在建工程及建筑物抵押法律风险

1 在建工程抵押法律风险在建工程抵押法律风险 一 在建工程抵押的定义及其构成要件一 在建工程抵押的定义及其构成要件 关于在建工程抵押 我国 担保法 和其他法律 法规并没有做出明确规定 建设部 城市房地产抵押登 记办法 以上简称 办法 第 3 条规定 本办法所 称在建工程抵押 是指抵押人为取得在建工程继续建造 资金的贷款 以其合法方式取得的土地使用权连同在建 工程的投入资产 以不转移占有的方式抵押给贷款银行 作为偿还贷款改造担保的行为 办法 第 11 条同时 规定 以在建工程已完工部分抵押的 其土地使用权 随之抵押 最高人民法院关于适用 中华人民共和国 担保法 若干问题的解释 以下简称 解释 的出台 才为在建工程抵押的有效性作了明确规定 解释 第 47 条规定 以依法获准尚未建造的或者正在建造中的 房屋或者其他建筑物抵押的 当事人办理了抵押物登记 人民法院可以认定抵押有效 结合建设部的 办法 和最高院的 解释 在建工程抵押的构成要件如下 1 目的要件 在建工程抵押的目的是 抵押人为取 得在建工程继续建筑资金的贷款 该贷款的用途一般 是继续建造工程 2 主体要件 在建工程抵押的抵押权人是具有贷款 经营权的金融机构 一般是商业银行 也就是借款合同 的贷款人 而抵押人必须是借款合同的债务人 同时一 般也是在建工程所占用土地的使用权人 3 客体要求 在建工程抵押的抵押物必须是债务人 合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产 同时必须是 依法获准尚未建造的或者正建造中的房 屋或者其他建筑物 因此 抵押人必须已经取得在建 工程占用土地的国有土地使用权 同时还必须已经获得 有关部门关于同意其进行建造的建设用地规划许可证及 其他证件 这就要求银行在办理在建工程抵押贷款时不 仅必须查看和收集有关证件 还必须准确评估在建工程 的价值 4 形式要件 在建工程抵押要在法律上有效 不仅 当事人之间必须签订抵押合同 而且必须依法办理抵押 物登记 否则抵押行为不具有法律效力 这就要求银行 在办理在建工程抵押贷款时 必须到登记部门办理合法 有效的抵押物登记手续 5 关于抵押合同形式要件 建设部 办法 还 规定以在建工程抵押时 抵押合同应当载明以下内容 一是 国有土地使用权证 建设用地规划许可证 和 建设工程规划许可证 三证的编号 二是已交纳的土 地使用权出让金或需交纳的相当于土地使用权出让金的 款额 三是已投入在建工程的工程款 四是施工进度及 工程竣工日期 五是已完成的工作量和工程量 二 在建工程抵押贷款的主要法律风险及防范措施二 在建工程抵押贷款的主要法律风险及防范措施 1 在建工程抵押的风险及防范 在建工程抵押 如要实现抵押权 就有可能实现在 建工程的转让 根据城市房地产管理法 以出让方式取 得土地使用权的 转让房地产时 应当符合一定条件 即在建工程办理抵押贷款时 应当达到法律规定的最低 条件 一 按照出让合同约定已经支付全部土地使用 权出让金 并取得土地使用权证书 二 按照出让合 同约定进行投资开发 属于房屋建设工程的 完成开发 投资总额的百分之二十五以上 属于成片开发土地的 形成工业用地或者其他建设用地条件 转让房地产时房 屋已经建成的 还应当持有房屋所有权证书 因此 应 当审查其在建工程的进度或实际投资额度与总额度的比 例 另外 以出让方式取得土地使用权进行房地产开发 的 必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途 动 工开发期限开发土地 超过出让合同约定的动工开发日 期满一年未动工开发的 可以征收相当于土地使用权出 让金百分之二十以下的土地闲置费 满二年未动工开发 的 可以无偿收回土地使用权 但是 因不可抗力或者 政府 政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工 作造成动工开发迟延的除外 金融机构应当对此前提条件也进行风险审查 是否 存在政府对其无偿收回土地使用权或缴纳土地闲置费的 可能性 避免土地使用权不属于抵押人的情况产生 2 关于确定在建工程抵押物价值的法律风险 在 建工程抵押的抵押物必须是抵押人 合法方式取得的土 地使用权连同在建工程的投入资产 同时必须是 依 法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑 物 因此 抵押人必须已经取得在建工程占用土地的 国有土地使用权 建设用地规划许可证及其他证件 这 就要求在办理在建工程抵押贷款时不仅必须查看和收集 有关证件 还必须准确评估在建工程的价值 确定在建工程抵押物价值风险防范 在建工程抵押 权人所享有抵押权的标的范围一般仅为办理抵押登记时 已经建成并登记的在建工程和该在建工程占用范围内相 应比例的土地使用权 而不包括登记后在建工程上继续 新增的层数和占用范围外的土地使用权 在确定抵押物 价值时 应考虑以下三方面的因素 一是用于该在建工 程实际支出 核对有关支出发票和银行支票存根 二是 监理公司出具的监理报告 一定要有明确的工程进度 三是建筑施工单位就该项目出具的完成工程量证明 工 程款的受偿情况 3 在建工程抵押权与建设工程价款优先权冲突的 风险及防范 在实践中 房地产开发企业常常不是自己建设工程 而是将工程发包给施工企业 1999 年 3 月全国人大通过 的 合同法 第 286 条规定 发包人未按照约定支付 价款的 承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款 发包人逾期不支付的 除按照建设工程的性质不宜折价 拍卖的以外 承包人可以与发包人协议将该工程折价 2 也可以申请人民法院将该工程依法拍卖 建设工程的价 款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿 2002 年 6 月 20 日 最高人民法院在 关于建设工程价款优先受 偿权问题的批复 中规定 人民法院在审理房地产纠纷 案件和办理执行案件中 应依照 合同法 第 286 条的 规定 认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权 和其他债权 建筑工程价款包括承包人为建设工程应当 支付的工作人员报酬 材料款等实际支出的费用 不包 括承包人因发包人违约所造成的损失 该解释对建设工 程承包人行使优先权的期限做了限制 规定了行使优先 权的期限为六个月 自建设工程竣工之日或者建设工程 合同约定的竣工之日起计算 按照上述规定 在建工程 承包人的优先受偿权优于抵押权的优先受偿权 贷款银 行抵押权的优先受偿权将处于 有名无实 的境地 在 实践中 甚至会出现工程发包人与承包人串通虚构 发 包人未按照约定支付价款 的事实 导致抵押权处于法 律有上效 实际上无效的状态 另外 最高人民法院关于装修装饰工程款是否享有 合同法第二百八十六条规定的优先受偿权的函复 装修 装饰工程属于建设工程 可以适用 中华人民共和国合 同法 第二百八十六条关于优先受偿权的规定 但装修 装饰工程的发包人不是该建筑的所有权人或者承包人与 该建筑物的所有权人之间没有合同关系的除外 享有优 先权的承包人只能在建筑物因装修装饰而增加价值的范 围内优先受偿 由于在建工程承包人的优先受偿权优于抵押权的优 先受偿权 而现实中又无法禁止房地产开发企业对工程 抵押贷款时要做到 一是要选择资信良好 工程开发前 景看好的客户 提高开发企业的申请条件 并对其资质 还款能力进行严格审查 二是在放贷前向抵押人索取其 与承包人签订的建设工程合同 了解合同涉及的价款 约定的竣工期限和已经支付的价款 从而决定是否办理 抵押贷款 三是在建工程已经竣工的 要求借款人提供 在建工程价款已经支付的书面证明 若竣工期未满 6 个 月 应要求建筑商出具书面承诺 证明工程价款的来源 及支付方法 有不少人要求建筑商做出放弃优先受偿 权的意思表示 但笔者在此有不同意见 因为工程款优 先权是属于法定的 且该工程款主要是以工人工资为主 的 主要是保障工人基本的生存问题 故建筑商放弃优 先受偿权的效力值得商榷 并尽量要求借款人提供除 在建工程以外的抵押担保 以减少风险 四是要求提供 建设工程承包人自愿放弃优先的书面承诺 在开发企业 与建设工程承包人是关联企业 母子公司或控股公司的 情形下 要求建设工程承包人对贷款承担连带责任保证 在包装修的房地产项目 应当要求开发商出具承诺函 承诺装修工程已经支付了工程款 并对装修工程款承担 连带保证责任 五是严密监测贷款资金的使用 确保房 地产贷款的投向是用于在建工程 及时了解工程款的支 付进度 六是在抵押人与承包人发生诉讼时 要及时向 法院要求以第三人身份参加诉讼 对建筑工程价款的数 额和是否在六个月内行使权利进行核实 4 在建工程抵押权与税收优先权冲突的风险及防 范 2001 年新修订的 税收征收管理办法 规定了税收 优先权 该优先权在顺序上优先于抵押权 该法第 45 条第 1 款规定 税务机关征税款 税收优先于无担保 债权 法律另有规定的除外 纳税人欠缴的税款发生在 纳税人以其财产设定抵押 质押或者纳税人财产被留置 之前的 税收应当先于抵押权 质权 留置权执行 该规定表明 只要纳税人欠缴税款的行为发生在纳税人 以其财产设定担保之前 即纳税人欠缴税款在先 以其 财产设定担保在后 税收作为国家公权力就优先于担保 物权这种私权力 如果房地产开发企业在以开发项目占 用范围内的土地使用权或在建工程提供抵押之前已经拖 欠税款的 商业银行在处置抵押物时就要受到限制 税 务机关有权先于商业银行处置并就处置价款优先受偿 收税后的剩余部分 商业银行才可以受偿 如果商业银 行私自处置抵押物进行受偿 税务机关知道后有权在抵 押物价值范围内向商业银行追偿欠税企业应缴的税款 为避免企业因欠税而银行贷款带来的风险 银行在 接受房地产开发企业提供在建工程抵押之前 首先 信 贷调查过程中应通过各种途径获得企业是否欠税和欠税 的时间 金额 一是通过税务机关在媒体上对纳税人欠 税情况的定期公告了解抵押人是否欠税 二是直接要求 房地产开发企业说明其纳税情况 提供完税凭证 三是 请示税务机关提供有关抵押人的欠税情况 其次 银行 在获悉企业欠税时 应督促企业及时纳税 并把企业是 否完税作为贷款的条件之一 再次 在对抵押物 质物 的评估时 即便不把企业的欠税金额给予扣除 也应该 把企业欠税情况作为重要内容在材料中体现 最后 可 以把开发企业已经缴清税款作为银行接受在建工程抵押 贷款的前提条件 5 在建工程抵押权与企业破产冲突的风险及防范 企业破产法 第一百零九条 对破产人的特定 财产享有担保权的权利人 对该特定财产享有优先受偿 的权利 第一百三十二条 本法施行后 破产人在 本法公布之日前所欠职工的工资和医疗 伤残补助 抚 恤费用 所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保险 基本医疗保险费用 以及法律 行政法规规定应当支付 给职工的补偿金 依照本法第一百一十三条的规定清偿 后不足以清偿的部分 以本法第一百零九条规定的特定 财产优先于对该特定财产享有担保权的权利人受偿 在本法公布之日前形成的未清偿的职工债权 在按 正常清偿顺序无法实现时 则以设定担保的特定财产受 偿 此时未清偿的职工债权优于担保物权 6 在建工程抵押权与出租的法律关系 根据 最高人民法院关于适用若干问题的解释 第六十五条 抵押人将已出租 的财产抵押的 抵押权实现后 租赁合同在有效期内对 3 抵押物的受让人继续有效 第六十六条 抵押人将已抵押的财产出租的 抵押 权实现后 租赁合同对受让人不具有约束力 物权法 第一百九十条 订立抵押合同前抵押财 产已出租的 原租赁关系不受该抵押权的影响 抵押权 设立后抵押财产出租的 该租赁关系不得对抗已登记的 抵押权 即分两种情况 一种是已经出租的房地产抵押 这 种情况租赁关系成立在先 抵押权设定在后 抵押与租 赁关系互不影响 只要抵押人以书面形式将抵押事实告 知承租人 原租赁合同继续有效 即所谓 买卖不破租 赁 另一种情况是房地产权利将已经抵押的房地产出 租 这种情况下抵押权设定在先 租赁关系成立在后 租赁合同对受让人不具有约束力 租赁关系应随着抵押 权实现而解除 7 划拨土地上在建工程抵押的风险及防范 一般说来 开发企业往往通过出让的方式获得土地 使用权 但如果在旧城改造等带有政府行为的开发过程 中 开发企业也可以有通过划拨方式获得土地使用权 由于在建工程抵押是以有限的已完工部分的价值及所附 着的土地使用权合并抵押的 如相关土地使用权是划拨 土地使用权 抵押权人在实现抵押权时 根据 担保法 第 56 条的规定 拍卖划拨的国有土地使用权所得的 价款 在依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出金的款 额后 抵押权人有优先受偿权 至于应缴纳的土地使 用权出让金的款额 按照国家土地管理局颁布的 划拨 土地使用权管理暂行办法 第 26 条规定 土地使用 权出让金 区别土地使用权转让 出租 抵押等不同方 式 按标定地价的一定比例收取 最低不得低于标定地 价的 40 标定地价由所在地市 县人民政府土地管理 部门根据基准地价 按土地使用权转让 出租 抵押期 限和地块条件核定 按照上述规定 土地管理部门收 取有关国有土地使用权出让金的权利也优先于银行的在 建工程抵押权的优先受偿权 另外 2003 年 4 月 16 日 最高人民法院在 关于破产企业国有划拨土地使用权应 否列入破产财产等问题的批复 中规定 企业对其以划 拨方式取得的国有土地使用权无处分权 以该土地使用 权为标的物设定抵押 除依法办理抵押登记手续外 还 应经具有审批权限的人民政府或土地行政管理部门批准 否则 该抵押应认定抵押无效 但这是一条争议较大的 规定 在 2004 年 1 月 16 日 最高人民法院关于转发国 土资源部 关于国有划拨土地使用权抵押登记有关问题 的通知 的通知 明确 在 通知 发布之日起 人民 法院尚未审结的涉及国有划拨土地使用权抵押经过有审 批权限的土地行政管理部门依法办理抵押登记手续的案 件 不以国有划拨土地使用权抵押未经批准而认定抵押 无效 已经审结的案件不应依据该 通知 提起再审 另外 该通知主要内容为 根据国家有关法律法规的规 定 现将国有划拨土地使用权抵押登记中的有关问题通 知如下 以国有划拨土地使用权为标的物设定抵押 土 地行政管理部门依法办理抵押登记手续 即视同已经具 有审批权限的土地行政管理部门批准 不必再另行办理 土地使用权抵押的审批手续 2004 年 1 月 15 日 8 在建工程抵押权与商品房预售冲突的风险及防 范 房地产开发企业为筹集资金 常常在开发的过程中 就进行预售 一般说来 在建工程抵押与商品房预售不 能同时并存 也就是说 商品房预售时 开发企业应当 与银行解除已设定的抵押关系 否则购房人将无法获得 房屋的产权证 根据 城市房地产管理法 第 44 条的 规定 开发企业只要 按揭供预售的商品房计算 投入 开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以 上 并已经确定施工进度和竣工交付日期 就可以向 县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记 取得商 品房预售许可证明 进而进行商品房预售 预售是一种 转让行为 根据 担保法 第 49 条 抵押期间 抵 押人转让已办理登记的抵押物的 应当通知抵押权人并 告知受让人转让物已经抵押的情况 抵押人未通知抵押 权人或者未告知受让人的 转让行为无效 此时 由 于在建工程已经抵押给银行 如果银行同意开发企业进 行预售 作为抵押物的土地连同房地产将被逐步地分割 出去 银行的抵押权就逐步落空 而银行的债权尚未获 得清偿 因此 银行如何同意 何时同意房地产开发企 业进行商品房预售 成为银行防范风险的关键所在 另 外 如果购房人在购买房屋时需向银行申请贷款的 根 据中国人民银行 个人住房担保贷款管理试行办法 第 14 条 借款人以所购自用住房作为贷款抵押物的 必 须将住房价值全额用于贷款抵押 这样 怎样部分地 解释原有的在建工程抵押并办理按揭贷款的新的抵押 也成为银行必须面对的问题 已设定在建工程抵押权项目的商品房的预售 可按 如下步骤操作 首先 要理清法律关系 预售部分要先 解除抵押关系 后签订预售合同 否则 签订的预售合 同将是无效合同 即先由开发企业向银行支付与解除预 售房屋所需偿还贷款额度相当的款项 或提供与该款项 等值的其他财产作担保后 银行同意解除预售部分的抵 押关系 开发企业再将已解除抵押关系的部分商品房预 售给购房人 如此反复 流动销售 实现良性循环 其 次 银行要深度介入预售过程 包括具体到每一宗合同 的签订 甚至直接掌管销售专用章 定期盘点库存商品 房 向房地产管理部门查询验证销售进度等 防止不法 开发企业隐瞒真情 贱价抛售 第三 也是最重要的 银行应该尽可能地成为唯一的监管银行 全权收存售房 款 开发企业在申请办理预售许可证明时 即选定抵押 权银行作为监管银行 在该行设立一个专门用于在收存 预售款的监管账户 并与监管银行签订监管协议 明确 双方的权利 义务 预售许可证载明该监管账户 预售 款包括其他银行为购房人提供的购房抵押贷款均必须存 入该指定的监管账户 监管银行必须根据工程监理单位 出具的工程进度核定意见书拨付预售款 开发企业应严 4 格按照施工计划组织施工 在实际工程进度与计划进度 一致的前提下 允许根据相应的预算方案使用预售款 实际工程进度落后于计划进度时禁止使用预售款 9 土地抵押转为在建工程抵押过程中的操作风险 及防范 开发企业向银行申请贷款时 常常虽然取得了有关 部门关于同意其进行建造的建设用地规划许可证及其他 证件 但是尚未进行实质性的开发 此时银行仅仅能够 接受其土地使用权作为抵押物 一旦开发企业已经开始 开发 形成部分完工建筑 根据信贷实践以及物权法规 定 由于新增在建工程不属于土地使用权抵押的价值范 围内 应当将土地使用权抵押转为在建工程抵押 由于 我国土地和房产的登记部门不同 土地使用权抵押在土 地管理部门登记 在建工程抵押则在房地产管理部门登 记 在将土地使用权抵押转为在建工程抵押的过程中 必须签订新的抵押合同 并重新办理登记 原有的抵押 合同和登记必须注销 否则就成了重复抵押 物权法 第一百八十二条 以建筑物抵押的 该建筑物占用范 围内的建设用地使用权一并抵押 以建设用地使用权抵 押的 该土地上的建筑物一并抵押 抵押人未依照前款 规定一并抵押的 未抵押的财产视为一并抵押 因此 将在建工程抵押的 此时在建工程范围内的建设用地使 用权视为一并抵押 此时 如果操作不当 将会使银行 的抵押权落空 首先 作为抵押物的土地使用权如果已 被法院或其他司法部门查封的 此时银行若到登记机关 注销了原登记 却因为抵押物已经被查封而无法办理新 的登记 一旦注销后甚至连恢复原状也无法做到 其次 土地使用权虽然没有被查封 但在银行办理注销土地使 用权抵押登记后 在建工程抵押权登记前的短暂时间内 抵押物突然被查封 此时 在建工程抵押权登记也无法 办理 因为 根据 担保法 第 37 条第 5 项的规定 依法被查封的财产是不能抵押的 另外 根据 办法 第 37 条第 2 款 抵押的房地产在抵押期间竣工的 当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后 重新办理 房地产抵押登记 在注销在建工程抵押 重新办理房 地产抵押登记的过程中也可能存在上述风险 银行在因办理土地使用权抵押转为在建工程抵押 在建工程抵押转为房地产抵押而必须重新办理抵押登记 时 首先要到登记部门查明抵押物是否被法院或其他司 法部门查封 如果被查封的 不得办理新的登记手续 而只能要求借款人归还贷款或依法起诉要求行使抵押权 抵押物没有被查封的 在办理新的抵押手续过程中 要 带好完备的登记资料 力求使登记手续在尽量短的时间 里完成 同时做好保密措施 防止借款人的其他债权人 获悉后通知司法机关查封抵押物 10 在建工程抵押办理保险过程中的风险及防范 办法 第 23 条规定 抵押当事人约定对抵押 房地产保险的 由抵押人为抵押的房地产投保 保险费 由抵押人负担 抵押房地产投保的 抵押人应当将保险 单移送抵押权人保管 在抵押期间 抵押权人为保险赔 偿的第一受益人 但根据我国 保险法 的规定 不 管在保险责任开始前或者保险责任开始后 投保人都可 以向保险人要求解除保险合同 即退保 虽然抵押权存 续期间 保险单正本在银行保管 但并不能排除投保人 中途声明保险单丢失进而办理退保的情况 另外 根据 保险法 第 37 条 保险标的危险程度增加的 被 保险人按照合同约定应当及时通知保险人 保险人有权 要求增加保险费或者解除合同 被保险人未履行前款规 定的通知义务的 因保险标的危险程度增加而发生的保 险事故 保险人不承担赔偿责任 此时 如果投保人 不履行向保险公司的通知义务 作为第一受益人的银行 也不知情 保险合同因而被保险人解除或保险人依法不 承担赔偿责任 银行所持有的保险单等于一张废纸 在办理在建工程抵押保险的过程中 应要求抵押人 按照银行指定的险种 投保金额到与银行有合作关系的 保险公司办理财产保险 并要求将保险公司办理财产保 险 并要求将保险单中约定 除非经过保险受益人 银 行 的书面同意 投保人不得以任何理由中断或撤销保险 要求的 保险人不得接受 同时 应在与保险公司的 合作协议中约定 涉及银行利益的保单中 投保人声 明保单丢失或要求中断 撤销保险的 保险公司应该及 时通知银行 万一抵押人不交纳保险费或中途中断 撤销保险的 银行应以自己的名义对该抵押物进行保险 要求抵押人负担保险费用 否则要求借款人归还贷款 同时 信贷人员要经常走访借款企业 督促投保人遵守 国家走访借款企业 督促投保人遵守国家有关消防 安 全 生产操作 劳动保护等方面的规定 维护抵押物的 安全 一旦发现抵押物的危险程度增加 应要求投保人 及时通知保险公司 11 国有企业的在建工程实现抵押权的风险 根据国务院 国有资产评估管理办法 第三条的规 定 在转让国有资产时应当对资产进行评估 该规 定的立法目的在于杜绝暗箱操作 防止国有资产流失 保护国家利益 因此 在给国有企业的在建工程做抵押时 应当保 留评估报告 12 在建工程抵押涉及到拆迁补偿的法律风险 开发商在受让城市规划区内的土地时 应明确被拆 迁人是否需要安置补偿及如何补偿的问题 对于城市规 划区内国有土地上的房屋拆迁 开发商在经主管部门批 准 办理了 房屋拆迁许可证 后 按 城市房屋拆迁 管理条例 的标准对原有房屋所有人或使用人进行搬迁 并给予安置或补偿后 从而对开发地块上的原有房屋或 附属物予以拆除 金融机构在办理抵押前 应当了解该土地是否存在 拆迁补偿风险并支付了相应的拆迁费用 5 13 对于以不动产为担保的信贷审查必须注意以下 几点 其一 既要关注作为担保的不动产之权属证书 又要关注不动产权属证书与不动产登记簿是否一致的问 题 并且应该把不动产登记簿的查询作为不动产权属审 查的必经程序 防范因两者不一致引发的法律风险 其 二 要关注不动产权利人 利害关系人可能就不动产登 记簿记载事项提出异议或更正请求 从而可能导致已经 登记的抵押物权属变化的风险 其三 要把是否 存在 预告登记 纳入到担保物审查的环节中 防止因预告登 记的不动产转让权利的无效 从而损害银行的担保权益 14 异议登记的规定将使银行面临更大的风险 物权法 第 19 条规定 权利人 利害关系人 认为不动产登记簿记载的事项错误的 可以申请更正登 记 不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证 据证明登记确有错误的 登记机构应当予以更正 不动 产登记簿记载的权利人不同意更正的 利害关系人可以 申请异议登记 登记机构予以异议登记的 申请人在异 议登记之日起十五日内不起诉 异议登记失效 异议登 记不当 造成权利人损害的 权利人可以向申请人请求 损害赔偿 上述规定对银行办理抵押贷款提出了更高 的要求 一是银行必须对抵押物的权属进行深入和全面的调 查 确保抵押人对抵押物享有所有权 因为一旦抵押后 抵押物的所有权发生纠纷 银行必须耗费许多的时间和 精力来处理 二是不能接受异议登记期间的不动产作抵押物 因