房地产居间合同纠纷

房地产居间合同纠纷房地产居间合同纠纷 篇一 房地产居间合同纠纷 房地产居间合同纠纷 房地产居间合同纠纷 民事判决书 2008 一中民终字第 6694 号 上诉人 原审被告 单莉莉 女 1978 年 8 月 30 日出生 汉族 中国人民大学公共管理学院行 政人员 住北京市海淀区双榆树东里 9 号楼 905 号 房地产居 间合同纠纷 委托代理人吴建祥 单莉莉之夫 1977 年 7 月 16 日出生 中央纪律检查委员会秘书 住北京市海淀区双榆树 东里 9 号楼 905 号 被上诉人 原审原告 北京中地恒远房地产 经纪有限公司 住所地北京市朝阳区北三环东路 28 号易亨大厦 1108 室 法定代表人杨忠 总经理 委托代理人江佰清 男 1978 年 5 月 27 日出生 北京中地恒远房地产经纪有限公 司主管 住北京市海淀区稻香园西里 2 号楼 1706 室 上诉人 单莉莉因居间合同纠纷一案 不服北京市海淀区人民法院 2008 海民初字第 5217 号民事判决 向本院提起上诉 本院依法组成 合议庭审理了本案 现已审理终结 北京中地恒远房地产经 纪有限公司 以下简称中地恒远公司 在原审法院起诉称 2007 年 8 月 12 日 我公司与单莉莉 杨素芬签订 房屋买卖经纪合 同 单莉莉采取商业贷款方式以 540 000 元的价格购买杨素芬 位于海淀区北三环西路 34 号 1428 号 建筑面积 42 12 平方米 房屋 以下简称 1428 号房屋 合同签订时 单莉莉向杨素芬支 付了购房定金 5000 元 按约定单莉莉应于 2007 年 8 月 20 日前 去贷款公司进行面签 向杨素芬交纳首付款 300 000 元 并向 我公司支付中介服务费 12 700 元 贷款服务费 3200 元 但是 我公司在通知单莉莉前去办理上述事宜时 单莉莉却拒不履行 而且 单莉莉还对我公司及杨素芬提起诉讼 要求杨素芬双倍 返还定金 要求我公司赔偿其损失 北京市海淀区人民法院判 决认定因单莉莉违约 导致合同无法履行 故驳回了其诉讼请 求 为维护我公司的合法权益 现起诉要求单莉莉向我公司支 付中介服务费 11 200 元 权证过户费 1500 元 贷款服务费 3200 元 共计 15 900 元 本案诉讼费用由单莉莉负担 单莉 莉在原审法院辩称 中地恒远公司所述与事实不符 我当时是 想购买 1428 号房屋 但是在我与房主杨素芬签订合同以后 中 地恒远公司却告诉我说 杨素芬要求我另行承担 30 000 元物业 费后 才给我办理央产房的过户手续 然而 在签订合同前 我并不知道这套房屋是央产房屋 现中地恒远公司对我的起诉 没有道理 故我不同意中地恒远公司的诉讼请求 原审法院 经审理查明 2007 年 8 月 12 日 单莉莉作为购买方 乙方 经居 间方 丙方 中地恒远公司与出售方 甲方 杨素芬签订 房屋买卖 经纪合同 单莉莉以 540 000 元的价格购买杨素芬所有的 1428 号房屋 合同约定 合同签订时 乙方向甲方支付购房定 金 5000 元 向丙方支付居间报酬 11 200 元 乙方于办理过户之 前 交付丙方权证代办服务费 1500 元 合同范本 房地产居间 合同纠纷 合同补充条款约定 甲 乙双方约定于 8 月 20 日 去贷款公司面签 并于当日乙方支付甲方本房售房首付款叁拾 万元整 若因单方原因不能正常办理贷款手续则视为违约 乙方 丙方约定于 8 月 20 日 乙方付清丙方壹万贰仟柒佰元整过户费 及代理服务费和叁仟贰佰元整贷款服务费 乙方于 2007 年 8 月 12 日交付甲方购房定金 5000 元 违约责任条款规定 如乙方 未按约定期限交付首期购房款或未在约定期限递交齐申请贷款 证件资料 以及未按丙方安排的时间 地点办理房产过户的 均视为违约 甲方所收取的购房定金不予返还 若甲方或乙方违 约导致本合同不能实现的 由违约方承担丙方的居间服务费 守约一方已支付丙方居间服务费的损失 向违约一方主张赔偿 合同签订之日 单莉莉向杨素芬交纳了购房定金 5000 元 此 后 单莉莉未如期办理借款等相关手续 亦未向中地恒远公司 交纳过户费及代理费 12 700 元和贷款服务费 3200 元 2007 年 9 月 单莉莉以杨素芬未取得 1428 号房屋的 中央在京单位已 购公房上市出售登记表 不具备上市交易条件和中地恒远公司 向其隐瞒该事实为由 将杨素芬 中地恒远公司诉至本院 要 求杨素芬双倍返还定金和中地恒远公司赔偿 5000 元损失 2007 年 12 月 17 日 本院以 2007 海民初字第 27510 号民事判决书 认定单莉莉未在中地恒远公司通知的时间内办理贷款手续 亦 未按约定的期限支付首付款 过户费及代理服务费 其行为构 成违约 并判决驳回单莉莉的诉讼请求 判决后 单莉莉 杨素芬 中地恒远公司均未提出上诉 该判决已生效 上 述事实 有双方当事人陈述 房屋买卖经纪合同 北京市海 淀区人民法院 2007 海民初字第 27510 号民事判决书等证据材 料在案佐证 原审法院经审理认为 单莉莉经中地恒远公司 与杨素芬签订房屋买卖合同 中地恒远公司作为房地产经纪公 司促成了单莉莉与杨素芬订立合同 双方形成了居间合同关系 单莉莉理应向中地恒远公司支付报酬 虽然三方签订的 房屋 买卖经纪合同 因单莉莉违约未能履行 但单莉莉仍应按双方 约定 向中地恒远公司支付居间报酬 单莉莉所述中地恒远公 司在其签订合同前未如实告知其所购房屋属央产房屋的抗辩理 由不能成立 鉴于中地恒远公司未为单莉莉提供办理购房贷款 和过户手续的相关服务 故对中地恒远公司要求单莉莉支付权 证过户费 贷款服务费的请求 法院不予支持 据此 原审法 院依据 中华人民共和国合同法 第六十条 第一百零九条 第四百二十四条 第四百二十六条第一款之规定 判决 一 单莉莉于本判决生效后七日内给付北京中地恒远房地产经纪有 限公司居间服务费人民币一万一千二百元 二 驳回北京中地恒 远房地产经纪有限公司其他诉讼请求 判决后 单莉莉不服 以中地恒远公司未告知房屋为央产房存在违约行为 无权要求 居间服务费为由 向本院提出上诉 请求撤销原审判决 依法 改判驳回中地恒远公司的诉讼请求 中地恒远公司同意原审 法院判决 本院经审理查明 原审法院查明的事实属实 本 院予以确认 本院认为 单莉莉 杨素芬及中地恒远公司签 订的 房屋买卖经纪合同 有效 当事人应按照约定履行各自 的义务 本案中 单莉莉通过中地恒远公司的居间服务与杨素 芬签订房屋买卖合同 虽然三方签订的 房屋买卖经纪合同 未能履行 但系因单莉莉违约行为所致 因中地恒远公司已促 成单莉莉与杨素芬订立合同 故单莉莉应按照约定向中地恒远 公司支付报酬 单莉莉所持抗辩意见依据不足 本院不予采纳 对其上诉请求本院不予支持 综上所述 原判正确 本院予 以维持 依照 中华人民共和国民事诉讼法 第一百五十三条 第一款第 一 项之规定 判决如下 驳回上诉 维持原判 一审案件受理费九十九元 由单莉莉负担 本判决生效后七日 内交纳 二审案件受理费八十元 由单莉莉负担 已交纳 本 判决为终审判决 编辑 篇二 涉房交易居间合同纠纷激增原因及审理对策的调研报 告 涉房交易居间合同纠纷激增原因及审理对策的调研报 告 至 2011 年 2 月止 北京二手房价格不断上涨 二手房交易 持续活跃 为房产中介行业创造了巨大的市场空间 同时 中 介公司与其委托人之间发生的居间合同纠纷也成为法院审理的 一种新类型化案件 2010 年第四季度以来 随着房价调控政策 的不断出台 涉房居间合同纠纷也呈现出若干新特点 为法院 审判工作增加了难度 有法院预测 京十五条 执行后 买卖 双方解除买卖合同的纠纷可能增多 由此引发居间服务及居 间费用问题 导致涉房居间合同诉讼数量激增 针对上述情况 笔者对 2011 年第一季度法院受理的此类案 件进行了调研分析 以求更好的解决此类纠纷 一 涉房居间合同纠纷案件的主要特征 据笔者统计 调研 北京市某区人民法院 2011 年第一季度 受理的涉房居间合同纠纷呈现出以下特征 1 居间合同签约时间比较集中 2011 年第一季度新收的房 产居间合同纠纷案件中 居间合同及房屋买卖合同的签约时间 集中在 2010 年 9 月至 12 月间 此类案件占总数的 57 除此 之外 签约时间在 2010 年 6 月以前的占案件总数的 9 2010 年 6 月至 9 月的占案件总数的 15 2011 年 12 月以后的占案件 总数的 19 笔者从多家中介公司的代理人处获悉 居间合同签订后中介 公司会等待买卖双方完成过户手续并自行交纳居间费用 如委 托人拒绝交费 则中介公司通常在居间合同签订之日起的 2 3 个月时间里 自行向委托人追缴居间费用 自行追缴不成的 才向法院提起诉讼 结合上述数据 涉房居间合同纠纷立案时间一般晚于纠纷发 生 1 5 至 3 个月 2 案件数量呈上升趋势 2011 年第一季度 北京市某区人 民法院受理的房产交易居间合同纠纷案件数量激增 占民事审 判庭新收案件总数的 15 较去年同期上涨 200 2010 年第 一季度 该院新收此类案件仅为 15 起 随着 京十五条 等限购政策调控效果逐渐显现 涉房居间 合同纠纷数量可能会继续上升 3 买房人为被告的案件占绝大比例 原告为房屋中介公司 被告为买房人的案件占此类纠纷总数的 83 仅 17 的案件原 告为买房人 其中买房人提起反诉的案件数占此类案件总数的 10 房屋中介公司的诉讼请求均为索要居间服务费用 买房人 的诉讼请求主要是返还居间费用 赔偿相关损失 4 争议原因比较集中 2011 年第一季度北京某区法院受理 的此类案件中 所涉房屋均为居民住房 买房人均系自然人 无 一起因商用房屋交易而引发的居间合同纠纷 除被告 买房人 下 落不明的案件外 全部案件中买房人的主要答辩意见或反诉请 求 少量案件为诉讼请求 均为减免 追索居间服务费用 买房人要求减免或追索居间费的理由集中于以下四点 答辩意见 比例 1 房屋交易未完成 不符合居间服务费的支付条件 39 2 中介公司未完全履行服务义务 72 3 房屋状况与中介公司的承诺不符 15 4 居间费用过高 超出合理范围 69 多数买房人同时采用二项以上的理由进行答辩 据笔者统计 有 39 的案件买卖双方在签订了房屋买卖合同 后未能实际完成房屋交易或未能成功办理房屋产权过户 交易 未完成的主要原因有 1 买卖双方就房屋价格再起争议 2 中介 机构及售房人未如实披露房屋状况 买房人发现瑕疵后反悔 3 因政策变动 买房人无法成功办理购房贷款或房屋产权过户 4 售房人对房屋没有处置权 或其代理人越权代理签订居间合同 买房人认为中介公司未尽服务义务 主要是指中介公司未履 行居间合同约定的代办银行贷款 代办房屋产权变更等事项 绝大多数案件均是买房人自行办理购房贷款 在买卖双方完成 房屋交易的案件中 中介人员陪同买卖双方办理过户手续的不 足一半 买房人称房屋状况与中介公司的承诺不符 主要是指中介公 司未向买房人说明售房人的权利瑕疵 如售房人未取得房产证 售房人仅为房屋的共有人无权独自处分房屋 代理人手续不完 备 房屋被抵押或被法院查封等 就急于促成双方签订房屋买 卖合同 收取居间费用 或指中介公司对房屋质量 采光情况 噪音情况 生活及交通便利情况言过其实 造成买房人误解 根据笔者统计 超过 50 的买房人所能承受的居间费用总额 包括居间服务费 合同代书费 代办贷款费 代办过户费等 在 1 万元至 2 万元之间 即居间费用总额占房价的比重约为 0 75 至 1 5 而买房人与中介公司所签的居间合同约定的居 间费用总额占房价的比重在 2 5 至 3 5 之间 100 的买房者 均认为如买卖双方未能实际完成交易 则不应支付居间服务费 或仅同意支付少量费用作为 辛苦费 与此截然相反 在房屋 交易未完成的境况下 30 的中介公司坚决不同意降低居间费 用 70 的中介公司同意较小幅度 10 至 25 降低居间费用 二 涉房居间合同纠纷产生的主要原因 根据 2011 年第一季度此类案件所呈现出的上述特点 笔者 分析后认为 近期涉房居间合同纠纷数量较多的主要原因有以 下四点 1 房地产调控政策导致买房人履约能力变化 2010 年下半 年房地产调控政策的发布主要集中 10 月份之后 10 月 19 日中 国人民银行宣布提高贷款利率 11 月 3 日 多部委联合下发 关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知 规 定第二套住房公积金个人住房贷款利率不得低于同期首套住房 公积金个人住房贷款利率的 1 1 倍 首付款比例不得低于 50 严禁使用住房公积金个人住房贷款进行投机性购房 并 停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金 个人住房贷款 上述政策调整导致买房人购房成本加大 一部分通过中介公 司签订房屋买卖合同的买房人履约能力发生变化 从而解除了 买卖合同 个别案件也有因买房人未能如期申请到银行贷 款 导致售房人解除买卖合同的情况 最新颁布的 京十五 条 对买房人的购房资格进行了严格限制 购买第二套住房家 庭的贷款成本剧增 随着该项政策调控效果的显现 政策变动 对涉房居间合同纠纷案件的影响也会逐渐加深 2 中介公司服务缺乏规范 主要体现在两个方面 一是制度约束尚不健全 目前规范房地产中介机构及其从业 人员的主要现行法规是建设部印发的 城市房地产中介服务管 理规定 该规定对设立房地产中介机构所设立的门槛较低 对 其提供服务的详细项目和具体标准未做出规定 2011 年 1 月 20 日 住建部 发改委 人保部联合发布 房地产经纪管理办法 并于 2011 年 4 月 1 日起施行 该 办法 对中介公司及其从 业人员的经营活动提出了更为明确 严格的规范要求 对 2011 年法院审理涉房居间合同纠纷具有重要的指导意义 二是中介公司及从业人员自律不足 据笔者统计 超过 90 的此类案件中 居间合同约定中介公司提供咨询 代为磋商价 格 代办银行贷款 代办房屋产权过户等多项服务内容 却对 如何履行上述服务的细则没有任何规定 对于中介公司是否忠 实履行了上述义务 以及上述服务是否应包含在居间服务费中 买房人与中介公司存在较大争议 这一问题成为法院审理居间 合同纠纷的一个难点 此外 中介公司从业人员素质良莠不齐 据不完全统计 北京市二手房中介从业人员大专以上文化程度 的不足 40 60 的从业人员只有中等学历甚至更低的文化水 平 他们的营销方式和技巧单一且欠缺规范 将二手房交易视 为一般的买卖关系 对二手房市场的法律风险及社会意义认识 不深刻 在审判实践中 多起案件的买房人陈述 一些中介人 员作出口头承诺 却拒绝将上述口头承诺写进居间合同 此类 口头承诺主要包括减免税款 或能为买房人办理利息低于政策 规定的银行贷款等 京十五条 颁布后 又有中介公司暗中打 出 办理虚假纳税证明 的幌子 虽然多数买房人不能提交 有效证据佐证此类陈述 但这种现象应引起审判人员重视 3 居间服务费用定价随意 超过买房人的支付能力 北京 市某区法院 2011 年第一季度受理的居间合同纠纷中 全部买房 人 下落不明者除外 均认为中介公司收费过高 部分涉案房屋未 实际成交 但中介公司按成交价格收取居间费用 令买房人在 心理上无法接受 即便在房屋成交的情况下 中介公司提供的 主要服务仅为介绍房源和安排看房 服务内容简单 且成本较低 许多买房人认为中介公司对促成房屋交易缺乏 实际帮助 索取高额居间费用显失公平 不愿依约支付居间费 用 根据 北京市关于房地产中介服务收费的通知 房屋成交 价格在 500 万元以下的 房屋代理买卖收费不应超过房屋成交 价格的 2 5 在 2010 年第四季度至 2011 年第一季度的此类纠 纷中 虽然仅不到 10 的案件居间服务费高于这一标准 甚至 15 的案件按成交价低于 2 但笔者发现 除居间服务费外 在 75 的案件里居间合同约定买房人应交纳合同代书费 代办 过户费 代办贷款费等其他杂项费用 其中最主要的合同代书 费通常不少于 1 万元 代办过户费及代办贷款费约为 2500 元至 4000 元 将上述全部费用相加 则中介公司收费总额往往达到 或超过房屋成交价的 3 若以金额论 中介公司收费总额低于 3 万元的占全部案件数的 22 3 至 5 万元的占全部案件数的 29 收费 5 至 10 万元的占全部案件数的 43 10 万元以上 的占 6 统计部门统计数据显示 2010 年 1 至 10 月北京市城镇居民 人均可支配收入为 24308 元 这一数字意味着 中介公司在每 笔房屋交易中可能收取超出购房者全年收入一倍以上的费用 4 买房人法律风险的意识不足 笔者调查认为 居间合同 纠纷中绝大多数案件均以买房人作为被告 暴露出许多买房人 缺乏法律风险防范意识的问题 买房人在签订居间合同及房屋 买卖合同时 未能意识到其中的法律风险 在诉前也未采取正 确手段维护自身合法权益 导致以买房人为被告的居间合同纠 纷案件居多 具体而言 因买房人欠缺法律意识导致案件发生 的因素有四点 1 买房人合同意识淡薄 认为格式合同不可协 商 所以不详细阅读合同条款 也不进行深入磋商 便盲目签 订合同 2 买房人轻信口头承诺 未要求中介人员将口头承诺落 实在居间合同里 3 买房人不注重保存证据 与中介人员及售房 人的联络 协商多以口头方式进行 未存留书证 部份买房人 在诉讼中无任何证据提交 4 买房人未调查房屋权属状态 不了 解房屋是否符合出售条件就草率签约 三 涉房居间合同纠纷的审判对策 针对上述涉房居间合同纠纷反映出的诸多问题 笔者认为 审理此类案件切忌简单化 应准确理解国家政策背景 针对个 案特点 采取不同对策 通过法院的审判 规范 引导买 篇三 答辩状 居间合同 中介合同纠纷 民事答辩状 答辩人 王 女 汉族 1971 年 1 月 26 日出生 身份 证号 住所地 南京市六合区八百桥镇大唐村汤家湾号 电话 被答辩人 南京 置业担保有限公司 住所地南京市沿江 工业开发区新华路号 法定代表人 职务董事长 答辩人王 与被答辩人南京 置业担保有限公司居间合同 纠纷一审一案 被告代理人针对原告提出的诉讼请求作出如下 答辩意见 一 被答辩人 置业公司在本案中没有促成房屋买卖合同 的成立 依法不能收取居间佣金 本案中 答辩人 被答辩人 以及第三人张汝人所共同签订的 房地产买卖中介合同 无论 从合同的形式上还是从合同的内容上看 该合同的在性质上都 属于居间合同而不是买卖交易合同 从形式上看 该合同是中 介合同属于居间合同 从内容上看该合同是确定委托人与受托 人之间权利和义务的合同 该合同中之所有关于房屋买卖合同 条款的规定只是为进一步明确委托人和受托人之间的权利和义 务关系 且在合同的订立过程中 被答辩人一直向答辩人强调 该合同中关于买卖合同条款的规定只是买卖双方的买卖意向的 确定 具体的买卖合同在买方和卖方间另行签订 因此 根据 我国 合同法 第 427 条 居间人未促成合同成立的 不得要 求支付报酬 的规定 被答辩人依法不得向答辩人主张居间佣 金 此外 答辩人已经向被答辩人支付了 六分之一 2680 元 费用 足以弥补被答辩人从事居间活动支出的必要费用 如被 答辩人并未提供任何证据证实其从事居间活动花费了多少必要 费用 答辩人将保留要求被答 辩人退还多收的居间费用的权利 二 由被答辩人提供的该份居间合同中关于居间佣金报酬的 规定与国家的强制性法律相违背属于无效条款 该合同第七条 第一款中关于 本合同一经签订即视为丙方已经促成交易 规 定 违反了合同法第 427 条的规定 被答辩人试图用居间合同 的成立来作为佣金报酬的支付条件 被答辩人显然在用格式条 款来免除其主要义务 排斥居间合同中委托人的主要权利 严 重加重了委托人的责任 居间合同中的这一条款显然已经违反 了我国合同法第 40 条规定 格式条款具有本法第五十二条和第 五十三条规定的情形的 或者提供格式条款的一方免除其责任 加重对方责任 排除对方主要权利的 该条款无效 三 居间合同的当事人所共同