【精品文档】框架协议审查意见书-实用word文档(12页)

精品文档精品文档 框架协议审查意见书框架协议审查意见书 实实 用用 word 文档文档 12 页页 导读 精品文档 框架协议审查意见书 实用 word 文档本 文部分内容来自网络整理 本司不为其真实性负责 如有异议 或侵权请及时联系 本司将立即删除 本文为 word 格式 下载后可方便编辑 包图网提供精品模板下载 本设计作品为公司规章制度范本 word 文档 高清 精品文档 框架协议审查意见书 实用 word 文档本文部分 内容来自网络整理 本司不为其真实性负责 如有异议或侵权 请及时联系 本司将立即删除 本文为 word 格式 下载后 可方便编辑和修改 框架协议审查意见书篇一 合同审查意 见书 合同审查意见书 xxx 律 师 事 务 所 合同名称 租赁 合同 合同编号 送审人 怀化市钟坡山国家森林公园 送审时 间 201X 年 11 月 20 日 贵公司 201X 年 11 月 20 日所发 租赁合同 已于当日收悉 收悉后本所指派 律师对 该合同进行了认真审慎的审查 现按照律师行业公认的业务标 准 道德规范和勤勉尽责精神 本着独立 客观 公正的原则 依 据本法律意见 书出具日以前已经发生或存在的事实和我国现行 法律 法规和规范性文件的规 定 出具如下法律意见 一 出具 合同审查意见书 的主要法律依据 1 中华人民共和国 民法通则 下称民法通则 2 中华人民共和国合同法 下 称合同法 3 城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 4 土地管理法 5 规范国有土地租赁若干意见 6 城市 房地产管理法 二 合同审查的目的和方向 精品文档 框架协议审查意见书 实用 word 文档合同主体 是否适格 合同内容是否合法有效 意思表示是否真实 合法 权益是 否得到充分保护 合同的形式是否合法 完备等 三 合同审查遵循的基本原则 一 合法性原则 包括合同 主体 内容和形式的合法性 即 合同的当事人必须具备与签 订合同 相应的民事权利能力和民事行为能力 合同约定的具体 内容不违反法律 法规 的强制性规定 合同订立的形式符合法 律 法规的要求 二 真实性原则 即合同是当事人真实意思的表示 非为 合同一方欺诈 胁迫 乘人之危 重大 误解下所为或合同当事 人恶意串通所为 三 完备性原则 按照合同的性质 确定合同条款有无遗 漏 各条款内容是否具体 明确 切实 可行 避免因合同条款不全和过于简单 抽象 原则 给履行带来 困难 为纠 纷埋下隐患 四 规范性原则 审查合同的文字是否规范 确定合同中 是否存在前后意思矛盾 词义含糊不清 及容易引起误解 产生 歧义的语词 确保合同的文字表述准确无误 五 公平原则 合同当事人应当遵循公平的原则确定各方 的权利义务 衡平合同当事人之间的 权益 四 合同的基本情况 合同性质为使怀化市钟坡山国家公园 多功能化 丰富市民休闲娱乐生活 在不 影响公园景观的前提 下引进大型游乐设施 经怀化市钟坡山国家森林公园 以 下简 称甲方 与怀化市吉祥游乐开发有限公司 以下简称乙方 双 方协商 甲 方同意乙方在公园西大门广场旁修建经营摩天轮 超级大摆锤 狂呼等大型游 乐项目 为了明确甲乙双方的权力 和义务 现签订协议如下 一 经营地点 怀化市钟坡山国 家森林公园西大门广场旁 占地面积 13 亩 实际可用面积 11 亩 总投资 3000 万元人民币 二 租赁期限 25 年 即从 201X 年 11 月 30 日至 2039 年 11 月 30 日 租 赁期满后 乙方欲继续租赁 甲乙 双方需根据市场行情续签合同 如乙方不继 续租赁 则乙方游乐场所有设施归甲方所有 精品文档 框架协议审查意见书 实用 word 文档 三 场 地租金及结算方式 租金每年 10 万元人民币 分四个季度缴 纳 每五 年上涨百分之五 四 甲方的权力和义务 1 甲方按合同规定收取乙方的租 金 若乙方拖欠或拒不缴纳租金 经甲方 书面通知后仍然不缴 纳租金的 甲方有权单方解除租赁合同 2 甲方负责乙方租赁场地的 三通一平 确保游乐场外部 交通畅通及场地 平整 将乙方游乐场所需水 电接通至游乐场 外 由乙方自行搭接双方指定区 域 确保乙方租赁的场地通水 和通电 水电费由乙方按规定交纳 3 甲方协助乙方办理工商 税务 消防 环保 文化 卫 生 公安 安监 等部门所需的手续 费用由乙方负责 4 甲方负责衔接相关部门审查和批准乙方的经营项目 并 对乙方的经营活 动进行监督管理 5 在租赁期内 甲方不得同意他人在中坡公园内经营与乙 方同类或相似的 游乐项目 五 乙方的权力和义务 1 乙方应遵纪守法 遵守公园的 规章制度 文明经营 并服从有关部门的管理 不得从事违法 行为 否则出现的一切后果由乙方自行承担 2 乙方应按时缴纳租金和税金 3 乙方应做好经营场所的卫生保洁工作 所清扫的垃圾应 堆放到指定的位置 生活污水不准直接排入游乐场外 4 乙方应做好用电防护和治安以及安全生产等工作 乙方在经营过程中所产生 的安全事故由乙方负责 与甲方无 关 5 乙方应按甲方指定的经营地点及经甲方批准的经营项目 进行合法经营 不得 随意更改 如政府因政策的变动需对公园进行拆迁或重新规划的 在合 同期未 满的情况下 甲方应按相关拆迁政策补偿乙方的损失 六 违约责任 精品文档 框架协议审查意见书 实用 word 文档 1 乙方 应按时及时缴纳租金 在甲方书面催促后 乙方仍不缴纳租金 的 视为 乙方违约 乙方应承担违约责任 2 乙方未经甲方同意 在租赁期限内不得单方解除租赁合 同 乙方因自身原因 单方解除合同给甲方造成经济损失的 乙方 应承担赔偿责任 3 乙方在游乐场建设和经营期间 如因甲方 三通一平 设施不到位造成工期 延误和经营损失 由甲方承担赔偿责任或 相应减少租赁费用 4 甲方不得允许他人在公园内经营与乙方同类或相似的游 乐项目 中坡公园内 如果有人经营与乙方同类或相似的游乐项 目 视为甲方违约 甲方须赔偿乙方 的经济损失 5 甲方应积极配合乙方办理工商 税务 消防 环保 文 化 卫生 公安 安 监等部门所需的手续 若因甲方的原因导 致乙方无法办理以上手续 并造成乙 方不能正常经营的 甲方 应承担违约责任 赔偿乙方的经济损失 6 甲方未经乙方同意 不得单方解除租赁合同 甲方单方解除合同的 应赔偿 乙方的经济损失 包括直接经 济损失和间接经济损失 7 因政府政策变动或重新规划等原因 需对乙方的游乐园 进行拆迁的 甲方应 按国家规定的拆迁标准对乙方进行补偿 七 本合同一式三份 甲乙双方各持一份 其余一份送至 相关部门 合同自 双方签字或盖章之日生效 五 合同存在的主要问题及法律依据 一 根据 合同法 第 213 条规定 租赁合同的内容包括租赁物的名称 数量 用途 租赁期限 租金及其支付方式 租赁物维修等条款 由此可见 要成立租赁合同 须具备法律规定的主要条款 本合同在合同内容上对于租赁 物的用途没有明确规定范围 合同法 对不同的场地用途有不同的规定 不 同的场地用途 也会产生不同的法律后果 为了避免以后会产生不必要的纠纷 必须在合同的主要内容里面明确规定场地用途 二 本合同租赁期限为 25 年 我们认为是不妥的 合同法 第 215 条规定 租赁期限六个月以上的 应 当采用书面形式 当事人未采用书面形式的 视 为不定期租赁 第 214 条对租赁期限作了最高限制即不得超过 20 年 超 过 20 年的部分无效 同时还规定 租赁期限届满 当事人可以续订租赁合同 但约定的租赁期限自续订之日起不得超过 20 年 对于租赁期限 另有一种观点 他们认为 鉴于场地必须依附于土地而存在 因此场地租赁 实际是一种土地使用权的租赁 根据 城镇国有土地使用权出 让 和转让暂行条例 第 28 条规定 土地使用权出租是指土地 使用者作为出租人将 土地使用权随同地上建筑物 其他附着物 租赁给承租人使用 由承租人向出租 精品文档 框架协议审查意见书 实用 word 文档人支付租 金的行为 1999 年生效的 土地管理法 将国有土地租赁规定国有土 地有偿使用的方式之一 但没有给出明确的定义 1999 年 7 月 由国土资源部 印发的 规范国有土地租赁若 干意见 中 再次为国有土地租赁做出新的定义 即 国有土 地租赁是指国家将国有土地出租给使用者使用 由使用者与县 级以 上人民政府土地主管部门签订一定年期的土地租赁合同 并支付租金的行为 同时该 规范国有土地租赁若干意见 明确规定只有原有 建设用地因发生土地 转让 场地出租 企业改制和改变土地用 途后依法应当有偿使用的 可以实行 租赁 从以上相关法规规定可以看出 场地租赁实际上是导致土地 使用权租赁 的原因之一 因此 场地租赁期限应当受到土地租 赁期限的约束 根据 规范 国有土地租赁若干意见 有关规定 土地租赁期 限分为两种 对于短期使用或 者用于临时建筑物的土地应实行 短期租赁 短期租赁一般不超过 5 年 对需要 进行地上建筑 物 构筑物建设后长期使用的土地 应实行长期租赁 具体租 赁 期限由租赁合同约定 但租赁期限不得超过法律规定同类用 途土地出让最高年 限 城市房地产管理法 第 3 条明确规定 国家依法实行国 有土地有偿 有限期使用制度 第 13 条规定 土地使用权出让最高年限由国务院规定 根据 城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 1990 年 5 月 19 日国务院第 55 号令发布 第 12 条规定 土地 使用权出让最高年限按下列用途确定 1 居住用地 70 年 2 工业用地 50 年 3 教育 科技 文化 卫生 体育用地 50 年 4 商业 旅游 娱乐用地 40 年 5 综合或者其他用地 50 年 根据以上规 定 场地租赁合同根据涉及不同用地的性质 租 赁期限可以大大超过 20 年的期 限 正是由于上述相关法律法规规定的不统一 导致在实践中当 事人在订立合同时 无所适从 容易产生纠纷 产生纠纷后也不 利于解决 但是根据我国法律层级 效力的相关规定 我们建议在现行法 律框架下 最好依照 合同法 的规定 以 20 年为限 三 合同中甲方权利义务第一条与违约责任第六条矛盾 合同规定 甲方 按合同规定收取乙方的租金 若乙方拖欠或 拒不缴纳租金 经甲方书面通知后 仍然不缴纳租金的 甲方有 权单方解除租赁合同 而违约责任中第六款约定 甲方未经乙方同意 不得单方解 除租赁合同 甲方单方解除合同的 应赔偿乙 方的经济损失 包括直接经 济损失和间接经济损失 根据 合同法 第 227 条规定 承租人无正当理由未支付 或者延迟支付租金的 出租人可以要求在 合理期限内支付 承租人逾期不支付的 出租人可以解除合同 所以违约责 任第六条应该去掉 四 违约责任规定不详细 合同法 第一百零七条规定 当事人