汉中义乌小商品批发城分析

中国中国 义乌商兴成市场投资管理有限公司义乌商兴成市场投资管理有限公司 1 中国义乌商兴成市场投资管理有限公司 2008 年 11 月 8 日 中国 义乌商 兴成市场投资管理有限公司 2 声 明根据双方签订的 合同 之第十一条之第 3 款 乙方提供给甲方 商业项目建议书 项目商铺部分营销策划报告 等所有报告 方案 建议 等包括纸介 电子 口头等任何形式为乙方独有知识产权只供甲方该合同项目 使用甲方不得外传和挪作它用 甲方违反本规定应承担由此给乙方造成的所有 损失包括律师费 的规定此文件仅供甲方内部使用未经乙方许可其他任何机构 或个人不得擅自传阅 引用或复制 时 间 2008 年 11 月 8 日 中国 义乌商兴成市场投资管理有限公司 3 提 要 通过全面引进义乌中国小商品城这一品牌的成功经验引进 义乌商 品 义乌商人 义乌商管 把义乌 搬 到汉中源头货 源头价将 汉中义乌小商 品城 打造成陕南乃至陕甘川区域最大的小商品集散产销中心 项目所处的区 域位置决定了项目辐射周边地区成为可能 虽然市场竞争压力较大但周边多年 来形成的市场氛围对项目起到了缩短市场培育期的作用 项目定位的差异性特 点及义乌品牌优势决定了项目有较强的竞争力 项目通过对汉中商业业态的发 展 以及消费升级的角度进行研究分析预见本项目所在的区域环境具备了打造龙 头市场带动地区商业发展的基础 周边市场规模的制约 管理的落后及部分市 场的改造给项目带来了较好的市场机遇 用 3 年左右的时间使 汉中义乌小商 品城 的辐射范围由汉中市十县一区扩大到陕南甚至陕甘川地区 4 乌小商品城 打造成陕南乃至陕甘川区域最大的小商品集散产销中心 用 5 年左右的时间以 汉中义乌小商品城 为平台以贸促工贸工联动充分利用当 地的资源及劳动力成本优势采取就地加工生产的办法生产适销对路的产品并将 具有汉中特色的商品通过 汉中义乌小商品城 营销出去带动地方经济的发展形 成以商贸促生产以创业带动就业形成贸工一体的经营模式使汉中市成为陕甘川 区域小商品产销基地 其业态楼层具体分布规划首层负一层以经营日用日杂小其业态楼层具体分布规划首层负一层以经营日用日杂小 商品为主一层以规模店 品牌店为主二层以经营工艺饰品内衣 袜子为主三层商品为主一层以规模店 品牌店为主二层以经营工艺饰品内衣 袜子为主三层 以经营办公文体用品 喜庆礼品为主 以经营办公文体用品 喜庆礼品为主 汉中义乌小商品城 进驻汉中市是利用 义乌小商品的优势扩大汉中批发市场整体规模迅速确立在汉中批发市场的主导 地位 基于市场环境和项目特点以及准确的项目定位 专业的团队运作和义乌 的资源如直接从义乌物流适合本项目定位的源头价小商品保障这些都是保证项 目运作成功的基础 中国 义乌商兴成市场投资管理有限公司 目目 录录 第一部分第一部分 宏观市场研究宏观市场研究 1 1 房地产新政分析 1 2 总体房地产市场概况 1 3 小结 第二部分 汉中专业市场分析 2 1 概况 2 2 项目市场前景分析 2 3 项目竞争对手分析 2 3 1 汉中市各市场经营状况分析 2 3 2 各市场的具体研究 2 3 3 汉中市市场经营方式研究 中国 义乌商兴成市场投资管理有限公司 6 2 3 4 经营状况评价 2 3 5 货源状况分析 2 3 6 经营范围分析 第三部分 项目整体定位 3 1 项目定位发展 3 1 1 项目定位思路 3 1 2 项目客户分析及定位 3 1 3 项目自身条件 3 1 4 项目综合评价 3 2 项目 S W O T 分析 3 2 1 优势与机会分析 3 2 2 劣势与威胁分析 3 3 项目整体定位 3 4 项目业态定位 中国 义乌商兴成市场投资管理有限公司 7 3 4 1 市场经营业态定位 3 4 2 市场经营档次定位 3 4 3 业态规划 3 5 商铺的价格定位 3 5 1 销售策略 3 5 2 销售目标客户定位 3 5 3 项目商铺销售价位 3 6 项目商铺租金定位 3 6 1 租金厘定考虑因素 3 6 2 项目周边商铺租金状况 3 6 3 本项目商铺租金 第四部分 风险规避 4 1 市场的运营管理是市场繁荣的关健 4 2 进货渠道及产品质量是保障 4 3 构建相关产业多元化 中国 义乌商兴成市场投资管理有限公司 8 4 4 形象包装和营销策划 附录 本项目所涉商品总类分类 中国 义乌商兴 成市场投资管理有限公司 前 言 受汉江物产房地产开发有限责任公司委托义乌商兴成市场投资管理有限公 司对 汉中义乌小商品城 项目进行总体项目定位研究 本项目位于汉中市天汉 大道与天汉西路交汇处西南角原名称汉江财富城总建筑面积 40000 平方米发展 商为汉江物产房地产开发有限责任公司 目前该项目为一期建筑面积约 20000 平方米其中商业面积约 14000 平方米 本项目市场定位报告主要是在具体的市 场调查的基础上结合对汉中 陕西 全国专业批发市场和经济社会等及目前正 在发生的金融危机的综合研究对该项目的市场概念 业态 结构 规模 形象 等一系列内容做出较具体的分析 项目定位基于本项目为小商品批发市场业态 的总体要求仅对相关的业态进行实际市调访问有关专家学者查阅官方等权威资 料 项目定位报告所采用的部分报告及政府政策来源于政府文件公开资讯以及 访问政府官员所得 本项目定位报告依据但不限于下列文件 汉中市政府工 作报告 中国 义乌商兴成市场投资管理有限公司 10 汉中市国民经济和社会 发展十一五规划 汉中市城市商业网点布局规划 2005 2020 陕西省人民 政府关于进一步加快服务业的实施意见 汉中市人民政府关于进一步加强就业 再就业工作的实施意见 第一部分 宏观市场研究 1 1 房地产新政分析 2008 年由于美国次贷危机而引发全球的经济危机波及全世界我国也受到一定的 影响房地产价格降幅明显股市低迷很多出口企业陷入困境 5 月份四川又遭受 7 8 级的大地震 针对目前情况国家出台了一系列重大政策措施确保我国的经济能 保持平稳的增长 2008 年下半年上海 成都 南京 西安 杭州 武汉 重庆等地区相继出台了一系列稳定房地产及救市的政 中国 义乌商兴成市场投 资管理有限公司 11 策 内容包括减免税收 降低首付款比例 减免手续费 下调个人公积金贷款利率 对购房者给予补贴等多项政策 2008 年 9 月 19 日国务院下发了 关于印发汶川地震灾后恢复重建总体规划的通知 规划范 围涵盖了汉中市 重建及修复的项目有修复勉县至宁强至广元高速公路干线公 路修复国道 108 316 线等受损路段修复成都 广元 汉中 咸阳 安康 兰州 庆阳等机场以及民航空管 航空公司 航油等单位受损的设施设备 2008 年 7 月以后为防止经济下滑央行几次下调了银行存款准备金率和贷款利率 2008 年 10 月 30 日在前几次降息的基础上再次下调存贷款利率降幅为 27 个基点 一 年期存款利率由 3 87 下降到 3 60 一年期贷款利率由 6 93 下降到 6 66 2008 年 11 月 5 日国务院出台扩大内需十项措施 总投资规模达 4 万亿元 为 抵御国际经济环境对我国的不利影响加快民生工程 基础设施 生态环境建设 和灾后重建提高城乡居民特别是低收入群体的收入水平促进经济平稳较快增长 1 2 总体房地产市场概况 中国 义乌商兴成市场投资管理有限公司 12 2008 年 上半年我国房地产市场的基本面是好的朝着国家宏观调控的方向发展 随着国 家宏观调控政策和住房保障制度的落实及在国内国际多种因素的综合作用下房 地产市场供求紧张关系有所缓和住房供应结构进一步改善投资投机性需求得到 控制房地产开发指数成逐月下降的趋势 全国地产开发景气指数趋势见图 1 图 1 全国房地产开发景气指数趋势图 2008 年 9 月份 国房景气指数 为 101 15 比 8 月份回落 0 63 点比去年同月回落 3 84 点 资料来源国家统计局综合司 房 地产开发投资分类指数为 103 22 比 8 月份回落 1 18 点同比回落 0 85 点 1 9 月 份全国完成房地产开发投 中国 义乌商兴成市场投资管理有限公司 13 资 21278 亿元同比增长 26 5 住宅完成投资 15508 亿元增长 28 7 其中经济适用住房投 资 638 亿元增长 19 9 资金来源分类指数为 95 13 比 8 月份回落 2 13 点同比回 落 8 46 点 1 9 月份全国房地产开发企业到位资金 28083 亿元同比增长 10 7 其中国内贷款为 5563 亿元增长 8 6 利用外资 486 亿元增长 14 9 企业自筹资金 11163 亿元增长 33 4 土地开发面积分类指数为 95 69 比 8 月份回落 0 73 点同 比下降 1 89 点 1 9 月份全国房地产开发企业完成土地开发面积 1 79 亿平方米 同比下降 1 6 房屋施工面积分类指数为 104 56 比 8 月份回落 0 66 点同比回落 0 99 点 1 9 月份全国房屋施工面积 24 04 亿平方米增长 20 3 其中住宅施工面 积 19 07 亿平方米增长 21 2 办公楼施工面积 8150 万平方米增长 8 3 商品房空 置面积分类指数为 103 54 比 8 月份回落 0 36 点同比回落 5 93 点 截止到 9 月 末全国商品房空置面积为 1 3 亿平方米同比增长 10 2 其中空置商品住宅 6641 万平方米增长 14 1 在当前经济状况下全国房地产整体形势是不乐观的全国房 地产开发景气指数在 2007 年 11 月创出新高后逐月 中国 义乌商兴成市场投资 管理有限公司 14 下滑到 2008 年 9 月份已回落到 101 15 比 8 月份回落 0 63 点 比去年同月回落 3 84 点 形势严峻 2008 年 1 9 月商业营业用房施工面积 25026 万平方米增长 12 仍成增长态势 1 3 小结 目前房地产行业仍然处于国 家宏观调控阶段 政府对于房地产市场稳定健康运营的意愿非常强烈 房地 产行业正在逐步回归到理性状态 房地产企业面临重新洗牌优胜劣汰功能 商业地产所受的影响小于住宅市场在目前投资市场普遍不景气的情况下大有可 为 第二部分 汉中专业市场分析 中国 义乌商兴成市场投资管理有限公司 15 2 1 概况 汉中市位于陕西省西北部北依秦岭南屏巴山汉江横贯东西 西北与甘 肃 四川毗邻东北与本省的安康 西安 宝鸡接壤 全市辖汉台区 南郑 城 固 洋县 勉县 西乡 略阳 镇巴 宁强 留坝 佛坪共 11 个县区 234 个乡 镇办事处 全市总面积 2 7 万平方公里人口 372 万 自古以来汉中就是连接西 北与西北 东南的通道和辐射川陕甘鄂的主要物资 信息集散地之一 汉中气 候温和资源丰富素有西北 小江南 和 金瓯玉盆 之美称 具有较大的经济发展 潜力 1996年经国务院批准撤地改市是国家历史文化名城和国家生态示范建设 试点地区 2007年实现生产总值291 21亿元增长12 8完成固定资产投资 120 05亿元增长32 1实现财政总收入24 0亿元增长21 7其中地方财政收入达 到10 23亿元增长33 0城镇居民人均可支配收入8209元农民人均纯收入2393 元分别增长18 5和17 4万元生产总值综 合能耗下降4 5 城市居民人均生活消 费支出6315元农民人均生活消费支出1997元分别增长17 4和16 4城乡食品消 费支出占消费性支出的比重分别为41 6和 中国 义乌商兴成市场投资管理有限 公司 16 48 7社会消费品零售总额87亿元增长18 6城镇新增就业人数2 2万人 城镇登记失业率3 9人口自然增长率2 46 城市居民人均居住建筑面积28 33平 方米农村居民人均居住面积33 01平方米 初步形成了以飞机亚洲最大飞机生 产基地 汽车 机械制造 医药化工 建材建筑 冶金采矿 烟酒食品 包装 装潢等大中型企业为骨干的多门类现代化工业体系建成了一批高新技术产业创 出了一批名优特产品全年工业总产值增加139亿元 汉中铁路站是我国链接西 北和西北重要的铁路枢纽联结西康 成西 阳安等铁路线 汉中西关机场目前 是陕西省重要的航空港二期机场扩建正在有序进行目前开通了汉中与西安每天 往返的航班多条航线正在积极拓展市中心到汉中西关机场仅1公里 公路建设 形成了一个以汉中为中心贯通全省 辐射周边省市的高等级 米 字型辐射状干 线公路系统 西汉高速公路已于2007年10月全面贯通西汉高速的通车将缓解 交通 瓶颈 汉中到西安的时空距离由原来的8个小时缩短到现在的3个小时 2 2 项目市场前景分析 中国 义乌商兴成市场投资管理有限公司 17 房地产开发 业是汉中市国民经济活动中的支柱产业之一其发展不仅带动了建筑业 钢铁和 水泥等相关能源产业的发展还为各类经济实体的基本经济活动为人民群众改善 住房条件提高生活质量提供了最基本的物质条件 作为房地产开发活动的主要 组织者房地产开发商在房地产市场中起着举足轻重的作用其经营现状对社会的 稳定 国民经济的发展以及对房地产市场的走向都有着重要的影响 对此国家 和地方先后出台了一系列政策文件给商业地产的发展注了一剂强心针极大的刺 激了商业地产的发展 2008年陕西省政府工作报告 明确指出把招商引资 作为对外开放的首要任务 作为大西北承东启西联结南北的枢纽陕西省具有沟 通整个西部与东部地区交通的重要作用商品集散功能强发展商贸流通有着独特 的区位优势大力发展现代商贸业对于促进陕西经济的腾飞促进西部经济的大发 展无疑具有积极意义 2008年月正式颁布实施的 陕西省人民政府关于进一步 加快发展服务业的实施意见 中重点提到今后陕西省 将重点发展高成长性服务 业包括大力发展交通物流业做大做强文化产业做强做精旅游业发展壮大会展业 培育发展创意产业 中国 义乌商兴成市场投资管理有限公司 18 在陕西省内 启动实施 百强工程 以主业突出 特色突出 优势突出为标准在文化 旅游 物流 金融保险 科技信息服务等领域选择100个服务业重点企业积极予以扶 持力求在较短时间内使其产值达到50亿元以上 汉中市人民政府关于进一 步加强就业再就业工作的实施意见 中明确提到地方各级政府和有关部门要进 一步统筹解决好自谋职业和自主创业人员的经营场地问题同时进一步加大小额 担保贷款对就业再就业的扶持力度 本项目引进义乌市场的成功经验商品从义 乌一级市场进货在价格 质量 信誉等方面具有很大的优势打造陕南乃至陕甘 川区域小商品集散产销中心 从汉中城市经营的宏观角度出发结合汉中商业的 未来发展商机对城市商业布局进行引导是本项目未来可持续经营的坚实保障 项目通过对汉中商业业态的发展趋势 以及消费升级的角度进行研究分析预见本 项目所在的区域环境具备了打造龙头市场带动地区商业发展的基础 目前商铺 投资需求比较旺盛 根据调查与分析近年来 商铺已成为本地及外来投资者的主 要投资工具之一 与现阶段其它投资方式相比商铺投资具有以下优点进入门槛 低这对众多中小投资者至关重要投资收益相对较高而稳定尤其是在市场总体向 好的情况下商铺有着巨大的升值空间 融资便利银行按揭支持 投资直观可 看见实物相对而言无需太多专业知识 2 3 项目竞争对手分析 中国 义乌商兴 成市场投资管理有限公司 20 我们把汉台区运达批发市场 石马商城 将坛路 市场 北大街商业步行街和汉中部分县以及项目可能辐射或涉及的区域诸如西 安 成都 巴中 广元等作为研究对象进行全面 深入的调查 2 3 1 汉中市 各市场经营状况分析 汉中市运达批发市场是汉运公司下属的二级核算单位 占 地面积 6 4 万平方米毗邻长途汽车站 零担货运集散站东接天汉大道 南临虎 桥路 西临前进西路位于几条城市中心街道的交汇处和城区繁华地带 运达市 场创办于 1992 年现容纳经营商户 1300 余户已形成集服装针织 鞋帽布匹 洗 涤化妆 日用百货 电器电料等不同门类的商品交易为一体的规模化的商品批 发市场 石马商城的前身是石马供销社店面普遍较小经营服装为主价格普遍低 廉但质量一般 将坛路市场为老批发市场建于 80 年代原先以糖果批发为主现 在兼营其它商品市场较为偏僻主要服务于当地居民及老客户周边县区的零售商 中国 义乌商兴成市场投资管理有限公司 21 北大街商业步行街是汉中市第一 条步行街人流量大购买率高多为经营中高档服饰或品牌服装商铺装修较为时尚 购物环境好但经营规模不大经营业态不够丰富 运运 达达 商商 城城 物业形态 商业集群 商业经营功能 批发兼零售 经营方式 租赁式 出证经营权 区位 汉中批发老商圈 占地面积 100 多亩 商铺总数 2000 户 铺位面积 10 40 配套设施无停车位 无电梯 购物环境较差 经营业态服装 床上用品 家电 五金 文体 办公用品 主要业态服装 床上用品 租金 0 55 5 万元 年每平米年 租金 400 元左右 售出率 85 90 转让费 5 10 万 货源地西安 广州 武汉 成都 浙江 销售范围汉中及周边郊县十县一区 人 车流量 45 156 10 分钟 表 1 运达 批发市场具体数据研究表 石 马 商 城 主要业态服装 鞋 店铺面积 5 20 业 态分布服装 90 鞋 5 其它 5 中国 义乌商兴成市场投资管理有限公司 22 租金 0 2 1 9 万元 年 转让费 0 4 5 5 万元 售出率大于 90 货源地广州 西安 员工人 数含老板 1 2 人 销售范围主要以汉台区为主 销售方式批发兼零售以零售为主 人流量 57 人 10 分钟车辆不能入内 表 2 石马商城具体数据研究表 将 坛 路 市 场 主要业态小食品 土特产 烟酒 日化 商铺面积 6 60 业态分布业态分布 小食品 50 土特产 5 烟酒 7 日化 2 其它 36 租金 0 55 1 3 万元 年 售 出率 100 货源地西安 员工人数含老板 1 2 人 销售范围十县一区 销售方式批发 兼零售 人 车流量 24 70 10 分钟 表 3 将坛市场具体数据研究表 北 大 街 商 业 步 行 街 主要业态服装 鞋 店铺面积 20 80 业态分布服装 90 鞋 5 其 它 5 中国 义乌商兴成市场投资管理有限公司 23 租金 4 5 万元 年以 20 为例 子 转让费 5 万元以 20 为例子 售出率 100 货源地广州 上海 北京 西安 浙江 员工人数含老板 1 10 人 销售范围以汉台区为主 销售方式零售 人流量 182 人 5 分钟 北大商业街步行街具体数据研究表 2 3 3 汉中市市场经营方式研 究 汉中市运达批发