2019关于签购房合同注意事项

2019 关于签购房合同注意事项关于签购房合同注意事项 一 查证 1 最主要的应该看两证 一个是国有土地使用证 一个 是预售许可证 一定要看原件 要看清楚您所预购的房屋是不 是在预售范围之内 以确保将来顺利的办理产权证 商品房预售 开放经营企业应当与消费者签订商品房预 售合同 预售人应当在签约之日起三十日内持商品房预售合同 向县级以上房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续 确保将来顺利的办理产权证 2 必须要求承诺办理产权证的时间 明确房产证办理的 具体时间以及无房产证 迟办房产证的违约责任 出卖人应当 协助买受人于房屋交付之日起或合同签订之日起 90 日内 办理 产权登记手续 第一阶段 开发企业应当在交付使用后 60 日 内将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送产权登记机 关 第二阶段的 30 日里 由买受人办理产权登记手续 3 应注意新建商品房应取得 住宅交付使用许可证 后 方可交付使用 无 住宅交付使用许可证 的 公安部门不予 办理入户手续 4 房地产开发企业在商品住宅交付使用时 应当向消费 者提供 住宅质量保证书 和 住宅使用说明书 并按 住宅 质量保证书 的约定承担保修责任 确保将来顺利的办理产权 证 二 房屋面积的条款 1 建筑面积 套内面积 使用面积和公摊的面积 自己分 摊的公用面积 及其测量方法要明晰 具体做法 a 应在条款中 写明建筑面积 建筑面积中含公用面积的组成部分及具体平米 数 使用面积平米数 建筑面积与使用面积的比例 b 公摊面积 和开发商约定清楚 不仅要有一个笼统的 公摊面积的数字 而且要约定公摊的是哪一部分 要确定公摊 的位置 现在有很多赠与这个 赠与那个 实际上有的时候是 公用的面积 c 其他 所购楼房的楼号 房号 单元在整幢楼中的位置 示意图 单元的平面图也应在合同中写明或作为附件 另外房 子宏观规划 主要是外部环境 要详细约定 面积差异的处理方式 一种是双方自行约定 约定使用 面积不能大于 1 或者 0 5 另一种 约定面积误差比绝对值 在 3 以内的据实结算房款 面积误差比绝对值超过 3 开发 商必须承担违约责任 同时允许购房者退房 某些开发企业将 这一条规定在合同中直接格式化为多退少补 据实结算 此点 必须注意不接受 约定清楚 2 房屋质量的条款 要详细地把质量要求写进合同 如 卧室 厨房 卫生 间的装修标准 等级 建材配备清单 等级 屋内设备清单 水 电 气 管线通畅 门 窗 家具瑕疵 房屋抗震等级等 同时 合同中还可以规定房屋的保质期 附属设备保质期等 下水道堵塞 墙面渗水 屋顶漏雨 墙体起鼓等等问题 注意 涉及装饰 设备标准承诺和基础设施 公共配套 建筑正常运行的承诺时 合同要求双方对有关承诺的违约责任 作出处理约定 避免笼统地写上由出卖人继续完善或是由买卖 双方协商解决或干脆空白不填 另外要注意楼盘小区内的规划 及配套是否与广告说明相符 如户型 绿化 相关配套设施 开发商对小区的承诺等 可以以附页或附条件合同的形式签订 下列情况 购房人因为房屋质量问题 有权要求解除合 同并要求赔偿损失 房屋主体结构质量不合格 不能交付使用 房屋交付使用后 房屋主体结构质量经检验确属不合格 因房屋 质量问题严重影响正常居住使用 交付使用的房屋存在质量问 题 在保修期内 出卖人应当承担修复责任 出卖人拒绝修复或 者在合理期限内拖延修复的 买受人可以自行或者委托他人修 复 修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担 注意查看交付标准 多数开发企业选择的是第一种交付 标准 即该商品房经验收合格 而国务院 城市房地产开发经 营管理条例 中已明确规定 住宅小区等群体房地产开发项目 应当进行综合验收 分期开发的应当分期验收 否则不得交付 使用 确保将来顺利的办理产权证 三 交房时间和预期交房条件 在预售合同中应予明确交付时间 比如交房装饰标准 物业的服务项目 收费等 同时明确违约责任 注意开发商利 用合理顺延权利过长延迟交楼时间 对于一些不合理的 缺少 依据的收费 如发展商聘请律师的费用 委托中介费 银行手 续费等 拒付 楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内 应 注意 如要购买地下车库应注明地下车位的范围 车位号 预 售面积 预售价款 维修费 物管费等等 房子的保修期限和范围 对维修期限 条件作出约定 明确按揭办不下来的话 双方的责任 现在买房通常需要按揭 确实有的情况下按揭没有办下来 没有办下来的原因比较复杂 有购房者的原因 也可能有房地产开发商的原因 甚至也有一 些是银行方面的原因 也有一些是综合的 要明确 如果按揭 办不下来 双方各自的责任是什么 楚您所预购的房屋是不是 在预售范围之内 应注意 一些比例数字 比如说违约金是千 分之几还是万分之几 还是百分之几 四 不可抗力条款确保将来顺利的办理产权证 不可抗力应该是指不能预见 不能避免 不能克服的客 观情况 比如说地震 发洪水等等 一般开发商通常把不可抗 力的范围扩展了 比如说施工中如果遇到异常困难或者重大的 事故问题不能解决 比如说契约协定后政府颁布的法规和原来 不同 比如说施工配套的批准和安装的延误 都认定为不可抗 力 建议一定要仅仅把握住三个条件 就是不能预见 不能避 免 不能克服的情况下 约定在最小的范围内 不要扩展 扩 展以后 延期交房的时候 他都可以说我免责 五 补充条款签合同要注意的事项 由于补充协议大多含有建筑 房地产 法律等专业术语 一般购房人很难完全搞懂 因此 购房人不要急于和开发商签 订补充协议 先将补充协议拿回来 找专家进行咨询 将补充 协议中不合理的地方找出来 并对其进行修改 同时由于补充 协议是由开发商拟定的 保护购房人的条款很少 因此 应在 专家的指导下 在补充协议中增加保护购房人的条款 如果开 发商不能满足购房人以上的合理要求 那么 购房人最好不要 和开发商签订补充协议 六 退房条件 如果出现以下八种情况 购房人可提出退房 1 实测面积与合同约定面积误差绝对值超过 3 楚您所 预购的房屋是不是在预售范围之内 2 开发商逾期交房构成根本违约 即逾期交房达到合同 约定的退房日期 3 开发商变更规划 设计影响房屋结构型式 户型 空 间尺寸 朝向的 4 开发商预售未取得商品房预售许可证的房屋的 故意隐 瞒未取得预售许可证的除外 5 开发商交付的房屋主体结构质量不合格或房屋质量严 重影响房屋正常使用的 6 不能或不能按期办理产权过户的 7 购房者贷款申请未批准 合同双方对付款方式不能协 商一致的 一个是预售许可证 一定要看原件 要看清 8 合同中约定的其它退房条件出现时 七 其他注意事项 在签 商品房买卖合同 时 应在所有空白处划线 双方 另有约定的 在每句话末了盖章或者划线 在签订正式购房合同后 最好对该合同进行复印备份 并由房地产公司销售负责人签名确认 直至该合同由房地产公 司到房管部门备案 以便日后出现纠纷时作为证据 房产合同编号只能在房管部门内部的联网中才能查到 即只有内部工作人员才能查到 一般的房产网是查不到的 只 能查房屋代码 问一下 八 注意不平等条约楚您所预购的房屋是不是在预售范围 之内 有的开发企业竟单方在合同中这样规定 出卖人逾期交 房 90 日 买受人有权解除合同 买受人逾期付款 30 日 出卖人 有权解除合同出卖人逾期交房的付 3 违约金 买受人逾期付款 的付 5 违约金 双方权利 义务不对等的严重程度可见一斑 当涉及屋面使用权 外墙使用权约定时 少数企业将其 约定为归出卖人是完全不合理的 基于建筑物区分所有权的法 律理论 建筑屋面之所有权 外墙之所有权均应当归房屋买卖 双方共同所有 房地产开发商在物业售完后依然无偿 无限期 保留该物业屋面使用权和外墙使用权 明显有悖公正 开发商 的补充条款只表明了开发商的态度 如不接受可以不签合同 或者就这些条款增加自己的限制条件 消费者发觉自己签订了不平等条约 也不要自认倒霉 可与经销商或开发商协商 找消费者协会协调 到工商和建设 主管部门申诉 或通过法律途径解决购买中遇到的问题 根据 中华人民共和国民法通则 和 最高人民法院关于贯彻执行 中华人民共和国民法通则 若干问题的意见 的有关规定 一方当事人利用优势或者利用对方没有经验 致使双方的权利 义务明显违反公平 等价有偿原则的 可以认定为显失 一个 是预售许可证 一定要看原件 要看清 中华人民共和国消费者权益保护法 也规定了格式合 同中不公平 不合理的内容无效 因此 购房者可以在行为作 出之日起一年内向当地人民法院