小区物业投标书

物业管理服务投标书 0 0 目录目录 一 物业管理有限公司一 物业管理有限公司 5 二 二 物业概况物业概况 5 1 基本情况 基本情况 5 2 物业管理服务范围 物业管理服务范围 5 3 小区特点分析 小区特点分析 5 三 三 物业管理总体策划物业管理总体策划 6 1 总体目标 总体目标 6 2 管理模式 管理模式 6 2 1 组建项目管理处 实行财务独立核算 6 2 2 人员选聘与激励机制 6 2 3 公司总部监督管理和支持 7 2 4 外部监管和协调 7 2 5 全面实施质量 环境管理体系 7 2 6 信息反馈机制 7 2 7 关注客户满意程度 8 2 8 环境保护 8 2 9 信息智能化管理 8 2 10 专项业务外包 8 3 组织架构 组织架构 9 4 组织内部运作机制 组织内部运作机制 9 5 人力资源管理 人力资源管理 10 6 经营管理指标 经营管理指标 11 四 物业管理服务内容与标准四 物业管理服务内容与标准 13 1 综合管理 综合管理 13 2 房屋及小区共用部位共用设施设备日常维护管理 房屋及小区共用部位共用设施设备日常维护管理 14 2 1 房屋日常养护维修 14 2 2 供电设备管理维护 14 2 3 给排水设备运行维护 14 2 4 供热锅炉的管理和维护 14 2 5 电梯运行维修 15 3 保安服务 保安服务 15 3 1 公共秩序 15 3 2 中控室运行管理 15 4 卫生保洁 卫生保洁 15 物业管理服务投标书 1 1 5 绿化 绿化 16 五 物业管理收费标准测算五 物业管理收费标准测算 17 1 物业管理成本核算表 物业管理成本核算表 17 2 人员工资标准 人员工资标准 18 3 锅炉运行 锅炉运行 19 4 生活热水运行 生活热水运行 19 5 车库管理 车库管理 19 6 物业开办费 物业开办费 20 7 物业管理收支平衡 物业管理收支平衡 23 8 物业管理费收费标准 物业管理费收费标准 23 六 日常管理服务六 日常管理服务 24 1 规章制度体系 规章制度体系 24 1 1 公共制度 24 1 2 内部管理制度 24 2 档案资料管理 档案资料管理 25 2 1 客户档案管理 25 2 2 技术档案管理 26 2 3 设备登记卡 26 2 4 客户设备档案卡 26 2 5 管理处内务管理档案 26 2 6 档案管理的主要模式 27 2 7 档案管理流程 27 3 保安服务管理 保安服务管理 27 3 1 运用技防系统 27 3 2 建立人防体系 28 3 3 建立安全防范网络 28 3 4 安全责任承诺 28 4 消防管理 消防管理 29 5 交通车辆管理 交通车辆管理 29 6 清洁服务 清洁服务 30 7 绿化服务 绿化服务 30 8 维修保养 维修保养 30 9 投诉处理方法 投诉处理方法 33 9 1 投诉的接待 33 9 2 投诉的处理 33 10 财务收支报告 财务收支报告 34 11 社区便民服务 社区便民服务 34 物业管理服务投标书 2 2 12 物业管理应急方案 物业管理应急方案 36 12 1 火警事故应急方案 36 12 4 治安事件应急方案 38 12 5 停电停水应急方案 39 12 6 水浸事故应急方案 40 12 7 电梯故障应急方案 40 12 8 遇急症病人 41 12 9 重症传染病源 核放射源 大范围的食物中毒的应急处理方案 41 12 10 突发死亡事件处置程序 43 12 11 贩毒 吸毒案件处置程序 43 12 12 恶意投毒案件处置程序 44 12 13 散发非法宣传品事件处置程序 44 12 14 爆炸案件及可疑爆炸物品的处置程序 45 12 15 煤气 天然气泄露应急方案 45 12 16 高空坠物应急预案 46 12 17 交通事故应急方案 46 12 18 噪音应急预案 47 13 二次装修管理 二次装修管理 47 七 维修基金管理七 维修基金管理 48 1 公共维修基金收缴和管理 公共维修基金收缴和管理 48 2 开办费开支范围的界定 开办费开支范围的界定 48 3 维修基金的续筹 维修基金的续筹 48 4 援引文件条款 援引文件条款 48 5 基金退还条款 基金退还条款 49 八 社区文化建设八 社区文化建设 50 1 社区文化建设的运作与实施 社区文化建设的运作与实施 50 2 社区文化活动计划 社区文化活动计划 51 3 社区文化活动管理制度 社区文化活动管理制度 52 4 文体活动的组织策划 文体活动的组织策划 52 5 社区文化宣传工作管理 社区文化宣传工作管理 52 九 小区接管方案九 小区接管方案 53 1 接管原则 接管原则 53 2 接管工作时间计划 接管工作时间计划 53 3 接管验收工作程序 接管验收工作程序 54 3 1 接管验收准备工作 54 3 2 资料的接管验收 55 3 3 物业硬件设施接管验收侧重点 55 3 4 接管验收依据和验收方法 55 3 5 楼宇主体硬件设施的具体验收标准 56 物业管理服务投标书 3 3 3 6 公共配套设施接管验收标准 57 3 7 机电设备的接管验收 58 3 8 接管验收遗留问题的处理 58 3 9 内部作业规程 59 十 小区管理建议十 小区管理建议 61 十一 管理处主要岗位人员介绍十一 管理处主要岗位人员介绍 62 十二 主要分包商推荐情况十二 主要分包商推荐情况 63 十三 合同十三 合同 64 十四 结束语十四 结束语 64 物业管理服务投标书 4 4 一 管理有限公司一 管理有限公司 略略 二 二 物业概况物业概况 1 1 基本情况 基本情况 位于某市 区 占地 平米 小区由三栋板塔连体小高层和一栋塔式 小高层组成 总建筑面积 平米 其中居住面积 平米 小区住宅套数 户 入住时间 年 月 规划机动车车位 个 其中地下 个 地上待建 个 物业 产权性质为经济适用房 小区相对独立 能实现封闭式管理 小区有 3 个出入口 均 设 24 小时门岗 详细内容参看招标文件 2 2 物业管理服务范围 物业管理服务范围 小区红线内所有公共区域及共用设施设备管理 小区供暖 包括西侧 4 栋 6 层住宅 业户服务 治安消防 保洁绿化 应急事件处理 停车场管理 档案管理 更新改造 帐务管理 公共事务 受业主委托的和法律法规规定的其他服务事项 3 3 小区特点分析 小区特点分析 小区虽属社会个人集资建房 产权多元化 由某市社团住宅合作社开发 但物业建 筑风格时尚 园区绿化和广场景观错落有秩 保安监控和门禁设施完善 业主和居民文 化和消费层次高 一般层次的物业管理服务质量很难满足享受和心理需求 小区居民的 社会背景 职业经历 生活习惯 文娱爱好 环境意识等的差异性 也给物业管理服务 提出更高的要求 小区居民小区合围式建筑格局 营造了公共空间活动气氛和居民私密 生活空间相和谐的居住环境 人车分流形成富于人性关怀的高品质交通生活秩序 小区 与周边居住区形成鲜明的独立性和品质差异对照 内部氛围宁静祥和 但多数居民间缺 乏日常的交流和沟通 存在邻里间正常交流的心理需求和社区集体活动的需求 物业管理服务投标书 5 5 三 三 物业管理总体策划物业管理总体策划 1 1 总体目标 总体目标 倡导轻松自然 绿色环保 品位高雅的生活理念 建造高品位的人文居住环境 通 过规范化管理 人性化服务 确保小区功能的完善和正常发挥 延长住宅及附属设施设 备的使用寿命 争创 某市优秀物业管理居住小区 加强与开发商 业委会之间的协 调工作 不断完善小区规划和配套设施设备 通过强化内部管理和业主支持与监督 使 公司自身成为某市执行物业管理法规和服务标准化的典范 实施 温馨家园计划 增 加社区居民归属感 提升小区物业的居住价值 通过广大居民和物业公司共同努力 真 正实现社会效益 经济效益 环境效益的和谐统一 营造安全 舒适 温馨 和睦的生 活环境 2 2 管理模式 管理模式 2 12 1 组建项目管理处 实行财务独立核算组建项目管理处 实行财务独立核算 成立北京 物业管理有限公司康宁居项目物业管理处 以下简称管理处 管理处 实行经理负责制 经理将由公司董事会审核批准后任命 管理处将根据委托管理合同承 诺的服务内容和服务质量标准对本社区独立运作管理 财务独立核算 定期公开物业收 支账目 管理处经理负责小区经营运作 日常管理 人事选聘 处理来访和投诉 完成 年度管理目标和经济指标 2 22 2 人员选聘与激励机制人员选聘与激励机制 人员配备以 精干 高效 敬业 为基础 以 重学历也重能力 重水平更重品德 为用人原则 确保管理服务队伍的高素质和高水平 关键岗位将从我司总部直接择优竞聘上岗 对于项目中其他岗位则采用社会公开招 聘 择优录用 专业化再培训原则 确保每一名员工均具备优良服务意识 丰富实践经 验和专业服务技能 实现 一工多技 一专多能 真正将公司先进的服务管理理念及 培训成果通过员工言行充分展现到为客户服务的每个细节之中 物业管理服务投标书 6 6 同时 公司注重企业文化建设和团队协作精神的培养 员工具体服务指标的实现效 果 与员工的薪酬 升迁 去留密切挂钩 公司重点考核管理处经理 着重提高管理处 的整体管理绩效 公司鼓励员工勇挑重担 创造脱颖而出的机会和制定适宜的个人职业 发展规划 并在工作中充分体现对员工的尊重和信任 2 32 3 公司总部监督管理和支持公司总部监督管理和支持 公司总部根据下达的年度管理目标和经济指标对管理处进行监督和考核 根据 员 工奖惩管理办法 对年度考评合格者给予奖励 对无法完成质量目标的将予以辞退 同时 公司总部对管理处全员进行系统化 专业化 规范化终身培训 确保管理人员和 各级岗位人员 100 持证上岗和全员年培训率 100 培训考核合格率 100 全方位支援 管理处经理即时开展工作 在突发事件及资源临时缺乏时 做出内部定向调配 及时协 助处理问题 对于重大事项的决策 公司将全方位支援驻场人员并与业委会密切联络 共同商榷 检讨考核管理处工作 2 42 4 外部监管和协调外部监管和协调 管理处隶属于公司总部 所属建委及小区办等职能机构对管理处实施行业管理 业 主委员会 工商局 税务局 物价局 公安机关构成对管理处经营管理的监督协调关系 并接受广大业主的监督 2 52 5 全面实施质量全面实施质量 环境管理体系环境管理体系 实施质量 环境管理体系是管理处持续提供高品质物业管理服务的保证 管理处业 务纳入公司贯标体系 参与内部审核和国家规定的第三方机构的认证复审 在业务流程 管理运作上 管理处强调分工合理 责任明确 落实到位 过程控制 结果分析 持续 改进 在此原则基础上 精简程序 为业主提供方便 快捷的服务 2 62 6 信息反馈机制信息反馈机制 有效的沟通是优质服务的前提条件 只有了解客户现在及未来的现实与心理需求 才能明确服务的内容标准和目标方向 不断提升满足客户需求的服务能力 更好地服务 于客户 管理处将参照 ISO9001 体系管理模式中的服务质量环建立信息反馈机制 针对 不同的服务需求 服务对象 服务主题 预期效果 运用业主意见信箱 热线电话 E 物业管理服务投标书 7 7 MAIL 互联网 宣传栏 座谈 回访和问卷调查等渠道形式 建立封闭的服务链 形成 与客户情感交流 需求清晰 目标一致 畅通沟通渠道 并不断改进与业主和住户的沟 通方式和效果 严格杜绝瞒报 漏报 错报 推诿和拖延情况 2 72 7 关注客户满意程度关注客户满意程度 我们深信公司的价值源于客户的满意 因此把客户对物业服务的满意程度 作为衡 量自身服务品质的一项重要标尺 管理处建立定期或不定期客户满意度调查与服务回访 制度 及时了解客户对物业服务的需求 感受和建议与意见 对管理中出现的问题 及 时分析 查找原因 并采取整改措施 必要时对工作程序做出调整 以提高物业管理水 平 提升客户的满意程度 2 82 8 环境保护环境保护 管理处致力于消除能源浪费 倡导节能降耗 合理利用各种资源 保护社区自然环 境 从精神上 文化上 制度上 行为上影响业主和物业使用人 在全社区范围内树立 起广泛的环境保护和参与意识 通过举办环保知识宣传讲座 改善绿化环境 控制噪音 污染 防治废弃物污染 杜绝能源浪费等措施 共同建设并维护社区优美 舒适 健康 安全的绿色环保环境 2 92 9 信息智能化管理信息智能化管理 管理处将采用公司总部项目现行的一套成熟物业管理 MIS 系统及网络 OA 自动化办 公系统 其功能范围包括客户管理系统 工程管理系统 安保管理系统 财务管理系统 仓库管理系统等等 可实现利用网络系统运作整个管理服务 管理处与公司总部信息资 源共享 公司总部及时对现场提出专业诊断 不断提高管理处的工作效率及服务水准 2 102 10 专项业务外包专项业务外包 保安 保洁 绿化等专项服务及电梯 消防监控系统 空调等特种设备和设施维保 采取外包方式 管理处在业委会的监督下负责通过公开招标方式择优选聘分包商 确保 降低物业住用成本和得到优质优惠的专项专业服务 物业管理服务投标书 8 8 3 3 组织架构 组织架构 总编制 65 名 4 4 组织内部运作机制 组织内部运作机制 在具体运作中 管理处经理是日常工作的筹划 指挥 执行者 同时又是监督 检 查 改进者 各项工作计划下达后 策划 安排和执行的各职能机构即开始运作 执行 过程中的信息通过畅通快捷的反馈渠道返回到指挥机构 供经理做出校正 判断 总结 在整个过程中 经理还要从检查 评比结果中发现管理服务中存在的问题 分析采纳积 极有效的 改进措施 做到工作有部署 责任有目标 过程有检查 结果有反馈 全程 有考核 保证管理的有效性 运作程序如 与业主沟通的程序 保证管理处及时了解业 主满意度和公司服务现状 不合格服务的识别及处理程序 确保及时发现并解决问题 等 以客户服务中心为核心 收集处理各类信息 听取各方意见 努力满足开发商和客 户需求 提供细致周到的星级服务机构 当客户遇有维修 保洁 家政等服务需求时 物业管理处 经理 1 名 客户服务中心 主任 1 名 客户服务主管 2 名 合计 3 名 安全保卫部 队长 1 名 门岗保安员 10 名 巡逻保安员 6 名 监控保安员 4 名 地库保安员 12 名 合计 33 名 工程维保部 领班 1 名 综合维修工 5 名 配电值班 4 名 锅炉工 4 名 合计 14 名 环境部 领班 1 名 楼宇内部清洁员 4 名 外部保洁绿化员 4 名 地下车库保洁员 2 名 合计 14 名 全体业主 业主委员会 北京 物业 管理有限公司 政府机关 行业主管部门 物业管理服务投标书 9 9 请通知客户服务中心 客户服务中心作为信息传导中枢将客户需求和工作安排通过内部 沟通系统迅速准确通知各操作层人员 维修工 保洁员 园艺工 保安员等 以最快速 度到达现场并提供服务 负责协调工作 及时解决问题和处理投诉直至业主满意 客户 服务中心再通过内部检查网络随时掌握控制服务质量 跟踪处理结果和安排上门回访 主管及时把有关信息特别是投诉或一时难以完成的工作进展情况传递给管理处经理 确 保管理处经理对全部作业环节进行更有效的监控和指导 通过上述运作模式 依靠合理的组织结构 完善的管理体制 规范的品质服务 高 效持久的运作手段 我们将给每一位业主和住户提供最优质的品牌服务 5 5 人力资源管理 人力资源管理 人才是组织机构最宝贵的核心资源 公司人力资源管理本着 以人为本 善待员 工 规范管理 人尽其才 宗旨 积极推进职位规划 人才招聘与储备 员工培训 绩效考核 薪酬管理与成本控制 个人职业发展等工作 建立规范 完善的人力资源管 理体系 5 15 1 职位规划职位规划 公司将根据管理处岗位情况 策划管理处职务规划工作 编制相应的职位说明书 一是细化并明确每个职位的工作职责 二是明确这些职位对员工的从业要求 5 25 2 人才招聘人才招聘 根据管理处人员编制要求 招聘工作重点在高素质人才的发掘 特别是管理岗位及 专业技能要求强的岗位 在录用时严格把关 吸收专业能力强 综合素质好 客户服务 意识强的人员 同时 为保证服务品质 管理处的骨干管理人员将直接从总部内部选聘 5 35 3 员工培训员工培训 为促进人才开发 提高员工队伍综合素质 惊醒内容丰富 形式多样 针对性强的 全员培训 结合管理处需求 将加强两个方面的培训 一是对主管级以上管理人员进行 提高管理技能的培训 以达到提升整体管理水平的目的 二是加强对全体员工进行从业 素质 服务意识 专业技能 规章制度的培训 以提高所有员工的基本素质 5 45 4 绩效考核绩效考核 为及时公正地评价员工的工作表现 形成以关键业绩指标为核心导向的考核机制 依据管理处整体服务质量和员工个人实际工作表现 全面运行绩效考核机制 鼓励先进 物业管理服务投标书 10 10 5 55 5 薪酬管理薪酬管理 建立良好的薪酬体系 健全员工社会保险保障与福利体系 提高员工对薪酬的满意 度 以此来调动员工的工作积极性 增强企业凝聚力和竞争力 5 65 6 职业发展职业发展 加强员工管理工作 既侧重管理处的共性发展 也关注每位员工的个性管理 在了 解员工需求和想法的基础上 制定合理的员工职业发展规划 协助和引导他们不断提高 自身素质 创造宽松的唯才是举 任人为贤的环境 主动发现人才 力求不埋没人才 为员工和企业的共同发展奠定基础 最大限度发挥员工的积极性和主动性 充分挖掘内 在潜能 6 6 经营管理指标 经营管理指标 序号 指 标 名 称 承诺 指标 测算依据管理主要措施 1 房屋及设备设 施完好率 98 完好房建筑面积 基本完 好房建筑面积 总建筑 面积 100 1 建立经常性检查制度 2 每半年进行一 次全面分项检修 3 严格装修管理和日常 管理 4 无人为损坏事件和重大责任事故 2 房屋及设备设 施零修 急修 及时率 100 及时维修次数 应计报 维修次数 100 1 岗位人力配备适宜 24 小时报修值班 2 技能培训 服务意识培训到位 3 技术 人员有过硬的专业技术水平 4 强化回访 制度 考核制度和奖惩制度 3 维修工程质量 合格率 100 维修合格工程项次 维修 工程项次 100 1 建立合理有效的工作质量监督机制和回 访制度 2 拥有一批有较高技术水准的维 修队伍 4 管理费收缴率 98 管理费实际收缴额 管理 费应计收缴额 100 1 实行上门收缴管理制度 2 欠费及时提 示 3 必要时获得业委会支持 5 绿化标准 各项 达标 园林局规定的二级养护标准 1 绿化制度 工作计划行之有效且执行有 力度 2 专人负责日常监督工作 经常提 示客户爱护环境 3 发动客户热爱绿地 物业管理服务投标书 11 11 主动保护绿地 提合理建议 并参与管理 6 清洁保洁率 99 以工作计算 记录及监督抽 查合格率及纠正合格记录为 依据 1 保洁员责任区明确 质量要求具体 严 格 有考核 有奖惩 2 垃圾日产日清 3 周末节假日重点清洁 4 保洁监督机制 健全 7 道路地面及设 施完好率 98 完好道路总面积 规划道 路总面积 100 1 严格公共设施管理养护制度 加强巡查 和疏导 2 向客户宣传有关法规 培养热 爱园区意识 3 及时整改修补损坏路面 8 化粪池雨水井 污水井完好率 100 完好化粪池 雨水井 污 水井数量 化粪池 雨水井 污水井 100 1 每日记录检查情况 发现问题 立即疏 通处理 2 化粪池每半年清理一次 3 雨 水井污水井每一年全面检修一次 9 排水管明暗沟 完好率 100 完好排水管 明暗沟长度 排水管 明暗沟总长度 100 1 每日记录检查情况 发现及时立即设计 施工方案 疏通处理 2 每半年进行一次 全面检修 10 照明灯及疏散 灯完好率 100 完好照明灯 疏散灯数量 照明灯 疏散灯总数量 100 1 每日记录检查情况及时更换检修 2 每 月全面检查检修一次 3 保洁员保持照明 灯洁净 11 车场 库 设 备设施及场地 完好率 98 完好的设备设施 停车场 地设施设备总计 100 1 合理规划使用停车场设施 2 停车场地 设施正常运行 确保安全有效 3 车辆疏 导有序 无占用消防通道 无阻碍交通 12 园林小品 完好率 98 完好园林小品 园林小品 100 1 有详细管理养护计划 2 保洁员每日保 洁 3 园区内逐渐培育一种高水准的文化 氛围 客户自觉爱护 4 开放期均有管理 人员提示客户爱惜设施 合理使用 5 修 缮及时 13 年度刑事责任 案件发生率 0 以辖区公安部门记录为依据 除客户内部原因造成外 设立二十四小时门岗 严格人员 物品出 入证登记制度 设立二十四小时报警中心 落实保安岗位职责 明确责任区域 以确 保公共区域安全 因保安制度 设施设备 物业管理服务投标书 12 12 不完善造成的刑事责任案件发案率为零 14 消防设施设备 完好率 100 完好的消防设备 管理处 负责的消防设备 100 实行巡查制度 建档记录 并由维修领班 监督执行 以确保消防设施 设备完好无 损正常使用 15 年度火灾责任 发生率 0 发生火灾户数 住宅区总 户数 100 除客户内部原因造成外 1 采取多种途径向住户宣传消防安全 2 培训一批有较好素质的义务消防队 及时 发现火灾隐患 3 管理到位 合理使用设 施 设备 4 分区分责任经常性检查等 16 住户有效 投诉率 1 年以 下 有效投诉 投诉总计 100 有效投诉 处理率 100 处理的有效投诉 有效投 诉 100 1 做好各项管理工作 创建优美 完善的 园区 2 提高员工素质 强化服务意识 3 发生问题及时处理 为客户排忧解难 4 做好解释工作 与回访制度落实 17 持证上岗率 100 持专业证人员 行业要求 持证人员总计 100 1 人员培训每月与培训相结合 制度 计 划落实 2 培训考核制度与奖惩相结合 强化培训结果 18 入户维修服务 回访率 100 维修回访次数 维修服务 次数 100 1 建立健全回访制度 2 做好维修 回访 记录 3 加强维修队伍服务意识 19 客户对物业管 理满意率 95 对管理满意户数 基本满 意户数 参加评议户数 100 1 高科技住宅管理手段与温馨服务相结合 编织无漏洞的管理网络 2 加强客户走访 重点解决问题 3 以优良的敬业精神不断 改善工作 赢得客户的支持 四 物业管理服务内容与标准四 物业管理服务内容与标准 1 1 综合管理 综合管理 1 11 1 负责制定物业管理服务工作计划 并组织实施 1 21 2 每年一次对房屋及设施设备进行安全普查 根据普查结果制定维修计划 组织实施 1 31 3 设立 24 小时热线服务值班电话 白天有专职管理员接待住户 处理服务范围内的公 物业管理服务投标书 13 13 共性事务 受理住户的咨询和投诉 夜间有人值班 处理急迫性报修 水 电等急迫性 报修十五分钟内到现场 1 41 4 协助组建业主委员会并配合其运作 1 51 5 管理规章制度健全 服务质量标准完善 物业管理档案资料齐全 1 61 6 与业主签订物业管理服务协议 物业管理公约等手续 公开服务标准 收费依据及 标准 1 71 7 应用计算机系统对业主及房产档案 物业管理服务及收费情况进行管理 1 81 8 全体员工统一着装 持证上岗 1 91 9 每年进行一次物业管理服务满意率调查 促进管理服务工作的改进和提高 征求意 见用户不低于总户数 80 2 2 房屋及小区共用部位共用设施设备日常维护管理 房屋及小区共用部位共用设施设备日常维护管理 2 12 1 房屋日常养护维修房屋日常养护维修 指为保持房屋原有完好等级和正常使用 进行日常养护和及时修复小损小坏等房屋 维护管理工作 执行 房屋及其设备小修服务标准 2 1 1 定期进行房屋安全普查和房屋完损等级评定 保证房屋完好率达 98 2 1 2 爱护园区内设施 设备 未经产权人同意不得对园区的结构 设施等进行改动 2 1 3 及时完成公共区域及业主各项零星维修任务 零修合格率 100 一般维修任务在 接报后不超过 24 小时完成 2 22 2 供电设备管理维护供电设备管理维护 指为保证园区供电系统正常运行对供电设备的日常管理和养护维修 2 2 1 统筹规划 做到合理 节约用电 2 2 2 供电运行和维修人员必须持证上岗 2 2 3 配电室 24 小时值班 供电设备定期维护 2 2 4 加强日常维护检修 公共使用的照明 指示灯具线路 开关要保证完好 2 2 5 设备出现故障时 维修人员应在接到报修后 15 分钟内到达现场 设备零修合格 率达到 100 一般性维修不过夜 2 2 6 严格执行用电安全规范 确保用电安全 2 2 7 保证避雷设备完好 有效 安全 2 32 3 给排水设备运行维护给排水设备运行维护 指为保证园区给排水设备 设施的正常运行使用所进行的日常养护维修 2 3 1 控制室 24 小时值班 加强日常检查巡视 保证给排水系统正常使用 2 3 2 建立正常供水管理制度 保证水质符合国家标准 2 3 3 加强巡查 防止跑 冒 滴 漏 保证设备设施完好 2 3 4 二次供水卫生许可证 水质化验单 操作人员健康合格证齐全 2 3 5 定期对水箱进行清洗 消毒 保持水箱清洁卫生 无二次污染 2 3 6 保证室内外排水系统通畅 2 3 7 设备出现故障时 维修人员应在接到报修后 15 分钟内到达现场 零修合格率 100 一般性故障排除不过夜 2 3 8 大修或接到供水公司通知 提前在首层电梯间和小区显著位置张贴停水告示 并 物业管理服务投标书 14 14 采取临时供水措施 2 3 9 发生突发公共卫生事件时 加强对供水系统的消毒 禁止无关人员进入水泵房 接近水箱 2 42 4 供热锅炉的管理和维护供热锅炉的管理和维护 指为保证园区正常供暖及热水供应 对锅炉设备的日常管理和养护维修 2 4 1 保证供热锅炉运行正常 安全 2 4 2 按某市规定的时间供暖 且供暖季室内温度不低于 16 摄氏度 2 4 3 供暖系统出现故障时 维修人员应在接到报修后 15 分钟内到达现场 零修合格 率达到 100 一般性维修不过夜 2 52 5 电梯运行维修电梯运行维修 指为保证园区电梯设备正常使用进行的日常管理 维修养护和中修 2 5 1 电梯采用无人驾驶 24 小时运行 2 5 2 安全设施齐全有效 电梯内求救电话保持正常工作状态 2 5 3 通风 照明及其它附属设施完好 2 5 4 电梯准用证 年检合格证 维修保养合同完备 2 5 5 轿厢 井道保持清洁 2 5 6 因故障停梯 接到报修后维修人员应在 5 分钟内到达现场抢修 及时排除故障 3 3 保安服务 保安服务 指为保证园区安全和正常生活秩序 保证监控 自动报警 门禁系统正常运行 对 来访人员进行登记 查验 做好安全保卫和防火防盗工作 并做好车辆 道路及环境秩 序管理等 3 13 1 公共秩序公共秩序 3 1 1 设立 24 小时门岗 对来访人员进行验证 登记 杜绝闲杂人员进入 3 1 2 小区内环境秩序良好 道路通畅 车辆停放有序 人车分流 3 1 3 地下车库照明通风良好 3 1 4 保证消防自动报警系统 监控系统 门禁系统 对讲系统设备的正常运行 3 1 5 各种消防设施 器材配备合理 更新及时 使用有效 3 1 6 能及时发现和处理各种安全和事故隐患 确保不发生安全方面的问题 能迅速有 效地处置突发事件 对突发事件有应急预案 完善责任制 3 23 2 中控室运行管理中控室运行管理 中控室负责小区的弱电系统 包括消防报警系统 监控系统 门禁系统 对讲系统 园区红外线系统等 的值班 检查 检测和弱电设备的日常维修保养工作 3 2 1 设立 24 小时值班制度 值班人员必须持证上岗 3 2 2 保证消防报警系统 门禁系统 对讲系统及闭路监控系统 红外线系统运行正常 各系统工作稳定 物业管理服务投标书 15 15 3 2 3 一般性故障立即排除 维修合格率 100 暂时不能处理的通知有关部门采取应急 措施 应急措施得当有效 3 2 4 设备机房整洁 保证设备机房的安全 3 2 5 定期进行消防普查 小区红外线系统实际没有使用 4 4 卫生保洁 卫生保洁 指为保证园区公共区域 庭院等环境整洁而进行的日常清洁服务 4 14 1 楼电梯厅 楼梯间干净 明亮 地面无杂物 4 24 2 电梯门 轿厢 显示牌无尘土 印迹 表面光亮 4 34 3 玻璃 门窗无污迹 裂痕 4 44 4 道路 庭院地面清洁无废弃物 4 54 5 垃圾筒内垃圾日产日清 并摆放整齐 外观干净 无蚊蝇孳生 4 64 6 扫雪及时 地面无积雪 符合市扫雪办要求 4 74 7 定期清洁清淘化粪池 雨水井 相关设备设施无破损 5 5 绿化 绿化 执行市园林局规定的二级养护标准 5 15 1 庭院内植物配置合理 绿地充分 无裸露土地 5 25 2 花草树木生长正常 修剪及时 无枯枝死杈及病虫害现象 5 35 3 绿地无破坏 践踏及随意占用现象 5 45 4 做好节假日装饰美化工作 物业管理服务投标书 16 16 五 物业管理收费标准测算五 物业管理收费标准测算 依据 康宁居物业招标文件 公司多年物业管理经验和市场行情 测算面积按建筑面积计算 货币单位为人民币元 本测算不包括楼宇主体 公共设施设备的大中修 折旧费 此项费用在公共部位 公共 设施 公共设备维修基金中按计划和实际发生额支取 1 1 物业管理成本核算表 物业管理成本核算表 取费项目月成本年成本 单价 元 月 平米 说明比例 人员成本278400 42286管理人员和维修技工 共 14 名 0 2026 交通费 通讯费 易耗和服装 水电费 审计费 业委会经费 工作餐标准 8 元 日 人 节日装点劳动节 国庆节 元旦 春节 行政 办公 小计小计7989958680 12134 0 0582 污雨水井清理 水箱清洗 避雷检测 水泵维护按 200 元 KW 年估算 电梯年检每部每年 1000 元 紫外线消毒 直流电屏保养 电梯维保与专业公司签订维保协议 小区道路场地 水质检测 消防维修 工程 维护 小计小计153000 23239 0 1114 人员成本外保含服装 不含对讲机 器械保安 服务闭路监控维保 0 2038 物业管理服务投标书 17 17 楼宇对讲维保 小计小计280000 42529不含远红外报警系统 人员成本外包含服装 工具 清洁剂 化粪池清淘 消杀 垃圾袋 保洁 服务 小计小计102000 15493 0 0742 用水按居民水价 包括喷泉用水 化肥农药 补苗 工机具维护 绿化 服务 小计小计5650678000 08582 0 0411 折旧费2500300000 03797固定资产按 9 万元分三年摊还0 0182 公共保险2000240000 03038投保公共责任险0 0146 企业利润4000480000 06076 0 0291 以上各项合计1 57173 0 7532 以上各项含税合计1 66321税率 5 5 0 7971 公共能源27881 70 42349设备运行和公共照明及喷泉耗电0 2029 管理成本合计2 0867以上两项合计 按 65837 68 平米100 2 2 人员工资标准 人员工资标准 2 1 物业管理与工程维修人员 岗位编制 月基 本工 资 福利 保险 月小计 元 年合计 元 备注 管理处经理1福利保险按 61 4 提取 客服中心主任1同上 客户服务主管2同上 工程部主管1同上 配电值班4 综合维修工5 合同工 合计14 27840 2 2 安全保卫人员 保安队长1 门岗10 巡逻6 分包 监控4内保 合计21 26500 2 3 环境清洁人员 保洁领班1 楼宇保洁员4分包 含服装工具物料 物业管理服务投标书 18 18 外围保洁员4 合计9 8800 2 4 车库保安 保洁和锅炉工 车库保安员121250 车库保洁员2950 锅炉工41300 合计1822100 3 3 锅炉运行 锅炉运行 成本构成单价用量年总计说明 锅炉用电27648执行居民用电价格 循环泵用电91200执行居民用电价格 补水泵用电1152执行居民用电价格 风机及照明用电8985 6执行居民用电价格 燃气费执行居民用气价格 锅炉维保 20000估算 阀门压力表维护 20000估算 水泵维保 10400按总功率估算 200 元 KW 年 人员 624004 人 管道维护 92088 981 3 元 平米 按总供暖面积估算 药剂和水质化验 25000估算含盐 缓释剂等 其他费用 5000估算小修和清洁 锅炉运行总成本 58供暖面积 65837 68 5000 平米 供暖收费总计 4按小区 30 元 暖季 29 元 暖季计算 供暖运营盈余 82如考虑收缴率和折旧成本 实际收益锐减 4 4 生活热水运行 生活热水运行 项目单价年用量年总计说明 热水泵用电45600执行居民用电价格 热水炉用电23040非供暖季 执行居民用电价格 热水泵维护4400按总功率估算 200 元 KW 年 生活热水运行成本73040 生活热水收入预算5520按居民每月总用量 50 吨计算 热水盈亏 67520 5 5 车库管理 车库管理 项目单价年用量年总计说明 人员 12 名外保队员 照明41472执行居民用电价格 物业管理服务投标书 19 19 设备维护 16000估算 清洁 24000保洁员 2 名 含清洁物料 地下车库总成本 车位总数按 200 计算 物业提取管理费70 元 月 位 按 200 个车位提取 地下车场管理盈亏 93472 物业管理亏损折合 47 78 元 月 位 固定车位出租收入测算 300 元 月 位 每月按出租 100 个固定车位估算 临时停车收入预测 3600暂估 车库年总收入 我公司如接管 将根据车库实际使用状况制订改进计划 合理并充分利用现 有资源 逐步提高利用率 确保广大业主真正受益 6 6 物业开办费 物业开办费 6 1 办公设备 用品购置费 品名单价数量小计使用部门 白板1802360服务中心 工程各 1 传真机130011300服务中心 电脑5000315000经理 服务中心 工程各 1 复印务中心 喷墨打印机60021200服务中心 工程 相机120011200服务中心 塑封机3001300服务中心 钥匙柜4801480工程 挂夹柜140022800服务中心 工程 办公桌椅50042000服务中心 3 工程 1 接待椅704280服务中心 4 文件柜75043000服务中心 1 工程 2 保安 1 成套沙发200012000服务中心 茶几5001500服务中心 货架75021500工程仓库 上下床300206000保安 锅炉工 维修值班 电话机1204480服务中心 2 工程 1 保安 1 对讲 3 年折旧 每月摊还 电视100011000服务中心 培训 警棍30041200保安 文具用品150011500 合计合计 78100 6 2 工具设备购置 品名数量单价合计 1 5 米 2 0 米梯子2585 00 1170 00 125 毫米十字改锥53 40 17 00 物业管理服务投标书 20 20 125 毫米一字改锥53 40 17 00 150 毫米十字改锥23 40 6 80 150 毫米一字改锥23 40 6 80 1 米钢板尺126 00 26 00 350 毫米管钳子224 00 48 00 6 磅铁锤114 00 14 00 白铁剪子145 00 45 00 百分表1226 00 226 00 不锈钢角尺121 60 21 60 不锈钢瓒子298 00 196 00 充电式手电筒 两节电 578 00 390 00 充电手枪钻 AL60D 1720 00 720 00 冲击钻1636 00 636 00 抽水机12880 00 2880 00 电笔319 00 57 00 电锤1499 00 499 00 电工刀36 90 20 70 电焊机12100 00 2100 00 电炉子 锡锅1715 00 715 00 电线轴 380V 220V 2650 00 1300 00 吊链 3 吨 1830 00 830 00 顶拔器 500 180 00 80 00 多功能切割机1460 00 460 00 方钳子 450 毫米 264 00 128 00 钢锯240 00 80 00 割枪186 00 86 00 工具包67 50 45 00 工具柜22780 00 5560 00 管刀中号145 00 45 00 管钳222 00 44 00 管钳子 450MM233 00 66 00 管钳子 600MM2108 00 216 00 焊枪258 00 116 00 盒尺 7 5 米 420 00 80 00 画规111 00 11 00 黄油枪 进口 1175 00 175 00 活扳子 100 200 300 617 00 102 00 活扳子 400MM164 00 64 00 加长尖嘴钳子214 00 28 00 尖嘴钳319 00 57 00 剪子28 00 16 00 卷尺 50 米 188 00 88 00 开口扳手246 00 92 00 物业管理服务投标书 21 21 克丝钳 偏口钳 尖嘴钳 剥线钳421 80 87 20 拉铆枪156 00 56 00 烙铁 78W 35W2200 00 400 00 铝塑管割刀176 00 76 00 梅花扳手 开口扳手 两头开口 一头梅花一头开口 扳手 362 00 186 00 木榔头25 20 10 40 内六角 公制 228 00 56 00 内六角 英制 239 00 78 00 内六角扳手235 00 70 00 皮锤 小 中 25 00 10 00 皮带冲160 00 60 00 皮五连119 00 19 00 平推车2240 00 480 00 平锉422 00 88 00 千斤顶1550 00 550 00 钳型电流表2230 00 460 00 翘杠225 00 50 00 三角架1500 00 500 00 砂轮锯1910 00 910 00 什锦锉128 00 28 00 手锯180 00 80 00 手锯架 小 中 130 00 30 00 手刨子 小 中 大 350 00 150 00 手枪钻 GBM400 11380 00 1380 00 疏通机 大 小各 1 22800 00 5600 00 数字万用表2220 00 440 00 水平尺110 00 10 00 水桶528 00 140 00 台钳1338 00 338 00 台式砂轮机1630 00 630 00 铁刨子1420 00 420 00 铜棒1460 00 460 00 吸玻器 双眼 255 00 110 00 喜力得钻头217 10 34 20 鸭嘴锤116 00 16 00 眼井开口两用扳手156 90 56 90 羊角锤216 20 32 40 氧气表1115 00 115 00 吸尘器1500 00 500 00 氧气瓶乙炔瓶21300 00 2600 00 摇表 500V 1240 00 240 00 液压开孔器1410 00 410 00 物业管理服务投标书 22 22 一炮通1290 00 290 00 乙炔表1128 00 128 00 应急灯5270 00 1350 00 油壶122 00 22 00 游标卡尺 150MM1100 00 100 00 圆锉28 00 16 00 圆形铁剪子156 00 56 00 铁锹 平锹450 00 200 00 扫帚1015 00 150 00 维修材料120000 00 20000 00 合计 59860 00 7 7 物业管理收支平衡 物业管理收支平衡 物业收入 物业管理费 1 57 65837 68 12 89 元 年 供暖费收入 30 65837 68 29 5000 4 元 年 供暖季 停车场管理收入 70 200 12 元 年 生活热水收入 9 2 50 12 5520 元 年 以上收入合计以上收入合计 29 元元 年年 物业管理成本 元 年 供暖运行成本 58 元 年 生活热水运行成本 73040 元 年 停车场运行成本 元 年 以上成本合计以上成本合计 58 元元 年年 盈亏盈亏 收入合计收入合计 成本合计成本合计 29 58 29 元元 年年 平衡方法为上调物业管理费 调整幅度 29 65837 68 12 0 1809 元 月 平米 8 8 物业管理费收费标准 物业管理费收费标准 根据以上各项综合测算 我司确定物业管理费收费标准为 1 57 0 18 1 75 元元 月月 平米平米 物业管理服务投标书 23 23 六 日常管理服务六 日常管理服务 在对物业实施管理的过程中 管理处将对业主和使用人提供全方位多层次的综合服 务 服务项目的多少 是否齐备 服务质量是否满意是考核管理处管理水平的重要指标 管理处提供的服务项目与内容将根据业主和使用人的实际需要设立 管理处将编制各项 服务制度 将服务过程予以规范 并不断拓宽服务领域 提高和持续保持服务质量 1 1 规章制度体系 规章制度体系 特别说明 本标书只列体系结构 体系文件目录和具体制度从略 1 11 1 公共制度公共制度 1 1 1 物业管理公约和业主公约 1 1 2 住户手册及装修规范 1 1 3 社区精神文明建设公约 1 1 4 治安消防管理规定 1 1 5 暂住人员管理规定 1 1 6 出租房屋管理规定 1 1 7 国家相关法律条例 1 21 2 内部管理制度内部管理制度 1 2 1 管理处综合管理制度体系 1 2 2 部门职能制度体系 1 2 3 岗位职责标准体系 1 2 4 管理服务运作规范体系 1 2 5 管理服务运做指导书体系 1 2 6 管理服务绩效考核体系 物业管理服务投标书 24 24 2 2 档案资料管理 档案资料管理 档案资料是在大厦建设及管理 服务过程中形成的应当归档保存的有关图纸 图表 文字材料 照片 影像 录音等文件材料的总称 是业主的重要资产 是历史的原始记 录 同时也是物业管理服务过程的重要依据 建立小区档案 是管理处实现规范化和现 代化管理的手段 是提高综合管理能力的基础 物业管理中档案管理内容涉及建筑物 档案 业主及物业使用人档案 管理工作档案等等 按照现行档案管理的要求和公司 ISO9000 2000 质量管理体系文件的标准 建立 规范的档案管理制度 主要有 对档案管理机构的规定 对管理人员职责的规定 对 管理工作程序的规定 对档案相关责任部门的规定 对档案材料的移交 分类 录入 保管利用 鉴定的制度和标准 对违反制度的处罚规定等 2 12 1 客户档案管理客户档案管理 客户档案资料的管理主要是收集 整理 归档及使用四个环节 一般客户档案包括 以下的资料 2 1 1 客户单位资料 2 1 2 客户缴费记录包括各种应付押金 2 1 3 客户装修工程文件 2 1 4 客户迁入时填写的资料 2 1 5 客户信息资料补充 客户联络资料 紧急事故联络人的资料 管理人员日常与客户沟通的联系人职务与人事变迁资料 2 1 6 客户与管理