转让土地使用权的税收筹划模式

A 房地产公司 一般纳税人 拥有一块土地 营改增后取 得 原价 5000 万元 未进行开发 为生地 现该地 块市价 9000 万元 A 公司欲以 9000 万元的价格转让给 B 公司 一一 直直接接转转让让土土地地 一一 增增值值税税 A 公司计算销项税额 9000 1 10 10 818 18 万 元 通过对营改增后相关政策的梳理 截止到本文发稿 国 家并未出台针对土地使用权转让 计算销售额能否扣除取 得土地原价的相关规定 如 国家税务总局公告 2016 年第 18 号文相关规定 房 地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目 适用一般计税方法计税 按照取得的全部价款和价外费用 扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销 售额 18 号公告也只是针对房地产开发企业中的一般纳税人销 售自行开发的房地产项目 并未规定转让土地使用权也可 以扣除土地价款计算销售额 因此 从目前的政策来看 2016 年 4 月 30 日后取得的土 地 转让时 计算销项税额 不得扣除取得土地的价款 应全额计算应税销售额 二二 土土地地增增值值税税 根据 土地增值税暂行条例 第二条规定 转让国有土 地使用权 地上的建筑物及其附着物 以下简称转让房地 产 并取得收入的单位和个人 为土地增值税的纳税义务 人 以下简称纳税人 根据国税函发 1995 110 号宣传题纲相关解释 对取得 土地或房地产使用权后 未进行开发即转让的 计算其增 值额时 只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款 交 纳的有关费用 以及在转让环节缴纳的税金 A 公司土地增值额 9000 1 10 5000 3181 82 万 元 增值率为 3181 82 5000 100 63 64 应纳增值税为 3181 82 40 5000 5 1022 73 万 元 三三 企企业业所所得得税税 A 企业应缴纳企业所得税 9000 5000 1022 73 25 744 32 万元 四四 契契税税 根据 契税暂行条例 第一条规定 在中华人民共和国 境内转移土地 房屋权属 承受的单位和个人为契税的纳 税人 第三条规定 契税税率为 3 5 契税的适用税率 由省 自治区 直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照 本地区的实际情况确定 并报财政部和国家税务总局备案 根据财税 2016 43 号第一条规定 计征契税的成交价 格不含增值税 B 公司应缴纳契税 9000 1 10 3 245 45 万元 采采用用直直接接转转让让方方式式 A A 公公司司与与 B B 公公司司共共需需缴缴纳纳税税款款 8 81 18 8 1 18 8 1 10 02 22 2 7 73 3 7 74 44 4 3 32 2 2 24 45 5 4 45 5 2 28 83 30 0 6 68 8 万万元元 二二 生生地地变变熟熟地地 后后再再转转让让 A 公司对该土地进行开发整理 投入建设费用 100 万元 一一 增增值值税税 A 公司计算销项税额 9000 1 10 10 818 18 万 元 二二 土土地地增增值值税税 根据 土地增值税暂行条例 第二条规定 转让国有土 地使用权 地上的建筑物及其附着物 以下简称转让房地 产 并取得收入的单位和个人 为土地增值税的纳税义务 人 以下简称纳税人 根据国税函发 1995 110 号宣传题纲相关解释 对取 得土地使用权后投入资金 将生地变为熟地转让的 计算 其增值额时 允许扣除取得土地使用权时支付的地价款 交纳的有关费用 和开发土地所需成本再加计开发成本的 20 以及在转让环节缴纳的税金 A 公司土地增值额 9000 1 10 5000 100 1 2 3061 82 万元 增值率为 3061 82 5000 100 61 24 应纳增值税为 3061 82 40 5000 5 974 73 万元 三三 企企业业所所得得税税 A 企业应缴纳企业所得税 9000 5000 100 974 73 25 731 32 万元 四四 契契税税 B 公司应缴纳契税 9000 1 10 3 245 45 万元 生生地地变变熟熟地地 后后再再转转让让方方式式 A A 公公司司与与 B B 公公司司共共需需缴缴 纳纳税税款款 8 81 18 8 1 18 8 9 97 74 4 7 73 3 7 73 31 1 3 32 2 2 24 45 5 4 45 5 2 27 76 69 9 6 68 8 万万 元元 三三 变变土土地地为为股股权权后后再再转转股股 首先注册一家全资子公司 C 注册资金 10 万元 然后 A 公司以该块土地使用权增资入股 C 公司 土地过户后 将 C 公司 100 的股权以 9010 万元的价格转让给 B 公司 一一 增增值值税税 以土地使用权作价出资入股 该土地使用权权属发生转 移 且投资企业获得被投资企业的股权 是有偿转让土地 使用权的行为 应根据财税 2016 36 号文附件 1 第十 条有偿销售不动产 无形资产的规定征收增值税 A 公司计算销项税额 9000 1 10 10 818 18 万元 二二 土土地地增增值值税税 根据财税 2015 5 号文第四条规定 单位 个人在改制 重组时以国有土地 房屋进行投资 对其将国有土地 房 屋权属转移 变更到被投资的企业 暂不征土地增值税 第五条规定 上述改制重组有关土地增值税政策不适用 于房地产开发企业 A 公司土地增值额 9000 1 10 5000 100 1 2 3061 82 万元 增值率为 3061 82 5000 100 61 24 应纳增值税为 3061 82 40 5000 5 974 73 万元 三三 企企业业所所得得税税 A 企业应缴纳企业所得税 9000 5000 100 974 73 25 731 32 万元 四四 契契税税 根据财税 2015 37 号第六条规定 同一投资主体内部所 属企业之间土地 房屋权属的划转 包括母公司与其全资 子公司之间 同一公司所属全资子公司之间 同一自然人 与其设立的个人独资企业 一人有限公司之间土地 房屋 权属的划转 免征契税 五五 股股权权转转让让 将 C 公司 100 的股权以 9010 万元的价格转让给 B 公司 1 股权转让不涉及增值税 契税 2 由于土地是最新评估价入股增资 转让无增值 不涉 及土地增值税 变变土土地地为为股股权权后后再再转转股股方方式式 A A 公公司司与与 B B 公公司司共共需需缴缴纳纳 税税款款 8 81 18 8 1 18 8 9 97 74 4 7 73 3 7 73 31