洛南县项目营销策划报告12月16日

商州市商州市 洛南县项目营销策划洛南县项目营销策划报告报告 营销部营销部 20102010 年年 1212 月月 1616 日日 目目 录录 第一部分 洛南县概况介绍 第二部分 项目市场调研状况分析 第三部分 调研总结分析 第四部分 项目分析 第五部分 项目定位 第六部分 项目营销策略 第七部分 项目推广策略 第一部分第一部分 洛南县概况介绍洛南县概况介绍 一 地理位置一 地理位置 洛南县地处秦岭东段南麓 陕西省东南部 距西安 108 公里 东与河南卢氏 灵宝毗连 南与丹凤 商州 交界 西与华县 蓝田接壤 北与华阴 潼关为邻 素有陕西 东南门户 之称 是全国速生丰产林 油松种 子和核桃基地 西西安安市市区区 洛洛南南县县 距距西西安安108公公里里 西西安安市市区区 洛洛南南县县 距距西西安安108公公里里 二 面积与人口二 面积与人口 洛南县幅员面积 2791 平方公里 辖 25 个乡镇 376 个村委会 7 个社区居委会 总人口 46 1 万人 中心 县城人口约 8 万人 三 收入状况三 收入状况 2008 年 洛南农民年人均纯收入为 3000 元 城镇居民年人均可支配收入 1 85 万元 2009 年 洛南农民年人均纯收入为 3041 元 城镇居民年人均可支配收入 1 88 万元 三 矿藏资源三 矿藏资源 洛南县矿产资源种类较多 目前已发现各类矿产 38 种 已探明和正在开发利用的矿产资源有金 银 铅 铁 钼 煤 钾长石 水泥灰岩 粘土 水晶等 38 种 其中钾长石储量 8700 万吨 居亚洲第一 世界第二 黄金产量位居全省第三 四 交通网络四 交通网络 洛南县交通环境目前相对较差 目前仅有 312 国道连通西安 潼关 商洛等地 预计随着 2011 年 5 月 1 日 西商高速建成通车 将大大提高洛南县的经济发展 第二部分第二部分 项目市场调研状况分析项目市场调研状况分析 一 调研目的一 调研目的 通过本次调研 对本项目的规划及产品定位进行论证 并对消费者的消费特点及投资者的需求加以分析 另外 结合洛南县经济发展水平 房地产市场发展状况 本项目周边项目竞争状况等资料的综合分析 对本项 目的产品定位产品定位 营销策略营销策略 推广策略推广策略 销售计划销售计划的制定 提供有力的理论依据 二 调研内容二 调研内容 1 1 消费者调查 消费者调查 被访者年龄年龄结构调查 被访者家庭年收入家庭年收入调查 被访者购房意向购房意向调查 被访者购房能力购房能力调查 2 2 项目调查 项目调查 区域房地产市场消费力房地产市场消费力调研 区域消费者需求消费者需求调研 住宅产品住宅产品调研 区域市场推广渠道市场推广渠道调研 未来市场走势未来市场走势分析 三 调研方式三 调研方式 本次调查采用走访式 街头拦截 入户 定向调查 根据确定的调查目标 设计完成问卷 分层次 分阶 段 定向完成调查作业 本次问卷调查依据报告的实际需要 面向周边类似项目及具有消费实力的企事业单位 职工 公务员 周边地区乡镇居民 教育界人士及五金 建材 超市等行业的经营者 以求问卷的实效性 准 确性 问卷调查由 5 名富有调查经验的专业人士进行 责任落实到人 调查涉及洛南县大部分地区 重点在县中 心区域 共计发放调查问卷 1000 份 其中有效问卷为 726 份 四 调研结果四 调研结果 1 1 消费者调查 消费者调查 被访者年龄结构调查 年龄结构年龄结构 20 3020 3030 4030 4040 5040 5050 6050 60 6060 岁以上岁以上总计总计 人数人数 207298298180365726 比例比例 28 51 41 05 41 05 24 79 4 96 0 69 100 00 被访者家庭年收入调查 家庭年收入家庭年收入 3 3 万以下万以下3 53 5 万万5 105 10 万万10 1510 15 万万15 2015 20 万万2020 万以上万以上总计总计 人数人数 3823822297821115726 比例比例 52 62 52 62 31 54 10 74 2 89 1 52 0 69 100 00 被访者购房意向调查 计划购房时间计划购房时间 最近最近半年以后半年以后一年以后一年以后两年以后两年以后三年以后三年以后总计总计 人数人数 98986464130129305726 比例比例 13 50 13 50 8 82 8 82 17 91 17 77 42 01 100 00 被访者购房能力调查 能接受的房屋总价能接受的房屋总价 2020 万以下万以下20 2520 25 万万25 3025 30 万万30 3530 35 万万35 4035 40 万万4040 万以上万以上总计总计 人数人数 20128428415069148726 比例比例 27 69 39 12 39 12 20 66 9 50 1 93 1 10 100 00 2 2 项目调查 项目调查 区域房地产市场消费力调研 洛南能接受的住宅价格洛南能接受的住宅价格 20002000 元元 2000 25002000 2500 元元 2500 28002500 2800 元元 2800 32002800 3200 元元 32003200 元元 以上以上总计总计 人数人数 36736725887140726 比例比例 50 55 50 55 35 54 11 98 1 93 0 00 100 00 区域消费者需求调研 喜爱的户型面积喜爱的户型面积 8080 以下以下 80 10080 100 100 120100 120 120 140120 140 140140 以上以上总计总计 人数人数 9822222224624610753726 比例比例 13 50 30 58 30 58 33 88 33 88 14 74 7 30 100 00 住宅产品调研 喜爱的建筑类型喜爱的建筑类型 多层多层小高层小高层高层高层总计总计 人数人数 267355355104726 比例比例 36 78 48 90 48 90 14 33 100 00 区域市场推广渠道调研 关注房地产项目的渠道关注房地产项目的渠道 报纸报纸电视电视路牌路牌短信短信网络网络单页单页房展会房展会总计总计 人数人数 49731541541209422622610726 比例比例 6 75 10 06 21 21 21 21 16 53 12 95 31 13 31 13 1 38 100 00 未来市场走势分析 对洛南未来两年房价走势判断对洛南未来两年房价走势判断 上涨上涨 10 10 以上以上上涨上涨 10 10 左右左右上涨上涨 5 5 以内以内降幅降幅 5 5 左右左右降幅降幅 10 10 左右左右大幅下跌大幅下跌总计总计 人数人数 105227227269269612737726 比例比例 14 46 31 27 31 27 37 05 37 05 8 40 3 72 5 10 100 00 洛南目前车位需求状况 车位需求状况调查车位需求状况调查 不需要不需要购买一个购买一个需租赁一个需租赁一个现在不需要将来可能需要现在不需要将来可能需要未填写未填写总计总计 人数人数 1041744532732776726 比例比例 14 32 23 97 6 20 45 04 45 04 10 47 100 00 3 3 商业调研数据 商业调研数据 1 1 中莆街 共 中莆街 共 9999 家 家 数量 家 面积区间 单层面积不大于 150 开间 米 租金 元 月 餐饮 3100 300 服饰 4820 300 美容美发 420 50 百货 日用品 1310 200 4 米 6 米 单位柱距 一层 120 210 家电 1150 其他 药店 眼镜行等 3010 200 2 2 华阳路 共 华阳路 共 8282 家 家 数量 家 面积区间 单层面积不大于 150 开间 米 租金 元 月 餐饮 720 100 服饰 3520 300 美容美发 920 50 通讯 1310 100 休闲娱乐 1200 300 百货 日用品 610 50 其他 电动车 药店等 1120 200 4 米 5 米 一层 200 左右 3 3 河滨北路 共 河滨北路 共 9191 家 家 数量 家 面积区间 单层面积不大于 150 开间 米 租金 元 月 百货批发 2710 30 机电 1810 50 家电 1410 200 自行车 摩托车 1020 200 美容美发 430 50 4 米 5 米 一层 50 70 电信 足浴保健 220 100 建材 1180 120 购物商场 11000 2000 服饰 金银加工 420 通过对中莆街 华阳路及河滨北路的商业调研分析 中莆街主要以服装销售为主 开间在通过对中莆街 华阳路及河滨北路的商业调研分析 中莆街主要以服装销售为主 开间在 4 64 6 米 其租金价格米 其租金价格 属于洛南相对价高的街道 在属于洛南相对价高的街道 在 120 210120 210 元元 月左右 华阳路主要以服装销售为主 开间在月左右 华阳路主要以服装销售为主 开间在 4 54 5 米 其租金价格米 其租金价格 为为 200200 元元 月 河滨北路主要以百货批发为主 开间在月 河滨北路主要以百货批发为主 开间在 4 54 5 米 其租金价格相对较低 在米 其租金价格相对较低 在 50 7050 70 元元 月左右 月左右 本案项目竞争楼盘中 亚美厚德和宋街都有商业 但从地段位置来看 我们的商业地段远远好于这两个项目 本案项目竞争楼盘中 亚美厚德和宋街都有商业 但从地段位置来看 我们的商业地段远远好于这两个项目 五 竞争楼盘调查表五 竞争楼盘调查表 根据我部门调研人员对洛南县的详细调研了解到 目前洛南县房地产开发项目多以民间自主开发或小体量 开发为主 其开发品质与开发体量都无法与本项目进行对比 目前仅城西部分项目对本案构成威胁 详细调研 结果如下 城中心城中心 项目名称项目名称项目经济指标项目经济指标销售周期销售周期户型区间户型区间均价均价项目现状及其他项目现状及其他 西苑大厦西苑大厦 19 层独栋高层 5 层底商 两梯九 户房源共计 140 套 纯三室设计 建筑面积 23000 开始销售半 个月左右 127 155 2500 2600 元 现已销售 40 套 一次性 2 个点 准现房 2011 年底交房 基本信息销售电话 地址 河滨北路 62 号 开发商 陕西中海恒润开发投资有限公司 福景苑福景苑6 栋多层建筑 分三期开发 2009 年初 开始销售 98 125 1800 元 一期 二期售罄 三期正在销售 停车位 50 60 个 集中供暖 费 用 5 6 元 不用则交一半费 用 基本信息电话 地址 尤河桥 开发商 鑫苑地产开发 鑫苑印象鑫苑印象2 栋多层 1 栋小高层 128 143 1800 1900 元 正在排号 排号交 2000 元 基本信息电话 地址 城建局北侧 开发商 鑫苑地产开发 鑫苑天成鑫苑天成 建筑面积约 20000 4 栋电梯多层 顶层送露台 2 3 号楼顶层为跃层 结构 08 年底开 始销售 129 140 均价 2500 元 销售至 80 90 为公务员 剩 余 28 套房源 壁挂式锅炉供暖 基本信息电话 地址 县政府后土塬仓 开发商 鑫苑地产开发 阳光大厦阳光大厦 独栋 一梯四户 13 层 1 2 层为 底商 陕西信合 10 月开始 销售 83 5 117 2800 元 现房 月底交房 共计 48 套 已售出过半 暂无优惠活动 基本信息电话 地址 南门口十字 开发商 洛南县安居房地产开发公司 孔府人家孔府人家多层 小高层4 个月 最高价 3000 元 最低价 2000 元 售完 入住 城东城东 项目名称项目名称项目经济指标项目经济指标销售周期销售周期户型区间户型区间均价均价项目现状及其他项目现状及其他 天之骄子天之骄子多层1700 元 一层 六层有部分房源 现房已 入住 基本信息电话 地址 洛南县原造纸厂 开发商 天曼苑天曼苑 占地 16564 建面 43995 17 栋多层建筑 7 层 9 层 临街 2 层底商 公摊 10 绿化 39 3 容积率 20 集中供暖 分户计量 楼间距 16 22 米 2009 年 10 月开始销售 90 140 1700 元 一期 5 栋售完 年底交房 二期前期咨询 地基处理 地上 地下都有车位 以租为主 一期 共 35 个车位 二期上下不确定 基本信息电话 地址 洛南县原造纸厂 开发商 福运来房产开发公司 万昱华府万昱华府 新中式建筑风格 4 栋多层 共 209 套房源 110 两室 130 140 三 室 2008 年底 开始销售 102 208 已售 砖混 均价 2100 元 待售 框架 均价 2400 元 至今销售 60 余套 基本信息电话 地址 交警大队西侧 开发商 西安万昱企业集团 城西城西 项目名称项目名称项目经济指标项目经济指标销售周期销售周期户型区间户型区间均价均价 促销手段促销手段项目现状及其他项目现状及其他 山水国际山水国际 一期四栋多层 二期 1 栋高层 共计 房源 400 余套 二期 10 月 开始咨询 95 132 1700 元 一期 暂无 二期 一期基本售完 剩一套 二期前期咨询 基本信息电话 地址 西寺桥 开发商 紫晨地产 亚美厚德亚美厚德 占地 160 亩 建面 30 万平米 分三 期开发 四星级华阳国际酒店 清和苑花 园社区 明月居别墅 有双语幼儿园 游泳池 集中锅炉供暖 未来使用天然 气供暖 商业街等配套 绿化率 40 楼间距 1 1 明清建筑风格 车位 600 700 个 9 月开始 排号 85 126 5 多层 2400 元 2700 元 小高层 2700 元 3200 元 前期排号 250 组 月底开盘一期 还有 34 间商铺 100 左右 前 期咨询排号中项目现场售楼部即 将建成 基本信息电话 地址 西寺桥西开发区 开发商 陕西亚美厚德置业公司开发 亚美大厦开发商 文圣名城文圣名城210 亩暂未开始暂无暂无暂无 基本信息电话 无 地址 河滨北路 开发商 未知 宋街宋街商业街209 最小4000 元 准现房 基本信息电话 无 地址 西寺桥西开发区 开发商 未知 第三部分第三部分 调研总结分析调研总结分析 通过以上调研数据我分析得出 自 2008 年至今 洛南县城区内房地产项目总放量为 未计算亚美厚德 截止 2010 年 12 月 可售面积为 去化率不到 50 县区市场共分为城中 城东和城西三大板块 城中心城中心地 段繁华 配套成熟 受到消费者的青睐 代表项目为孔府家园 项目以多层建筑和 16 层小高层为主 总房源 112 套 均价 3000 元 平米 目前住宅已经售完 正在销售主题商业 销售周期为 4 个月 城东板块为老城生活区 城东板块为老城生活区 医院 学校等配套较为成熟 生活氛围浓厚 代表项目有天之骄子 天曼苑 天 之骄子均为多层建筑 目前已经售完入住 销售均价为 1700 元 平米 天曼苑是城东最大的一个开发项目 市 场口碑较好 共分两期开发 一期销售 5 栋楼 房源总计 160 套 户型设计两室 1 3 三室和顶层复式 2 3 项目 2009 年 10 月开盘 2010 年 10 月售罄 2010 年年底交房 二期目前接受诚意咨询 工地正在做 地基处理 项目的主力消费人群为乡镇教师 比率占到 80 城西板块为政府规划新区 城西板块为政府规划新区 县政府将搬迁至此 未来的发展空间较大 但现阶段区域内生活配套和氛围不 足 区域内市场竞争激烈 目前已知有亚美厚德洛南综合项目 文圣名城 宋街等 其中宋街为 2 层独栋商铺 最小面积为 209 平米 售价 4000 元 平米左右 文圣名城占地 210 亩 为温州开发商所拿 目前尚无开发动向 亚美厚德洛南综合项目是洛南县现阶段在售的最大项目 配套齐全 有四星级酒店 双语幼儿园 游泳池 商 业街等 项目共分三期开发 一期 13 住宅 11 栋多层建筑 2 栋 11 层小高层 共有户型 5 种 85 95 105 两室 116 126 5 三室 户型比例为 4 比 6 项目经过两个多月的蓄水 累计排号 250 个左右 排号 政策为交 1000 元抵 10000 万 并逐日递减为 8800 元 开盘约在 12 月底 市调小结 市调小结 经过详细的走访调查 可以看出洛南县的房地产市场正逐步热起来 以城中最受追捧 城东次 之 城西为后 从发展空间看 城中土地开发已趋于饱和 城东靠近乡镇发展趋势不大 政府西迁以及政府对 西开发区的整体规划 对城西房地产的发展极具刺激性 未来发展潜力较大 该区域目前开发项目较为集中 后期销售竞争形势严峻 受到县城消费基数的影响 洛南县地产项目销售周期均较缓慢 市场对产品的需求主 要集中在多层建筑上 户型涉及两室和三室 并以三室为主 两室面积约在 90 100 之间 三室的面积约在 120 140 之间 消费人群以政府公务员为主 教师比例最大 个体工商户次之 兼顾其他人群 付款方式以 银行按揭为主 比率约在 80 左右 市场目前的销售均价多层在 1700 2200 元 之间 高层在 2500 元 左 右 第四部分第四部分 项目分析项目分析 一 项目基本资料一 项目基本资料 项目规模 项目规模 项目用地呈梯形 地块东侧南北长 64 54 米 地块西侧南北长 146 48 米 地块北侧东西长 226 73 米 地 块南侧东西长 219 44 米 项目总占地面积 40 79 亩 项目地块描述 项目地块描述 项目地块位于洛南县城西 洛河北侧 南接河滨北路 北靠迎宾大道 地块东西两侧为市政规划道路 项 目紧邻洛南县新行政中心 与行政中心外广场仅一路之隔 二 项目区位价值研究二 项目区位价值研究 从洛南房地产发展来看 本项目西侧以新行政中心为依托 充分体现出区域未来的发展潜力 南靠洛河 是难得的风水之地 故未来市场增值潜力巨大 三 项目分析三 项目分析 1 1 市场环境分析 市场环境分析 目前洛南房地产市场仍较为混乱 大多数楼盘品质及户型对本案都难以构成威胁 缺乏有效的市场引导 城东 片区项目体量普遍较小 物业管理不完善 城中心市场开发接近饱和 城西是未来的行政中心 目前周边配套尚 不成熟 仍需得到相关政府政策支持 区域市场环境 城东老生活区 开发项目较多 但多为小体量 小规模项目 竞争力交差 城中心现阶段城市中心 房地产市场趋于饱和 城西未来新行政中心 配套尚不成熟 同期开发楼盘较多 竞争相对激烈 2 2 项目 项目 SWOTSWOT 分析分析 优势 优势 1 本案体量较小 易于消化 2 本案地块位于新行政中心东侧 紧邻政府中心广场 3 本案产品规划及物业配套引领当地房地产市场 劣势 劣势 1 项目周边环境目前较差 缺乏基础及教育配套 2 区域认知度较低 远离县城中心 交通不便 机会 机会 1 项目规划超前 处于引领市场的地位 2 未来洛南城市中心 发展前景较好 3 目前洛南缺少高端类型产品 威胁 威胁 1 周边竞争项目较多 且体量较大 2 入市时间落后于同区域项目 缺乏市场认知度 3 价格略高于目前市场整体水平 接受程度较低 项目项目 SWOTSWOT 分析小结 分析小结 目前洛南房地产市场发展前景良好 购买力 尤其是高品质产品购买力 将得到进一步的释放 而目前 市场方面高品质供应量稀缺 成为本项目的良好市场契机 但同时亦因为没有先例 所以本项目存在整体 市场领跑风险 尤其是项目展示和前期销售操作环节要作到领先整体洛南市场 3 3 项目客群分析 项目客群分析 结合市调 访谈 调查问卷等形式分析 目标客户细分 目标客户细分 县城各企事业单位及小区业主 城区学校教职员工 外来人口在本地置业者 以农民进城政策为主的县城周边乡镇客户 项目周边 主要集中在城中心及城西区域 区域内人口密度较大 以建材家居及零售商客户为主 欲改善居住环境的客户 城西区域居民的子辈 这批人在当地生活时间长 生活圈子固定于此 对城西区域该请深厚 既能 照顾老人 又能享受独立的便利 城西区域内居民的亲属 朋友 做好专业服务 建立品牌 树立口碑 将老客户带新客户作为客户 来源最重要的补充 投资者 目标客户特征描述 目标客户特征描述 购买目的 购买目的 自住 收入较高 高层次市民 有能力而又确实希望置业的 安居保值 高薪收入阶层 公务员 教师 医生 购买住宅置业即能保值又可安居 换房计划 不满现实居住条件且有能力的人士 乡镇进城农民 投资者 企业老板 本地投资者居多 购买动机 购买动机 自住为主 投资为辅 年龄层次 年龄层次 以中青年为主 岁 目标客户家庭成员结构 目标客户家庭成员结构 3 5 口之家为主 目标客户家庭情况分析目标客户家庭情况分析 目标客户家庭收入情况 目标客户群体目标客户群体年家庭收入年家庭收入 高等学府的教育人士3 5 万 政府机构官员及工作人员5 10 万 私营企业主或企业高级管理层10 15 万 乡镇农村进城人员3 万以下 本区域买家 商铺店主 3 5 万 投资买家未知 目标客户需求分析 住房要求 生活习惯等 目标客户需求分析 住房要求 生活习惯等 地段 交通 开发商实力及投资前景 周边配套 周围环境 项目配套 景观特色 商业配套 楼间距 采光 有无供暖 户型结构 付款方式 销售价格 开盘时间 有无社区配套 幼儿园 学校 运动键身场馆 物业收费标准 停车收费及车位销售 租赁 价格 目标客户分析目标客户分析 30 40 27 40 20 50 12 40 9 30 教职员工 政府公务员 私营业主 进城农民 投资客户 通过以上分析 可以看出 目前本案主要目标客户以教师及政府公务员为主 此类人群整体收入属当地较 高层次 有较高的生活品味和生活标准 他们已不满足于目前的生活状况和生活方式 他们需要一种全新的生 活理念 此类人群已经从追求物质生活逐渐提高到追求精神生活的层次 本案第二梯队目标客户以私营业主为主 此类人群有较高的物质和精神生活 但他们普遍缺乏高素质人群 的生活品味 他们希望能融入到高品味阶层的生活圈 因此 他们对生活小区的素质阶层兴趣较大 不能忽略进城农民及部分投资客户 此类人群有较广的人脉关系 容易产生跟风效应 4 4 竞争对手分析 竞争对手分析 亚美厚德 基本信息 基本信息 占地 160 亩 总建筑面积 30 万平方米 共分三期开发 配套双语幼儿园 游泳池 商业街 等配套 以明清建筑风格为主 车位 600 700 个 面积区间 面积区间 85 126 5 户型 85 95 105 两室 116 126 5 三室 户型比例为 4 比 6 入市均价 入市均价 2500 元 开盘时间 开盘时间 2010 年 12 月 18 日 产品特点解析 产品特点解析 规划理念 一期以多层 小高层为主 传统中式建筑风格 生活配套 配套双语幼儿园 游泳池 酒店 项目地块 位于县河南岸 紧邻馒头山 整体采光效果较差 卖点诉求 中式人文大宅 第五部分第五部分 项目定位项目定位 一 产品整体定位一 产品整体定位 本项目可分为五个产品卖点 分别承担不同的价值职能 形成舰队式作战模式 形成互动式作战关系 第一点 项目主力产品第一点 项目主力产品 板式及点板结合高层板式及点板结合高层 第二点 项目主力产品户型第二点 项目主力产品户型 90 90 95 95 两房 两房 115115 125 125 三房三房 第三点 项目概念性产品第三点 项目概念性产品 完善的物业配套服务完善的物业配套服务 第四点 项目的标志性产品第四点 项目的标志性产品 地中海风情景观地中海风情景观 第五点 项目的符号化产品第五点 项目的符号化产品 商业部分商业部分 阐述 阐述 第一点 项目主力产品第一点 项目主力产品 板式及点板结合高层板式及点板结合高层 结合市场调研数据洛及南市场大众消费习惯分析 在 726 份问卷调查中 有 355 人选择了小高层产品 占总比例的 48 9 根据本案地块及容积率要求 建议以板式或点板结合高层作为本项目的主力产品 其在定位方面的首要原则就是 价 值 即在现有的条件和环境下达到价值的最大提升 并在销售初期迅速占领市场 成为市场热点 第二点 项目主力户型第二点 项目主力户型 90 90 95 95 两房 两房 115115 125 125 三房三房 作为本项目的主力户型 户型在定位方面的首要原则就是 需求量 通过对当地居民的调研 在 726 份问卷调查中 有 575 人选择户型面积在 90 125 之间 占总比例的 79 2 因此建议以适合当地人居住和认可的户型为主 根据我们对洛南市 场被访者购房能力的调研 80 的被访者选择银行按揭购房 其首付款多控制在 30 即 10 万左右 因此建议本案单套总价应 控制在 35 万元以下 并以标志性的南北通透两房和三房迅速拉升项目价格 并全面支持前期产品的快速销售 第三点 项目概念性产品第三点 项目概念性产品 完善的物业配套服务完善的物业配套服务 从物业服务来看 它是整个项目品质性保证 在定位方面的首要原则是 完善 根据我们对洛南市场目前在售及已入驻 楼盘的调研 目前没有一个社区达到完善的物业配套服务 那么本案作为洛南县首个高品质社区 物业配套的完善是十分必 要的 第四点 项目的标志性产品第四点 项目的标志性产品 地中海风情景观地中海风情景观 景观的打造是体现我们公司实力和项目品质的保证 在定位方面的首要原则是 差异化 目前洛南房地产市场多以中式 建筑风格为主 虽然得到了当地多数人的认同 但根据我们对洛南政府及教育单位的走访了解到 大多数拥有较高文化水平 的阶层对欧式景观建筑风格情有独钟 因此我们建议本案以地中海景观风格为主 这样也填补了洛南市场此类产品的空白 形成独具特色的地中海风情社区 从而提升项目在洛南的知名度 第五点 项目的符号化产品第五点 项目的符号化产品 商业部分商业部分 作为项目的展示面 商业部分已经成为本项目建成以后的重要环节 项目未来升值的核心要素 良好的商业氛围 将成 为项目整体活力的基点 根据我们对洛南县整个区域的市场调研 目前洛南几乎没有中高档消费场所 大大抑制了本地消费 能力的提升 我们建议本案商业以中高档消费业态为主 从而拉动项目周边的商业氛围及价值 提升本案项目品质 二 住宅户型定位二 住宅户型定位 2 2 产品类型建议 产品类型建议 通过对洛南地区的问卷调查及市场调研分析 目前洛南市场对住宅项目的品质要求越来越高 根据 726 份有效问卷的数据 有 67 的被访者选择了南北通透户型 再结合本案地块状况及容积率要求 建议本案产 品类型为一梯两户 两梯三户及两梯四户三种类型 1 1 户型配比建议 户型配比建议 根据问卷调查中客户对户型及面积需求分析结果 结合本案的项目状况及定位 本案住宅户型面积及配 比建议如下 户型户型面积 平方米 面积 平方米 套数配比套数配比 两室一厅一卫两室一厅一卫 85 9012 两室两厅一卫两室两厅一卫 90 9518 三室两厅一卫三室两厅一卫 115 21 115 12528 三室两厅两卫三室两厅两卫 125 13221 两室两厅一卫两室两厅一卫 三室两厅两卫三室两厅两卫 三 项目商业部分定位三 项目商业部分定位 1 1 定位背景 定位背景 本项目商业部分是项目的重要组成部分 因此对商业部分定位主要依照下面几个因素考虑 随着洛南县行政中心的西迁 高档消费场所的建立将备受关注 本案周边商业业态分布及商业经营状况 对洛南商业经营者进行问卷调查 被调查商家对本案的需求 作为西城区高品质社区项目 商业部分定位与城市规划及运营有机结合 2 2 商业主题定位 商业主题定位 洛南近几年经济发展速度较快 人民生活水平得到显著提高 但西城区的商业市场发展较为缓慢 一直 处于疲软状态 几乎没有规模化的商业 通过我们对洛南县商业经营者的调查访问 发现大部分商家不满 足洛南目前商业状况 同时洛南业内人士也提出了对目前洛南西城区商业状况的一些看法 认为西城区缺认为西城区缺 少聚集人气的商业项目 少聚集人气的商业项目 3 3 商业业态规划建议 商业业态规划建议 综合商业街 综 合 商 业 街 生 活 配套 商 业 商 业 街 综 合 1F 2F 2F 1F 2F 2F 综合商业街 综 合 商 业 街 生 活 配套 商 业 商 业 街 综 合 1F 2F 2F 1F 2F 2F 沿项目北侧以生活 配套商业为主 进 行独立分割 保证 社区居民生活的便 利性 项目西侧及南侧商 业部分紧邻未来新 行政中心休闲广场 和主干道河滨北路 未来人流量及车流 量都将比较大 建 议该位置商业规划 为综合商业街 即 中高档消费场所 沿项目东侧局部为 三层综合商业 用 以引进大型品牌餐 饮及休闲业态 提 升项目品质 4 4 户型和铺型建议 户型和铺型建议 综合商业街综合商业街生活配套商业生活配套商业 面宽面宽6 8 米为主4 5 米为主 进深进深10 15 米8 米 层数层数两层为主 局部做三层 一层 层高层高一层 4 2 米 4 5 米 二层 3 9