论房地产项目开发过程中的质量管理

论房地产项目开发过程中的质量管理 摘 要 近年来 随着我国经济的发展 房地产市场也越来越火爆 在 2008 年遭受 了由美国次贷危机引发的全球性金融危机之后 房价随着经济的回暖又开始持 续上升 在这一过程中房地产项目开发者的角色就尤为重要 在房地产项目开 发者的开发过程中 质量管理是一个重要的部分 面对竞争日益激烈的外部市 场环境 房地产项目开发面临的许多质量问题无疑会对房地产在社会经济结构 中的地位产生不利影响 因此房地产项目开发过程中的质量管理必然是必要的 关键词 房地产项目开发 质量管理 开发过程 目 录 前言 1 第一章 房地产项目开发过程中质量管理的相关内涵 1 1 1 房地产项目开发过程中质量管理的定义 1 1 2 房地产项目开发过程中质量管理的注意要点 1 第二章 现阶段我国房地产开发过程中质量管理中存在的问题 1 2 1 构思目标设计 进行可行性研究阶段存在的问题 1 1 2 2 设计规划阶段存在的问题 1 2 3 建设阶段存在的问题 1 2 4 竣工验收和交付使用阶段存在的主要问题 1 第三章 加强项目开发的前期规划管理 1 第四章 开发项目的工程施工质量管理与控制 1 4 1 工程进度控制 1 4 2 质量控制 1 第五章 全面完善项目成本管理与控制 1 5 1 项目成本管理 1 5 2 项目成本控制 1 第六章 加强房地产开发的项目风险管理与控制 1 6 以市场为导向 提高自身风险预测能力 1 6 保证科学决策 合理控制投资风险 1 6 利用信息技术 构建风险管理系统 1 6 注重人才培养 不断提高风险管理水平 1 第七章 解决我国房地产开发过程中质量管理中存在问题的相关 措施 1 7 1 项目规划设计阶段的质量控制 1 7 2 施工图设计阶段的质量控制 1 7 3 招标阶段的质量控制 1 2 7 4 施工阶段的质量控制 1 7 5 竣工阶段的质量控制 1 7 6 缺陷责任期的质量控制 1 7 7 信息反馈期的质量控制 1 7 8 房产开发企业应该做的 1 结语 1 参考文献 1 致 谢 1 前言 3 近年来 我国房地产开发市场竞争日益激烈 并且受国家宏观调控政策的 影响 房地产成交量开始下降 高利润率也不复存在 我国房地产市场将进入 一段相当长时间的调整期 如何利用好这次的产业大调整带来的机遇 使房地 产企业在寒冬中成长 不断提高企业的竞争力 这是当前众多房地产企业需要 思考的问题 而企业要想获得更好的生存和发展 其信誉与口碑是最好的保证 质量是企业的生命线 是消费者最为关心的因素 每年总会有大量关于房产质 量的投诉 争议事件发生 这样会影响到企业声誉 给相关房产的销售带来影 响 为企业发展埋下不利的隐患 房地产开发项目的管理贯穿于项目的整个开 发运营周期之中 对房地产开发企业而言 做好项目全过程的质量管理与控制 是楼盘获得成功的先决条件 所以房地产企业应加强房地产项目的质量控制 保证其提供的建筑产品令客户满意 作为决定工程建设成败的关键 质量管理在房地产项目开发中占据着举足轻 重的地位 然而现阶段房地产项目开发中的质量管理还普遍处于一个较为低下 的水平 不少施工单位对于质量管理还没有形成一个具体的观念 更是没有完 善的质量管理的体系可以执行 所以结合实际 认真分析房地产项目开发过程 中质量管理存在的问题就显得尤其重要 只有这样 才能够采取有效的措施完 善相关的体制 从而保障建筑物的质量 4 第一章 房地产项目开发过程中质量管理的相关内涵 1 1 房地产项目开发过程中质量管理的定义 只有明确了房地产项目质量管理的相关定义 才能够从宏观上把握住质量 管理的方向 从而进一步从细节完善房地产项目质量管理的体系 所谓的房地 产项目管理是工程项目管理的一个分类 是指房地产项目的管理者运用系统工 程的观点 理论和方法 对房地产项目的建设和使用进行全过程和全方位的综 合管理 实现生产要素在房地产项目上的优化配置 为用户提供优质产品 也 就是说 其核心内容就是通过管理的手段优化配置 从而在获得利润的同时 保障项目的质量 1 2 房地产项目开发过程中质量管理的注意要点 房地产项目开发过程应该贯穿项目建设的方方面面 从始至终 只有这样 的项目质量管理才能形成一个较为完整的体系 从而有效的保证项目的质量 这也就决定了项目开发过程中的质量管理工作会具有包括开发建设各个阶段的 质量及相应的工作质量如决策质量 规划与设计质量 施工质量 回访保修质 量的特点 此外值得一提的是 房地产开发项目质量也包含了工序质量 分项 工程质量 分部工程质量和单位工程质量等内容 总而言之 在房地产项目的 质量管理工作中 要能切实体现出广义性 时效性和相对性等特点 1 5 第二章 现阶段我国房地产开发过程中质量管理中存在的问题 2 1 构思目标设计 进行可行性研究阶段存在的问题 在项目开始前 都需要对于项目建设的目标进行设计 并进行相关的可行 性的研究 其作用相当于指明建设方向 所以这一阶段的质量管理就显得极为 重要 这一阶段主要存在着以下的问题 项目建议书 可行性研究报告 初步 设计等文件没有严格按照国家规定标准 方针 政策进行编制 这样就为后期 的项目建设工作的质量管理带来了难题 此外 某些房地产开发商片面地把可 行性研究报告视为可批性报告的行为也是给这一阶段的质量管理埋下了不小的 隐患 2 6 2 2 设计规划阶段存在的问题 由于施工单位为了减小开支 因此普遍聘用一些较为低级的设计师 这样 的做法就直接导致了房地产项目的相关设计的专业程度不高 设计质量低下 设计深度不够的现象时有发生 所以在现实生活中发生施工队看不懂相关的施 工图纸的事件也就不足为奇了 试想 施工队连相关的图纸都看不懂 那么其 建造出来的建筑物的质量又怎么会有保障 2 3 建设阶段存在的问题 这一阶段的主要内容就是施工招标及施工建设 现阶段在施工招标阶段往 往存在着以下的问题 部分不法分子为了获取个人的私利 而利用权钱交易等 手段操纵招标结果 将工程承包给那些资质不够但是却肯出钱贿赂的施工队 而施工建设方面存在的问题就更好理解了 其一 少数不法的施工单位为了赚 取利润 在进行项目建设时以次充好 从而牟取暴利 其二则是由于施工过程 的复杂性 若是没有一套行之有效的管理机制 就极易在施工中陷入混乱 而 一旦陷入混乱 相关的工程质量就更加岌岌可危了 这也是今年来我国豆腐渣 工程屡见不鲜的重要原因 3 2 4 竣工验收和交付使用阶段存在的主要问题 在这一阶段存在的主要问题有以下几个方面 项目经理在进行正式的验收 之前往往会忽略预验收 这就导致项目的实际施工与图纸中预想结果之间的偏 差难以被及时的发现和纠正 项目后评估阶段没有邀请设计 监理 施工等单 位召开专家总结会 这就导致建设中的问题难以被发现 而且项目建设得不到 必要的反馈 该存在的问题还会一直存在 物业管理中客户服务管理缺乏专业 性 客服人员缺乏房地产的专业知识和从业背景 这是限制验收阶段质量管理 水平提高的重要因素 7 8 第三章 加强项目开发的前期规划管理 我国房地产项目普遍存在着缺乏前期调研和可行性研究的问题 因此 要 全面优化项目管理 就必须加强对项目开发的前期管理 包括规划阶段和设计 阶段 一个项目在开发前要做充分的市场调研和投资决策分析 将风险控制在 预期范围内 此外 在设计阶段 要重视规范设计 以市场需求为出发点 综 合性能 经济 生态 安全等多角度考虑设计 做到各方面利益的平衡与协调 避免出现不停的变更所造成的巨大浪费 一方面 要结合实际 遵循预算 施 工设计图 做到基本不偏离 另一方面 也要加强与设计单位的沟通 做到弹 性管理 力求做到全面准确 不漏项 不留缺口 将意外风险控制在预期之内 做到前期管理与过程管理和事后管理的动态一致 真正的将项目管理打造成一 个动态可控的弹性系统 9 第四章 开发项目的工程施工质量管理与控制 房地产是人们各项投资中所占比例最大的一项投资 人们对房屋的质量和 性价比考虑非常多 因此 合格的质量是房地产业对房屋的最低保证 因为房 屋建筑在起初一两个月看不出任何质量问题 但是随着时间的推移 质量问题 就会逐渐凸显 因此 在修建房屋时 要对人员 材料 机械 施工等方面严 格管理和控制 做到量化要求 保质保量 于此同时 对商品房的其他基础设 施也做出让顾客满意的承诺 做好暖通 排水等方面的顺畅 此外 更要提高 商品房的售后管理与控制 积极咨询顾 10 客的需要并做出满意的回复与解决 组建专门的售后项目管理队伍 对物业及 房屋的维修做出及时的处理 并对顾客提出的意见和建议进行深入研究 从而 为下一个房地产项目的决策和规划提出可行性的意见 无论是开发住宅小区还是商业区等 开发的内容构成了一项系统工程 而 施工控制是整个开发项目管理的主要内容 也是承包单位及项目经理的主要职 责 因此 必须加强施工控制 以保证开发项目按计划有序地实施 对一个建 设项目而言 其直接控制的目标有三个 即进度 工期 质量 成本 投资 这三个目标彼此之间有一定互斥性 难以同时达到最优 其实施应以项目整体 最优为目标 推行 GB T19000 质量管理体系标准 有针对性地提高工程质量 1 在工程的实施过程中全面推行的 GB T19000 质量管理体系标准 强化全体员 工的质量管理意识 以细致周到全面的的工作质量保证工程质量 4 2 制定质量管理制度和目标 并展开横向落实到人头 纵向落实到班组 从公 司到项目层层落实责任制 把工程作为公司的重点工程 工程质量必须达到备 案制的合格标准 并获得市优质奖 3 组建 砼工程质量控制 模板工程质量控制 钢筋工程质量控制 地 下室防水质量控制 屋面防水施工质量控制 楼地面 外墙装饰质量控制 文明施工标准化管理 质量管理小组 对施工中易出现的质量通病均设置质 量控制管理点 有计划 有针对性 有程序 全过程的展开工作 以确保工程 质量合格 最大限度地满足用户的要求 1 4 1 工程进度控制 工程进度关系到建设工程能否如期竣工交付使用 而工程进度通过工程计 划来具体实现 1 进度计划的形式 按照工程项目阶段划分 进度计划一般分成三类 第一类 客观进度计划 从工程项目开始准备到竣工各阶段的进度计划 常用横道图法和网络图法表示 横道图法 在时间坐标上用一种直线条表示出各项工程内容和进度的方 法 通常用横坐标表示工作时间 纵标表示工作内容 横道图法简单明了 但 看不出各项工作之间相互依赖和相互制约关系 看不出某项工作的提前或落后 对整个工期的影响程度 看不出哪些属于关键工作 11 网络图法 其基本原理是首先应用网络形式来表示计划中各项工作的先 后顺序和相互关系 其次通过计算找出计划中的关键工作和关键路线 在计划 执行过程中进行有效的控制和监督 保证合理地使用人力 物力 财力 完成 目标任务 第二类 总进度计划 由承包单位的技术部门 计划部门 质量监督部门 等 在项目负责人领导和监理工程师主持下编制 根据工程所需工时数以及人 力 物力 设备情况 求出施工工期 进而编制整个工程的施工进度计划 总 进度计划也可通过横道图和网络图表示 第三类 单位工程进度计划 以单位工程为对象进行编制 2 进度计划的监测 防止进度滑动 定期取得工程实际进展情况 与原 进度计划对比 检查 找出进度滑动原因 保证工期按时完成 进度滑动 是 工程管理中的一种司空见惯的现象 应该引起工程管理人员的高度警惕 3 进度计划的衡量 分析和修正 衡量工程进度的指标有实物量 形象进 度 工作量 完成投资额 或者工时数 衡量 分析与修正工作一般每月一次 4 2 质量控制 工程项目的质量是设计意图被实现的程度 质量控制是指开发项目管理机 构以合同规定的质量目标或以国家标准 规范为目标所进行的监督和管理活动 质量控制的任务主要是在施工过程中及时发现施工工艺等是否满足设计要求和 合同规定 对所选用的材料和设备进行质量评价 对整个工程中的工作质量水 平进行评估 将取得的质量数据和承包商履行职责的程度 与国家有关规范 技术标准 规定进行比较 并作出评判 工程质量控制工作主要包括以下几项 1 对原材料的检验 为保证材料质量 应当在订货阶段就向供货商提出检 验的技术标准 并将这些标准列入订购合同 有些重要材料应当在签订购货合 同前取得样品 材料到货后再与样品对照检查 对砂 石 水泥 钢筋等原材 料必须严格送检 并出具相关的检验合格的报告 未经检验或检验不合格的材 料禁止使用 5 2 对工程中的配套设备进行检验 工程建设中应确立设备检查和试验的标 准 手段 程序 记录 检验报告等制度 对于主要设备的试验和检查 可考 12 虑到由政府指定的相关部门进行检查和验收 并出具相应的检验合格报告 3 确立施工中控制质量的具体措施 检查各项施工设备 仪器 保证在测 量 计量方面不出现严重误差 严格控制混凝土质量 设立水泥 砂 石和水 配比的严格计量手段控制水灰比 确保混凝土达到设计所要求的相应强度等级 对商品混凝土通过检验其塌落度等方法检查其质量是否可行 混凝土试块制作 必须现场取样 其养护必须与浇筑的混凝土养护的同等条件下进行 制定有效 的质量检查和评定方法 以便保证砌筑工程 装饰工程和水电安装工程按合同 规定的技术要求实施 4 建立有关质量文件的档案制度 现场工程师对工程质量应进行经常性的检查 做好中间过程的质量验收工作 对检查或验收的结果形成文字记录 归类存档 13 第五章 全面完善项目成本管理与控制 5 1 项目成本管理 近几年 房地产业多数已经走出 泡沫 的春天 同行业要在竞争中立于 不败之地 价格是很重要的一个优势和筹码 因此 房地产业在开发项目时必 须做到全面完善项目的成本管理 要严格控制工程项目成本 首先 在项目规 划阶段 做好项目的预测和评估工作 对其成本 销售 利润进行严格的控制 做到最低的成本 最优的质量 其次 在施工过程中 要引入竞争机制 做到 投标招标的市场化 最后 要建立奖惩制度 无论是甲方还是乙方或者第三方 施工阶段 这一阶段 主要是加强和 14 完善现场签证管理 现场签证的管理包括现场签证的办理和审查两个阶段 只 有这样 才能从根本上降低成本 从而提高房地产企业的市场竞争力和整体经 济效益及社会效益 6 5 2 项目成本控制 实施成本控制是在不影响工程进度 质量 生产操作安全施工的前提下 将工程的实际成本控制在预算范围内 通常在施工阶段 要不断进行直接费用 监测分析和间接费用监测分析 1 直接费用监测分析 直接费用包括工程量 工时 机械台班 材料耗费 工程其他费用支出 对直接费用逐月提出统计报表 将实际费用与工程预算进 行比较 并且根据实物工程量和花费的比较 计算出实际工程单价 最后与预 算工程单价比较 研究存在的问题 2 间接费用监测分析 间接费的预算数量是以直接费为基础 按照间接费 率计算出的 一经确定就要不断进行监测 采取措施来降低施工管理费用的支 出 费用支出时要做支出报告和支出审计 并要定期将实际费用与预算费用比 较 进行有效控制 第六章 加强房地产开发的项目风险管理与控制 15 6 以市场为导向 提高自身风险预测能力 在对于房地产进行投资的前期 应该积极做好市场调查 这是制定科学合 理投资风险管理方案的基础 详细来讲 我们需要做好以下几方面工作 其一 确定投资决策方向 仔细来了解需求和政府的政策动向 其二 以国家经济政 策 住宅制度和消费市场信息为基础 进行有效的市场定位 确定产品的功能 和价格 其三 健全高效的房地产信息收集机制 为实现房地产投资项目的调 整和改善提供依据 6 保证科学决策 合理控制投资风险 作为房地产投资者来说 应该具备风险意识 最好将风险管理和控制做在 决策环节上 以保证后期工程开展过程的科学性和有效性 实现对于风险的最 初控制 具体来讲 其一 确定开发项目的区位 保证是增值空间处于合理的 范围内 最大限度的规避投资风险 其二 在区位确定之后 不断健全风险管 理组织体系 保证处理好投资控制管理和进度 质量之间的关系 实现投资的 动态化管理 7 6 利用信息技术 构建风险管理系统 在房地产项目开发过程中 需要大量的信息资源 无论是区域经济发展信 息 还是区域城市规划信息 乃至区域房地产价格趋势信息 都对于房地产风 险控制有着至关重要的影响 因此我们应该借助信息技术的优势 对于各种信 息进行收集整理 从而为实现房地产风险控制策略的制定打下基础 这将极大 的促进了房地产风险管理水平和质量的不断提高 6 注重人才培养 不断提高风险管理水平 风险管理人才队伍的培养 将保证风险管理工作水平和质量的提高 我们 应该做好以下几方面的工作 其一 积极健全风险管理培训机制 做好员工的 培训工作 保证其风险管理理论水平的不断提高 其二 形成严格的风险管理 人才选拔机制 从根本上控制人才的质量 其三 不断对于自身企业进行的风 险管理工作进行审核 对于做的优秀的员工给予合理的激励 保证激发风险管 理人员的工作热情 16 第七章 解决我国房地产开发过程中质量管理中存在问题的相关 措施 7 1 项目规划设计阶段的质量控制 项目规划设计的质量是项目成败的前提 只有对具体项目进行充分的战略 研究 制定正确的 科学的 符合实际的 人性化的 可执行的项目规划方案 才能保证项目顺利成功实施 以创造良好的经济效益 社会信誉 作为房产开 发企业必须要具有社会发展的前瞻性 能够准确掌握市场行情 进而确定本项 目的开发理念 市场定位 并委托专业设计单位 按照此定位进行设计 8 7 2 施工图设计阶段的质量控制 施工图设计工作是工程建设的基础性工作 设计的合理与否 直接影响工 程质量 房产开发企业应重视设计阶段的质量控制 委托具有相应资质的设计 单位进行工程设计 以提高设计质量 重视设计前期工作 配合设计单位搞好 现场测量和查勘 考虑各种不利因素对工程建设的影响 使工程设计尽可能完 善 准确 符合工程建设的实际 减少不必要的设计变更 现实中 进展到施 工图设计阶段后 房产开发企业往往只要求进度 急于报规 设计单位为了急 于完成设计任务 忙于赶工 出现设计深度不够 专业不协调等设计问题 以 至于在工程施工中或多或少会出现设计变更 设计有误等问题 出现无法进行 房产规划验收 产权手续办理等问题 7 3 招标阶段的质量控制 7 3 1 重视资质审查 工程招标时 注重对施工单位资质的审查 包括人员素 质 技术力量 施工业绩 社会信誉等多个方面 审查施工单位是否具有类似 工程施工的经历和经验 在以往的工程施工中是否出现过质量控制方面的问题 是否发生过质量事故等 7 3 2 重视在施项目的考察工作 在实际工程招标中 挂靠单位资质的现象屡见不鲜 以至经常出现名不副实的情况 施工过程中也 17 会经常出现劳资纠纷 农民工工资不到位等问题 考察过程中 一定要勤观察 多提问 善思考 认真分析投标单位的实际经济实力 技术力量等 以确保投 标单位资质与实际能力相符 重视合理价中标 在实际工程招标中 有些 房产开发企业为了节省造价 往往采取没有标底 低价中标的方式 以至出现 低价中标 高价索赔的现象 最后不仅没节省造价 反而多花了钱 同时还浪 费了大量人力 物力 拖延了工期 9 7 4 施工阶段的质量控制 7 4 1 对监理单位的质量控制 建设监理制实施以来 工程建设质量明显提高 工期和投资控制有了保障 为确保工程项目的顺利实施 使监理单位能够有效 控制工程项目质量 房产开发企业要严格按照基本建设程序和监理合同的要求 去做 并赋予监理工程师相应的权力 使监理工程师能够较好地履行监理合同 所规定的各项职责 达到控制工程质量的目的 7 4 2 对施工单位的质量控制 通过招标 选定具有相应资质的施工单位从事 工程建设 签订工程施工合同 房产开发企业对施工质量的控制主要是通过工 程监理进行 工程监理依据监理合同对工程项目实施全过程 全方位的监理 施工单位的工程质量活动完全处在监理控制之中 通过控制人员 材料 机械 方法工艺和影响工程质量的因素 达到控制质量的目的 通过现场质量检验 落实检验方法 参与分部工程 隐蔽工程验收等措施来控制工程建设质量 定 期或不定期组织由参建各方人员参加的工程质量联合检查 发现问题 及时处 理 成立督察组织 随时对工程建设质量实施督察 防止质量事故的发生 10 7 5 竣工阶段的质量控制 竣工验收是工程施工全过程的最后一道工序 也是工程项目质量控制的后 期工作 是全面考核施工质量的重要环节 竣工验收前 房产开发企业应及时 委托具有相应检测资质的检测单位对工程建设质量进行全面检测 为工程顺利 通过验收奠定基础 及时组织由参建各方参加的单位工程分户验收工作 不能 走形式 走过场 对工程质量有疑虑的地方 现场进行查验 发现问题 尽早 处理 消灭质量缺陷 客观 公正地评定工程质量等级 使工程质量等级评定 能够准确反映工程建设的内在质量 严格按照验收规程进行工程验收 发现质 量问题 责令有关单位限期处理 18 7 6 缺陷责任期的质量控制 缺陷责任期是工程内在的 隐蔽的质量问题容易暴露的时期 通过试运行 有些质量问题会暴露出来 形成质量缺陷 在实际工作中 要加强这一阶段的 质量控制 发现问题 查找原因 分清责任 限期处理 对各种修补工作进行 监督 检查和验收 保证修复质量 向运行管理单位交送一个合格的工程 7 7 信息反馈期的质量控制 信息反馈期是指项目完成后 对整个项目实施各阶段质量问题的汇总 整 理 作为一个房产开发企业 不是做完一个楼盘交给业主 物业 就完成任务 了 完成一个项目 只等于是完成一幅作品 每幅作品都会有不足之处 作为 房产开发企业 必须要善于总结不足 并在以后的项目运作中有效克服不足 才能够使自己的作品愈加完善 完美 企业也才能不断进步 不断发展 壮大 7 8 房产开发企业应该做的 7 8 1 加强培养 学习 提高企业素质 房产开发企业在日常管理过程中 要 加强质量管理人员对法律 法规和业务知识的学习 不断改进工作方式和方法 逐步提高管理人员自身的业务素质和管理水平 满足要求日益严格的工程建设 的需要 只有让员工感到有个不断学习 不断进步的过程 员工工作起来才更 有积极性 进取性 开拓性 企业发展进入良性循环阶段 才会有长足的进步 7 8 2 提高要求 各方积极配合 不断召开由参建各方参加的质量管理会议 使参建各方明确控制工程建设质量是工程建设的根本目的 提高参建各方的质 量意识 调动各方积极性 齐抓共管 参建各方积极配合 相互监督 相互促 进是搞好工程建设质量的前提和保证 7 8 3 树立全过程的质量意识 工程建设过程中 积极配合质量监督机构搞好 工程质量检查 建立健全质量体系 采取有效措施保证参建各方质量体系的正 常运转 将质量意识贯穿于工程建设的整个过程中 对保证工程建设质量具有 重要作用 加强对工程扫尾工作的管理力度 由监理单位督促施工单位按期完 成 确保工程完整 19 20 结语 随着房地产行业的发展 市场对这个行业提出了更高的需求 房地产企业 要立足市场 增加自己的市场占有率 必须做好项目质量管理 房地产项目质 量管理贯穿项目管理全过程 项目初期的质量管理主要体现在项目设计质量 设计质量形成对房地产项目质量至关重要 在这一阶段