地块,营销策划范文.doc

地块,营销策划范文 地块,营销策划篇一车坊镇地块营销策划报告模板范本车坊镇地块营销策划报告第一部分市场篇 一、车坊概况 1、地理位置车坊镇位于苏州城东南部15公里，东邻甪直镇，南与吴江市同里镇、屯村镇接壤，西傍郭巷镇，北靠苏州工业园区斜塘镇。 整体区位处于园区的南面，吴中区的最东角上。 虽离园区较近，但地理位置相对还是较偏。 公里，东邻甪直镇，南与吴江市同里镇、屯村镇接壤，西傍郭巷镇，北靠苏州工业园区斜塘镇。 整体区位处于园区的南面，吴中区的最东角上。 虽离园区较近，但地理位置相对还是较偏。 2、面积人口状况镇域总面积64平方公里，耕地面积7万亩，现总人口4.8口万人，流动人口12万人，乃原吴县市第三大镇。 3、历史人文境内有”六湖一江”，浜娄纵横，河港交错，是典型的江南水乡。 车坊镇人民政府驻地车坊集镇，始建于清末，南靠镬底潭，东枕吴淞江，是个，浜娄纵横，河港交错，是典型的江南水乡。 车坊镇人民政府驻地车坊集镇，始建于清末，南靠镬底潭，东枕吴淞江，是个“开门见水、出门登舟”的水乡集镇。 相传镇区原来东有油车，西有糟坊，故名车坊。 街道原沿河而建，的水乡集镇。 相传镇区原来东有油车，西有糟坊，故名车坊。 街道原沿河而建，70年代起始建新街，从90年代开始有计划地逐步建成环境优美、舒适，具有水乡景观特色的现代化苏南小城镇。 车坊文物遗迹众多，有始建于宋代的大觉寺桥，位成环境优美、舒适，具有水乡景观特色的现代化苏南小城镇。 车坊文物遗迹众多，有始建于宋代的大觉寺桥，位于车坊大姚村，梁式建筑，至今已有一千多年，主梁两侧精美绝伦的龙纹雕刻，令人叹为观止，现已列入省级文物保护单位。 还有为纪念抗战牺牲的美国飞行员于车坊大姚村，梁式建筑，至今已有一千多年，主梁两侧精美绝伦的龙纹雕刻，令人叹为观止，现已列入省级文物保护单位。 还有为纪念抗战牺牲的美国飞行员-肖特烈士纪念馆、瑶城遗址、绿杏桥。 肖特烈士纪念馆、瑶城遗址、绿杏桥。 3、经济状况工业经济车坊镇已有一千七百多年席草种植、加工的悠久历史，从七十年代引进日本蔺草种植和自动织席技术以来，全镇形成了国内较大的蔺草培育、种植、加工、成品出口一条龙的生产基地，走上了产销一条龙、贸工农一体化道路。 现有蔺草种植基地车坊镇已有一千七百多年席草种植、加工的悠久历史，从七十年代引进日本蔺草种植和自动织席技术以来，全镇形成了国内较大的蔺草培育、种植、加工、成品出口一条龙的生产基地，走上了产销一条龙、贸工农一体化道路。 现有蔺草种植基地1000亩，织席机600余台的生产规模，生产的榻榻米、双目、提花席以及座布团等蔺草制品，以其独特的工艺、可靠的质量先后获得省优、部优、农业部出口创汇余台的生产规模，生产的榻榻米、双目、提花席以及座布团等蔺草制品，以其独特的工艺、可靠的质量先后获得省优、部优、农业部出口创汇“飞龙奖飞龙奖”、“金龙奖”，九三年到九七年连续被国家农业部、经贸部授予全国出口创汇先进乡镇企业称号。 车坊镇现有各类工业企业，九三年到九七年连续被国家农业部、经贸部授予全国出口创汇先进乡镇企业称号。 车坊镇现有各类工业企业300余家，外资企业20余家，已建成镇经济技术开发区和两个民营工业区，形成电子项目配套群体和轻纺工业群体，区内功能齐全，设施配套，道路钢性化，通讯方便，已建成装机容量一万门的邮电局，电力资源余家，已建成镇经济技术开发区和两个民营工业区，形成电子项目配套群体和轻纺工业群体，区内功能齐全，设施配套，道路钢性化，通讯方便，已建成装机容量一万门的邮电局，电力资源充足，输变电所充足，输变电所53.5万千伏，电力供应保证。 农业经济车坊全镇目前主要生产茨菇、荸荠、藕、芹菜、茭白，搭配种植芡实、菱角、莼菜，被誉为车坊全镇目前主要生产茨菇、荸荠、藕、芹菜、茭白，搭配种植芡实、菱角、莼菜，被誉为“水八仙”，现已形成水生蔬菜、水产养殖、，现已形成水生蔬菜、水产养殖、达家禽家畜三个类别的农副产品种养基地，种养面积达4.5达万亩。 多种经营产值达2亿元。 “春季荸荠夏时藕，秋末茨菇冬芹菜，三到十月茭白鲜，水生四季有蔬菜春季荸荠夏时藕，秋末茨菇冬芹菜，三到十月茭白鲜，水生四季有蔬菜”。 这是车坊镇水生蔬菜的真实写照。 水生蔬菜不但品质新鲜，细嫩可口，富含人体所需的各种营养，而且以其无公害而倍受城乡人民的喜爱。 美国、日本及东南亚地区的客商多次来镇洽谈投资，市场前景广阔。 水生蔬菜不但品质新鲜，细嫩可口，富含人体所需的各种营养，而且以其无公害而倍受城乡人民的喜爱。 美国、日本及东南亚地区的客商多次来镇洽谈投资，市场前景广阔。 车坊镇xx年的国民生产总值（GDP）9亿元人民币，人均可支配收入亿元人民币，人均可支配收入50006000元/人。 与周边乡镇相比，经济实力略弱。 人。 与周边乡镇相比，经济实力略弱。 4、交通状况车坊对外交通主要为公路和水运。 目前，集镇通过车斜公路、车郭公路、机场路，汽车不到车坊对外交通主要为公路和水运。 目前，集镇通过车斜公路、车郭公路、机场路，汽车不到20分钟就可直达苏州古城区、吴县市新区，分钟就可直达苏州古城区、吴县市新区，1小时多就可到达上海虹桥机场、无锡硕放机场及苏州光福联航机场，通过贯穿镇域的国家级航道小时多就可到达上海虹桥机场、无锡硕放机场及苏州光福联航机场，通过贯穿镇域的国家级航道-距吴淞江，可径抵上海口岸（相距105公里）、张家港港口（相距公里）、张家港港口（相距90公里）。 交通情况较便捷。 5、镇区主要配套设施 1、供电全镇电力资源充足，在已有3.5万伏变电所的基础上，万伏变电所的基础上，华东电网50万千伏输变电工程在车坊竣工投入运行，电力供应保证。 万千伏输变电工程在车坊竣工投入运行，电力供应保证。 篇二开心农场地块出租营销策划方案3黑鱼湖私人定制农场地块出租营销策划方案黑鱼湖私人订制农场是黑鱼湖旅游观光现代生态农业的核心部分。 旅游生态农业是全新旅游概念，在定义上和农业旅游不同，农业旅游是以农业为主体，旅游农业是以旅游资源为依托，使农业与旅游景区相结合的一种高效产业。 黑鱼湖私人订制农场是黑鱼湖旅游观光现代生态农业的核心部分。 旅游生态农业是全新旅游概念，在定义上和农业旅游不同，农业旅游是以农业为主体，旅游农业是以旅游资源为依托，使农业与旅游景区相结合的一种高效产业。 该项目位于国家水利风景区黑鱼湖生态景区内部，北纬47度东经125分，占地面积200余亩，无工业污染、土壤肥沃，临近水源地，另外与黑鱼湖得天独厚的环境优美，空气清新，交通便捷景区资源充分结合，景区内与私人定制农场项目配套设施有大庆地区顶级的商务会议宾馆、多家特色餐饮机构、种类繁多的大型水上、陆地游乐等综合娱乐服务设施，该项目完美的将旅游与农业项目无缝对接，使人在游乐中享受田园生活乐趣的同时，尽享黑鱼湖美丽的自然风光余亩，无工业污染、土壤肥沃，临近水源地，另外与黑鱼湖得天独厚的环境优美，空气清新，交通便捷景区资源充分结合，景区内与私人定制农场项目配套设施有大庆地区顶级的商务会议宾馆、多家特色餐饮机构、种类繁多的大型水上、陆地游乐等综合娱乐服务设施，该项目完美的将旅游与农业项目无缝对接，使人在游乐中享受田园生活乐趣的同时，尽享黑鱼湖美丽的自然风光;千亩荷塘等特色景点让您在观赏中感受田园的恬静与悠远。 同时为了延伸现代生态农业产业链，私人定制农场项目还推出了农副产品认养业务，代你养殖专属的家禽家畜，打同时为了延伸现代生态农业产业链，私人定制农场项目还推出了农副产品认养业务，代你养殖专属的家禽家畜，打造属于您的有机绿色餐桌，让绿色无公害的肉类产品走进寻常百姓家；黑鱼湖绿色产品深加工，黑鱼湖生态鱼，野生鸭蛋、绿色棚室蔬菜让你的餐桌更安全。 造属于您的有机绿色餐桌，让绿色无公害的肉类产品走进寻常百姓家；黑鱼湖绿色产品深加工，黑鱼湖生态鱼，野生鸭蛋、绿色棚室蔬菜让你的餐桌更安全。 为了丰富私人定制农场项目，黑鱼湖完善户外旅游资源，结合景区硬件推出了露营烧烤休闲区，让您在游玩中建立全新的黄金社交圈。 为了丰富私人定制农场项目，黑鱼湖完善户外旅游资源，结合景区硬件推出了露营烧烤休闲区，让您在游玩中建立全新的黄金社交圈。 一、项目综合评价黑鱼湖私人订制农场，立足黑鱼湖生态景区的特点，充分利用景区内的自然景观，形成黑鱼湖私人订制农场，立足黑鱼湖生态景区的特点，充分利用景区内的自然景观，形成“可游玩、可体验、可休闲、可养生、可运动、可健康可游玩、可体验、可休闲、可养生、可运动、可健康”的“六可”理念，建立体验农业和户外游园于一体的现代生态农业综合体，发展体验农业与娱乐游玩相结合的特色旅游产品。 理念，建立体验农业和户外游园于一体的现代生态农业综合体，发展体验农业与娱乐游玩相结合的特色旅游产品。 现代生态农业同时也是一种以黑鱼湖生态景区为载体做差异化市场经营的新型旅游产品。 经过开发设计，黑鱼湖私人订制农场将具备为人们提供观光、休闲、科普、度假的功能。 随着收入、闲暇时间的增多，生活节奏的加快以及竞争的日益激烈，人们渴望多样化的旅游，尤其希望能在典型的农业环境中放松自己。 于是，农业与旅游业完美融合的新型产业应运而生，拓展了农业发展的新空间，开辟了旅游业发展的新领域。 现代生态农业同时也是一种以黑鱼湖生态景区为载体做差异化市场经营的新型旅游产品。 经过开发设计，黑鱼湖私人订制农场将具备为人们提供观光、休闲、科普、度假的功能。 随着收入、闲暇时间的增多，生活节奏的加快以及竞争的日益激烈，人们渴望多样化的旅游，尤其希望能在典型的农业环境中放松自己。 于是，农业与旅游业完美融合的新型产业应运而生，拓展了农业发展的新空间，开辟了旅游业发展的新领域。 黑鱼湖私人订制农场开发，从传统农业模式向农耕体验、游憩度假的黑鱼湖私人订制农场开发，从传统农业模式向农耕体验、游憩度假的“旅游农业”转变。 一方面将大大提高农业区土地的利用价值，提高农业产品的利润率，增加收入。 另一方面，认养者将被锁定为黑鱼湖生态景区的稳定客源，通过配套增值服务，他们每一个人都将成为景区最好的宣传员，因此该项目对黑鱼湖品牌的营销推广具有深远的意义。 的利用价值，提高农业产品的利润率，增加收入。 另一方面，认养者将被锁定为黑鱼湖生态景区的稳定客源，通过配套增值服务，他们每一个人都将成为景区最好的宣传员，因此该项目对黑鱼湖品牌的营销推广具有深远的意义。 二、项目建设思路本方案以具有旅游价值的黑鱼湖农业资源和农产品、农耕文化为前提，以规划、设计、修建为手段，以创建现代化经营理念为载体，以搭建观光、休闲、购物、农事活动体验和传统农耕文化回味为目的，把依托化营销与体验农业结合起来，把农业生产与旅游观光结合起来，把设施建设与旅游系统、生态系统、人文景观系统和谐统一。 以本方案以具有旅游价值的黑鱼湖农业资源和农产品、农耕文化为前提，以规划、设计、修建为手段，以创建现代化经营理念为载体，以搭建观光、休闲、购物、农事活动体验和传统农耕文化回味为目的，把依托化营销与体验农业结合起来，把农业生产与旅游观光结合起来，把设施建设与旅游系统、生态系统、人文景观系统和谐统一。 以私人订制农场为核心，向游客提供一种自在、自然、幽静、野趣、新奇的新型游乐空间，尽力体现返璞归真、回归自然的消费心态，形成一个集旅游观光、农业高效、优化生态环境和社会文化功能为一体的原生态农业旅游、休闲、娱乐新型农业项目。 私人订制农场为核心，向游客提供一种自在、自然、幽静、野趣、新奇的新型游乐空间，尽力体现返璞归真、回归自然的消费心态，形成一个集旅游观光、农业高效、优化生态环境和社会文化功能为一体的原生态农业旅游、休闲、娱乐新型农业项目。 三、规划建设私人订制农场的建设迎合了提倡绿色、健康、休闲人群的需要，建成后的私人订制农场管理先进、设施完备、功能齐全，将成为大庆地区独一无二的旅游农业项目。 私人订制农场的建设迎合了提倡绿色、健康、休闲人群的需要，建成后的私人订制农场管理先进、设施完备、功能齐全，将成为大庆地区独一无二的旅游农业项目。 1、私人订制农场按面积规划出种植区块，主要以认养者在自己认购的区域内采摘为主，团体客户以亩为单位。 、私人订制农场按面积规划出种植区块，主要以认养者在自己认购的区域内采摘为主，团体客户以亩为单位。 2、农业展示园这是兼顾农业生产与科普教育功能的农业经营形态，即利用无土栽培技术，进行生态农业示范，传授游客农业知识，拓展农业经营渠道，展示黑鱼湖农业方面的专业化和标准化。 、农业展示园这是兼顾农业生产与科普教育功能的农业经营形态，即利用无土栽培技术，进行生态农业示范，传授游客农业知识，拓展农业经营渠道，展示黑鱼湖农业方面的专业化和标准化。 3、游乐活动园在适当的位置规划有休闲区、露营地、野炊区等，是人们回归自然、休闲、度假、旅游、野营、避暑的理想场所。 、游乐活动园在适当的位置规划有休闲区、露营地、野炊区等，是人们回归自然、休闲、度假、旅游、野营、避暑的理想场所。 4、生态养殖区通过订制养殖规模，规划出生态养殖区域，第一是通过农副产品的订制增加项目收入，第二也是加强旅游农业项目的支撑力。 、生态养殖区通过订制养殖规模，规划出生态养殖区域，第一是通过农副产品的订制增加项目收入，第二也是加强旅游农业项目的支撑力。 四、市场分析（一）宏观大环境 1、 2、人们收入水平迅速提高增加，精神需求不断增加；法定节假日天数增加，旅游太挤，在家嫌无聊；法定节假日天数增加，旅游太挤，在家嫌无聊； 3、网友对开心农场十分热爱，对新奇冒险消费行为有强烈好奇心和热情；网友对开心农场十分热爱，对新奇冒险消费行为有强烈好奇心和热情； 4、菜场买的菜农药含量偏高，放心菜不放心。 （二）消费者分析。 人口随着家用车拥有率不断提高，目标市场前景广阔。 购买力农场中端定价基本能承受。 购买欲望随着自然、健康、原生态理念不断深入，农场各项娱购买欲望随着自然、健康、原生态理念不断深入，农场各项娱乐设施不断推进，以及宣传力度逐步加大，上班族对“私人定制农场”的经营模式比较感兴趣；消费者租地欲望会不断增加。 （三）竞争者分析主要威胁 1、周边农家乐 2、红冀牧场开心农场次要威胁 1、周边温泉旅游景点。 2、其他娱乐休闲方式。 (四)SWOT分析优势主打产品 1、品牌优势大 2、市场潜力大 3、商业运作模式完善劣势 1、目前农场占地面积大，前期需要投入大量的人力物力进、目前农场占地面积大，前期需要投入大量的人力物力进行改造，农场经营的能力偏弱； 2、私人定制农场理念超前，前期宣传难度大； 3、交通不便利； 4、前期没有任何背景，品牌难以建立。 机会 1、宏观方面a、健康、休闲、娱乐的生活方式将成为居民生活的主流；b、国家对农业的扶持，对新兴产业的税收支持； 2、微观方面a、同行发展只是少数，现在的一些休闲农庄规模小，经营模式单一；b、一些小型规模的旅行社想要开辟独特的旅游线路和休闲方式；c、近几年兴起的帐篷一族、背包一族喜欢户外探险猎奇。 威胁 1、随着互联网技术不断发达，人们户外休闲娱乐时间在压、随着互联网技术不断发达，人们户外休闲娱乐时间在压缩。 2、来黑鱼湖私人定制农场要新村地区30分钟车程，让胡路分钟车程，让胡路50分钟车程，对无车族顾客来说到黑鱼湖私人定制农场交通也不太方便。 分钟车程，对无车族顾客来说到黑鱼湖私人定制农场交通也不太方便。 五、地块出租项目运作模式（一）盈利模式篇三营销策划策划的三个层面第一层面广告策划由于广告策划的难度相对较小，入门起点相对较低，对项目影响也是相对较弱，因此目前市场拥有较多策划公司，有专业从事房地产策划的策略类公司，也有兼做房产策划的广告类公司。 对于广告策划而言，主要体现在三个方面能力目影响也是相对较弱，因此目前市场拥有较多策划公司，有专业从事房地产策划的策略类公司，也有兼做房产策划的广告类公司。 对于广告策划而言，主要体现在三个方面能力“文案、平面、策略文案、平面、策略”，尤其表现在“语言与文字的思维植入”及“视觉与记忆的感官冲击视觉与记忆的感官冲击”两个重点上，至于“策略”需要基与对房地产行业的需要基与对房地产行业的“区域市场”“政策风向”“受众群体”等等各方面分析能力，对其策划人的基本功要求较高。 从实际意义上来说，广告策划主要还是停留在等等各方面分析能力，对其策划人的基本功要求较高。 从实际意义上来说，广告策划主要还是停留在“文字”及“平面”阶段，而“策略策略”更多的时候还是停留在“理念阶段”，缺少实际可行性及效率。 这点也就是我们常说策划包含，缺少实际可行性及效率。 这点也就是我们常说策划包含“文案”和“平面”，但不能说，但不能说“文案”和“平面”就是策划。 因此作为广告公司的策划人更多时候需要加强自身知识的汲取，最基础的方面就是熟知服务区域的房地产的现状。 主要表现在就是策划。 因此作为广告公司的策划人更多时候需要加强自身知识的汲取，最基础的方面就是熟知服务区域的房地产的现状。 主要表现在“对竞争个案的认知对竞争个案的认知”、“对版块规划的认知”、“对宏观、微观房产市场发展的认知对宏观、微观房产市场发展的认知”、“对区块客群的消费习惯的认知”、“对区块推广途径的认知对区块推广途径的认知”等。 因此，作为广告策划人，需加强自身建设，不要认为广告公司的提报就是因此，作为广告策划人，需加强自身建设，不要认为广告公司的提报就是“宏观数据”“竞争个案”“案名设计”“logo设计设计”“主推语”“定位语”“VI应用”这类的东西，如果仅是这些，那提报只会是这类的东西，如果仅是这些，那提报只会是“空而泛”的概念。 一份好的提报表现在“公司品牌地区植入公司品牌地区植入”“对产品的理解”、“对市场的理解”、“产品突围的理解产品突围的理解”、“产品溢价的理解”、“项目品牌建立的理解”。 关系层层递进，通过逐渐加强自身基本功建设，来增加提报的内涵。 关系层层递进，通过逐渐加强自身基本功建设，来增加提报的内涵。 第二层面营销策划从事“营销策划”的策划人，大多从事过房地产销售。 基于自身具备实际接触客户的经验，因此销售策略制定起来具有相当的的策划人，大多从事过房地产销售。 基于自身具备实际接触客户的经验，因此销售策略制定起来具有相当的“精准性”，在策略上主要以“增加项目关注度”“减少项目销售抗性减少项目销售抗性”“增加项目来访来电”“实现项目成功销售”的角度为出发点，讲究的角度为出发点，讲究“拳拳到肉”。 并且“营销策划”必须拥有以下基本功必须拥有以下基本功“把握客户的抗性及需求”、“拆解竞争项目的推盘策略拆解竞争项目的推盘策略”、“熟知银行按揭操作步骤”、“掌握租售全套流程掌握租售全套流程”、“跟踪各类房产新政信息”、“了解物业服务运营结构”、“研究房地产相关法律条款”、“具备项目财富分析能力具备项目财富分析能力”。 “营销策划”从立场角度上来说有大致2类角色一类“先发制人先发制人”为主，主要指针对竞争个案制定的销售策略，采用主动攻击，可以把握市场主动权；另一类为主，主要指针对竞争个案制定的销售策略，采用主动攻击，可以把握市场主动权；另一类“见招拆招”为辅，主要针对宏观政策及各类限规，制定破解招式，实现突围。 为辅，主要针对宏观政策及各类限规，制定破解招式，实现突围。 由于营销策划需要策划人员具备相当的专业知识，并且一般都具备由于营销策划需要策划人员具备相当的专业知识，并且一般都具备“房产销售”及“市场研展”2类基本功。 因此，营销策划人员大多从房地产公司的类基本功。 因此，营销策划人员大多从房地产公司的“置业顾问”及“研展专员”转变角色而来，其专业短板主要体现广告策划的基本功较为欠缺。 尤其在策划过程中转变角色而来，其专业短板主要体现广告策划的基本功较为欠缺。 尤其在策划过程中“文字”的精炼、升华能力不佳，“平平面面”设计、表现能力不足。 因此，营销策划人员，也许加强自身设计、表现能力不足。 因此，营销策划人员，也许加强自身“广告策划”基础功学习，力求全面发展。 第三层面产品策划“产品策划”对于开发商，对于一个项目而言可以说是决定性的因素，如果把一个楼盘比喻成一个妙龄美女，可以说对于开发商，对于一个项目而言可以说是决定性的因素，如果把一个楼盘比喻成一个妙龄美女，可以说“广告策划广告策划”是给这个姑娘整形、上妆，“营销策划”是让这个姑娘增加气质、内涵，而是让这个姑娘增加气质、内涵，而“产品策划”那可是娘胎里的东西，要是生出来的胚子不好，仅仅靠那可是娘胎里的东西，要是生出来的胚子不好，仅仅靠“增加内涵”和“外部包装”还是显得牵强。 因此，还是显得牵强。 因此，“产品策划”对项目的成败是起着决定性作用，若是产品定位失误，结果不仅仅是颗粒无收，更有可能的是血本无归。 对项目的成败是起着决定性作用，若是产品定位失误，结果不仅仅是颗粒无收，更有可能的是血本无归。 “产品策划”由于专业性非常强，一般都是在一些规划岗位的人才中脱颖而出。 此类人才较为稀缺，一般在大型代理公司中地位较高，且也作为代理公司综合实力的显现。 大型代理行，不再满足由于专业性非常强，一般都是在一些规划岗位的人才中脱颖而出。 此类人才较为稀缺，一般在大型代理公司中地位较高，且也作为代理公司综合实力的显现。 大型代理行，不再满足“做做广告”、“抓抓销售”的事，更多的时候已经从项目的前期开始介入，常见的就是制定项目的的事，更多的时候已经从项目的前期开始介入，常见的就是制定项目的“可研报告可研报告”。 一个好的“产品策划”首要具备“建筑规划知识”及“项目规划经验积累项目规划经验积累”，同时具有“市场观察分析能力”。 项目拿地之初，就要根据地块制定可研，根据市场需求及抗性，结合地块经济指标，初步规划地块产品及推盘步骤，计算项目利润，通过调配各类产品的组合，实现利益最大的产品组合模式，。 项目拿地之初，就要根据地块制定可研，根据市场需求及抗性，结合地块经济指标，初步规划地块产品及推盘步骤，计算项目利润，通过调配各类产品的组合，实现利益最大的产品组合模式，制定地块拍卖心理价位，确认地块户型、面积配比，深化项目规划方案，细化景观方案，通过户型改良及绿化提升，实现产品进一步实现溢价。 制定地块拍卖心理价位，确认地块户型、面积配比，深化项目规划方案，细化景观方案，通过户型改良及绿化提升，实现产品进一步实现溢价。 【市】“市”-“市场”。 都说做策划之人必定熟知“市场”。 市场的分类很多很细。 我们这里先将市场的概念展现一番，。 市场的分类很多很细。 我们这里先将市场的概念展现一番，“市场市场”主要体现在三个方面，“对市场的洞悉”、“对市场的应变对市场的应变”、“对市场的控制”。 “对市场的洞悉”做为策划人，首先需要了解市场，脱离了市场的策划无非是纸上谈兵，不经一击。 市场的概念可以很大，可以很小。 可以是国际金融市场，可以是国内房产市场，可以是地区板块市场。 因此房产策划人必须熟悉市场的发展动态，至少必须了解做为策划人，首先需要了解市场，脱离了市场的策划无非是纸上谈兵，不经一击。 市场的概念可以很大，可以很小。 可以是国际金融市场，可以是国内房产市场，可以是地区板块市场。 因此房产策划人必须熟悉市场的发展动态，至少必须了解“金融市场”“房产市场”2大市场的发展状况。 金融市场主要是针对股市、银行政策方面敏感性；房产市场主要是针对一级、二级、三级市场的把握与分析能力。 大市场的发展状况。 金融市场主要是针对股市、银行政策方面敏感性；房产市场主要是针对一级、二级、三级市场的把握与分析能力。 “对市场的应变”都说中国的房产市场是“政策市”，国家政策一出，市场波动起伏较大。 因此在熟知国家调控政策的同时，策划人要帮助项目寻找市场突破口，逆市飘红才是策划的成功王道。 ，国家政策一出，市场波动起伏较大。 因此在熟知国家调控政策的同时，策划人要帮助项目寻找市场突破口，逆市飘红才是策划的成功王道。 “对市场的控制”寻求市场的错位经营，避免市场的直面攻击，策略需要摆脱寻求市场的错位经营，避免市场的直面攻击，策略需要摆脱“红海”，实现“蓝海”战略。 在一定板块内，项目需要具有唯一性或领导性的地位，尽量寻求项目的主动地位。 内，项目需要具有唯一性或领导性的地位，尽量寻求项目的主动地位。 【人】“人”-“执行者”。 都说策划做得再好，缺少强有力的执行力，无非就是空谈。 再好的理念，再出色的创意，缺少好的表达者与执行者都是一文不值。 策划的执行者的种类分工各不相同。 都说策划做得再好，缺少强有力的执行力，无非就是空谈。 再好的理念，再出色的创意，缺少好的表达者与执行者都是一文不值。 策划的执行者的种类分工各不相同。 在“广告策划”中执行者就是“文案”与“平面设计师”，将项目的，将项目的“内涵”通过文字与图片表达出来。 在“营销策划”中需要的也是中需要的也是“文案”“平面”的宣传吸引客源，提升卖点，再由案场的的宣传吸引客源，提升卖点，再由案场的“置业顾问”、“专案”实施销售对接，配合“物业公司驻场顾问物业公司驻场顾问”、“项目工程师”配合实现成功销售。 “产品策划”的设计层面更多，首先需要的设计层面更多，首先需要“研展员”做好地块调研，再有“营销经理营销经理”提供项目产品建议，结合“财务”进行项目利润分析，“规划师”确认项目大规划，在由“建筑设计”、“景观设计”人员确认项目细节，同时还需人员确认项目细节，同时还需“施工人员”将设计理念呈现在建筑物中。 将设计理念呈现在建筑物中。 通过“竹”“市”“人”的有机组合，最终形成一个完整策划流程与体系。 作为一个好的策划人虽然做不到的有机组合，最终形成一个完整策划流程与体系。 作为一个好的策划人虽然做不到“十八般武艺样样精通十八般武艺样样精通”，不过至少学个“鸠摩智”那样“十八般武艺样样略通十八般武艺样样略通”，不同之处在于能找到自己的工作主心骨，只有“一专多能一专多能”才可以在这个圈子大显身手。 策划人的知识与资历都是需要时间来积累的，只有在加强自身建设的同时，才可以展现锋芒。 引用策划人的知识与资历都是需要时间来积累的，只有在加强自身建设的同时，才可以展现锋芒。 引用“诸葛亮”的那句笑语的那句笑语“什么都略懂一点，生活更精彩一点”，希望策划人能多学、多做、多想。 真正的策划不是，希望策划人能多学、多做、多想。 真正的策划不是“项目包装策划”，而是“策划包装项目策划包装项目”，所作所学更需务实，我们需要的是“将石头当做黄金卖的人将石头当做黄金卖的人”，而不是“将黄金当黄铜卖的人”。 说道这里补充一点，虽然。 说道这里补充一点，虽然“价格策略”也可以说是“策划”的范畴，但是一味的靠的范畴，但是一味的靠“降价”来取得“成功”，不谈也罢，因为这个时候的成功者不是，不谈也罢，因为这个时候的成功者不是“策划师”，而是“公司决策层”，没什么地方值得沾沾自喜。 ，没什么地方值得沾沾自喜。 营销策略的“七十二变”科特勒说，市场比营销变得更快。 因而，营销一定是在随时变化中，是一个动态过程，必须随着企业战略定位、产品生命周期、市场发育程度、消费者需求特性、区域市场差异、企业资源匹配、社会人文环境以及竞争状况的不同而变化，也就是说营销无定式，所以不应该设定这样那样的条条框框。 这是笔者从业多年来最深切的感受，但在实际工作过程中，却经常遭遇尴尬。 科特勒说，市场比营销变得更快。 因而，营销一定是在随时变化中，是一个动态过程，必须随着企业战略定位、产品生命周期、市场发育程度、消费者需求特性、区域市场差异、企业资源匹配、社会人文环境以及竞争状况的不同而变化，也就是说营销无定式，所以不应该设定这样那样的条条框框。 这是笔者从业多年来最深切的感受，但在实际工作过程中，却经常遭遇尴尬。 一次是我和客户一起在人才中心招聘，在接待一位营销总监岗位应聘者时，却被问了个张口结舌。 应聘者是山大一位刚毕业的一次是我和客户一起在人才中心招聘，在接待一位营销总监岗位应聘者时，却被问了个张口结舌。 应聘者是山大一位刚毕业的MBA，他问我这家企业现在采用哪种营销模式，而我却很难确切用一句话回答他。 ，他问我这家企业现在采用哪种营销模式，而我却很难确切用一句话回答他。 还有一次是在山东潍坊一家准客户的提案答辩会上，因为我讲了一句还有一次是在山东潍坊一家准客户的提案答辩会上，因为我讲了一句“营销无定式”而遭到客户质疑，客户说，“首先你给我们提供的是一套整合营销策划方案，这就是一种营销模式，怎么说营销无定式呢？首先你给我们提供的是一套整合营销策划方案，这就是一种营销模式，怎么说营销无定式呢？”我告诉客户，作为咨询公司，可以把一个营销模式用在不同企业类似的发展阶段；而从企业角度讲，采用的所谓营销模式，只不过是一个一个的营销策略而已，不同策略的有机组合才成之为模式，是对已经过去的营销工作的总结，而营销的未来一定是随市场变化而变化的，怎么能有固定模式呢