万科估值报告

公司价值评估报告公司价值评估报告 公司名称 万科企业股份有限公司 股票代码 所属行业 房地产开发行业 班级 国际商学院 2011 级 姓名 学号 经营环境变化及公司所处行业经营环境变化及公司所处行业 万科企业股份有限公司成立于 1984 年 5 月 前身为隶属于深圳经济特区发 展公司的全民所有制贸易企业 是目前中国最大的专业住宅开发企业 88 年 12 月公司经股份制改组 成为全国首批上市公司之一 93 年 4 月向境外发行 4 500 万股 B 股 公司以中国大陆市场为目标 以房地产为核心业务 涉及进 出口贸易及零售投资 工业制造 娱乐及广告等业务 投资重点主要集中在上 海 北京 天津 深圳等中国区域经济中心 2008 年公司完成新开工面积 523 3 万平方米 竣工面积 529 4 万平方米 实现销售金额 478 7 亿元 结算收入 404 9 亿元 净利润 40 3 亿元 2012年3月份以后 由于首次置业的信贷环境有所改善 再加上房价前期下调 效果的显现 国内商品房自住需求集中释放 主要城市商品房成交金额和成交量 均出现反弹 市场景气度有所恢复 公司经营环境一定程度上得到改善 历年来 公司主营业务的高速成长和稳定业绩 以及公司规范的管理和极具前瞻性的发 展战略 在行业内赢得了声誉 树立了品牌 成为中国房地产业的龙头老大 万科管理地产的经验丰富 预见性强 房产质量好 吸引了众多买家 尽管在 2008年低迷时期 公司仍实现销售面积557 0万平方米 销售金额478 7亿元 08年底 公司占全国住宅市场的份额为2 34 较年初进一步提升 万科的市场 占有率 在深圳 上海 天津 佛山 厦门 沈阳 武汉 镇江 鞍山等9个城 市排名首位 在杭州 苏州 无锡 东莞 珠海等5个城市排名第2位 在中山 成都两个城市排名第3位 万科的战略万科的战略 第一階段 在刚建立的階段 万科主要战略是金融市场 全面扩张 第二阶段 走专业化道路 经历了许多的经验教训 特别是获得了管理异 地生意的经验 万科也为下一个方向奠定了基础 万科的经验有三点 确定了 一个行业 建立了一个制度 训练了一个队伍 所以第二阶段 开始收索自己 的战线 准备走专业化的道路 万科认为 坚守价值底线 拒绝利益诱惑 坚 持以专业能力从市场获取公平回报 是万科获得成功的基石 公司致力于通过 规范 透明的企业文化和稳健 专注的发展模式 成为最受客户 最受投资者 最受员工 最受合作伙伴欢迎 最受社会尊重的企业 凭借公司治理和道德准 则上的表现 公司连续六次获得 中国最受尊敬企业 称号 2008 年入选 华 尔街日报 亚洲版 中国十大最受尊敬企业 万科的竞争优势万科的竞争优势 地段优势 就是永恒价值优势 配套优势 就是生活质量优势 景观优势 就是生命健康优势 设计优势 就是生活品味优势 万科也向来坚持配套先行 的理念 并注重社区商业与居住者生活习惯之间的深度关系 万科在确保居住 的舒适感之外 为提升居住着的幸福感与住宅价值 特别讲未来人们生活所需 提前纳入 1 品牌 顾客和潜在顾客对万科品牌的评价都较高 市场一般公众认为万科 的优势在于住房本身的设计和建筑方面的功能属性 万科住户 业主认为万科的 社区文化气氛和万科的服务很令人满意 这种不同消费群对于万科优势认同的 差异的营销含义是 一方面可以有利于吸引潜在消费者来购买 另一方面也可 以有利于形成较高的住户满意度和忠诚度 品牌知名度很高 调查发现万 科被很多人所知道 2 企业文化 主要有四点 1 客户是我们永远的伙伴 2 人才是万科的资 本 3 阳光照亮的体制 客户是我们永远的伙伴 4 万科给自己的定位是 做中国房地产行业的领跑者 通过市场创新 产品创 新 服务创新和制度创新 追求有质量 有效率的持续增长 是万科实现行业 领跑 创造丰盛人生的唯一途径 5 在新经济时代 万科要以大为小 灵活应变 锐意进取 永怀理想与激情 持续超越自己的成绩 持续超越客户的期望 6 正是万科的企业文化为他在管理 开发 销销等活动中提供无形的引导 使 他们总是关注客户 重视人才 提供员工平等的发展机会 不断实现自己新的 目标 目标价格目标价格 一 绝对估值 采用 DDM 估值模型 1 折现率的计算 一个公司的折现率可以利用 CAPM 公式来计算 k rf i rm rf rf是 3 至 5 年到期的国库券年化收益率 取值为 5 5 rm是上证指数的年化收益率 取值为 12 625 利用该公司六十个月的收益率得到 在 excel 中得出 为 0 8787 由此可以得到折现率 k 11 76 2 该公司 2011 年的每股收益为 1 16 e0 为 1 16 从年报中可得 未来几年公司的分红比例大约维持在 15 假设第一 二 三年的分红比 例分别为 15 16 16 5 11 月份销售面积 143 6 万方 同比升 94 6 环比升 12 8 销售金额 171 3 亿元 同比升 106 6 环比升 25 0 销售均价 11929 元 平 同比升 6 2 环比 升 10 8 12 年累计销售面积 1178 8 万方 同比升 16 累计销售金额 1271 5 亿元 同比升 9 9 因此估计未来三年的新投资的回报率分别为 14 1176 14 2800 12 0950 从第三年开始增长率保持不变 根据 DDM 模 型 得出万科的潜在价值是 11 8 每股 现在的价值是 9 48 与现在比较 11 8 9 48 9 48 24 08 被低估超过 20 建议买入 二 相对估值 公司市盈率 萬科 A 15 39 保利地產 17 25 招商地產 14 06 华发股份 21 62 福星股份 11 65 金地集团 22 南京高科 16 21 行业平均 17 被低估 11 应该买入 敏感性分析敏感性分析 1 利率的敏感性分析 将利率上调 10 价值变为 6 8 被低估 28 将利率 下调 10 被高估 329 数据表明 改变利率对最终价值影响很大 2 再来看看要求回报率的敏感性分析 将要求回报率上调 10 价值变为 11 8 被低估 24 5 显然 要求回报率的改变对价值的影响没有利率那么大 可以看出 利率对 估值来说最重要 建议建议 由 DDM 估值模型得到的价值为 11 7 对比现在的价值 9 48 被低估了 24 08 20 此