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文档简介

灵宝商贸城招商返租及投资户刺激方案一、关于灵宝商贸城返租计划的构想 1、根据了解目前灵宝已有置业公司实施返租来带动销售的促销措施。毋庸讳言,实施此计划是带旺项目整个商业氛围的重要手段,是保证销售推进的重要措施,是推动作为投资型商铺销售的重要前提。但实施此种促销方式,置业公司一定要注意实力,规避风险,在一线城市,这种营销方式,自2006年后被禁止实施。 2、引商入铺是繁荣项目商业氛围的基本保证,为了灵宝商贸城的尽快吸收资金将起到一定的促进作用。3、目前灵宝商贸城商铺销售已有110多间,由于灵宝本土做建材生意的商户毕竟有限,造成了商铺的空余;还剩将近200间商铺。根据这种现状,灵宝商贸城计划实施返租的政策,来吸引目标客户人群。但目前灵宝商贸城存在两种类型的商户和投资户,一类为已购铺的商户和投资户,一类为意向投资户。实施返租策略,必然会造成已购铺客户的矛盾。如何达到二者的均满意,使我们这次实施返租策略,应注意的重点。 二、返租策略及标准对于目前存在的现状,我们在实施返租的策略上实施两种手段:1、售后返租:返租方式是,投资者买下商铺后将由灵宝商贸城统一实施返租经营,我们设定7%9,三个层级的返租措施,返租期设定为二至四年。年限满后,由商户自行经营或者租赁,灵宝商贸城管理方不再实施返租计划。2、售后代租:此种方式,我们主要针对已经购铺的商户和投资户,对于其商铺,可自行经营,不再代租之列,签订自行经营合同后,享受政府提供的各项优惠政策,但不享受灵宝商贸城实施的代租优惠政策。对于愿意由灵宝商贸城代为租赁的已购铺商户或投资户,租金返还年回报率统一设定为7%,但须在销售中心将该房源正式租出后返可享受租金返还利益,以签订具体的租赁合同为准。已购铺客户需于灵宝商贸城管理方签订代租租赁合同。考虑到投资户和商户的利益,按规定可以收取的代租管理费用,置业公司不再收取。对于签订代租租赁合同的商户自灵宝商贸城开街运营之日起,置业公司给予该类商户单套商铺2%年回报,提振信心。三、灵宝商贸刺激投资户的思路及措施为了刺激有意向投资者尽快购铺,灵宝商贸城设定三个层级的年回报返还。1、自2010年3月1日起,按签订大定合同的日期或顺序,第110名投资户或商户,灵宝商贸城给予年9%的回报率,返租时限为四年,第一年的返租金额计入房款,第二年至第四年,每年以现金的形式返还。2、自2010年3月1日起,按签订大定合同的日期或顺序,第1130名商户或投资户,灵宝商贸城给予每年8%的回报率,返租时限为三年。租金返款不计入房款,在有效年限内,每一年的年末以现金的形式返还。3、自2010年3月1日起,按签订大定合同的日期或顺序,第31名100名的商户或投资户,灵宝商贸城给予每年7%的回报率,返租时限为二年半。租金返款不计入房款,在有效年限内,每一年的年末以现金的形式返还。4、为了使商户感到灵宝商贸城的商业前景,建议由政府出面组建灵宝商贸城经营服务管理中心,为商户的经营保障提供信心,并为他们提供经营管里咨询服务。同时,视销售情况,我司建议对于一些特定状况的商铺(角落、位置较偏等,如s13#/s20#两头的商铺)可将返租点数提高。四、商贸城提供返租的利益概算对于灵宝商贸城提供返租的方案,当然在操作手法上会有些难度,但结合我司多年的营销经验,其操作对于刺激投资户来说是非常可行的。下面我们以一组数据来说明:(1)例:灵宝商贸城长安路一个建筑面积为100米的铺位,单价4000平方米,灵宝商贸城提供5成10年按揭和最高4年返租,这样客户的投资分析如下:铺位总价:40万首 期:20万贷 款:20万月 供:1845元年 供:184512=22140元灵宝商贸城提供9的投资回报率(返租率):客户年投资回报率:40万元93.6万元4年的投资回报:3.6414.4万元。按照规定的年限之后则根据自己的意愿,可自营也可对外出租,灵宝商贸城不再实施租金返还政策。到时候,市场的前景是可以看到的,这一点须向商户和投资户说明,按目前同类商场的租金状况,本项目的租金可望在开业后三年之内达到如下平均水准: 长安路:40元/平米*月 主入口纵深:35元/平米*月 次入口纵深:30元/平米*月(2)确定灵宝商贸城提供三个层级租金回报的理由:9%7三个层级的租金回报,我司在多年的销售中整结,可以有效的提升投资户的投资信心。目前,购封广场已经实施这种有效的促销措施,购封广场的返租率为7%,因此上说,我们要想迅速获得市场,就应该在回报率上高于他们。五、进一步鼓励、刺激投资户的签订大定的相关措施1、对于2010年1月1日前购铺的客户,在2010年5月1日前与灵宝商贸城管理方签定自营意向书、自行招租意向书或委托租赁协议的,开街运营后,第一年免交物业管理费。2、在灵宝商贸城开街运营前,开始商业经营的商户或投资户,除免交一年的物业管理费外,灵宝商贸城将给予一年的租金补偿,按单套商铺当时的租金额度的30%补偿。3、新投资户或者新购铺的商户在2010年1月30日5月1日期间购铺的商户,同样给予一年免交物业管理费的优惠政策。六、返租促销工作计划1、详细返租计划及相关的配套政策出台2

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