贷款调查技巧

第 1 页 共 9 页 贷款调查技巧贷款调查技巧 一 基本资料调查要点 一 准入条件调查 受理贷款时调查其主体是否符 合合作金融机构的贷款准入条件合作金融机构的贷款准入条件 是决定贷款的关键性问 题 如果客户主体不符合规定要求 则可直接退件 而不 必进入下一调查环节 按照有关法律和相关管理规定 准 入条件调查主要有以下三个方面 一是确认客户真实性 调查公司类客户其经营证照是 否真实 有无涂改等造假现象 是否在有效期限内 是否 办理年检等 个人客户要调查其身份证是否真实 二是调查贷款项目的政策性 合法性 属于特种行业 的调查是否持有有效的特种行业从业许可证 属于房地产 开业企业的调查是否持有齐全的资质证件 调查贷款项目 是否符合国家政策 是否为高耗能 高污染 产能过剩行 业的劣质企业 以及商业银行已退出的领域 调查个人经 营项目是否合法合规 调查公司或个人经营是否正常 有 无亏损 调查产品销售合同是否真实等 三是调查公司 或个人 资信程度 调查公司 或个 人 关联企业 公司股东及其配偶在金融机构贷款情况 以亲朋名义的贷款情况 对外担保情况 有无不良信用 记录 有无大额或有负债或重大涉讼案件等 调查公司法 人代表或个人有无赌博 吸毒 赖帐不还等劣迹 有无道 德风险等 调查报告中要对以上情况作专门介绍 并将在 第 2 页 共 9 页 人行查询的征信记录附后佐证 二 资料完整性调查 主要是看资料是否齐全完整 特别是关键性资料是否缺漏 缺漏资料应作理由充分的 说明 三 资料合规性调查 原则上按合作金融机构收集 相关资料 一是资料及文本签字要求 调查人在调查采集的每份 资料右上角须加盖 调查核对 资料真实 章 并签名 贷前 调查关键是调查人承诺调查资料的真实性 此外 所有签 名只能由调查本人手写 不能代签 不许盖私人名章 二是调查报告落款要由本人签名 以示负责 三是调查申报资料内容是否衔接一致 资料是复印件的 是否模糊不清等 二 抵押贷款调查要点 一 调查抵押物权利证书真实性 股东会同意抵押 的决议是否符合公司章程规定 是否符合法律文书要求 财产共有人是否出具有效的同意抵押的承诺 二 抵押物详细清单 内容包括 产权人 抵押物 名称 用途 建造年份 成新率 房产证号 土地证号 购置价 指购买价或建造成本价 账面价 指在报表上 反映的价值 评估价 指评估公司评定价值或信用社初 步评定价值 抵押价 指信用社在评估价基础上 最终 核定确认的抵押作价或与产权人商定的抵押价 主要是防 止评估公司估价虚高及通盘考虑变现能力 第 3 页 共 9 页 三 抵押物价值依据 商业银行房地产贷款风险 管理指引 第十三条规定 商业银行应密切关注政府有关部 门及相关机构对土地经济环境 土地市场发育状况 土地 的未来用途及有关规划 计划等方面的政策和研究 实时 掌握土地价值状况 避免由于土地价值虚增或其他情况而 导致的贷款风险 所以说 贷款调查中必须防止房地产评 估价值虚增风险 抵押物价值有自行认定和评估认定两种 1 自行认定 自行认定抵押物价值主要有三种方法 一是取得抵押物的对价支付依据 如 购买合同或转让协 议 建筑承包合同 自建购买材料等付款凭据 交易收据 企业固定资产帐等 二是抵押物同地段近期已售房地产 价格 三是当地房地产管理部门在报纸等媒体挂牌转让土 地价格 以上有关资料要复印作证明 2 评估认定 谨慎采用评估公司评估数据 必须以购 置价为基础 评估价为参考 合理核定抵押价 防范抵押 物虚高风险 调查中对一贯缺乏职业道德 瞎评乱估的评 估公司要予抵制 对其评估结果一律不予认可 四 抵押物状况及抵押限制 除了 担保法 规 定的不能抵押的情形之外 调查抵押物时还应关注以下情 况 1 抵押物是否为违章建筑及已列入拆迁范围的房屋 设 施 2 抵押物权属是否有争议 房主抵押意图 考虑抵押 物变现能力 3 以出让方式取得土地使用权 满二年未动 工开发 可以无偿收回的土地使用权 4 未按土地出让合 第 4 页 共 9 页 同约定支付全部土地出让金或取得 国有土地使用证 的 5 按照土地出让合同约定进行投资开发 属于房屋建 设工程的 未完成投资总额25 以上的 属于成片开发土 地的未形成工业用地或者其他建设用地条件的 6 以划拨 的土地使用权设定抵押 未取得有权人民政府批准同意的 以划拨土地不得单独抵押 以划拨土地抵押的在计算抵 押率时因剔减出让金因素 7 城市规划区内的集体所有土地 未转为国有土地的 8 在建工程抵押的 抵押合同应载 明以下内容 1 国有土地使用权证 建设用地规 划许可证 和 建设工程规划许可证 的编号 2 已交 纳的土地使用权出让金或需交纳的相当于土地使用权出让 金的款额 3 已投入在建工程的工程款 4 施工进 度及工程竣工日期 5 已完成的工作量和工程量 6 抵押后对抵押人出租 转让抵押房地产或改变抵押房地 产用途的限制等 五 调查须提供抵押物实景彩色照片 由于评审会 成员一般不亲临抵押物现场调查 将抵押物拍成实景彩色 照片 主要是为了加深评审会成员对抵押物的直观认识和 了解 抵押物实景彩色照片以15厘米乘20厘米为宜 三 保证贷款调查要点 一 无效担保 调查保证担保贷款时 必须审慎考 察保证人的经济实力 资产负债情况和资信程度 是否具 有实际的代偿能力 但实际工作中 表现在为了追求表面 上的担保手续合规 而忽视债务担保的实质内容 出现以 第 5 页 共 9 页 小保大 以弱保强 交叉担保 连环担保等假性担保现象 即使担保有效 也难以实现担保目的 此外 并非所有具 有代为清偿债务能力的单位和人都可以作为担保人 以下 为无效担保行为 1 精神病人和未成年人等无行为能力人 限制行为能力人担保无效 2 医院 学校 幼儿园等以 公益为目的的事业单位 社会团体担保无效 3 国家机关 4 法人分支机构未经授权担保的无效 5 董事 经理 以公司名义为股东担保或个人贷款担保的无效 6 法律 法规规定对外保证合同应当经国家主管部门批准的 未批 准担保无效 二 公司担保调查 1 注意调查公司提供担保行为是否符合公司章程规定 调查被担保人与担保人关系 被担保人是否为公司股东 或公司实际控制人 股东会决议是否符合法律规定 避免 因股东会决议无效而带来的信贷风险 2 调查公司章程对担保额度的限制 如果公司章程规 定担保总额或单项担保限额的 应注意调查董事会或股东 大会决议所同意的担保额度有无超过公司章程的限额规定 同时还要注意调查决议所同意担保的款项是否为对应的 贷款 订立担保合同的订约人有无公司授权 3 接受公司提供的担保时 要注意调查公司对外提供 担保行为是否依照公司章程规定经公司董事会或股东会决 议 如不履行审慎注意义务将可能导致担保债权落空的法 律后果 第 6 页 共 9 页 四 企业财务报表要点 一 必须提供近两年及借款人申请贷款日上月资产 负债表和损益表 办理了年度审计的应提供上年度审计报 告 关注其年度审计报告反映的问题 并调查其提供会计 师事务所的报表与本社报表是否一致 二 调查资产负债表和损益表 报表必须字迹清晰 有单位公章及相关负责人签章 按照 资产 负债 所有者 权益 的会计平衡公式 调查借贷方是否平衡 上年结转是 否真实 近两年来财务变动异常情况等 三 重点调查科目 应重点调查的科目包括 应收 及其他应收款 存货 固定资产 无形资产 短期及长期 负债 应付及其他应付款 所有者权益和损益类科目等 四 调查要求 应收及其他应收款 应付及其他应 付款进行帐龄统计 列出大户名单 存货分类统计 存货 积压的原因分析 固定资产和无形资产分类统计 固定资 产清单 购置价值 入帐价值等 短期及长期负债明细 包括贷款行社名 借款方式 借款金额 借款期限等 所 有者权益和损益类科目是否真实合理 五 现金流分析 分析现金流要从两个方面考虑 一是现金流的数量 如果企业总的现金流为正 则表明企 业的现金流入能够保证现金流出的需要 二是现金流的质 量 这包括现金流的波动情况 企业的管理情况 如销售 收入的增长是否过快 存货是否已经过时或流动缓慢 应 收帐款的可收回性等等 最后是企业所处的经营环境 如 第 7 页 共 9 页 行业前景 行业内的竞争格局 产品的生命周期等 所有 这些因素都会影响企业产生未来现金流的能力 五 注意法律文书的规范和严谨 一 调查公司董事会或股东会同意贷款的决议和同 意抵押的决议合法性 调查个人贷款申请书 财产共有人 同意抵押承诺的合法性 尤其是公司贷款要注意审核其参 加董事会或股东会的人数 是否符合章程规定 董事会或 股东会决议书内容是否完整 1 董事会或股东会同意贷款的决议书内容应包括 承 贷社全称 贷款用途 贷款金额 贷款期限 还款计划 贷款方式等 2 董事会或股东会同意抵押的决议书内容应包括 借 款人和承贷社全称 贷款用途 贷款金额 贷款期限 抵 押物具体情况 含抵押物名称 地理位置 数量 状况等 法律责任等 3 个人客户贷款申请书 财产共有人同意抵押承诺等 可参照上述公司类贷款文书内容撰写 二 决议或承诺必须本人到场在信用社监督下签字 本人因故不能到场的 应有授权委托书 不能由法定代 表人一人独签或找人代签 防止因决议无效 导致贷款或 抵押行为无效 三 防范股东假冒 虚假签字的方法 一是本人出 示身份证 当场签字 并加按手印 二是核对公司成立时 第 8 页 共 9 页 的章程中股东签字或贷款是股东提供的签字式样 核对笔 迹 三是可查阅股东在信用社原来贷款时的签字资料 四 注意调查决议或合同所加盖的公司印章是否为 工商部门登记备案的真实印章 如果签约人不是公司法定 代表人的 还要注意调查授权委托书的真实性 避免被骗 而造成贷款损失 五 涉及不明确的法律问题 应由法律顾问对贷款 行为及担保情况进行调查 并出具法律意见书 六 撰写调查报告应注意的事项 一 调查报告内容 一是基本情况 包括客户概况 经营证照 关联企业 资产负债 生产经营 贷款用途 还款来源及计划等 二是客户资信 三是抵押物情况 四是风险提示 五是调查意见 调查报告落款处主审人 调查中心负责人及分管领导必须签字 二 调查