出租汽车经营权评估说明

精品文档 1欢迎下载 出租汽车经营权评估说明出租汽车经营权评估说明 资产评估技术说明资产评估技术说明 一 评估范围 评估范围为重庆市 XX 区人民法院所委托评估 5 辆出租车剩余经营权年限 二 评估过程 评估过程主要划分为以下三个阶段 第一阶段 准备阶段 对确定的评估范围内的评估对象资产的构成情况进行初步了解 提出初步的评 估工作方案 并提请部分相关人员协助配合 第二阶段 现场调查阶段 1 对被评估资产进行实际抽查核实 验证资产清单及有关资料是否一致 2 核查资料是否完整 3 选择适宜的评估方法 确定资产的评估值 第三阶段 综合处理阶段 1 将核实调整后的资产明细表 录入计算机 建立相应数据库 2 遵照国有资产评估管理办法和 资产评估操作规范意见 试行 的规定 根据实际情况 选取适当的评估方法 确定其在评估基准日的公允价值 编制 相应评估汇总表 3 提交评估技术说明 三 评估说明 1 项目概况 本次所评估的出租车经营权均为 25 年期 但由于自其取得年期起至今 已使用 多年 目前大部分已换为天语出租车 2 评估方法 根 据评估对象的特点 确定对评估对象为有一定年期稳定收益的经营权 而其 市场层面的实际成交案例容易受各方面的限制 其实际成交价格有较大偏差 客观合理的 取得成本由于出租车行业的特殊性 则是很难取得 费用标准也不 明确 考虑到其稳定的收益情况 我们认为使用收益法的思路进行评估较为合 适 收益法又称收益还原法或收益本金化法 是通过估算被评估资产对象在未来期收益法又称收益还原法或收益本金化法 是通过估算被评估资产对象在未来期 间的预期收益 选择使用一定的折现率 将未来收益一一折成评估基准日的现间的预期收益 选择使用一定的折现率 将未来收益一一折成评估基准日的现 值 用各期未来收益现值累加之和作为评估对象评估价值的一种方法 值 用各期未来收益现值累加之和作为评估对象评估价值的一种方法 由 于重庆市主城区近年来出租车起步价 运行单价多年来未作调整 考虑到普 通市民的可接受程度 近年内涨价的机会不大 如果进行价格调整也可能是因 为其营运成 本上升造成 所调整价格也多在其同期成本被消化 而对经营权中 的纯收益影响不大 从更合理体现本次评估目的下的市场参考价值 我们认为 采用固定收益计算方 式更能合理体现评估对象的市场价值 则收益法基本公式 如下 公式中 A 为年净收益 我们是以评估对象所在行业的平均收益作为客观收益的 精品文档 2欢迎下载 r 为 不等于零报酬率 由于重庆市评估行业组织未公布报酬率 资本化率 利 润率等估价参数值 在报酬率确定时 我们以无风险报酬率和风险报酬率累加 得到 即以央 行最新的一年期存款基准利率加上评估对象所在地区的经济现状 及未来预测 同时考虑评估对象的用途及新旧程度确定风险报告率 n 为收益年限为有限年 评估对象属于有限期使用权 1 1 收益法原理 收益法原理 收 益法又称收益还原法或收益本金化法 是通过估算被评估资产对象在未来期 间的预期收益 选择使用一定的折现率 将未来收益一一折成评估基准日的现 值 用各期 未来收益现值累加之和作为评估对象评估价值的一种方法 其适用 条件要求是 评估对象使用时间较长且具有连续性 能在未来相当年内取得一 定收益 评估对象的 未来收益和评估对象的所有者所承担的风险能用货币来衡 量 2 2 收益法技术路线 收益法技术路线 根据评估对象目前实际情况 作为收益性权益 我们通过调查其同类收益性权 益平均收入 结合该地区目前及未来的规划发展 对未来一定年限内评估对象 的经营收益状况做出预测 并结合估价经验选取合适的收益折现率 对预测收 益数据进行折现 得出评估基准日评估对象的收益现值 3 3 收益法测算过程 收益法测算过程 1 我们根据评估规范的替代原则为基础 经过对同类出租车收益进行了认真 调查了解 评估对象与调查实例处于同一供求范围内 其用途 规模 经营形 式 权利性质等条件均符合规范有关客观收益选择的要求 2 估算潜在收益 根据所收集的资料显示 天语出租车每天上交 板板钱 相当于租金收益 均在 380 440 元 所涉及到的燃油补贴实际在 板板钱 抵扣 出租车使用的天然气费及驾驶员工资均不在内 考虑到评估对象的实际 情况及本次评估目的 我们通过分析认为 租金收益每天取平均值为 400 元 3 估算有效租金收益 调查重庆主城区出租车市场 维修 保养等情况 确定当地同类出租车实际出勤率情况 根据所收集的资料显示 由于日常保养 二级维护以及 一般事故 由于出租车行业的特殊情况 出租车出一般事故的机 率较高 等 全年非出勤时间需要花费 30 60 天 实际全年经营时间为 300 340 天 考虑 到评估对象的实际情况及本次评估目的 我们通过分析认为 全 年经营时间取 320 天 有效租金收益租金 潜在租金收益 出租天数 400 00 320 128 000 00 元 年 4 估算营运费用 根据同类出租车调查资料 调查租赁情况和各项营运费用 确定评估对象的总营运费用 序号费用名称 金额 元 年 1 养路费 重庆市人民政府关于印发重庆市公路养路费和客货运附 加费征收管理办法的通知 渝府发 2005 28 号 第七条规定 公 路养路费具体征收标准为 小型出租汽车 含 10 人座以下的小型营 运车 400 元 年车 4 800 00 精品文档 3欢迎下载 2 交强险 营业出租租赁 6 座以下 1800 元 年车 车损险 车辆损失险 480 元 年车 其他附加险 按交强险及车损险的 10 计算折合取整为 230 元 年车 2 510 00 3 路桥费 关于公布主城区路桥通行年费 次费 标准的通知 渝 价 2006 115 号 由于主城区大部分出租车均需在高速公路上行驶 按照国家及重庆市的规定 可以在高速公路上行驶的机动车辆年费 标准为 2300 元 年车 2 300 00 4 出租车管理费 按营业收入的 5 计算 128 000 00 5 6 400 元 年 车 6 400 00 5 营 业税 关于调增主城九区出租汽车营业税计税依据定额标准的 批复 渝府 2005 54 从 2005 年 4 月 1 日起 将主城九区 渝中区 大渡口区 江北 区 沙坪坝区 九龙坡区 南岸区 北碚区 渝北 区 巴南区 出租汽车营业税计税依据定额标准调增至 9000 元 月 应缴营业税及附加 每车每月营业额 3 1 7 3 个人 所得税 5 座以下 含 5 座 每车每月应缴 125 元 合计为 422 元 月 即 5 064 00 元 年 5 064 00 6 运管费 关于统一我市二类地区及一类地区部分公路运输管理费 定额征收标准的通知 渝价 2005 663 号 重庆市主城区为二 类地区 规定 5 座 含 以下 1 080 元 年车 90 元 月车 1 080 00 7 车船使用税 关于调整车船使用税车辆税额的通知 渝府发 2006 22 号 规定 15 座以下每辆 200 元 年车 200 00 8 车辆保养维修费 12000 元 年车 1000 元 月车 依据出租车经 营者调查得知 由于出租车行业的特殊情况 出租车出一般事故的机 率较高 12 000 00 9 车辆购置价及税费 目前换车上路的均为天语出租车 我们以其为 基础 按规定每四年一换的标准 换算出每年的车辆购置价税费 车 价款 85000 1 1 附加 1 1 上牌照 办理营运证件 计价器等 使用年限 4 25 712 50 10 其他费用 按前 9 项费用合计的 3 计算 1 802 00 总营运费用 年费用支出合计 61 868 50 5 估算净收益 根据上述计算 将有效租金收益扣除总营运费用 确定评估 对象的净收益 净收益 有效租金收益 总营运费用 128 000 00 61 868 50 66 131 51 元 年 精品文档 4欢迎下载 6 确定收益法计算的资本化率 即折现率 以及收益年限 依 据评估对象所在地区物业租赁情况 我们采用安全利率加风险调整值法确定 资本化率 安全利率加风险调整值法原理是以安全利率加上风险调整值作为资 本化率 安 全利率可选用同一时期的一年期国债年利率或中国人民银行公布的 一年定期存款年利率 风险调整值应根据评估对象所在地区的经济现状及未来 预测 评估对象的用 途及新旧程度确定 收益法计算的资本化率 r 即折现率 确定如下表 项目名称情况说明调整值 安全利率 根据中国人民银行 2007 年 12 月 21 日公布的一年期整存整 取存款基准利率 4 14 确定 4 14 风险调整值 由于出租车经营属高风险行业 依据重庆主城区出租车经 营的实际情况 日常事故因抢业务发生产多 引发赔偿风 险较高 综合我们的行业调查确定为 5 5 00 其他风险由于经营权证的形成是政府行为 其政策因素较强 权利 人持有经营权证可能因为政府政策变动期或其他因素导致 经营权实现发生的风险 我们综合经验确定为 1 1 00 合计 10 14 收益年限的确定 依据 重庆市出租汽车客运管理暂行办法 渝府令第 210 号 第十三条规定出租汽车客运特许经营权指标可以转让 转让双方应当签订书 面协议 并按规定到道路运输管理机构办理相关手续 通过转让取得的出租汽 车客运特许经营权指标 其经营期限为原经营期限减去已经营期限后的期限 本次评估对象其取得出租车经营权年限为 25 年 依据合同法的相关规定 至评 估基准日已签订租赁合同的租赁期应当仍然有效 则本次评估对象剩余年限等 于经营权到期日减去租赁合同的终止日期 相关情况如下 序 号 经营权 产权证编号 产权 编号 车辆 牌照号 产权 终止日期 合同 终止日期 剩余年 限 备注 10001234990888 渝 AT88812029 年 4 月2012 年 3 月 25 日 17 02 精品文档 5欢迎下载 150001235991888 渝 AT8882 2029 年 11 月 2008 年 10 月 31 日 21 00 390001236992888 渝 AT8883 2029 年 11 月 2011 年 12 月 25 日 17 85 410001237993888 渝 AT88842031 年 1 月2009 年 6 月 25 日 21 52 470001238994888 渝 AT88852031 年 1 月2010 年 5 月 25 日 20 61 7 选用适宜的计算公式求出收益价格 根据以上分析可知 评估应选用 每年基本固定不变 的公式模型进行计算 选用计算公式 以第一项为例 收益价格 66 131 51 10 14 1 1 1 10 14 17 02 52 61 万元 个 以 上结果为评估对象能实际产生收益的年限并未到期 我们此时测算的结果应 为租赁合同到期日的价值 公开购买者购买该经营权后在一定时间内不能取得 实际收益 而这部分资金的时间价值 由于投资风险已在前阶段中考虑 此时 的资金是最安全的 因此我们采用银行定期存款利率作为折现率 我们以其对 应时间的银行定期存 款利率为基础进行折现 有关折现结果如下表 序 号 经营权产 权证编号 产权编 号 车辆牌 照号 合同终止日期 剩余 年限 n 折现前价 值 万元 折现 时间 折现 率 评估价值 万元 备注 10001234990888 渝 AT8881 2012 年 3 月 25 日 17 0252 613 73 5 40 43 23 150001235991888 渝 AT8882 2008 年 10 月 31 日 21 0056 640 33 3 33 56 02 精品文档 6欢迎下载 390001236992888 渝 AT8883 2011 年 12 月 25 日 17 8553 593 48 5 40 44 62 410001237993888 渝 AT8884 2009 年 6 月 25 日 21 5257 060 98 3 78 55 02 470001238994888 渝 AT8885 2010 年 5 月 25 日 20 6156 301 90 4 14 52 13 合计 3 703 123269 74 注 利率确定原则 1 3 个月以上不足半年的按 3 个月期计算 2 半年以上不足 1 年的按半年期 计算 3 1 年以上不足 2 年的按 1 年期计算 4 2 年以上不足 3 年的按 2 年期 计算 5 3 年以上不足 5 年的按 3 年期计算 四 评估结果 经评估调查 截至评估基准日 评估对象价值是基本能够被市场所接受 其结 论是合理的 资产评估明细表 序 号 经营权产 权证编号 产权编号 车辆牌照 号 合同终止日期 剩余年 限 n 折现前价 值 万元 折现 时间 折现 率 评估价值 万元 10001234990888 渝 AT88812012 年 3 月 25 日 17 0252 613 73 5 40 43 23 150001235991888 渝 AT8882 2008 年 10 月 31 日 21 0056 640 33 3 33 56 02 390001236992888 渝 AT8