 2003 集团 分公司4 万平方2003 至今 姓名年龄23 职务学历本科 参加工作时 间 1 年 已完成项目情况 单位项目名称面积日期项目标准 青岛天泰物业公司山东省国税局4 万04 2 04 11 物业阳光花园15 万04 11 05 1 物业 车管所0 7 万05 1 今 公安局物业管理投标书 姓名女年龄24 职务学历大专 参加工作时 间 从事物业管理 年限 1 年 已完成项目情况 单位项目名称面积日期项目标准 明洁物业省外经贸厅1 5 万04 4 04 06 物业汽车广场1 0 万04 06 04 09 物业同济杰座10 万04 09 今 姓名性别男年龄33 职务职称学历中专 参加工作时 间 1993 年从事物业管理 年限 3 已完成项目情况 单位项目名称面积日期项目标准 物业 分公司4 万2003 年至今 姓名男年龄26 职务学历高中 参加工作时 间 从事物业管理 年限 8 年 已完成项目情况 单位项目名称面积日期项目标准 物业 本部5 万1996 2001 物业阳光花园15 万2001 至今 公安局物业管理投标书 投标文件六 技术文件投标文件六 技术文件 第第一一章章 提提高高物物业业管管理理服服务务水水平平的的整整体体设设想想及及策策划划 零风险工程零风险工程 解除后顾之忧解除后顾之忧 一种模式一种模式 经营型物业管理经营型物业管理 二项承诺二项承诺 示范大厦 满意率示范大厦 满意率 三个重点三个重点 整体形象 设备管理 配套服务整体形象 设备管理 配套服务 四大优势四大优势 观念 技术 经验 配套观念 技术 经验 配套 五项措施五项措施 精锐骨干 设备管理 综合服务 质保体系 成本控制精锐骨干 设备管理 综合服务 质保体系 成本控制 一 认识与定位 一 物业概况 一 物业概况 市国税局新办公楼 位于 市开发区内 在光河路东部路北 是一 座现代化的办公大楼 大楼主楼 17 层 总高度 70 65 米 总建筑面积 13500 平 方米 主要用于办公 会议接待等 此外 主楼有地下室一层 900 平方米 主 要用于制冷机组 换热机组 发电机组 水泵房等设备间 另在主楼后建有一 座三层辅助楼 面积 1980 平方米 主要用于机关餐厅 职工健身等 大楼主要 设备有电梯 发电机 制冷机组 换热机组 水泵等 整座大楼形象现代 壮观 配套完善 属于综合型现代办公物业 市 国税局为进一步推进机关后勤事务社会化改革 为该项目公开招聘专业的物业 管家 充分体现了 市国税局领导进一步改革开放的魄力和长远眼光 二 物业管理定位 二 物业管理定位 市国税局新办公大楼作为一个多功能 大绿化 环保型的现代办公物 业 整体形象应该着眼于全国 着眼于世界 着眼于未来 市国税局新办 公大楼整体形象定位是 开放 高效 全方位开放 高效 全方位 开放 体现 市国税局改革开放的思想和国际化的办公方式 以 人独 有的热情和 敢为人先 的敬业精神 用个性化的服务满足业主不 同层次上的要求 公安局物业管理投标书 高效 展示 市国税局进取 创新的精神状态和高效率 适应高科技物 业的快节奏步伐 迎合业主追求高效率的经营观念 以迅捷的物业 服务 保证业主的工作效率 全方位 以各种配套的功能为依托 为业主提供全方位的服务 及时满足业 主各方面的需求 实行足不出户的全新呵护 二 工作重点和零风险工程 一 三个重点 一 三个重点 物业公司以客户导向理论为依据 从 市国税局的角度分析新办公大 楼的物业管理服务需求 确定了物业管理服务的三项工作重点 重点一 树立重点一 树立 国税局物业整体形象国税局物业整体形象 通过环境楼宇形象控制 设备和公共设施管理 治安和交通控制 管理服 务人员行为规范以及后续工程形象控制等专业管理和文化气氛的融合 塑造新 办公大楼开放 高效 全方位的整体形象 重点二 楼宇设备管理重点二 楼宇设备管理 新办公楼楼宇设备的安装 调试难度大 而国税局物业的特殊性又要求设 备运行万无一失 这对物业管理公司设备管理的技术实力是严峻的考验 物业 管理单位必须在前期介入期全面参与设备安装 调试 熟悉设备特性 掌握运 行规律 在正式运行后 要确保电梯系统 供配电系统 给排水系统 消防控 制系统 中央空调及通讯系统等关键设备运行正常 整体 形象 三个 重点 配套 服务 设备 管理 公安局物业管理投标书 重点三 提供综合性配套服务重点三 提供综合性配套服务 国税局新办公楼包括办公楼 会议室 综合配套楼等 集多种功能于 一体 要求物业管理公司在保证物业管理主业基础上 提供综合配套服务 包 括会务服务 健身 汽车美容服务等 这对具有丰富的政府办公楼物业管理经 验的 物业公司来讲得心应手 二 零风险工程 二 零风险工程 零风险工程零风险工程的出发点是全面解除 市国税局机关后勤事务社会化改革的 后顾之忧 依托 集团 长远承担物业管理的责任 在任何情况下 确保物业 正常运行 三 指导思想 管理模式 管理目标 一 指导思想 真诚合作 专业保障 长远承担 一 指导思想 真诚合作 专业保障 长远承担 真诚合作真诚合作 体现了 物业尊重客户 依法经营的一贯风格 重合同 讲道 德 守信誉 注意及时地沟通和协调 真诚为 市国税局提供专业服务 为 社会创造价值 服务客户 拓展市场的意义重于创造利润 专业保障专业保障 展示 物业公司 敬业 服务 创新 的企业精神 充分发挥 公司 ISO9000 质量体系 人力资源管理体系 财务预算及执行控制系统 物业 管理制度以及专用物业管理软件五大体系的巨大作用 组织专业力量 体现专 业水准 保障专业效果 长远承担长远承担 注重合作的即效性 更着眼于合作的长远前景和综合效益 力 避急功近利 华而不实和短期行为 有阶段计划 更有长远安排 将服务概念 由委托管理期局部扩展到物业的使用寿命期 是物业管理人的应尽职责 二 一种模式 经营型物业管理模式 二 一种模式 经营型物业管理模式 经营型物业管理模式经营型物业管理模式的核心思想为 将物业管理的概念从一般运行 维护 管理提升到对物业整体项目全面的策划 服务和管理层面 服务概念从委托合 同期局部扩展到物业的使用寿命期 从而开发物业的功能潜力并提高使用效率 真正体现物业管理使物业保值 增值的社会功能 经营型物业管理模式在新办 公楼的应用 可以保障设备运行 提高 市国税局办公物业的使用效率 明 公安局物业管理投标书 显提升物业管理服务的附加值 并显著降低物业运行的总体成本 三 管理目标两项承诺 三 管理目标两项承诺 1 自接管之日起 第一年度内 物业管理服务实现客户满意率 90 以上 2 自接管之日起 三年内使 市国税局新办公楼成为全国城市物业管 理优秀示范大厦 四 四大优势四 四大优势 一 观念优势 满意只是起点 超越业主需求 一 观念优势 满意只是起点 超越业主需求 物业在不断发展中形成了独具特色的企业文化 它以其超前的服务理念 务实工作的作风 凝聚成强大的向心力 公司以 物业 超越业主期望 为 自己的企业使命 用 偕齐鲁淳朴之风 用真心服务 融国际时尚理念 为业主 当家 的服务理念 激励每一位优秀的 物业人 向社会充分展示 新 新 服务 新生活 的全新公司形象 二 技术优势 楼宇设备管理技术支持 二 技术优势 楼宇设备管理技术支持 物业的保值 升值在很大程度上反映了维修人员的维保水平 经过多年的 实践培养 维修精干 高效 技术扎实 服务热情 所接项目设备设施始终 处于良好状态 且特约维修及时率达 100 对各类物业基本设施由电梯 中 央空调 供配电 给排水 消防系统 保安系统 智能控制直至停车场自动管 理系统均有完善的技术保障规范和丰富的实践经验 可以为新办公楼制订高效 率的设备管理方案 确保各项系统运行正常 维修及时 并有效延长设备的使 用寿命 三 配套优势 提供综合性物业管理服务 三 配套优势 提供综合性物业管理服务 一直以来 物业公司以其特有的服务特色和经营模式吸引着社会的目光 独有的房车一体化物业管理理念 为业主提供全面的以私家车为平台的物业延 两项承诺两项承诺 第一年内 物业 管理服务实现客 户满意率 90 以 上 三年内成为全省 城市物业管理优 秀示范大厦 公安局物业管理投标书 伸服务 从真正意义上将业主的房 车有机的结合在一起 提供周到的服务 免除了多数业主房 车不能兼顾的后顾之忧 拥有自己专业的大型综合性花木 公司是物业公司的又一特色 占地 100 余亩 温室面积 3000 余平方的 花木公 司 有着一流的硬件设施和技术队伍 能够为业主提供花木栽培 护养 园林 设计 咨询等一系列专业服务 大大提高了业主的艺术品味和生活情趣 受到 广大业主的青睐 物业 分公司所在地为 距新办公大楼仅 10 分钟 路程 出现任何事件 均能在第一时间予以处理回复 将以最强的反应性体 现服务效能 四 经验优势 外接项目管理服务的实践 四 经验优势 外接项目管理服务的实践 随着对外业务的不断拓展 物业立足自身优势 博采众家之长 吸纳合 作伙伴和竞争对手的优点 先后接管了中国名盘 30 强的 新世界阳光花园 济南槐荫区政务中心 中国重汽销售大厦 山东省立医院高层住宅区及临沂华 通大厦等一系列不同类型的物业项目 整体业务已延伸至济南 青岛 潍坊 临沂等地区 物业正以其优质的服务 良好的管理 进入人们的视野 成为济南市乃至山东省内各大名盘物业的首选 五 五项措施五 五项措施 措施一 派遣精锐骨干 组建管理团队措施一 派遣精锐骨干 组建管理团队 1 精锐骨干 实践证明 委派项目经理和管理骨干的综合素质是项目管理 成功的关键 物业公司高度重视 国税局新办公楼项目 拟委派分公司经 理李世涛先生兼任管理处主任 并在前期介入期间委派管理 技术骨干深入施 工现场 全力配合 掌握基本情况 在正式接管后 分公司经理仍然全面负责 项目策划 根据管理处主任目标责任制具体组织实施 另有质量控制 工程技 术 财务管理等专业人员组成富有效率的管理团队 措施二 提高楼宇设备运行管理保障措施二 提高楼宇设备运行管理保障 1 1 在前期介入期间 物业公司将委派最优秀的机电工程技术人员 参与 设备安装和调试验收 除熟悉各类设备情况外 重点帮助业主把好验收关 2 物业公司入住三个月内 完成机电设备档案 安排富有操作性的楼宇 设备管理方案 确保电梯 中央空调 水电供应 消防控制及通讯系统等关键 设备运行良好 杜绝设备管理中的责任事故 并充分体现设备管理中节能降耗 技术优势 3 大楼入驻之初的几个月 在设备设施方面必然会暴露出许多设计和安装 中的缺陷 楼内各办公单位也往往会提出许多设施改装 增装要求 物业将 派熟练技工到现场支援 帮助施工单位整改 主动介入 积极参与 为业主和 机关办公单位排忧解难 措施三 配套服务显身手措施三 配套服务显身手 1 1 会务服务 会务服务 办公大楼有多个会议室 需要安排专业的会务服务 涉及 公安局物业管理投标书 到座席安排 茶水供应 会议准备 音响控制等 还包括通过局域网合理调控 各会议室 提高使用效率 物业公司以 酒店式 服务理念和管理模式为指 导的 客服部 将专业化 个性化的服务水准和 人的热情融于来宾咨询 贵 宾接待 会场服务等工作领域 给业主 来宾以星级的享受 2 2 花卉租摆服务 花卉租摆服务 拥有自己专业的大型综合性花木公司是物业公司的又一 特色 占地 100 余亩 温室面积 3000 余平方的 花木公司 有着一流的硬件设 施和技术队伍 能够为业主提供花木栽培 护养 租摆 园林设计 咨询等一 系列专业服务 措施四 引入措施四 引入 ISO9000ISO9000 质量保证体系质量保证体系 公司 ISO9000 质保体系经过实际运作 具有很强的生命力和可操作性 是 保证物业管理质量不可或缺的大纲 该体系引入国税局新办公楼项目后 结合 项目特点 确立适合的质量目标 在管理处员工培训过程中 要增强质保体系 实操能力 使广大员工熟悉体系内容 增强质量意识和规范意识 使质保体系 正常运作 措施五 有效的成本控制措施五 有效的成本控制 物业管理是微利行业 主要靠内部管理 靠有效的成本控制来保证管理酬 金的获取 物业相信 专业的物业公司重要特征之一就是物业管理预算及执 行能力 成本控制是评价物业管理项目成功与否的重要指标 我们的做法是 1 采用模拟成本倒算原则 制定切实可行的物业管理年度预算案 2 执行预算过程中实行成本否决制 即预算案中未列项目坚决控制或从简 同时 采取员工参与 适当授权 数据评价 库房挖潜等有效手段 使成本控 制落实在全员 全要素 全过程中 3 通过节能降耗措施 降低物业能源费用 减少国税局行政支出 物业 掌握了综合性写字楼物业管理财务收支各项细节 特别是对费用支出各项常规 比例以及如何控制各项管理成本富有经验 接管国税局新办公楼后 我们将发 挥成本控制优势 体现专业管理的效果 第二章第二章 管理方式与物资配备管理方式与物资配备 一 管理方式一 管理方式 根据 物业公司对 市国税局新办公楼物业管理工作的整体策划 我们 将新办公楼的物业管理方式确定为 专业化 品牌化 经营型 专业化 品牌化 经营型 专业化专业化 物业公司利用自身专业优势 利用现代管理手段 提供专业保 障 总体协调 管理 实现管理目标 品牌化品牌化 物业公司通过实践品牌 形象战略 鼎力奉献 全面 长远承担 公安局物业管理投标书 物业管理责任 树立 市国税局新办公楼开放 高效 全方位的整体品牌形 象 经营型经营型 创造性地运用 物业特有的经营型物业管理模式 完善综合配套 服务 实现国税局物业功能的全面发挥 一 运作程序 一 运作程序 1 整体运作流程 1 整体运作流程的设计原则是全面 高效 合理 功能无缺项 管理无 盲点 2 整体运作流程的具体运行 按 ISO9000 质量保证体系要求运作 3 重视后续工程控制 确保国税局新办公楼整体形象和管理档次 2 内部运作流程 指挥 协调 信息反馈 监督 1 设立值班主任制 由各部门主管 管理处副主任轮值负责 坚持每天 工作早会 一般问题不过夜 2 实施首问责任制 管理处任何员工对用户的报修 建议 意见及投诉 均须第一时间接受 立即报告相关部门并跟踪落实结果 确保问题解决 用户 满意 否则 管理处对此将视为服务质量不合格项 按相应规定处理 二 信息系统 二 信息系统 拟定方案 前期介入岗位培训正式入驻后续工程控制 日常运作交接验收组建机构 润 华 物 业 管理层 管理处 操作层 保洁部 保安部 工程部 公安局物业管理投标书 反 跟 命 馈 踪 令 1 坚持管理处主任每季安排专门的用户专访 收集用户要求 意见 建议 或投诉 2 管理处员工日常随机走访征询意见是最重要的沟通渠道 3 管理处每月向新办公楼物业管理对口部门作正式汇报 征询各方面意见 和建议 4 坚持每季组织一次用户座谈会 广泛了解机关各部门 职工对物业管理 服务的需求 5 强化服务系统的及时改善和有效沟通 最大限度地满足用户服务需求 三 日常物业管理服务项目 三 日常物业管理服务项目 1 房屋建筑本体 公共部分的维护管理 2 公共配套设施 设备维护 运行管理 3 公共场地 道路 房屋建筑公共部分的清洁卫生 定期消杀 装修及生 活垃圾收集清运 4 公共绿化 山水园林小品的养护和管理 5 24 小时保安 护卫 消防及公共秩序管理 6 楼宇自动化设备系统的运行 维修 养护管理 7 公共配套设施的运营管理 8 交通 车辆行驶 停泊和客流物流管理 9 物业档案资料收集 管理 10 物业用户管理及社区文化 其它渠道济宁市国 税局新闻媒介 客户意见 调查程序 计算机信 息系统 管理处 员工 新办公楼物业管理处 执 行结 果 相关部门和人员执行 公安局物业管理投标书 11 便民服务 二 物资装备 物资装备以满足现代化管理需要为目的 以确保管理服务质量为根本 以 为机关工作人员提供文明 舒适的办公 生活环境为追求 结合实际情况拟定 一 管理用房 一 管理用房 1 办公用房安排 根据 物业管理条例 规定 需由业主提供一定面积的办公用房 满足管 理处办公需求 关于维修间和仓库位置 根据现场情况协商解决 2 宿舍与食堂安排 前期保安及工程技术人员宿舍在办公大楼临时解决 综合服务楼交付使用 后 管理骨干和保安员等住宿由管理处统一解决 在 市聘用的非保安员工 尽量自行解决住宿问题 前期员工就餐问题拟与快餐公司协调解决 综合服务 楼建成后统一在正规食堂就餐 二 器械 工具及办公用品装备计划 二 器械 工具及办公用品装备计划 分类分类名称名称单位单位数量数量单价单价折旧年限折旧年限合计合计 电脑 打印机台 1 6000 3 2 000 空调台 120003 667 风扇台 21201 240 办公桌椅套 43003 400 办公用品 资料柜组 46003 800 对讲机部 412003 1 600 橡胶警棍根 3403 40 应急灯盏 2801 160 双层床张 62003 400 行李套 111001 1 100 治安用 具 强光手电个 21001 200 清洁车辆 26003 400 榨水车辆 22003 133 吸尘吸水机台 115003 500 高压水 枪支 112003 400 2 米人字梯个 23501 700 清洁设 备 洗地机台 128003 933 3 米人字梯个 15001 500 维修工 具 2 米人字梯个 13501 350 公安局物业管理投标书 小型工具套 35001 1 500 总计总计 13023 3313023 33 根据工作的进展和实际需要 分批采购逐步到位 第三章第三章 人员配备 培训与管理人员配备 培训与管理 一一 管管理理体体系系及及组组织织架架构构 共共 2 29 9 人人 A A 组织架构的设置原则是精简高效 一专多能 采用管理处主任负责 组织架构的设置原则是精简高效 一专多能 采用管理处主任负责 制 签订经营责任书 实行独立核算 制 签订经营责任书 实行独立核算 B B 国税局物业管理处内部采用直线职能制 尽量减少管理环节 国税局物业管理处内部采用直线职能制 尽量减少管理环节 提高工作效率和保证信息渠道的畅通 提高工作效率和保证信息渠道的畅通 二 骨干人员素质要求二 骨干人员素质要求 岗位岗位职责职责应具备条件应具备条件备备 注注 物业分公司济宁国税局管理处 管理处主任 1 人 保 洁 主 管 1 人 工 程 主 管 1 人 技 师 1 人 配 电 室 3 人 维 修 班 1 人 保 安 主 管 1 人 门 岗 保 安 3 人 楼 前 保 安 3 人 传 达 1 人 消 防 监 控 3 人 室 内 保 洁 4 人 室 外 保 洁 1 人 绿 化 1 人 计 划 保 洁 2 人 会 议 服 务 2 人 公安局物业管理投标书 主任 全面负责 市国税局 新办公楼物业管理工作 大专以上文化 具 1 年以上大 型高层物业管理经验 统筹管 理能力强 能编制计划并付诸 实施 懂经营善管理 管理处主 任由公司 内部委派 客服 人员 负责管理处会议室管理 会务服务接待等工作 中专以上文化程度 有物业管 理从业经验 维修 主管 协助主任负责各项设施 设备的日常使用 管理 和维修养护 对各项服 务进行整体协调 中专以上文化 具多年基层物 业管理经验 熟悉智能化管理 综合能力较强 技师 负责智能监控中心和处 理各类信息 让调控中 心起到管理处 枢纽 作用 保证大厦电梯 空调正常运转和维护 大专以上学历 初级以上技术 职称 工科背景 应用电子专 业优先 保洁 主管 协助主任负责保洁方面 的培训 计划 协调 质量监督 工作安排等 方面工作 中专以上学历 有 3 年以上保 洁经验 熟悉保洁工作流程 熟悉各类高档设施保养手段 熟练掌握各种保洁机器的使用 保安 主管 协助主任负责保安方面 的培训 计划 日常管 理 工作安排 协调质 量监督等方面的工作 中专以上学历 有 3 年以上工 作经验 熟悉保安工作流程 熟练掌握各种突发事件的处理 方法 普通 员工 普通操作层员工 部分保安 车管 技工 清洁 绿化人员通过招 聘 经考核 岗前培训 在岗培训 合格者予以录用 三 培训方式三 培训方式 内部岗位培训 培 训 方式 入职强化培训 常规集中授 课 技能培训 参观考察 专题研讨 案例分析 实操 演练等 公安局物业管理投标书 四 人员的管理四 人员的管理 人才是 物业公司最宝贵的财富 公司始终把尊重员工 培训员工 充分 发挥员工积极性 创造性作为根本 高度重视公司人力资源管理 倡导和营造 既相互尊重 相互信任 又有明确的行为规范这样一种和谐 有序的舒畅环境 为客户提供最佳的物业管理服务 优秀的物业管理企业 首先体现在它拥有了企业发展所需要的各类人才并 合理地予以配置 同时极大地激发他们的工作积极性和创造性 物业公司在人员管理实践中 总结 形成了自己的风格 比较突出的做 法是 一 严格要求 规范管理 选好人 培育人 一 严格要求 规范管理 选好人 培育人 把好进人关 选择热爱物业管理 重事业 能吃苦的人员 不符合行业要 求或基本素质不够的 坚决不进 在公司里 经营和管理骨干是人才 为推进 公司整体动作而在平凡岗位上踏实工作的员工也是人才 物业管理首先要管好 人 其次才能管好事 做事先做人 正人先正已 重学历而不唯学历 德才兼 备要首先看德 倡导敬业 服务 创新的企业精神 对员工的行为规范 仪表 仪容在 员工手册 中作出了明确的规定 并通过量化考核办法 不断强调员 工的进取心 创造性 注重积极协调和主动投入地工作态度 注重员工培训的连续性和有效性 公司要求员工深刻理解在职教育和终身 教育的重要内涵 明确培训需求 主动 充电 公司还要求物业管理经理人从 上任之日起 就要注意培养自己的接班人 在这种培养过程中 推进了工作 增强了团队实力 同时也提高了自己 坚持物业管理骨干自行培养为主 对外 在职自学培训 外送专业培训 短期研修 专职进修 参观学 习 行业沙龙 论文交流等 鼓励员工通过电大 夜大和自 学等方式充电 公安局物业管理投标书 招聘为辅 按比例 7 3 的原则运作 我们提出关心员工 培养员工重于创造利 润的观念 其含义在于提高内部员工满意率 建立一支训练有素 能征善战的 优秀团队 实现企业的发展目标 二 竞争上岗 优胜劣汰 用好人 激励人 二 竞争上岗 优胜劣汰 用好人 激励人 员工队伍综合素质中最重要的是观念到位 服务观念 危机意识 创造性 管理等尤为重要 物业管理行业 只有不断学习 及时变革 才能争取主动 赢得胜利 有效管理的关键在于员工全体的参与 因而我们在量化管理 成本 管理和计算机应用各个领域 注意引导员工广泛参与 群策群力 实现各项管 理目标 坚持各级领导岗位在公司内部公开招聘 竞争上岗 并实行年度聘任制 形成职位能上能下 待遇能高能低的用人机制 盘活人力资源 通过综合考评 实行员工队伍每年 10 换岗 首数 5 淘汰制 依法管理 以理服人 确保高水 准 全方位的物业管理服务 三 以企业文化感召人 留住人 三 以企业文化感召人 留住人 由企业精神 经营管理理念和企业发展目标构成的 企业文化是公司重要 的无形资产 我们塑造和倡导这种文化 目的就是要使广大员工在价值观念 核心理念和目标追求上形成共识 调动员工队伍的积极性 形成团队合力 我 们坚持定期征询广大员工对公司发展的意见和建议 高度重视员工提出的合理 化建议 及时改善工作中的不足 几年来 物业凝聚了一批热爱物业管理 重事业 勤钻研的骨干队伍 他们不断创新 敢于挑战 矢志不渝 为 物业 发展作出了重要的贡献 第四章第四章 管理规章制度和档案的建立与管理管理规章制度和档案的建立与管理 一 管理规章制度的建立 公安局物业管理投标书 没有规矩 不成方圆 完善的规章制度是提供专业化物业管理服务的重要 基础 物业公司积累多年年物业管理工作的丰富经验 建立有一整套富有操 作性的规章制度系统 使各管理项目有章可循 有法可依 保证了物业管理各 项工作的顺利进行 2004 年 公司引入 ISO9000 质量保证体系 作为规章制度 的重要组成部分 通过不断地补充和完善 为公司物业管理水平的提高发挥了 重要作用 物业以本公司完善的规章制度和 ISO9000 体系为基础 结合 全国城市 物业管理条例 和 全国城市物业管理示范大厦考评标准 的总体要求 形成 了 市国税局新办公楼物业管理规章制度体系 二 档案资料的建立与管理 物业档案资料的建立与管理是物业管理工作的重要组成部分 科学 规范 的档案管理可以为专业的物业管理提供有力的支持 针对 市国税局新办公 楼的实际情况 我们拟采取系统化 电脑化的管理手段 对新办公楼物业管理 档案进行全面的收集和管理 一 档案资料的建立及分类 一 档案资料的建立及分类 1 档案资料的建立 1 采取系统化 科学化 电脑化的先进手段收集储存资料 2 将收集到的资料进行细分 分类标准严格按照建设部 关于修订全国 物业管理示范住宅小区 大厦 工业区 标准及有关考评验收工作的通知 发 布后的新标准执行 做到条理清晰 分类合理 便于查阅 济宁市国税局新办公楼物业管理规章制度 岗位职责 员工量化 考核标准 综合事务 管理工作 手册 清洁工作手册 绿化工作手册 机电设备管理工作手册 消防 治安及车辆 管理工作手册 岗位职责员工量化 考核标准 公众制度财务工作 制度 会议服务 工作制度 公共事务 管理工作 制度 公安局物业管理投标书 3 按照资料载体的类型采用恰当安全的保存方式 4 所有资料档案实行 双档 电脑档案 文本档案 管理 类别资料内容 保安管理资料 A 日常巡查记录 交接班记录 值班记录 B 保安训练计划和考核记录 C 大院及大楼安全防范措施 D 查岗记录 闭路电视监控系统录像带 E 物资搬运放行记录 紧急事件处理记录 保安及车辆管理 车辆及停车场 管理资料 A 停车场出入登记记录 B 交通疏导图 C 停车场安全防范措施及设施记录 D 车辆管理记录 车辆详细资料 环卫设施资料 A 环卫设备 工具统计表 B 环卫设备 工具更换记录 环境卫 生管理 清洁卫生管理 资料 A 清洁卫生检查标准及记录 B 国家环保标准 排烟 排法 噪音 C 处理污染事件记录 D 消杀及垃圾清运记录 绿化管理 绿化资料 A 绿化规划图低 B 绿化设施统计表 C 绿化保养计划及记录 D 绿化检查标准及记录 精神文 明建设 社区文化资料 A 活动计划实施方案 总结记录 B 社区文化活动图片及录像记录 C 传媒报导 D 文化活动场所等设施使用情况 经济效益 A 物业管理费用收缴统计表 B 有偿经营服务统计表 C 物业管理整体项目经营统计表 管理效益 社会效益 A 本物业管理项目所获取的荣誉称号 B 舆论相关报导 二 物业档案资料的管理 二 物业档案资料的管理 1 档案资料管理运作流程 管理处重要资料 如 市国税局提供的资料 接收必须经过管理处主任 公安局物业管理投标书 或指定负责人验收 完善交接手续后立卷归档 管理处日常管理文件 如管理 处通知 通报等 按照 物业制定的文件管理程序发放及接收手续 并立卷归 档 档案资料建立及管理运作流程示意图 2 档案资料管理要求 1 事务助理兼任档案管理员 2 档案资料由管理处办公室统一管理 3 明确收集 整理 分类 编号 登记 录入电脑 入柜 借用 检查 销毁等各项管理流程 4 采用多种形式的文档储存方式 如电脑磁盘 录像带 录音带 照片 图表等 并采取相应的储存 保管方法 5 对原始文件 合同等重要资料必须严格管理 借阅 复印等必须经管理 处主任审批 6 管理处主任负责审批档案保存数量 保存期限以及是否有效和作废 7 注重档案管理信息开发 根据工作需要和档案库存情况编制各种专题资 料 8 办公室每季度对档案资料管理情况进行检查 9 要求全体员工树立档案意识 保密意识 严格执行 档案管理制度 第五章第五章 前期介入 接管验收前期介入 接管验收 业主单位提 供的资料 管理处建立 的资料文档 管理处办公 室档案管理 借阅文件作废文件张贴文件复印文件 公安局物业管理投标书 一 前期介入 物业前期介入是签订物业合同实施物业管理之前的一个非常重要的阶段 房地产开发商对物业是硬件建设 物业企业对物业是软件管理 物业管理企业 的早期介入 能在很大程度上避免缺陷和漏洞 使物业更符合使用和管理的要 求 前期介入阶段的主要工作内容 一 察看工程建设现场 物业前期介入的目的是为以后的管理创造良好的条件 因此 我们将根据 物业管理的要求 从物业的使用维护角度 对物业的规划设计及建筑施工提出 合理建议 1 我们将对工程管线走向 出入线路 安保系统 内外装饰 设施建设 设备安装的合理性进行审视 重点察看消防设备 监控设备 电梯