荆州市当前房地产开发情况分析

1 荆州市当前房地产开发情况分析荆州市当前房地产开发情况分析 一 荆州房地产市场现状 一 荆州房地产市场现状 1 1 荆州城区房地产市场运行的基本情况 荆州城区房地产市场运行的基本情况 房地产开发用地 房地产开发用地 2009 年荆州城区出让房地产开发用地 13 宗 用地面积 58 2 万平方米 872 5 亩 均价每亩 91 65 万元 同比增长 18 5 2010 年 1 4 月 城区房地产开发用地挂牌成交 6 宗 用地面积 12 15 万平方 米 182 3 亩 同比增长 1 11 倍 可建房屋面积 32 23 万平方米 同比增长 79 1 土地价格平均每亩 130 1 万元 同比增长 34 8 房地产开发投资 房地产开发投资 2009 年 荆州城区完成房地产开发投资 19 46 亿元 同 比增长 10 9 其中完成商品住宅投资 16 92 亿元 同比增长 41 2 增幅比上 年提高 19 个百分点 2010 年 1 4 月 荆州城区完成房地产开发投资 3 67 亿 元 同比增长 68 8 增幅比去年同期高 89 6 个百分点 其中完成住宅投资 2 73 亿元 同比增长 54 8 增幅比去年同期高 71 4 个百分点 商品房施工面积 商品房施工面积 2009 年 荆州城区商品房施工面积 236 25 万平方米 同比增长 4 5 与上年增幅大体持平 其中住宅施工面积 196 2 万平方米 同 比下降 3 4 主要原因是受国家调控政策的影响 2010 年 1 4 月 荆州城区 房屋施工面积 118 8 万平方米 同比增长 3 1 增幅比去年同期高 26 9 个百 分点 其中住宅施工面积 95 89 万平方米 同比增长 7 2 增幅比去年同期高 41 5 个百分点 商品房销售 商品房销售 2009 年荆州城区商品房销售面积 86 53 万平方米 同比下降 7 9 其中住宅销售面积 85 74 万平方米 同比下降 6 3 但从销售套数看 2009 年销售 6112 套 与 2008 年大体持平 二手住房成交 47 34 万平方米 同 比增长 112 2010 年 1 4 月 荆州城区商品房销售面积 8 23 万平方米 同比 下降 23 8 降幅比去年同期减少 14 3 个百分点 住宅销售面积 8 15 万平方 米 同比下降 24 5 降幅比去年同期减少 12 3 个百分点 2 商品房销售价格 商品房销售价格 2009 年荆州城区商品住宅销售均价 2541 元 平方米 同 比增长 23 9 2010 年 1 4 月 荆州城区商品住宅均价 3738 元 平方米 其中 现房均价 2981 元 平方米 期房均价 4149 元 平方米 从区位来看 古城周边 的楼盘价格多数在 3500 元左右 个别的达到 4000 元 三湾路 长港路一线的 楼盘价格没有超过 4000 元 而北湖 武德片区除少数老盘以外 其他楼盘价格 一般在 4000 元左右 商品房空置面积商品房空置面积 2009 年 荆州城区商品房空置面积 20 26 万平方米 同 比下降 18 1 其中 住宅空置面积 17 17 万平方米 同比下降 24 6 2010 年 1 4 月 荆州城区商品房累计空置 20 52 万平方米 同比增长 17 6 其中住宅空置 18 07 万平方米 同比增长 15 6 2 2 荆州城区房地产市场的特点 荆州城区房地产市场的特点 房地产开发规模增长稳健 房地产开发规模增长稳健 2009 年荆州城区完成房地产开发投资 19 46 亿 元 为 5 年来投资额之最 但增长率仅 10 9 比全省平均增长速度 34 5 低 23 6 个百分点 2004 2008 年荆州城区完成房地产开发投资 亿元 指 标2004 年 2005 年 2006 年 2007 年 2008 年 2009 年 完成房地产开发投 资 9 5413 6712 6413 0217 5519 46 同比增长 67 443 3 7 53 034 810 9 其中 商品住宅投 资 4 158 029 679 7411 9816 92 同比增长 27 793 320 60 822 941 2 2009 年荆州城区商品房施工面积 236 25 万平方米 其中住宅施工面积 196 2 万平方米 总量超过楼市大发展的 2007 年 但增长速度与近 5 年的各个年份相 比 下降幅度很大 住宅施工面积比全省 16 2 的增长速度低 19 6 个百分点 属于低速增长期 2004 2008 年荆州城区商品房施工面积 万平方米 3 指 标2004 年2005 年2006 年2007 年2008 年2009 年 商品房施工面积 84 30127 55 167 67 216 91 226 1236 25 同比增长 7 451 331 529 44 24 5 其中 商品住宅施 工面积 71 26109 81 148 04 192 66 203 03 196 2 同比增长 10 554 134 830 15 4 3 4 所以 总体来看 荆州城区房地产开发规模增长保持了稳健的步伐 没有 出现 过热 或 泡沫 表现出在复杂环境下的冷静与理智 有利于房地产 市场的健康发展 商品住宅供应结构合理商品住宅供应结构合理 2009 年荆州城区商品住宅供应结构更加合理 主 要表现在 一是中小户型供应增长提速 据统计 2009 年荆州城区 90 平方米 及以下中小户型施工面积占全部房屋施工面积的 22 2 同比增长 4 2 个百分 点 二是大户型住宅占的比例下降较快 据商品房销售网上备案数据 2009 年 160 平方米以上的户型占 8 7 同比下降 5 3 个百分点 商品住宅销售旺盛商品住宅销售旺盛 2009 年和今年 1 4 月 荆州城区商品住宅销售面积 虽然有所下降 但观察 1995 年以来 15 年的发展趋势 可以看出 从 2007 年高 峰期到现在 商品住宅销售依然保持旺盛的状态 商品住宅销售出现新的热点 区域 荆州城区商品住宅销售热点区域转移到了沙市西区和武德新区 这个区 域原来是沙市城区与古城区的结合部 包括塔桥路以西 东环路以东 不包括 荆州花园 佳泰龙庭等项目 沿江大道以北 318 国道以南的广阔地域 近 年来随着城区建设加速发展 这里成为目前荆州城区房地产开发最活跃的区域 目前销售业绩较好的新加坡城国际 硚房康城 城市风景 摩卡小镇 文湖怡 景 壹品漫城 紫晶城等楼盘都在这个区域内 在这个范围内 开发项目共 25 个 占城区项目总数的 31 3 高层住宅占据市场主要份额高层住宅占据市场主要份额 近几年由于国土管理部门和城乡规划管理部 门的引导 高层住宅大量兴起 目前已成为城区住宅建筑的主要型式 特别是 4 2009 年新开的楼盘或续建的楼盘 几乎都是高层 据初步统计 2009 年投放市 场的 15 个高层住宅 建筑面积共计约 60 万平方米 占当年投放市场全部住宅 的 70 房价上涨幅度较大 房价上涨幅度较大 2009 年荆州城区商品住宅销售均价 2541 元 平方米 同比增长 23 9 在售楼盘价格普遍超过 3000 元 平方米 最高价 4200 元 不 包括长久天地别墅 2010 年 1 4 月 荆州城区商品住宅销售均价 3738 元 平方米 最高价突破 5000 元 达到历史最高水平 地段差价也在逐步缩小 城区各地段房价都趋向高价位地段差价也在逐步缩小 城区各地段房价都趋向高价位 通常认为偏远的 地段 例如北京东路一带 长港路 南湖路 武德路北段 南环路 古城北门 外 房价都与市中心同类型住宅价格相差不大 从 2001 年到现在 荆州城区房 价年平均涨幅 16 2 高于全国平均水平 也高于周边城市平均水平 2001 2009 年荆州城区商品住宅销售均价涨幅 房价增长速度逐步加速 房价上升越来越快房价增长速度逐步加速 房价上升越来越快 荆州城区商品住宅销售均价 从 1995 年以来 均价从 800 元左右上升到 1000 元左右 用了差不多 10 年时间 平均每年上升 20 元 均价从 1000 元左右上升到 2000 元左右 用了 4 年时间 平均每年上升 250 元 均价从 2000 元左右上升到 2500 元 只用了一年时间 即一年内均价提高了 500 元 2010 年 4 月 荆州城区商品住宅销售均价 3738 元 平方米 从 2500 元上升到 3700 元 只用了 4 个月时间 由此可见房价增长 速度是在逐步加速 房价上升越来越快 年份 指 标 2001 2002 2003 2004 2005 200620072008 2009 平均 值 荆州城区住宅均价增 速 29 6 7 6 1524 7 18 3 14 422 84 623 9 16 2 全国住宅均价增速 3 03 74 8159 35 58 26 59 17 2 5 土地量价齐升土地量价齐升 2009 年荆州城区房地产开发用地出让 13 宗 面积 581665 9 平方米 872 5 亩 同比增长 58 2 超过城区年用地 600 亩的规 模 可建房屋面积 174 62 万平方米 同比增长 89 2 与 2007 年相比 供地 面积虽然下降 13 5 但由于平均容积率提高了 42 9 因此可建房屋面积反而 上升 23 9 在土地供应量大增的同时 地价也大幅上涨 在土地供应量大增的同时 地价也大幅上涨 2009 年荆州城区房地产开发 用地出让均价每亩 91 65 万元 同比增长 18 5 最高单价为每亩 202 38 万元 同比增长 0 28 最低单价为 68 29 万元 同比增长 126 4 2007 2009 年城区房地产开发用地出让价格对比 企企 业资金来源充足 业资金来源充足 2009 年荆州城区完成房地产开发投资 19 46 亿元 同比增长 10 9 而资金来源合计 25 86 亿元 同比增长 23 41 表明资金来源是充足 的 2010 年 1 4 月 荆州城区房地产开发资金来源 11 35 亿元 同比增长 11 2 其中贷款 0 97 亿元 同比增长 35 自筹资金 2 56 亿元 同比下降 24 5 其他资金来源中 定金及预收款 1 45 亿元 同比下降 38 个人按揭 贷款 1 92 亿元 同比增长 215 3 由于资金较充足 各项应付款相应减少 其中应付工程款为 2 45 亿元 同比下降 30 6 二 对荆州房地产市场现状的评价 二 对荆州房地产市场现状的评价 1 1 荆州城区房地产市场总体来保持平稳健康发展的态势 没有出现 荆州城区房地产市场总体来保持平稳健康发展的态势 没有出现 过过 热热 或或 泡沫泡沫 表现出在复杂环境下的冷静与理智 表现出在复杂环境下的冷静与理智 虽然房价上涨速度加快 销售速度趋缓 但还在可控范围之内 每次楼市政策发生大的变化 消费者都 年份 宗地面积 m2 平均容 积率 可建房屋 面积 m2 成交价 万元 亩价 万元 楼面地价 元 m2 2007 年 672115 51 2 11409800 45 6411863 57454 80 2008 年 410267 71 2 25922827 84 47577 577 31515 56 2009 年 581665 93 01746187 12 7996591 65457 9 6 会产生观望心理 产生降价的期待 这是正常现象 我们对荆州城区房地产市 场的发展充满信心 2 2 从荆州房地产市场运行的基本情况和对经济社会发展的贡献来看 房 从荆州房地产市场运行的基本情况和对经济社会发展的贡献来看 房 地产业已经成为荆州经济的重要支柱产业 地产业已经成为荆州经济的重要支柱产业 多年来 荆州房地产业持续健康发 展 为发展城市经济 改变城市面貌 改善市民居住条件做出了重要贡献 近 几年来房地产开发投资占 GDP 的比重平均 8 左右 占全社会固定资产投资的比 重平均 20 左右 证明房地产业已经成为荆州经济的重要支柱产业 这也是经 济改革发展的成果 荆州城区房地产开发投资占 GDP 比重 指 标 200320042005200620072008 荆州城区 GDP 亿元 108 33 120 94 128 99 145 20 170 55 211 28 房地产开发投资 亿元 5 70 9 4713 6712 6413 0217 55 房地产开发投资占 GDP 比 重 5 37 810 68 77 68 3 荆州城区房地产开发投资占固定资产投资比重 指 标 200320042005200620072008 城区固定资产投资 亿元 40 61 48 09 50 84 58 21 76 11 116 00 房地产开发投资 亿元 5 709 4713 67 12 64 13 02 17 55 房地产开发投资占固定资产投资 比重 14 04 19 69 26 89 21 71 17 11 15 13 三 荆州房地产市场的发展趋势 三 荆州房地产市场的发展趋势 今年以来 国家对房地产市场的调控政策密集出台 措施严厉 有效遏制 了部分城市房价猛涨的势头 促使房地产市场回归理性 但房价仍在快速上升 在这样的形势下 荆州作为湖北省内的三线城市 房价虽然也涨得比较快 但 7 同大城市比较还有差距 投资投机性需求占的比例不大 约 10 刚性需求 仍然旺盛 中央的一系列强力调控 对荆州房地产市场更多的是积极作用 只 会使市场更规范 发展更健康 荆州房地产市场将会继续平稳健康发展 房价会稳中有升房价会稳中有升 主要原因有三 一是目前城市经济还在快速增长 房地 产市场没有出现严重的 有价无市 的局面 房价自身泡沫成分较少 二是影 响房价上升的因素都没有改变 刚性成本上升 刚性需求在自然增长 三是荆 州房价与周边城市相比相对较低 处于 价格洼地 周边城市到荆州购房的 日益增多 对荆州房价起到了支撑和抬升的作用 据商品房销售网上备案数据 2009 年荆州城区本地消费者购买商品住房 5868 套 占总销售量 71 非本市城 区消费者购买商品住房 2425 套 占销售总量的 29 2 比去年同期提高 2 8 个 百分点 从购买力看 本市所属县市消费者在荆州城区购房自住或投资 大多 属于收入较高的阶层 对日益上扬的房价有较强的承受能力 省内其他地区消 费者 外省消费者在荆州城区购房多属投资 这些消费者所在城市的房价一般 都高于荆州 他们更看重荆州房地产的增值空间 不会在乎现在的房价水平 可以说 在一定程度上 外地购房者助推了荆州城区房价上升 而且今后外地 购房者的比例会越来越高 因此房价有可能继续保持在较高水平 事实上 2010 年 1 4 月荆州城区房价增长的速度已超过人们的预期 商 品住宅均价达到 3738 元 平方米 其中现房均价 2981 元 平方米 期房均价 4149 元 平方米 今年开盘的楼盘 致远上城 3700 元 平方米 人信阳光青年 城三期 3500 元 平方米 金港花园二期 3500 元 平方米 东方新城三期 3510 元 平方米 比去年同期至少增长了 10 新加坡城 国际 文湖怡景 城市风景 硚房康城 摩卡小镇 北湖紫晶城 君临天下 楚天明珠房价一直在 4000 元以 上 而新开盘的壹品漫城最高价达到 4700 元 平方米 所以 从市场的现状看 荆州城区房价还是处于稳中有升的状态 与周边城市相比 荆州房价还有很大的上升的空间与周边城市相比 荆州房价还有很大的上升的空间 据统计 2009 年全省 商品住宅均价为 3413 元 平方米 同比增长 17 7 全省 1 个省会城市 14 个 地级市和直管市中 荆州市 包括县市 商品住宅均价荆州市 包括县市 商品住宅均价 23732373 元元 平方米 居第平方米 居第 8 6 6 位位 前 5 位是 武汉市 5199 元 宜昌市 3002 元 仙桃市 2741 元 黄石市 2682 元 鄂州市 2600 元 荆州市房价与襄樊 荆门 十堰相差不多 与宜昌 相比荆州房价还有很大的上升的空间 2009 年 宜昌 GDP 达到 1245 6 亿元 比荆州高 76 2009 年 宜昌城区完成房地产开发投资 54 5 亿元 是荆州城区 的 1 8 倍 开发投资同比增长 25 6 比荆州城区高 15 个百分点 商品住宅销 售面积比荆州多 65 8 住宅销售面积同比增长 1 8 倍 而荆州城区同期是下 降 6 3 宜昌城区商品住宅销售均价 3961 元 平方米 比