重庆江北区北滨路项目分析

重庆江北区北滨路项目分析报告重庆江北区北滨路项目分析报告 一 重庆旅游市场概述一 重庆旅游市场概述 1 重庆简介 重庆简介 重庆 别称山城 渝都 雾都 桥都 中华人民共和国直辖市 国家中心城市 长江 上游地区经济中心和金融中心 及航运 文化 教育 科技中心 全国综合交通枢纽之一 内陆出口商品加工基地和扩大对外开放先行区 国家重要的现代制造业基地 高新技术产 业基地 长江上游科研成果产业化基地 生态文明示范区 中西部地区发展循环经济示范 区 中国政府实行西部大开发的开发地区及国家统筹城乡综合配套改革试验区 国家历史 文化名城 曾为战时陪都 远东反法西斯指挥中心 2011 年国务院批复 成渝经济区区域 规划 把重庆定位建设国际大都市 2 重庆旅游市场分析 重庆旅游市场分析 2011 年全市共接待海内外旅游者 2 22 亿人次 比上年增长 37 3 其中过夜游客 5305 17 万人次 同比增长 29 39 旅游总收入 1268 62 亿元 比上年增长 38 22 其中 入境旅游者 186 4 万人次 旅游外汇收入 9 68 亿美元 分别比上年增长 36 04 和 37 66 国内旅游者 2 2 亿人次 国内旅游收入 1202 76 亿元 分别比上年增长 37 31 和 38 51 出 境旅游者 56 万人次 同比增长 30 23 其中 通过出境旅行社组织的出境旅游者 35 87 万人次 比上年增长 87 18 2012 年 1 4 月 全市接待海内外旅游者 8249 27 万人次 同比增长 28 58 其中 接待入境旅游者 46 83 万人次 同比增长 27 6 过夜游客 2095 19 万人次 同比增长 26 82 旅游总收入 495 97 亿元 同比增长 29 11 其中 旅游外汇收入 27601 万美元 同比增长 29 04 出境旅行社组织出境旅游人数为人次 同比增长 47 66 其中 出国游 69362 人次 同比增长 44 45 港澳游 64912 人次 同比增长 56 75 台湾游 20800 人次 同比增长 33 39 3 重庆江北区简介 重庆江北区简介 区位区位 江北区位于嘉陵江 长江交汇处北岸 东 南 西三面分别与巴南 南岸 渝中 沙坪坝等区隔江相望 北与渝北区接壤 江北区是重庆重要的工业 商贸大区 江北城是 规划建设中的重庆中央商务区 CBD 的硬核之一 正逐步成为重庆主城的都市风貌展示区 江北观音桥商圈作为重庆主城五大商业中心区之一 购物环境优美 投资环境良好 外贸 海关 商检等市级行政机关驻扎于此 江北区是重庆市对外交通枢纽 区内交通便捷 区 域兼具主城都市旅游区 三峡黄金旅游线起点段和近郊生态观光相结合的特色 地势平坦 无明显屏障 新城拓展区 鱼嘴组团 发展空间大 城郊休闲旅游市场前景良好 城区商 贸休闲娱乐设施集中 都市旅游接待条件好 自然环境自然环境 江北区地形浅丘平坝为主 地势东北高 西南低 海拔 160 658m 之间 铁 山坪 环山 华山三条狭长山岭 自北向南平行延伸 江北区属四川盆地亚热带季风湿润 气候 气候温和 雨量充沛 四季分明 江北区三面环江 嘉陵江从石马河地区梁沱入境 区境段 18 8km 长江从江北嘴入境 区境段 51 4km 另有栋梁河 御临河 双溪河等长江 支流穿流境内 优越的自然条件 为动植物的生长创造了良好的生活环境 区域内的森林 植被以马尾松林为主 主要分布于海拔较高的低山丘陵地区 以铁山坪的植物种类和分布 的面积最大 其次是华山 以原生森林植被为主 人文社会人文社会 江北区历史悠久 在新石器时代就有人类居住 3000 多年前的殷周时代即为 巴国领域 全区共有文物点 64 个 载入 重庆文物总目 的有 39 个 在已颁布的重点文 物保护单位中 市级文物保护单位 5 处 区级文物保护单位 17 处 江北城 石马河一带文 物资源丰富 保存有汉阙 明玉珍陵墓 完好的清代城墙 盘溪石虎等 旅游开发价值较 高 经济经济 改革开放以来 综合经济实力显著增强 经济结构调整逐步合理化 形成了以工 业为主体 商贸快速增长 协调发展的国民经济体系 江北区已发展成为重庆市门类齐全 技术基础雄厚 综合配套加工能力较强的重要工业基地 江北区江北嘴 4 重庆江北区旅游市场 重庆江北区旅游市场 SWOT 分析分析 优势 优势 江北区旅游业发展的区位优势明显 自然 人文和都市景观资源具有区域比较 优势和集合优势 已经成功打造了一批旅游景点 都市旅游 会展旅游亮点不断呈现 政 府对旅游业发展的重视 已经出现了金源大饭店 君豪大饭店这样的支柱型旅游企业 劣势 劣势 江北区区域面积小 区旅游局成立较晚 旅游业发展相对滞后 景区旅游企业经 营效益不高 景区周边乱搭乱建现象较普遍 环境治理任务艰巨 旅行社散 小 弱 差 的状况较为突出 旅游项目启动缓慢 旅游发展缺乏支撑点 机遇 机遇 西部大开发战略的实施 三峡库区建设 北部新区建设步伐的加快 江北区发 展旅游经济的外在机遇将转化为内在优势逐渐显现出来 随着江北嘴老城改造 中央商务 区建设 滨江路建设完成 形成沿江旅游经济带 都市旅游资源更加丰富 旅游接待条件 趋于完善 江北区作为重庆房地产用地扩展的主要地域 正受到重庆市民越来越多的关注 房地产要素的集聚 必将带来区域内都市休闲旅游市场的发展 江北火车站 客运中心的 兴建带来旅游商机无限 江北区发展旅游的后发优势将逐渐显现出来 挑战 挑战 江北区面临主城区众多旅游地的激烈竞争 近年随着重庆实施 8 小时畅通工程 进度的加快和一些高速公路的开通 大大缩短了近郊区县到主城区的时间 由此增强了城 郊旅游的竞争性 5 重庆酒店市场分析 重庆酒店市场分析 5 15 1 重庆酒店市场发展趋势 重庆酒店市场发展趋势 重庆经济的腾飞 城市建设的完善 商务人群及旅游人群增多 星级酒店市场也如雨 后春笋般陆续涌现 渝中区星级酒店数量仍然独占鳌头 但其他区域酒店市场也都有较大 的飞跃 南岸区的万达艾美酒店 渝北区喜地山戴斯酒店 九龙坡区的申基索菲特大酒店 等高档五星级酒店都具有较高的品质和市场影响力 重庆星级酒店的增多 同质化竞争越 来越强烈 各大外来和本土酒店品牌也开始寻找新的酒店市场契机 多元化的主题性的星 级酒店应运而生 如滨江皇冠假日酒店 以温泉主题为主 申基索菲特大酒店则以水疗会 所为主题 按照目前重庆酒店业的发展速度 预计到2020年 重庆将有88家五星级酒店 中国酒 店业用了不到30年的时间已经走了西方将近400年的酒店发展历程 尤其是近些年以来酒店 投资非常旺盛 国际连锁品牌大力度进入了重庆市场 重庆也有极其旺盛的市场需求 面对未来重庆市星级酒店市场激烈竞争 为了避免结构性的过剩 各星级酒店应考虑重 庆本地的文化背景 生活习惯和审美情趌等前提 以迎合市场和消费需求为出发点 对客 人形成强烈的吸引力 5 25 2 重庆星级酒店市场调研重庆星级酒店市场调研 重庆市星级酒店 50 家 总面积达到 191 7 万 分布于渝中区 南岸区 江北区 渝 北区 九龙坡区 沙坪坝区及巴南区 星级酒店主要集中于重庆市中心区域 呈现出由市 中心渝中区向四周发散的趋势 从区域分布上来看 渝中区为重庆中心区域 区域内有大量的商务和旅游客群 星级 酒店数量和总体量一枝独秀 达到 17 家 总体量达到 57 6 万 其次为渝北区 本区域 范围大 包括北部新区 两路空港和汽博中心主要的商务聚集地 此外 机场也在本区域 对内外交通互动性较好 数量和总体量分别达到 11 家 34 6 万 而沙坪坝区具有浓厚的 教育氛围 对酒店价格承受力有限 区域内只有 1 家星级酒店 从商圈分布上来看 解放碑商圈为市级商圈 大量的公司企业汇聚于此 日均流动人口 数量超过 30 万人 酒店需求量大 固商圈内的星级酒店数量和体量最大 分别达到 8 家 38 万 处于基本饱和的状态 其他商圈星级酒店体量相差较小 随着各大区域商圈的发 展 目前酒店的体量很难满足需求 观音桥 南坪 沙坪坝及杨家坪商圈内星级酒店均为 供不应求 大量的酒店消费外流 通过上表各星级酒店分布特征 可看出得出重庆市五星级及四星级酒店区域分布较为均 衡 同时可得出五星级及四星级酒店平均体量分别为 6 26 万 2 69 万 重庆市星级酒 店中 五星级酒店相比较四星级酒店数量上一半以上 但是由于五星级酒店自身规划 档 次 配套等需求 总体量比四星级酒店大 5 35 3 星级酒店经营情况分析星级酒店经营情况分析 入住情况分析 重庆市星级酒店受到 2008 年金融危机的影响 入住率有些许的降低 但从总体业绩情 况来看 一直处于稳步上升的趋势 虽然重庆市星级酒店市场在不断的扩张 然而由于重 庆有强烈的市场需求 并未能对星级酒店入住情况造成影响 此外 做为星级酒店 考虑 到所有的竞争成本 入住率的保底线为 60 目前中国酒店业的平均纯利在 8 12 之间 而重庆酒店业的平均利润大约为 10 近两年重庆的业绩表现虽好 但随着未来市场的大 肆扩张 星级酒店市场受到极大的挑戓 客源分析 随着重庆直辖敁应的逐步体现 市内外公务 商务往来较为频繁 往来的人员构成了主 城区发展商务旅游的基本客源市场 故商务客便成为重庆市星级酒店的主力 分别占四星 级 五星级酒店的 57 68 其商务客源主要为重庆的机械制造 汽车及摩托车制造 信息技术及半导体生产等制造业 目前 重庆的高档商务客源所占比例较小 导致星级酒 店市场 特别是五星级的房价水平相对较低 其中外籍人士约占 30 的比例 国内人士约 占 70 的比例 旅游客群中 主要由旅游散客 旅游团队及其他客源构成 从其类型来 看 以国内旅游人群为主 外籍人士较少 只占四星级 五星级酒店的 7 9 休闲娱 乐是重庆星级酒店市场的重要特点 闲散客群中以选择四星级以下酒店为主 故对四星级 及五星级的需求量较小 只占到总量的 2 到 3 成本分析 星级酒店投资成本按照建筑单位面积 不包括土地价格 五星级酒店一般为 9000 10000 元 四星级酒店一般为 7000 9000 元 投资成本类别比例的大致划分 土建 成本占 30 机电成本占 30 装修成本占 40 投资一家星级酒店 收回成本 不含土 地成本 一般要 8 10 年 客房数量分析 目前重庆星级酒店中 共有 12101 间客房 其中四星级及五星级客房数量分别为 6438 5663 间 四星级房间总量虽多 但是由于其房间配置远远要少于五星级酒店 故平 均客房数只有 189 间 而重庆五星级酒店平均客房数量只有 354 间 与四星级酒店客房平 均数相差小 且同其他城市相比 其客房数量相对较少 各星级酒店客房数量的区间为 48 600 间 差距较大 四星级酒店客房数量多集中在 100 300 间 而五星级酒店多配置有 300 600 间客房 相比较北京的某些五星级酒店客房量 可达到上千间 重庆目前酒店市场规模普遍较小 当前重庆市场上星级酒店标房 套房比 例并没有明显的规律分布 以五星级酒店为例 海逸酒店标套比例为 5 09 1 而万豪酒 店标套比例为 11 16 1 其中差距巨大 没有明显的规律可循 当前各星级酒店标套普遍 分布规律是除总统套房外 普通楼层一般设有 1 2 间套房 总统套房的数量极为有限 一 般仅有一套总统套房 客房价格分析 以上价格主要针对散客而言 多为标价 5 7 折 但是由于星级酒店都有协议公司及旅 游团队 而这些客群又是星级酒店的主要客群来源 酒店对于这部分客户多采取 3 4 折的 折扣政策 故大大的降低了整个星级酒店市场的成交均价 如五星级酒店的平均房价仅为 586 39 元 比成都的平均价格低 200 元 和北京 上海动辄 4 位数的价格有较大差距 重 庆星级酒店房价整体较低的原因在于 目前重庆酒店入住主要靠商务客人 高端游客的比 例过少 另外 行业管理和约束能力并不强 酒店之间存在杀价等恶性竞争 也是制约星 级酒店房价提升的因素 客房面积分析 目前重庆市场上的四星级及五星级酒店标间 套房面积相差较小 总面积区间分别为 标间 30 65 套房 35 110 但是总统套房差距则较大 四星级面积区间为 110 210 五星级酒店总统套房面积区间则为 180 339 总体来讲 重庆市五星级酒店客房面积设 置上并没有与四星级酒店拉开差距 5 5 4 4 酒店市场调研总结酒店市场调研总结 重庆市星级酒店主要集中于渝中区 渝北区和九龙坡区 目前 星级酒店呈现出集中 分布于商圈的现状 重庆市星级酒店中 72 的酒店选择组建独立的经营管理团队 但是由于重庆目前酒店管理 模式并不成熟 且外聘团队能带来更广的客户资源 造成部分酒店选择外聘管理公司进行 经营 目前重庆星级酒店的国际管理公司包括有万豪 洲际 豪生 海逸 BEST WESTERN 喜达屋 雅高以及戴斯 其中洲际和戴斯分别自营及管理了3家酒店 随着重庆 酒店市场的开放 会有越来越多的国内外优秀的酒店管理团队进驻重庆 本土的酒店管理 公司受到极大的挑战 自2008年金融危机一来 重庆市星级酒店市场入住率一直处于稳步上升的趋势 随着 市场的不算扩大 未来重庆市同质化竞争严重 很容易造成结构性过剩 重庆市星级酒店在建及潜在五星级及以上地块有29个 主要分布于南岸 九龙坡 渝 北区 渝中区及江北区 逐步出现了顶级的超五星酒店 填补了我市奢华高端酒店市场的 空缺 但数量大 相似性定位必定会带来激烈的竞争 附件 重庆市星级酒店在建的有 18 个五星级及以上酒店 主要分布于南岸 九龙坡 渝北区 渝中区及江北区 其中以南岸及渝中区为主 分别有 5 家 6 家 根据对潜在地块的分析 江北区规划有大量的五星级及以上酒店 分别分布于江北嘴及观音桥商圈 依据各项目定 位高端商务市场为主的情况 满足了重庆市高端需求市场的同时 未来酒店市场同质竞争 也极为激烈 重庆江北酒店调查 表 doc 二 重庆房地产市场概述二 重庆房地产市场概述 1 1 重庆经济运行情况 重庆经济运行情况 2011年重庆经济发展态势良好 地区生产总值继续保持高增长 2011年全年重庆市地 区生产总值 GDP 接近1万亿元 比2010年增长16 5 增幅跃居全国第一 2011年全年社会消费品零售总额达到3400亿元 增长18 5 固定资产投资完成7600亿元 增长29 5 另外 统计数据显示 2011年电子信息产业正在成为重庆工业第一支柱 金融业增加 值占GDP的7 名列全国第三 重庆实际利用外资突破100亿美元 增长58 新增海外投资 项目50亿美元 进出口总额接近300亿美元 翻了一番多 重庆港成为内陆首个中欧安全智 能贸易试点口岸 外地货物经由重庆转口的货运量占比达到32 国际航空货运量翻了三番 多 标志着重庆内陆开放高地基本形成 2 2 房地产开发投资分析 房地产开发投资分析 2011 年在宏观调控的大背景下 重庆房地产开发投资理性回归 2011 年 1 11 月 重 庆市房地产开发市场投资 建设 销售等各项增长速度均呈现出不同程度的放缓态势 2 12 1 开发投资增速回落 向近十年平均增速回归开发投资增速回落 向近十年平均增速回归 全市房地产开发投资增速从年初 52 8 的历史高位不断回落 2011 年 1 11 月房地产开 发投资 1775 5 亿元 同比增长 28 6 开发投资增速呈现出不断放缓的发展趋势 正不断 向近十年来全市房地产开发投资平均增速 27 8 回归 其中住宅投资 1 11 月完成 1254 2 亿元 增长 33 9 2 22 2 施工新建力度有所减弱 竣工面积增速加快施工新建力度有所减弱 竣工面积增速加快 2011年1 11月 重庆市商品房施工面积19740 0万平方米 增长23 8 其中 住宅施工面 积15474 3万平方米 增长20 3 2011年1 11月 全市商品房新开工面积6052 8万平方米 增长13 1 较1 10月回落2 1 其中住宅4644 2万平方米 增长2 1 较1 10月回落2 4 同期 商品房竣工面积 2456 5 万平方米 增长 31 2 较 1 10 月加快 6 4 其中住 宅竣工面积 2006 7 万平方米 增长 26 5 较 1 10 月加快 6 8 2 32 3 商品房销售面积增速破位后持续回落商品房销售面积增速破位后持续回落 2011 年 1 11 月 重庆市商品房销售面积 3687 1 万平方米 增长 6 0 较 1 10 月 回落 1 9 其中住宅销售面积 3350 3 万平方米 增长 3 0 较 1 10 月回落 2 2 宏观 调控政策的继续执行及不放松将成为销售面积继续下行的主要原因 2 42 4 资金来源增速有所回升 构成渠道比重稳定资金来源增速有所回升 构成渠道比重稳定 截至 2011 年 11 月底 重庆市房地产开发累计到位资金 4128 43 亿元 同比增长 47 3 较 10 月提高 2 7 从来源构成来看 其他渠道资金来源仍为开发企业资金的主要 来源 占比 5 成以上 主要如销售环节的各项回款 非银行金融机构的融资等 其次分别 为自筹资金 国内贷款 占比分别为 24 7 及 22 05 3 3 房地产市场供应房地产市场供应 3 13 1 新增批准预售总量保持稳定 商品住宅占比略有下降 新增批准预售总量保持稳定 商品住宅占比略有下降 根据重庆网上房地产数据显示 2011年全年重庆主城区取得预售许可证的商品房面 积为2090 13万平方米 含商品住宅 商业 写字楼 经适房及集资建房 环比下降0 12 其中 商品住宅批准预售面积1725 5万平方米 环比下降2 60 2011年重庆主城区的批准预售供应总量保持稳定 特别是在2011年初针对房地产市场严厉 的调控政策及贯穿全年始终的信贷压力的背景下 批售供应量近4年来仅低于2010年供应总 量 从近3年批售量的对比来看 以往下半年批售量井喷的现象并未出现 表明在年初的调 控背景下 特别是对此轮政策调控周期较长的预期下 开发商上半年加速出货的意愿较为 明显 从批准预售项目的性质来看 商品住宅的占比仍然保持 80 以上的比例 占据市场供应的 主导地位 但环比略有下降 非住宅 经济适用房占比分别为 13 54 3 91 3 23 2 供应格局 三大区域供应格局稳定 西北两区供应充足供应格局 三大区域供应格局稳定 西北两区供应充足 从 2011 批售量的区域分布来看 三大区域供应比例关系与 2010 年相比无明显变化 整体呈现北部 中西部两大区域供应充足的局面 北部区域供应占比 41 15 中西部区域 和南部区域分别占比 36 68 22 16 而从单个区域的供应角度来看 以渝北区 沙坪坝 区 南岸区 江北区及九龙坡区为主的传统区域供应依然活跃 渝北区 2011 年批售量达到 372 万平方米 成为 2011 年供应量最大的区域 3 33 3 高层 小高层产品占比高层 小高层产品占比9 9成 别墅产品供应略增成 别墅产品供应略增 在2011年批准预售的商品住宅中 高层 小高层产品占比达90 87 仍然为市场新增 供应的主导产品 别墅产品的批售量略增 2011年全年批售量78 74万平方米 首次超过花 园洋房批售量 占比达到4 61 3 43 4 新增商品住宅实际供应分析 新增商品住宅实际供应分析 数据说明 以下数据均为重庆中原市场研究部调研数据 调查对象为主城区 2011 年供 应的商品住房 不含集资房和保障性住房 3 53 5 新增供应量同比减少 上半年供应相对活跃新增供应量同比减少 上半年供应相对活跃 2011年重庆主城区共有561个项目 含组团 推出约10 6万套商品住宅 新增供应量为 984万平方米左右 与2010年相比 供应套数和供应量分别减少22212套和178 8万平方米 降幅较为明显 同比下降17 3 和15 4 与往年不同的是 今年受宏观政策影响 下半年的整体供应不如上半年活跃 尽管上 半年的供应量除春节 2 月之外 其他月度供应量均在 80 万平方米以上 但仍处于一个供应 量相对适中的状态 并不算活跃 下半年仅有 9 月和 11 月的供应量在 80 万平方米以上 连 10 月秋交会也并没有提升市场供应的活跃度 此外 4 月依旧为全年月度供应量最高 但同比去年 4 月供应量减少约 45 万平方米 3 63 6 普通产品变化细微 高端产品供应无变化 普通产品变化细微 高端产品供应无变化 2011年重庆主城区商品住宅中普通住宅仍占据绝对主力 高层和小高层产品合计推出 约9 7万余套房源 新增供应量约844万平方米 约占总供应量的86 其中高层产品的供应 比例同比去年略增2个百分点 而小高层则同比略减2个百分点 其中纯粹的小高层项目不 多 主要集中在南北区域 而今年小高层的供应量为各种产品最低 仅有44 8万平方米入 市 2011年共有89个项目 含组团 推出6515套洋房产品 共93 2万平方米 约占总供应量的9 尽管供应套数和供应量同比去年有所下降 但供应比例和去年一致 今年洋房产品的供应 分布区域较广 电梯洋房仍为主力 2011 年别墅产品推出 1844 套房源 约 46 7 万平方米 约占总量的 5 受整体市场供 应量下滑的影响 其同比 2010 年供应套数和供应量分别减少 26 5 和 24 7 南岸区和北 部新区为主力供应区域 以联排别墅为主 同时叠拼 双拼和类独栋别墅的供应略增 3 73 7 大户型供应微增小户型供应略减 大户型供应微增小户型供应略减 2011 年重庆主城区商品住宅的供应房型格局基本无变化 仍然以两房和三房为主 分别推出约 4 5 万套和 3 万套房源 占总供应量的 42 6 和 27 9 除单间配套的供应比例 同比减少 3 个百分点之外 两房 三房及四房以上均各自同比微增 1 个百分点 而小户型 的单配和一房合计推出约 2 3 万套房源 约占总量的 21 3 83 8 西北区供应量下滑明显 西北区供应量下滑明显 南区供应量微增南区供应量微增 继2010年南部区域 南岸区 巴南区 供应量大幅下滑之后 2011年该片区市场供应 量有所反弹 尽管增幅不大 但在市场形势严峻 其他区域供应量大幅下滑的同时 南部 区域 南岸区 巴南区 仍合计推出约2 7万套房源 总供应量约为252万平方米 占总供 应量的两成半左右 南岸区2011年有9个新项目入市 其中中小户型 性价比高的楼盘销售 较为乐观 高端类物业的供应也有所增加 巴南区2011年在售项目仍以高层为主 新推项 目主要分布于龙洲湾新区和鱼洞片区 北部区域 江北区 渝北区 北部新区 北碚区 211年供应量大幅下滑 总供应量为 373 6万平方米 约占总和的38 左右 合计推出3 6万套房源 其中北部新区和江北区的供 应量基本相当 均在138万平方米左右 与2010年相比 北部新区的供应量降幅最大 达到 38 左右 江北区的供应量亦同比减少15 9 新推楼盘分布较广 渝北区2011年的新盘供 应相对较多 但整体供应量依然下滑明显 不足100万平方米 供应量最小的北碚区有13个 项目 含组团 推出1153套房源 约11万平方米 且洋房别墅类产品居多 2011 年西部区域 九龙坡区 沙坪坝区 大渡口区 总体供应约 302 万平方米 约占 总量的三成左右 同比减少 14 4 除沙坪坝区的供应量同比微增之外 九龙坡区和大渡 口区的供应量分别同比减少 28 8 和 17 沙坪坝区 2011 年供应量仅次于南岸区 大学城 板块供应依旧活跃 高层为主 辅以少量的别墅洋房产品 九龙坡区仍然以普通住宅产品 为主 低价和品牌开发商的项目较受购房者青睐 而大渡口区的供应主要集中在双山片区 4 房地产市场成交 房地产市场成交 4 4 1 1 商品房成交量大幅下滑至五年来新低商品房成交量大幅下滑至五年来新低 2011年重庆主城区商品房共成交约16 98万套 成交面积约1522万平方米 成交量比 2010年下降近500万平方米 降幅达到24 43 2011年商品房成交量大幅下滑 创2007年以 来的五年新低 甚至低于金融危机的2008年 虽然全年成交量下滑明显 但从成交趋势来看 全年成交量呈现前低后高的趋势 月 度成交量在 2 月最低 仅 65 万平方米 从下半年开始商品房月度成交量就呈现连续的增加 到 12 月成交量已升致全年最高的月度 193 万平方米 4 4 2 2商品房成交均价高涨商品房成交均价高涨 2011年主城区商品房成交均价持续上涨 全年商品房成交建筑面积均价为6871元 平方 米 创历史新高 与2010年全年水平相比 每平方米均价上涨了1128元 涨幅达到了19 64 全年除了2月外 商品房月成交价格均在6000元 平方米以上 虽然 2011 年商品房成交价格高涨 但与 2010 年商品房成交价格的逐步增加不同 2011 年商品房成交价格却呈现一定波动 商品房成交价格在年初和年底相对较低 全年第 二季度的商品房成交价格最高 第三 四季度的成交价格则有小幅下降 从 8 月开始主城 区商品房月度成交价格均 7000 元 平方米水平线 4 34 3 住宅成交占八成以上 非住宅相对集中住宅成交占八成以上 非住宅相对集中 2011年主城区商品房成交中住宅占到总成交量的83 17 非住宅占总成交的16 83 各区的住宅与非住宅成交情况差异较大 如巴南区 沙坪坝区住宅的成交比例较高 分别 占区域成交的94 和93 江北区 渝北区 九龙坡区 大渡口区和北碚区等区住宅成交量 占区域总成交量的83 90 左右 北部新区 渝中区的住宅成交量仅占区域总量的65 左右 也是非住宅的主要成交区 其非住宅成交面积占到主城区非住宅总成交量的20 和13 4 44 4 市场存量处于历史第二高位 市场转为买方市场市场存量处于历史第二高位 市场转为买方市场 2011年重庆主城区商品房市场存量达到852万平方米 形成供大于求局面 市场存量处 在近6年来第二高位 特别是2011年贯穿全年的市场宏观调控 房产税及信贷压力的多重影 响 市场交易量萎缩 需求观望情绪浓厚 市场存量逐月走高 自年初的287万平方米增至 852万平方米 月均增长近50万平方米 从近几年市场存量与房价走势的关系来看 2008 年受到全球金融危机及市场调控的影 响 房地产市场受到严重影响 市场存量放大明显 同年 8 月市场存量达到 800 万平方米 房价也在近 6 个月的持续调整中进入实质性下调阶段 而从 2011 年存量与房价的走势来看 2011 年 8 月市场存量达到 692 万平方米 房地产市场供求压力明显 房价同样进入下行调 5 5 后市发展预测后市发展预测 5 15 1 调控力度不减货币政策或有松动 调控力度不减货币政策或有松动 2011年初颁布了 国八条 全年的宏观调控也是以此为基调 虽然颁布了限购措施 的46个城市中有多个城市的限购期限是到2011年底 但中央仍再三要求地方政府坚持现有 的调控政策不变 而北京 上海 深圳 广州等城市于2011年底均表示继续执行限购政策 因此 2012年房地产以限购为主的调控基调基本不会改变 2012年的房地产市场仍将在 限速 中前行 包括重庆在内的全国没有颁布限购措施的城市2011年普遍受银行缩减房贷而抑制了大 量的购房需求 虽然中央经济工作会议为2012年的货币政策走向定为 积极和稳健的货币 政策 但2011年11月底央行三年来首次下调了存款准备金率 而央行也在年底对信贷提 出了 有扶有控 的说法 因此 预计2012年的银行信贷依然较紧 但对首套住宅的贷款 和住房公积金贷款在2012年有可能出现松动 5 25 2房产税试点政策继续执行改善型需求将受益房产税试点政策继续执行改善型需求将受益 2011年1月出台的房产税试点政策仍将继续执行 在征收范围及税率上暂无调整 起征点则 由2011年的建筑面积9941元 平方米提高至2012年的12152元 平方米 而从重庆市政府工作报告可以看出 在房产税试点继续执行的基础上 首套房购房退税的 优惠政策也仍将执行 并考虑落实改善性住房的优惠政策 满足群众自住性和改善性住房 需求 房价增幅不超过城镇居民可支配收入增幅 5 35 3 供需结构仍不平衡市场库存压力依然存在供需结构仍不平衡市场库存压力依然存在 2011年虽然房地产开发建设的各项指标增速有所回落 部分中小发展商也实时的延缓 了施工进度或者推售节奏 但在市场交易量萎缩 信贷政策依然紧缩 市场存量较大的市 场环境下 2012年重庆房地产市场的供需结构依然不平衡 尤其在2012年上半年市场前景 不明朗的前提下尤为突出 虽然2011年全年库存并未达到历史最高位 但基于对2012年政策执行力度及信贷环境 的判断 目前市场库存的压力在2012年不会有较大程度的改观 市场库存的压力在2012年 将完全取决于价格的调整及信贷政策的适当放松 5 4 市场压力较大房价相对稳定 市场压力较大房价相对稳定 2011 年房地产市场的成交量虽低 但年低出现了明显的以价换量的趋势 即商品房成交价格下调带来了成交量的明显攀升 2012 年的宏观调控政策基调 不变 开发商的库存压力没有根本性改变的情况下 以价换量的方式仍将被开 发商采用 预计 2012 年初的房价会相对稳定 甚至会出现小幅度下降 5 5 房地产市场需求有望释放 房地产市场需求有望释放 2011 年随着宏观调控的不断深入 消费者的各种购房需求或是因为限购 或是因为银行收紧信贷又或是被高涨的房价所阻 进入 2012 年 各种被压制了 的需求依然存在 多数购房者采取的是观望的态度 一旦出现银行对首套或二 套房信贷相对放松 开发商继续降价 有真正优质的房源推出或者除房地产以 外的其它投资渠道继续恶化等等情况出现 就会有不同的购房需求被释放 因 此 2012 年的重庆需求市场将比 2011 年乐观 三 重庆江北商圈概述三 重庆江北商圈概述 1 重庆江北区全新商业带崛起 重庆江北区全新商业带崛起 近日 江北区政府对外发布消息称 2012 年 江北区政府将重点以 一带 两圈 四 中心 为发展重点 进一步拓展商贸发展空间 壮大商贸流通规模 丰富商贸业态布局 其中的 一带 是指重庆北滨路沿线 两圈 即观音桥商圈和江北嘴商圈 市场观察 人士认为 北滨路正面临千载难逢的全新机遇 事实上 在中海 龙湖等开发商楼盘进入尾期 整个 2011 年 北滨路很少发声 而 今年 从江北嘴至嘉华大桥 到石门大桥 再到石马河江北农场 北滨路数十公里的江岸 线上 全国知名开发企业齐聚 中海 龙湖 国兴 大川 华润 万科 国奥 招商 金 融街 大品牌开发商几乎垄断北滨路一线临江地块 政策利好加上开发商的发力 北滨路 归来了 江北嘴江北嘴 龙头飞舞引领滨江带龙头飞舞引领滨江带 作为北滨路的龙头 江北嘴的战略地位直接影响整个北滨路的发力 作为重庆主城区未来的新兴商圈 其早在多年前就被提及 今年 将是它从纸上变为 现实最为关键的一年 江北区政府 4 月中旬公布的消息称 江北嘴商圈作为市级新兴商圈 将按照 高端 时尚 精品 定位 突出发展高端商业 商贸总部经济 据了解 今年江北方面将加快推进国金中心 越洋广场 太古广场等商业地产项目和 三洞桥民俗风情街项目建设 到今年底 江北嘴将给重庆人呈现出更加浓郁的都市味 届时 江北嘴金融核心区要 竣工 200 万平方米 约 30 栋建筑 占核心区整体的三分之一 现在江北嘴进入了建设全面提速的时期 江北嘴中央商务区投资集团副总经理梁 汉之说 目前 这里已聚集和吸引了越来越多境内外金融机构 江北嘴投资集团土地中心相关负责人介绍 已购地的单位中 金融 保险等机构占一 半以上 面积也在一半以上 剩下不多的地块 美国 韩国 马来西亚 泰国以及中国香 港 中国台湾等地的地产大鳄也非常有兴趣 2013 年后 江北嘴将成为重庆的购物天堂 香港九龙仓将修建一座高档商业广场 打